阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart10です。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

[851: 匿名]

山を切り崩したマイカー依存の住宅地がもはや時代遅れ（永住地足り得ない）で
これ以上必要はない社会悪なのは事実だし、だからこそ

>>834

に書かれているような、そうではない価値観や生活スタイルの提案が必要だと思うけど
最近の山手台の上のほうのコストダウン新品商法（売り逃げ路線）と比べたら
中山台のほうがまだ街のサスティナビリティにおいて望みがあるのは事実だな。

[852: 匿名さん]

しかし長文の多いスレですね。
そんな時間あったら大事な時間は別のことに使いませんか？

[855: 匿名さん]

駅徒歩圏の売布も新品だけど、売れてない。それでも山手台の北部が売れてるってのは、単に新品ってことでなく、購入者に魅力があるってことですね。さすが阪急ってとこでしょうか。

[856: 匿名さん]

>8５1

買い物が中山台の店で完結できず、週末ともなればイオンモールその他諸々に繰り出すマイカーで麓への道が渋滞しまくってる現実を見ると、サスティナブルタウンへの道は遠く険しい。
山手台も同じだけど。
もっとバスを使いましょう。

[857: 匿名さん]

山の上なのに隣と建てこんでる（戸間の植栽も少ない）残念な街並みは間口が狭いせいでしょうね
あと間口がせめて2m広ければ左右それぞれ1m余裕ができて街並みは劇的に違ってきます
逆にいえばそのたった2mを削ってまでせこく区画数を増やして住環境や景観軽視の儲け主義に走っているという事でしょうね

[858: 匿名]

>>855
その論法はさすがに無理があります。

売布の自由ガ丘が失敗しているのは、物件の性質や売り方や値付けなどに突っ込みどころ満載で問題がありすぎるからであって、あくまで物件固有の問題です。山の上を削った安易な新品商法を正当化するロジックには使えません。

そもそも売れている売れてない云々で言うのなら、住環境が素晴らしい邸宅街や良好な住宅地において周辺住民や市民の誰もが辟易するような地域環境を蝕むミニ開発だって毎年大量に売れているのだから、開発に正当性があるかどうかの基準とは全く関係ありません。
むしろ安易な山を破壊したコストダウン新品路線や良好住宅地のミニ開発細分化など俗悪な開発のほうが、売れる売れないだけでいったら良く売れますし（街、ブランド、緑豊かな住環境、将来的な財政、持続可能性などに大きな負担やダメージを与えながらも）業者にとっても売りやすいですからね。

[859: 匿名さん]

>>856
たしかに、週末の外出や買い物もそうですが、平日通勤時間帯の交通状況や駅周辺への迷惑をかえりみないマイカー送迎の多用なども含め、安易にマイカーに依存し切って生活している住民は多すぎますね。
そういう行為や生活スタイル自体が、麓も含めた地域全体の発展を阻害し、街の持続可能性や価値も下げる（サスティナブルタウンとは反対の方向）という事を理解するべきでしょうね。

[860: 匿名さん]

>858
売布のスレ見れば、山手台がかなりまともな開発ってのが分かりますね。売れるべくして売れてるってことでしょうか。

[861: ビギナーさん]

どちらもまともな開発ではありませんが（今の時代や社会にとって全く不要な山のてっ
ぺんを破壊しての単なるコストダウン新品供給 vs とてもじゃないけど徒歩圏とは言え
ないような急坂の上の眺望無し細切れ建築条件付割高分譲地）、あっちが酷すぎるので
相対的にマシに見えるだけです。

[862: 匿名さん]

従来の山腹分譲地の問題であったマイカー依存（非サスティナブル）脱却の為の
カーシェアリング導入街区は確かに良いアイデアですね。

脱車依存は、バス利用促進、渋滞抑制、エコ、宅地の駐車場面積を抑えて
できるだけ樹木面積を増やす（緑の復元）効果など、一石何鳥にもなりますからね

定期借地権（希望すれば買取可能）と併用すれば更に面白いですね。
従来、たとえば頭金1500万円で住宅ローン（固定金利30年）を4000万借り入れて
75坪3000万円の宅地を購入し2500万円の建築費用で家を建て、車を所有した場合
月々のローン支払いは15万円、マイカー費用は月あたり最低5～6万円（車購入費、保険、維持費）で

月々の住居費と車費用の合計は約20～21万円になりますが

頭金1500万円で住宅ローン（固定金利30年）で1700万円借り入れて
定期借地権（保証金200万円）の75坪の土地を借り、2500万円の建築費用で家を建て
マイカーを保有しない（普段はバスを使い必要な時はカーシェアリング利用）場合
月々の地代支払いは5万円、住宅ローン支払いは6万円で

