阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart10です。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

[901: 匿名]

とても残念ではありますけど、サスティナブルタウンの理念や理想とは正反対の、1回こっきりの新品効果を悪用した使い捨て売り逃げタウン路線が加速化しているのが実情ですね。
将来は、間違いなく誰も住みたがらない寄り付かないゴーストダウンになっているでしょう。

[902: 匿名さん]

と言うか、中山台や山手台南部の様に土地を広くして高く売ってたのに、今のように暴落したら、余計悲惨だね。今の山手台のように総額安くしてくれた方が良心的だね。

[903: 宝塚市民]

使い捨ティナブルタウン
売り捨ティナブルタウン

日本中の（街を蝕む建売業者、ミニ開発業者）がお手本とする（規制制基準ぎりぎり最低）まちづくり（笑）

美しい（目先のことしか考えない1回限りの銭回収）開発。

[904: 匿名さん]

>>899さん
>>900さん
その通りですが、あまりにも現実は残酷ですね。
市のあまりにも無秩序な開発推進行政、価値売り飛ばし開発のあおりをうけての
相対的価値の暴落で人生設計が狂った方々も多いようです。
ご自宅土地を売却して老人ホームや駅近マンションへの移住費用に
充当する予定だったのに、あまりの土地資産価値の相対的下落で
引っ越せなくなり、人生の終盤を不便な山の上で過ごさざるを得なくなった
70～80代の後期高齢者が沢山おられます。
気の毒としかいいようがありませんが・・・

[905: マンコミュファンさん]

現役世代の時に沢山の税金を納めてきた元高給取り老人が多いだけに、あまりの仕打ちですねｗ
やっぱり自治体選びって重要です

[906: 匿名さん]

大体どこの自治体も似たりよったりではないでしょうか。
そもそもプロなんていないのですから。

[907: 匿名さん]

公共交通利用する為に往復300段の階段上り下りが必要な「山の上の50坪分譲地」は、乱開発以前の問題。
大手デベがやったら一発でアウトのレベル。
まともな市ではこんなものは許可されない。

[908: 匿名さん]

続
だから、これはあくまで予想だけどあの階段往復300段エリアは、アルテラス同様に建売業者が販売するかもね。
阪急ではなく建売業者が区割り企画して開発したように見せかけるために。

[909: ビギナーさん]

普通の大手デベでも高齢者が公共交通機関の利用に支障をきたすような宅地開発はご法度だけど、よりによって電鉄系デベロッパーだもんな。

できるだけマイカー利用を控え環境にやさしいバスや鉄道を使う生活を推進する立場の電鉄グループが、マイカー送迎、マイカー生活前提のサラリーマン向け分譲地を山の上に企画開発するとか論外。

[910: 入居済み住民さん]

まさにその通りでド正論ですね。
大手デベ、とりわけその沿線の鉄道系デベの役割は、ゲリラ的な開発で
街を蝕む悪質なパワービルダーや建売業者や不動産屋とは一線を画した
長期的な視点にたった社会の範となる開発をする事なのに、
パワービルダーより酷い開発をするようではどうしようもないですね。

[911: 匿名さん]

>910
大阪府と箕面市が開発してる箕面森町も地区センターや学校がある場所と住宅地の間に往復250段の階段が有りますよ。それと、宅地もあの山奥で貴重な山を破壊して作っても、30坪から有りますよ(笑)
大手デベどころか、自治体でも同じですよ。
大阪府の見解は、色んな所得層に貢献するため。ごもっともな意見です(笑)
山手台も北部は小割りにしたお陰でより広く社会貢献出来た訳ですね。

[912: 匿名さん]

>>906
そんなわけないでしょ（笑）
行政の資質ほど差がつくものはないといっても過言ではありませんよ。
現に宝塚みたいな、まちづくり失敗の見本市のような醜い自治体を選んでしまった人々は
悲惨な事になっていますからね。

[913: 匿名さん]