月々の費用は合計約11万円程度と上記の半分程度です。

これなら多少貧しい方でも緑豊かな理想の住宅地にマイホームを建てることができますから
このスレで貧しいから安くしてとしつこく言っている検討中奥様も文句はないでしょうね。

支払いに余裕ができますから、土地をかつかつまで小さくする必要がなくなり
デベロッパーは緑豊かな環境が担保される広めの区割りで分譲できて、良い事尽くしです。

貯蓄も余裕をもってできるでしょうから、すごく気に入れば将来土地を買い取る事もできます。
相続した子供さんが住宅ローンで土地を買い取って所有権に変更する事も可能ですね。

貧しくない方向けには、さらに広めの理想の区割り（130～200坪クラス）の定期借地権街区を
用意すれば、従来のコストダウン50坪ぎゅうぎゅうの宅地に家を建てる場合と同等程度のコストで
申し分のない理想の住環境が得られますので、夢をかなえる住宅地として素晴らしいです。

[863: 匿名]

ガーデンシティみついけやてらいけは凄い倍率で大成功していますが
本来は難しかった理想の宅地に住める上に、土地にかかる費用を抑えて
理想の家を建築できるという事も人気の要因のようですね。

[864: ご近所の奥さま]

サスティナブルタウンいいですね。
私も近鉄あやめ池やみついけ・てらいけのまちづくりを見習ってほしいです。
高度成長期の分譲地や悪い意味でのニュータウン的な単なる自然破壊した画一的な宅地供給を踏襲してもしかたないですからね。

そうそう、あじさいロード（山手台西1丁目～中筋山手）が第２回通り抜けで以下の期間、通行可能になるようです。
防犯カメラや夜間の照明をしっかりした上で、この道じたいを沿道公園化すれば市民に愛される生活歩道になりそうですね。

6月16日 7:00 ～ 6月30日 17:00

[865: 匿名さん]

>『あじさいロード』

通学路としての要望が多かったようですね。
ちょっと前に、「中山寺駅まで下りは1５分♪」とありましたが、さすがに駅まで徒歩圏みたいな表現は言い過ぎ(苦笑)。毎日歩いて通勤しようという人は皆無でしょう。
でも、コンビニ(サンクス)までは普通に歩いて往き来できそうですね。
常時通行可能になれば、サスティナブルタウン山手台への第1歩といった所でしょうか。(笑)

[866: 匿名]

カーシェアリング導入は良い案だが、デベロッパーが電動アシスト自転車やエコ定期券（阪急バス）を活用した生活なども、もっと提案するべき。地域の住民が近場で消費するように心がけるようになれば、徐々にふもとに生活施設や魅力的なお店も増えるし、山手台タウン内へのお店等の出店機運も高まるだろう。悪い意味でニュータウン的な売り方をしていたら、郊外車生活前提の客しかこないし、それは既存の宝塚市内の山手やバス便エリアの不動産と重複して全体にますますの悪影響（供給過多、陳腐化、希薄化）を与えるだけ。

[867: 土地勘無しさん]

今後の開発理念がどうなるのかはともかく、長尾山トンネル横の
超・山の上街区なんてサスティナブルタウンどころかバリアフルタウンですな。

バス道に出るには150段の階段（往復300段）を昇り降りする必要があり（マンションの９階分に相当）
バスの利用すら高齢者は困難。現役世代でもきつい。
100%車依存生活になるに決まっている。
車が無いとほぼ生活が不可能。永住地どころの騒ぎじゃない。

そんなとんでもない場所を、サラリーマンの35年ローンをあてにした
50坪ぎりぎりの細切れにして売りつけるとか完全にとち狂ってる。

既に土地あまりであることや、自然破壊や緑の復元といった重要な視点を
抜きにしても、単純にひどい。

[868: 匿名さん]

確かにあんな所を50坪ちょっとの駐車場2台のぎりぎり密集地にするとか、誰が見ても良識が疑われる区割りですね。認める行政も行政ですが。阪急のがめつい本性が出ているというか、前面のアルテラスにおける主張ともまるで整合性がとれませんね。

アルテラスでは、ロケーションの特異性（山のてっぺん）を考えて隣を気にせず光や風を取り込む為に平屋、100坪超にしたなどと謳われていますが、後方が今まで通りか、場所を考えると今までより更に悪質な区割りなのですから、まるで筋が通りません。
単に本来は宅地にするのすら不適切な急斜面まで寸土も逃さず宅地化して、後ろの50坪密集地からも眺望とれる区画数を最大化する為の小細工にすぎないと、浅はかであざとい魂胆がばれてしまっています。