乱開発の代名詞のような箕面森町を持ち出して擁護するのは流石に無理がありすぎますよ（笑）

家や土地が既に近隣にあまっていて、地価も下がって安く土地が買える時代に、なぜわざわざ大阪平野に面した貴重な山の緑地帯を破壊して、単なる新品宅地供給の為に削る必要があるんでしょうね（笑）　しかもお年寄りがバスすら利用できない往復300段階段の場所まで、50坪の緑回復乏しい密集区割りにして。

宝塚市よりは環境意識がまともな西宮市や芦屋市は、緑地保全や景観上重要な大阪平野に面した六甲～甲山山系の山間部に位置する駅から非徒歩圏で公共交通機関の利用が出来ない地域（マイカーへ生活にならざるをえない地域）は、すべて平均100坪以上の区割りに指導して（風致地区規制、建蔽率30～40%、道路後退1.5m、緑被率20～30%）山の緑と調和し溶け込むように開発を厳しく規制し、マイカー負荷の低減（戸数、人口密度の抑制）や緑の保全をきっちりやってきました。

それが当たり前だからです。

[914: 匿名さん]

そもそ馬鹿な開発行政や供給過剰のかいがあって、同じ市内や長尾山麓の住宅地に65～70坪クラスの宅地が2000万程度であまりまくりだしている時代に、なぜ貴重な山を削ってまで低所得者？向けに50坪台2400万のコストダウン新品宅地を供給する必要があるのでしょうね（笑）

論理が2秒で破綻しています。

[915: 住まいに詳しい人]

箕面森町は往復で200段以上の階段使わないと
バス停を使えない50坪宅地なんてありませんよ。
階段はありますが、階段を使わなくても各宅地から
徒歩数分以内でバス停にアクセスできます。
大手の開発で往復300段の階段使わないとバスに
乗れないような山のてっぺんの立地を
細切れ50坪区割りにするような
前代未聞の暴挙は山手台だけです。

[916: 匿名さん]

915
箕面森町で宅地までバスが来る便は、最近だよ。帰りなんて仕事で疲れた上にあの階段だから(笑)
住民が声を挙げたから実現したんだよ。この掲示板でしか文句言えないってどれだけ小さい奴(笑)
今でも休日は半分のバスは上まで行かないけどね。

[917: 匿名]

たしか山手台南部の通称マチュピチュ階段は往復400段以上あるって過去スレにありましたから、それよりは多少改善されたのですね。
急斜面の造成地は大変ですね。

[918: 匿名]

確かにマイカー依存度100%の超山岳地帯を、一般サラリーマン向け50坪密集地（しかも土地狭いのに駐車場並列2台とっているので殆ど宅地に緑は回復しません）にして区画数を最大限に取り、環境や道路渋滞等に悪影響を与える開発は反社会的で大手デベがやるのは論外ですが、本質は

＞ No.873　by 匿名　2014-06-05 01:18:41
＞
＞ 三流会社のク※社員が企画して、それに癒着した三流のクズ役所のク※職員が
＞ 開発審査しているから非常識なトンデモ分譲地やトンデモ開発が頻出するんだろ。宝塚は。
＞
＞ 今回の件に限らずな。

このご意見に尽きるでしょうね。

それにしても環境にやさしい公共交通の利用を促すどころか、狭い土地までことごとく駐車スペース2台とる区割りでお膳立てして（ビューノ、クレアス等）、マイカー送迎や車に依存しきった生活を開発業者自身が暗黙に推奨しているも同然なわけですから酷いものですね。

[919: 匿名さん]

バス使うには往復300段の崖地宅地や50坪永住宅地は流石に別格にひどい。
これは紛れもない正論。
ただ、だからといってバス停に近い場所なら、海抜200m越えるような
山の上でも、高度成長期に山削った同種の住宅地よりも
狭い区割りにしても良いはずはないけどね。
少なくとも既に良好な宅地は近隣住宅地に余っている現在、山の自然を
大規模に削るなら、昭和のオールドニュータウンとは比較にならないほど
緑豊か（広い区割り）にして、景観や緑の復元にもじゅうぶんに配慮した街を
つくらないとお話にならない。もともとそういう話だし。

[920: 住まいに詳しい人]

山を削ったバス停まで往復300段の頂上部分が崖100%宅地（寸分も惜しむ区画数増大）とか
コンクリ50坪とか

「すべては日本中がお手本とする美しいまちづくりのために・・・」

「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街」

が聞いて呆れますなｗ

老後や身体が不自由になると生存できなくなる自称永住地を大手の公共交通機関グループが売っちゃっていいんですかね
誰もがどんな世代もが笑顔で暮らせる理想の住宅地と真逆じゃないですか

[921: 匿名]

普通そういうのは行政が指導する。
ここは山の上で車が無いと生活もできない特殊な場所なので、区画を
大きくして、緑も出来る限り回復してくださいと。
しかし宝塚は、指導するどころか業者とグルになって安易な開発を
推し進める。

既存の良好邸宅地のミニ開発などもそうだけど、宝塚は腐ってるから
醜い開発を抑制するどころか、逆に業者と組んで醜い開発を推進する。
総区画数を増やしたほうが新築の固定資産税が増えるからね。
あるべき街の姿や価値の永続性、将来よりも、街を使い捨てにしてでも
山を切り刻んでも、良好な住宅地を破壊してでも、目先の利益をとる。

[922: 匿名さん]

若い営業とっ捕まえて
「なんでそんなにお買い得ならキミが買わへんのん？」って聞けばすぐ判る話

[923: マンコミュファンさん]

少し上にも指摘されている方がおられましたが、開発事業者自らニュータウンといっているような街はやめたほうがいいでしょうね。
山手台においては、西4丁目以降、開発事業者である阪急自ら率先してニュータウンという表現を強調し始めましたから、これは重要なメッセージでしょう。
業者自らが、まちづくりの理念を捨て去り、新品効果を利用して既存の住宅地の住み替え需要を奪う事に特化した、中古になったら何一つ取り柄がなくなるくなる一世代限りの使い捨て開発に転換すると認めたも同然なわけです。
世代を越えて住みつがれ多世代に愛されるサスティナブルなまちづくりとは正反対の売り逃げ路線に走ると公言しているに他ならない明確なサインです。

[924: 匿名さん]

先住民がいないという理由だけで、新品しか取り柄がない山の上のコストダウン庭無しコンクリ分譲地を新品だけで選ぶような人達は、公共意識が低くマイカーを好き放題乗り散らかすでしょうから、渋滞は今よりも深刻化するでしょうし、地域消費、地域生活の価値観は根付かず、サスティナブルタウンとは真逆の典型的な一世代限りの使い捨てニュータウンになりそうですね♪

>>837
の方がご指摘されている

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
確かに、山手台の生命線とも言える片側1車線しかない幹線道路は今でも頻繁に渋滞しますから、
これ以上マイカー依存型の典型的ニュータウン宅地が大量に増えれば（区割りを小さくすれば
するほど、宅地数が増え渋滞リスクも高まりますね）、朝や週末混雑時間帯のが渋滞が深刻化して、

バス便も定時性が崩れて使い物にならなくなる恐れがありますね。

山本駅南側交差点～山手台間で1km進むのに20分かかるような酷い渋滞が、今のような年に数回ではなく
慢性的に発生するようになれば、もはや街として終わったも同然です。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

こうなる可能性がきわめて高いと言わざるを得ないでしょうね。


新品ニュータウンであることのみを取り柄にした阿漕な商法で分譲した街については

>>805

や

>>808

の方々のご意見もとても貴重で本質を突かれていますので、多くの方にとって参考になると思います。

[925: 周辺住民さん]

自然に調和した山の緑に溶け込む素敵なまちづくりとかけはなれた
山の上の自然破壊使い捨てコストダウン路線は残念でなりませんね

[926: 匿名さん]