バス停アクセスすら困難なあまりの不便さから1600万円～と安くする事を予定しているらしいですが、今からでも考え直して2区画分に区割りを修正して販売するべきではないでしょうか。それにより緑を回復させて、やっとこさ多少は良識のある開発に修正されるぎりぎりの線だと思います。

[869: 匿名さん]

あそこは絵に描いたようなありえない乱開発。
あのような場所を建て込む区割りにするなど常識外れきわまりないが、
まぁ宝塚市らしいといえば宝塚市らしい（笑）

[870: 匿名さん]

>>866

中山寺周辺は再開発で徐々に店舗が増えてるけど、それらを利用するのに公共交通でなくマイカーで乗りつけるから、駐車場待ちで道路を塞いだり、ただでさえ貧弱な道路環境を悪化させている。

これから開発する場所や新しく入ってくる人達にどうこう求める前に、まずは既存住民が襟を正すべき。

[871: 匿名さん]

>>868
たしかにあの場所は醜いどころの騒ぎじゃないです。

ある意味、超えてはならぬ一線を超えていますね。

大手の不動産企業が、大都市近郊のベッドタウンにおいて、公共交通機関の利用ができないか
著しく困難な分譲地を開発し、長期ローンを組んで購入する一般核家族サラリーマン世帯向けに
分譲するというのは、社会的に見て失格であり本来明確にやってはいけないご法度です。

運転できなくなった後期高齢者のお年寄りや小さい子供などの交通弱者が移動に困るような街を
大手企業が、核家族子育て世代向けに分譲するという事ですからね。
車がないと生活できないと分かっていながら分譲して、環境や道路渋滞の悪化などに加担するわけですから
社会的に見て完全にアウトです。

本来ああいう場所は、開発しないのが筋ですが、どうしても開発するなら専用のマイクロバスなどの交通機関を
持つ老人ホーム用地などにするか、できるだけ区画を大きく取り（車が必要不可欠な場所の世帯数を少なくする為）
将来車の運転ができなくなった人生の終盤がタクシー生活になっても経済的に困らないお金持ち向けの分譲します。

ああいう場所を、住宅ローン購入サラリーマンの足元を見た分譲地にするというのは前代未聞です。

[872: 匿名さん]

高齢者，身体障害者等がとても住めないような
（誰にも優しい永住地や老後も安心とはかけ離れた）
バス停まで往復で階段300段のバリア住宅地を
大手不動産デベロッパーがサラリーマン向けの
小分け50坪分譲地として開発するという事だからね。
しかも山の上をわざわざ削ってまで。
完全に無責任手きわまりない反社会的行為。
交通バリアフリー法の理念も糞っくらえで真正面から無視。

[874: 買い換え検討中]

それでも需要があるからそうしてんるでしょ？

[875: 匿名さん]

サスティナブルタウンとは正反対の景観破壊自然破壊売り逃げ使い捨てバリアタウンですね

＞山のてっぺん・公共交通利用には階段往復300段（マイカー依存確実）・緑貧狭小50坪街区

[876: 買い換え検討中]

part7くらい（約２年前）から「乱開発」とか、
同じことばかり主張し続けている人がいますね。
普通に検討情報が欲しいのに入りづらいですよね。

[877: 匿名]

「売る事ができるのであれば何をやってもかまわない」

「需要がある（売却さえできれば社会悪ではない）」

「うちだけじゃない」

「他にも醜い開発がある」

などは典型的な目先の金儲けしか考えてない悪徳業者や価値の売り飛ばししか考えてない役所の論法ですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[879: 周辺住民さん]

>>876
普通に検討している方が求める情報って何ですか？
何か疑問や質問があるのであれば、質問すれば答えは得られると思いますよ。
今までもそうでしたから。
貴女が本当に検討者なら質問すればいいでしょう。

まるで乱開発でないかのように印象操作されていますが、姑息なレッテルをはるのではなく貴女自身の言葉、論理で説明しないと誰からも理解が得られないでしょうね（自演や、検討者や住民のふりをした愉快犯を除けば）。

今は近傍や市内の山間住宅地やバス便オールドニュータウンにおいて既に宅地や家がたくさん余り出していて、これから空地や空家の増加が更に加速化し社会問題化することが確実視されている時代です。
かつての高度成長期から昭和40～50年代のような宅地が不足している時代ではありません。
そんな時代に、わざわざ貴重な山の緑を新たに切り崩してまで、それらの住宅地より更に質の劣る（生活インフラや区割り面積や緑の回復や景観配慮などにおいて）焼き直しのコストダウン版を、人口減少時代突入前（新品商法成立のタイムリミット）に駆け込みでつくることが、乱開発じゃないんですか？