>>842
のご意見もとても参考になりますよ。

本当に理念を大事にしてお手本となる美しいまちづくりをする気が残っているなら、今日びニュータウンなんて表現使うわけないどころか逆に避けるはずですから。

[927: 匿名さん]

渋滞はだめですね。
不便に併せて危険が大きいからです。
どうでもよい細かいことに神経質な役所がその悪に寛容なのは仕事に誠実でないという意味です。

[928: マンコミュファンさん]

超高齢社会の到来を控えて、交通バリアフリーやエイジフレンドリーシティーの考え方が
必要不可欠と言われる今、従来の山手斜面地やニュータウンの問題点や欠点を克服どころか、
バス停まで往復300段階段のマイカー依存しまくり反エコ分譲地を山の頂上にこさえ、
この土地あまり時代にわざわざ細切れにして、自然との調和や緑の回復や交通負荷低減も
一切無視して、金儲けだけのために区画数でっきる限り増やすとか尋常じゃありませんな。

理想の終の棲家どころの騒ぎじゃない。

40年後、思うような価格で家売却できなくて出て行けなくなった80歳に運転させて
ご本人も周辺住民も事故の危険に晒すのですか？

[929: 匿名さん]

ですから、あの頂上街区は、高齢になった時に毎日タクシー必要になっても困らない方か運転手付で移動できる富裕な方向けの区割りにするべきだったのです。
緑地の回復や景観を別にしても、あそこを一般サラリーマン向けにするのがありえないんです。

中山台にも2000年を過ぎてから分譲された大阪平野一望の場所がありますが、既に渋滞が発生する事や、宅地は需要に対して足りている社会状況を鑑みて、平均250～400坪の分譲地になりました。
https://www.google.co.jp/maps/@34.8317694,135.3662189,198m/data=!3m1!1e3?hl=ja
http://blogs.yahoo.co.jp/semidalion/44136890.html
この区割りにより上場企業のオーナー社長の居住誘致にも成功し、渋滞への影響を最小限に抑えた上で緑も回復し税収にも大変寄与しています。
あの山手台の頂上街区より広い土地（約3500坪）に対して12区画です。
ここをもし阪急不動産やミニ開発業者のように最低規制面積ぎりぎりに区割りして何が悪い！とやっていたら、60区画ほどになり、その交通事情への影響たるや比較になりません。

もっともその後、馬鹿な宝塚市らしくここより少し下（中山台と同じ幹線道路を使う中筋山手7丁目）で、山手台北部より更に酷い、土地あまり時代の単なる山削り新品45坪大量コストダウン乱開発を別の開発業者に対して許可したので、渋滞は悪化傾向にあり、上記の配慮や高い理念は結果としては台無しになりましたが。

[930: 匿名]

>>926さん

最近の山手台の広告やインターネット検索向け（METAタグ）に使われている宣伝表現です。

＞阪神間最大級の眺望ニュータウン

＞山の手ニュータウン

＞関西屈指の大規模ニュータウン

＞阪急不動産が開発する宝塚市の大規模ニュータウン「宝塚山手台」

＞宝塚,一戸建て,新築,分譲,住宅,ニュータウン,阪急不動産

＞宝塚市で新築や分譲の一戸建ての住宅をご購入を検討されている方。

家が足りている時代に大阪平野に面した貴重な山の緑を破壊するからには「どこよりも素晴らしい理想のまちづくり」を追求することで、街の魅力によって多様な世代を関西の広域から呼び込むといった以前の考え方ではなく、人気凋落したとはいえ一定はある宝塚市の山麓部の不動産（宅地）需要を、新品効果と価格戦略（10坪ほど土地を狭くした上で値段を競合させる）によって既存分譲地（中山台や逆瀬台や売布きよしが丘など）から奪うだけの商売（なんの変哲も無いコストダウン路線）に転換した事が明らかなキャッチコピーの数々ですね。

[931: ご近所さん]

>>927
業者も悪いですが、確かにそれ以前に市の開発行政もどうしようもないですね。
既に家が余っている上に、幹線道路などのインフラが貧弱であるにも関わらず
未だにどんどん山や樹林地を破壊させて無秩序な開発を推進していますから。
業者と癒着して、新築戸数増やす為だけに。