家を建てる為の良好な宅地が不足していない地域で、新品を売るためだけに新たに山を破壊する行為が乱開発でないのであれば、世紀の大発見ですから、その論理をきちんと説明してくださいね。

今話題になっている、本来はどんな世代にも優しい開発をする社会的責任が求めらるはずの大手不動産会社が、お年寄りや身体の不自由な方が公共交通の利用すら困難なとんでもない立地の土地を、めざとくサラリーマン家庭に売るために細切れにして分譲するのまで乱開発ではないと言い張るのですか？（呆）

[880: 匿名]

例の次期新街区（5-3工区だっけ？長尾山トンネルの隣の山の上）の内容はいくらなんでも擁護しようがない。
批判されて当たり前。
そもそも阪急が一向に理念を無視した開発をやめないどころか増長しているから批判が止まないのであって、逆に阪急が心を入れ替えてこのスレで事例があげられているような素晴らしい住宅地と同じぐらい晴らしい開発をすれば、批判は減り賞賛意見が増えるでしょうに。

[881: サラリーマンさん]

確かに奈良や垂水などの大阪平野から遠く離れた分譲地が工夫こらして色々頑張っていますが、宝塚山手台は大阪平野に面した最後の大型分譲地ですからねぇ。
そのような恵まれた立地であるのに私達サラリーマンでも何とか手の届く価格帯で分譲しているから販売好調なのでしょう。
駅前から並木道を上がって行く感じが本当に素敵です。
「いつかは山手台」と考えています。

[883: 神戸市民]

山手台には割と訪問しますが、ここだけ特別に問題を抱えているようには思いませんが。
例えば、住宅街にパチスロ屋ができたとかなら、役所の不能を嘆かなければなりませんが。
私ら小都市の住民からみたら、いろんな意味で冴えた感じがします。

[888: 匿名]

このスレには乱開発というキーワードにやけに過剰に反応されて噛み付く方がお
られますが（約一名？）、客観的な立場から見て、今のような単なる何の変哲も
ない宅地供給が目当てなら社会にとって不要な開発である事は明々白々でしょ。
だって良好な土地は既に近隣にじゅうぶん余っているんですから。
宅地が足りている時代にわざわざ何の変哲もない宅地をつくるために緑の山並みを
破壊するのが、社会にとって必要なまともな開発なんですか？
さすがに厳しいですょ。

[889: サラリーマンさん]

山手台地区計画（まちづくりルール）で
「敷地面積は１７０㎡以上」と決められています。
山手台は開発当初からこの計画をしっかり遵守して造られています。
市民の代表が決めた、まちづくりルールに不満があるのでしたら自治会で声を上げ、市議会に変更を促すのが筋でしょうね。

[890: 匿名さん]

>888
乱開発だという自説の表明自体は悪くない。
ただその行為によって改善の見込みもないのに、ここで投稿の過半を占めるような頻度で2年に渡り同じ趣旨を延々と繰り返すような変質的な荒らし行為が非難されている。

荒らし投稿を非難している人は、少なくても複数いるのは確実。
荒らし投稿をしている人より圧倒的に多いと、文体から個人的に推測している。

[891: 住まいに詳しい人]

現在の需要に対して宅地が足りている（余っている）状態でも、これからなんらかの理由により宅地の不足が見込まれるなら、単なる宅地大量供給だけを目的とした山削り開発でも社会的な正当性が一定程度はありますが、今おかれている状況は全く逆ですからね。

むしろこれから少子高齢化の深刻化で土地や家の余剰が本格かし、社会資本の維持が困難になる事こそが大きな社会テーマになっています。

当然、山林破壊による無秩序な市街地の拡大を抑制し、既存の住宅街の利活用や再生や逆線引き（市街化区域の縮小、縮減、減築）こそが求められている時代なわけです。

[893: 匿名]

最低限の敷地面積規制さえぎりぎりでもクリアしていれば一切悪くないまともな
開発だって、ミニ開発屋や建売屋と全く同じ論法で悪徳業者以外にはありえない
主張ですね（笑）

昔開発された良質な住宅街を多く含む宝塚の山手（阪急宝塚線以北、今津線以西）
の一種低層地区住宅街は全体平均で70坪以上ありますが（最近無秩序なミニ開発
で平均面積は低下する傾向にあるのは事実です）、それは山の緑に溶け込むゆと
りある緑豊かな住環境の保全と、緑の復元（緑量の確保）に必要な面積が最低そ
れぐらいはないと駄目という考えからそうなっているのです。