山手台に関しては重要なのは「今でも既に通勤時間帯に渋滞が発生する」事ですね。
これに新名神がらみや山手台で最大規模となる最終開発エリアの住民の交通量が
乗っかるわけですから相当に深刻です。

[932: 匿名さん]

ほんとそのとおりですね。
山手台の幹線道路が純粋に山手台専用の道路だったら渋滞はなんとかなったかもしれませんが、現状において

①山手台住民のバス道（公共交通）生活幹線道路
②中山台住民が麓に出る為の交通量を分散させる為のバイパス
③宝塚市の北部西谷地区や霊園やゴルフ場と南部を繋ぐ長尾山トンネルのメインアクセス道路

と三種類の役割を既に担っており、これに更に新名神やスマートICアクセスの交通量まで乗っかるわけですから、今のような安直なハイペースの開発路線で戸数を増やすとひとたまりもないでしょうね。

現在の宝塚市のゴミ焼却場（クリーンセンター）の土地が近い将来使用期限を迎えますのであと10年やそこらで移転が必要ですが、噂では新クリーンセンターの移転先は長尾山トンネルを抜けた北部地域が有力で、山手台の幹線道路がゴミ収集車のメイン運搬ルートとなる可能性が高いとも言われています。

[933: 匿名]

片側1車線しかない上に渋滞原因になりやすい山手台東1丁目のカーブのところに（新）長尾幼稚園が出来て、車両が出入りするようになりましたから、渋滞を更に助長する要因になるでしょうね。
もともとあの幹線道路は死亡事故も含め事故が多発していますが、朝の通勤時間帯に発生しようものならしゃれになりません。
片側1車線ですから、阪急バスもマイカーも身動きがとれなくなり出勤不可能になるでしょう。

[934: 近所をよくしる人]

>>930
正解です。
あまりにもあからさまでしたね。
以前はこのような低俗な宣伝文句は使用していませんでしたから。
理念重視のまちづくりを放棄して、既存の山腹住宅地への中古土地への既にある転入需要を
浅はかな使い捨ての新品効果で奪うだけの下劣な売り逃げ路線に転換しました。

[935: 匿名さん]

社会的意義のある開発を志す事をやめて安易な新品商法に傾倒し始めたのと
事業者がニュータウンを連呼し始めたのは軌を一にするという事ですね。

[936: 匿名]

http://goo.gl/bfSryd
コンクリの運命

[937: ご近所の奥さま]

デベさん自らニュータウンと強調し始めたという事は、新品であること以外なにひとつ取り柄が無い使い捨て（オールドニュータウンの焼き直し）開発をしていると自白しているに他ならない事なのかもしれませんね。

大変残念ですが・・・

[938: 匿名さん]

まだ阪急は絡んでるんですか？
ヤル気なくした時点で快速急行廃止したんでしょ

[939: 匿名さん]

快速急行は使い勝手悪くて大不評でしたから、廃止は妥当な判断だと思いますよ。

それとは別に、山手台開発はいかにもコストダウン丸出しの使い捨て開発で残念な事になっていますね。

[940: 入居済み]

>>936
それが現実ですからね。
汚れてきたらリニューアルなどと無責任な事を言っている擁護がいますが、街全体をあげてやるなんてのは不可能で、結局そのような景観になってしまいます。

[941: 周辺住民さん]

トンネル横の山のてっぺん削った噂の往復300段街区、工事ゲートが撤去され
オープンしていました。
早速散歩がてら歩いてみましたが、いやはや確かに酷いですね…
いくらなんでもこれは。
桜公園前バス停まで高低差のある長い道すじ歩くのはあまりにも
非現実的ですから、この街区の住民が公共交通を利用するには
往復300段の階段を使わざるを得ません。
実際に階段を上り下りしてみましたが相当きついです。
あれを1日数往復するというのは、さすがに無理があります…。
お年寄りは絶対に公共交通機関で生活することはできません。
若い世代でもマイカーに依存しっぱなしの生活になるのは自明です。
そのような場所を、50坪台の最低規制面積ぎりぎりの区割り（しかもガレージ
スペースはちゃっかり2台確保）にして、しかも前面の崖地まで宅地化して
戸数を最大化しようという姿勢はいくらなんでもやりすぎですね。