山手台開発は、それと同じどころかそれ以上に緑豊かで美しいまちをつくるため
にという大義を掲げて、山を大規模（100ヘクタール以上）に削る開発許可を得た
場所です。

「日本中がお手本とする街づくり」を具現化する為に、宝塚でも随一の環境配慮、
景観配慮をすると理念に掲げて、開発不可能で景観保全対象であった山を開発可
能区域に変えさせたわけですからね。

そんな経緯なのに、とんでもない山の上を50坪ちょっと（170㎡規制ぎりぎり）で
コンクリむき出しで庭無しの新品商法（使い捨て売り逃げ開発）でも、きっちり
法令を遵守して違法じゃないからまともな素晴らしい開発って（笑）
呆れるにもほどがあるお粗末で稚拙きわまりない擁護ですね。

[894: ご近所の奥さま]

まぁ、今の阪急不動産や宝塚市に良心や社徳があり、目先の利益より理念を貫く会社なら、こんな恥ずかしい開発（近隣ニュータウンの土地があまっているときに、わざわざ山を削ってニュータウンの二番煎じ）にははなからなっていません。

＞＞中身は完全には固まっていませんが、「阪急さん、ええ仕事しますなあ」「おぬしもなかなか・・・」って感じていただけるように、いろいろやりますよ。
↑これの意図するのが町並みなのか、価格なのか‥‥

町並みなら応援したいですね！

あの話し合いの場に女性が居ないのが気になりますね。普段はいるのかな？

どうせなら、先住民を交えて今後のまちづくりの意見を聞いてはどうですか？

「家と家を近付けすぎると山の突風がさらにきつくなりますよ」とか「カラスや野良猫が生ゴミをﾂﾂｸから、ｺｽﾄﾀﾞｳﾝせず、ｺﾞﾐｽﾃｰｼｮﾝは1、2丁目と同じようにしたほうがいい」とか「擁壁は醜い打ちっぱなしにｺｽﾄﾀﾞｳﾝするぐらいなら間知石にしたほうがいい」とか小さな案もあるんですがね。

[895: 匿名]

サラリーマン向けに安くする為に、人口減少時代に山を削るのも土地を細切れにするのは仕方ない？

論理破綻が甚だしいですね（笑）

もう今までの宝塚名物の山潰し乱開発や過剰供給のかいあって、土地はじゅうぶん安くなっているんですよ。

同じ長尾山系のオールドニュータウンや山麓分譲地に65坪の土地が2000万程度でもうじゅうぶん余っているのに
なぜ山のてっぺんまで削って50坪のコストダウン宅地を2400万（新品商法）で売るために、貴重な山の自然を
削る必要があるんです？

そもそもサラリーマン向けに慈善事業で安くしたいなら、ちゃんと理念を貫いて景観や緑の回復にじゅうぶん配慮した
立派な開発をした上で、価格を下げればいいじゃないですか（笑）

土地を小さくしているのは、買いやすくするためでもなんでもなく、坪単価を可能な限り高くする為だって
ばれちゃってますよ。

[896: サラリーマンさん]

170㎡をちゃんと遵守しているのは現実ですよね？

ルールをちゃんと守っているわけです。

170㎡ギリギリが問題あると言うなら、

ルールを見直すしか手はないのではないでしょうか？

200㎡とか250㎡とかへ変更を試みられたら如何でしょうか？

[897: 入居済み住民さん]

>>871
さん

＞大手の不動産企業が、大都市近郊のベッドタウンにおいて、公共交通機関の利用ができないか
＞著しく困難な分譲地を開発し、長期ローンを組んで購入する一般核家族サラリーマン世帯向けに
＞分譲するというのは、社会的に見て失格であり本来明確にやってはいけないご法度です。

＞運転できなくなった後期高齢者のお年寄りや小さい子供などの交通弱者が移動に困るような街を
＞大手企業が、核家族子育て世代向けに分譲するという事ですからね。
＞車がないと生活できないと分かっていながら分譲して、環境や道路渋滞の悪化などに加担する
＞わけですから社会的に見て完全にアウトです。

＞ああいう場所を、住宅ローン購入サラリーマンの足元を見た分譲地にするというのは前代未聞です。


全く仰る通りです。

この件はかなり深刻なので、山手台開発全体のなし崩し的な理念の低下やコストダウン路線とは
一旦切り分けて、別の問題として取り扱う必要すらあると思います。



＞本来ああいう場所は、開発しないのが筋ですが、どうしても開発するなら専用のマイク
＞ロバスなどの交通機関を持つ老人ホーム用地などにするか、できるだけ区画を大きく取
＞り（車が必要不可欠な場所の世帯数を少なくする為）将来車の運転ができなくなった人
＞生の終盤がタクシー生活になっても経済的に困らないお金持ち向けの分譲します。

隣の中山台にも、あの場所と同じようなお年寄りや身体障害者など交通弱者の
公共交通（バス）利用が著しく困難な立地がありますが、仰る通りの配慮がなされていますね。

具体的には、中山桜台7丁目や中山台2丁目西側斜面などは、バスの利用が非現実的な立地で
マイカー依存地区ですが、平均150～200坪の区割り（非サラリーマン向け）になっており、
出来る限り世帯数を減らして交通負荷を抑制したり、緑を最大限に回復させて山並みと
調和するよう配慮されています。マイカー依存度の高い場所を開発（社会にとっては
良くない事）するかわりに、富裕層を呼び込む事で、固定資産税（豪邸）や住民税にも
寄与していますので、街の社会資本の持続可能性に貢献する仕組みになっています。

このような現実を目の当たりにしますと、山手台は当初から理念に掲げてこられた
‘日本中のお手本となる美しいまちづくり'どころか、隣の中山台の開発にすら著しく理念や
社会的規範において劣るどうしようもない開発（理念なき無秩序な開発のお手本）に
なり果ててしまったと言えるかもしれませんね。

ちなみに中山台の大部分の土地が販売された当時（70年代半ば～80年代頃）のほうが、
現在よりもむしろ土地の実質相場は高かった（大卒初任給の2～3倍程度でしたので、今の物価に
換算すると坪単価40～60万程度です）ですから、昔は土地が安かったから理念重視の開発が
できたという言い訳はできません。今のほうが地価（名目ではなく実質）は安いのですから。

[898: 匿名さん]

あのさ、この一連の荒らしにいつも同じようなパターンの反論を付ける人は何を考えているの？
反論を付けると削除されなくなる可能性が高くなるんだから、荒らしに反論している人は荒らすのが目的なの？

荒らしには反論せず削除依頼が原則でしょ。

[899: 匿名]

宝塚はあまりにも需要無視して山削りすぎて宅地増やしすぎた結果、地価が三田のニュータウンなみにまで下がってるね（昔は三田の2～3倍以上したエリアが）。もう山腹部の既存住宅地の古家付宅地は65～70坪クラスで坪30万切ってる。悲惨としかいいようがない。愚かな開発行政の自治体に住むと、こういう事になるって教訓ですな。

[900: 住まいに詳しい人]

自治体選びは人生を左右するほど重要ですからね。
残酷かもしれませんが、ある意味自己責任の世界です。

従来の高いお金を払って宝塚に移り住んだ市民は、先人が築いた価値を売り飛ばして
換金する事しか考えてないクズ役所の本質を見抜く眼力がなかったという事でしょう。

気の毒ですけど、ご愁傷様としか言いようがないです。

[901: 匿名]

とても残念ではありますけど、サスティナブルタウンの理念や理想とは正反対の、1回こっきりの新品効果を悪用した使い捨て売り逃げタウン路線が加速化しているのが実情ですね。
将来は、間違いなく誰も住みたがらない寄り付かないゴーストダウンになっているでしょう。

[902: 匿名さん]

と言うか、中山台や山手台南部の様に土地を広くして高く売ってたのに、今のように暴落したら、余計悲惨だね。今の山手台のように総額安くしてくれた方が良心的だね。

[903: 宝塚市民]

使い捨ティナブルタウン
売り捨ティナブルタウン

日本中の（街を蝕む建売業者、ミニ開発業者）がお手本とする（規制制基準ぎりぎり最低）まちづくり（笑）

美しい（目先のことしか考えない1回限りの銭回収）開発。

[904: 匿名さん]

>>899さん
>>900さん
その通りですが、あまりにも現実は残酷ですね。
市のあまりにも無秩序な開発推進行政、価値売り飛ばし開発のあおりをうけての
相対的価値の暴落で人生設計が狂った方々も多いようです。
ご自宅土地を売却して老人ホームや駅近マンションへの移住費用に
充当する予定だったのに、あまりの土地資産価値の相対的下落で
引っ越せなくなり、人生の終盤を不便な山の上で過ごさざるを得なくなった
70～80代の後期高齢者が沢山おられます。
気の毒としかいいようがありませんが・・・

[905: マンコミュファンさん]