開発業者自らが、公共交通機関を使わない生活を推奨し、既にしばしば発生している
渋滞に何の配慮もしないと言ってるも同然なのですから反社会的にもほどがあります。
どうしてこのような事になってしまったのでしょう。

[942: ビギナーさん]

眺望さえあれば何でもありみたいな究極のエゴむきだしの街区ですな
昔の阪急ならありえない開発

[943: ご近所さん]

私もそう思います。

たびたび謳われている理想の永住地が聞いて呆れてしまいますね。そこらの建売業者なみか、へたしたらそれ以下です。

ありえません。

それはそうと、あじさいロードが月曜日から開通しています。

月末までです。

行政はなかなか前向きではないようですが、できるだけ多くの方がこの機会に利用して、意見や要望を出すのが正式開通の実現には有効でしょう。

こういう地域にとっては重要だけれども業者にとっては気に入らない話（あじさいロード）は見て見ぬふりして、山手台の公式サイトには一切載せてないんですね。

[944: 匿名さん]

何で業者は気にいらない？

[945: 一見さん]

相当阪急に恨みがある人達が、この掲示板に住み着いているんですね。
ここまでぼろくそ言う人達（もしかして一人？）も珍しい。
阪急ファンでも何でもないけど、見ていて病的な気がして気持ち悪いのは、私だけかな。

[946: 住まいに詳しい人]

>>944
自治会や地域住民が主体となって行政を動かしている運動だからでしょう＞アジサイロード
不動産屋や開発デベロッパーが最も嫌うのが、住民や地域が協力団結して動く事ですから。
全国どこでもそうですが、大規模マンション開発反対などで常に衝突するのが
デベロッパーと地域住民の関係ですから、地域住民が自主的に動く事は
業者にとってはとてもアレルギーが強いものです。

>>945
さすがにそのあからさまな業者擁護（ばればれ関係者）は無理がありますよ。
どう見てもこの件に関して批判は筋が通っていますから。

[947: 入居済み住民さん]

945サンは山の頂上みたいな超目立つところを山の緑削って、150段の階段を上り下りしないとバスが使えないような場所を、ふもとの低層住宅地の平均より遥かに狭い50坪ぎりぎりの住宅密集地（駐車場2台庭無し）や急勾配の法面宅地にしてまで、区画数をできるだけ増やして儲けようとする開発が、まともだと思うのですカ？（笑）　凄いですね～（笑）　就業時間外の愛社活動お疲れさまです。

阪急に恨みのある住民なんていませんョ
もっとしっかりした数十年後に評価される誇りある開発してと叱咤しているだけでしょ

[948: 匿名はん]

阪急の大規模規模開発フィナーレとなる山手台終盤ぐらい
小手先の儲けより社会的な評価やその効果を重視した
理念を最大限重視した誰もが唸る開発したらええのにな

[949: 匿名さん]

100坪以上で売り出しても
次の代にはカス業者にニコイチにされるわな
ホントたちが悪い

[950: 匿名さん]

>>943

>こういう地域にとっては重要だけれども業者にとっては気に入らない話（あじさいロード）は見て見ぬふりして、山手台の公式サイトには一切載せてないんですね。 

現在販売中の街区はじめ山手台の大部分には無関係なトピックですから、逆に公式サイトに載る方が不自然です。
「あじさいロード」が自転車も通行可能なら話は違いますが、山手台北部の住民が日常的に徒歩であじさいロードを使って往き来することはないでしょう。

これが現在販売中街区の交通アクセス向上に大きく貢献することであれば、放っておいても公式サイト等でアピールするよ、阪急は(笑)