現役世代の時に沢山の税金を納めてきた元高給取り老人が多いだけに、あまりの仕打ちですねｗ
やっぱり自治体選びって重要です

[906: 匿名さん]

大体どこの自治体も似たりよったりではないでしょうか。
そもそもプロなんていないのですから。

[907: 匿名さん]

公共交通利用する為に往復300段の階段上り下りが必要な「山の上の50坪分譲地」は、乱開発以前の問題。
大手デベがやったら一発でアウトのレベル。
まともな市ではこんなものは許可されない。

[908: 匿名さん]

続
だから、これはあくまで予想だけどあの階段往復300段エリアは、アルテラス同様に建売業者が販売するかもね。
阪急ではなく建売業者が区割り企画して開発したように見せかけるために。

[909: ビギナーさん]

普通の大手デベでも高齢者が公共交通機関の利用に支障をきたすような宅地開発はご法度だけど、よりによって電鉄系デベロッパーだもんな。

できるだけマイカー利用を控え環境にやさしいバスや鉄道を使う生活を推進する立場の電鉄グループが、マイカー送迎、マイカー生活前提のサラリーマン向け分譲地を山の上に企画開発するとか論外。

[910: 入居済み住民さん]

まさにその通りでド正論ですね。
大手デベ、とりわけその沿線の鉄道系デベの役割は、ゲリラ的な開発で
街を蝕む悪質なパワービルダーや建売業者や不動産屋とは一線を画した
長期的な視点にたった社会の範となる開発をする事なのに、
パワービルダーより酷い開発をするようではどうしようもないですね。

[911: 匿名さん]

>910
大阪府と箕面市が開発してる箕面森町も地区センターや学校がある場所と住宅地の間に往復250段の階段が有りますよ。それと、宅地もあの山奥で貴重な山を破壊して作っても、30坪から有りますよ(笑)
大手デベどころか、自治体でも同じですよ。
大阪府の見解は、色んな所得層に貢献するため。ごもっともな意見です(笑)
山手台も北部は小割りにしたお陰でより広く社会貢献出来た訳ですね。

[912: 匿名さん]

>>906
そんなわけないでしょ（笑）
行政の資質ほど差がつくものはないといっても過言ではありませんよ。
現に宝塚みたいな、まちづくり失敗の見本市のような醜い自治体を選んでしまった人々は
悲惨な事になっていますからね。

[913: 匿名さん]

乱開発の代名詞のような箕面森町を持ち出して擁護するのは流石に無理がありすぎますよ（笑）

家や土地が既に近隣にあまっていて、地価も下がって安く土地が買える時代に、なぜわざわざ大阪平野に面した貴重な山の緑地帯を破壊して、単なる新品宅地供給の為に削る必要があるんでしょうね（笑）　しかもお年寄りがバスすら利用できない往復300段階段の場所まで、50坪の緑回復乏しい密集区割りにして。

宝塚市よりは環境意識がまともな西宮市や芦屋市は、緑地保全や景観上重要な大阪平野に面した六甲～甲山山系の山間部に位置する駅から非徒歩圏で公共交通機関の利用が出来ない地域（マイカーへ生活にならざるをえない地域）は、すべて平均100坪以上の区割りに指導して（風致地区規制、建蔽率30～40%、道路後退1.5m、緑被率20～30%）山の緑と調和し溶け込むように開発を厳しく規制し、マイカー負荷の低減（戸数、人口密度の抑制）や緑の保全をきっちりやってきました。

それが当たり前だからです。

[914: 匿名さん]

そもそ馬鹿な開発行政や供給過剰のかいがあって、同じ市内や長尾山麓の住宅地に65～70坪クラスの宅地が2000万程度であまりまくりだしている時代に、なぜ貴重な山を削ってまで低所得者？向けに50坪台2400万のコストダウン新品宅地を供給する必要があるのでしょうね（笑）

論理が2秒で破綻しています。

[915: 住まいに詳しい人]

箕面森町は往復で200段以上の階段使わないと
バス停を使えない50坪宅地なんてありませんよ。
階段はありますが、階段を使わなくても各宅地から
徒歩数分以内でバス停にアクセスできます。
大手の開発で往復300段の階段使わないとバスに
乗れないような山のてっぺんの立地を
細切れ50坪区割りにするような
前代未聞の暴挙は山手台だけです。

[916: 匿名さん]

915
箕面森町で宅地までバスが来る便は、最近だよ。帰りなんて仕事で疲れた上にあの階段だから(笑)
住民が声を挙げたから実現したんだよ。この掲示板でしか文句言えないってどれだけ小さい奴(笑)
今でも休日は半分のバスは上まで行かないけどね。

[917: 匿名]

たしか山手台南部の通称マチュピチュ階段は往復400段以上あるって過去スレにありましたから、それよりは多少改善されたのですね。
急斜面の造成地は大変ですね。

[918: 匿名]

確かにマイカー依存度100%の超山岳地帯を、一般サラリーマン向け50坪密集地（しかも土地狭いのに駐車場並列2台とっているので殆ど宅地に緑は回復しません）にして区画数を最大限に取り、環境や道路渋滞等に悪影響を与える開発は反社会的で大手デベがやるのは論外ですが、本質は

＞ No.873　by 匿名　2014-06-05 01:18:41
＞
＞ 三流会社のク※社員が企画して、それに癒着した三流のクズ役所のク※職員が
＞ 開発審査しているから非常識なトンデモ分譲地やトンデモ開発が頻出するんだろ。宝塚は。
＞
＞ 今回の件に限らずな。

このご意見に尽きるでしょうね。

それにしても環境にやさしい公共交通の利用を促すどころか、狭い土地までことごとく駐車スペース2台とる区割りでお膳立てして（ビューノ、クレアス等）、マイカー送迎や車に依存しきった生活を開発業者自身が暗黙に推奨しているも同然なわけですから酷いものですね。

[919: 匿名さん]

バス使うには往復300段の崖地宅地や50坪永住宅地は流石に別格にひどい。
これは紛れもない正論。
ただ、だからといってバス停に近い場所なら、海抜200m越えるような
山の上でも、高度成長期に山削った同種の住宅地よりも
狭い区割りにしても良いはずはないけどね。
少なくとも既に良好な宅地は近隣住宅地に余っている現在、山の自然を
大規模に削るなら、昭和のオールドニュータウンとは比較にならないほど
緑豊か（広い区割り）にして、景観や緑の復元にもじゅうぶんに配慮した街を
つくらないとお話にならない。もともとそういう話だし。

[920: 住まいに詳しい人]

山を削ったバス停まで往復300段の頂上部分が崖100%宅地（寸分も惜しむ区画数増大）とか
コンクリ50坪とか

「すべては日本中がお手本とする美しいまちづくりのために・・・」

「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街」

が聞いて呆れますなｗ

老後や身体が不自由になると生存できなくなる自称永住地を大手の公共交通機関グループが売っちゃっていいんですかね
誰もがどんな世代もが笑顔で暮らせる理想の住宅地と真逆じゃないですか

[921: 匿名]

普通そういうのは行政が指導する。
ここは山の上で車が無いと生活もできない特殊な場所なので、区画を
大きくして、緑も出来る限り回復してくださいと。
しかし宝塚は、指導するどころか業者とグルになって安易な開発を
推し進める。

既存の良好邸宅地のミニ開発などもそうだけど、宝塚は腐ってるから
醜い開発を抑制するどころか、逆に業者と組んで醜い開発を推進する。
総区画数を増やしたほうが新築の固定資産税が増えるからね。
あるべき街の姿や価値の永続性、将来よりも、街を使い捨てにしてでも
山を切り刻んでも、良好な住宅地を破壊してでも、目先の利益をとる。

[922: 匿名さん]

若い営業とっ捕まえて
「なんでそんなにお買い得ならキミが買わへんのん？」って聞けばすぐ判る話

[923: マンコミュファンさん]

少し上にも指摘されている方がおられましたが、開発事業者自らニュータウンといっているような街はやめたほうがいいでしょうね。
山手台においては、西4丁目以降、開発事業者である阪急自ら率先してニュータウンという表現を強調し始めましたから、これは重要なメッセージでしょう。
業者自らが、まちづくりの理念を捨て去り、新品効果を利用して既存の住宅地の住み替え需要を奪う事に特化した、中古になったら何一つ取り柄がなくなるくなる一世代限りの使い捨て開発に転換すると認めたも同然なわけです。
世代を越えて住みつがれ多世代に愛されるサスティナブルなまちづくりとは正反対の売り逃げ路線に走ると公言しているに他ならない明確なサインです。

[924: 匿名さん]

先住民がいないという理由だけで、新品しか取り柄がない山の上のコストダウン庭無しコンクリ分譲地を新品だけで選ぶような人達は、公共意識が低くマイカーを好き放題乗り散らかすでしょうから、渋滞は今よりも深刻化するでしょうし、地域消費、地域生活の価値観は根付かず、サスティナブルタウンとは真逆の典型的な一世代限りの使い捨てニュータウンになりそうですね♪

>>837
の方がご指摘されている

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
確かに、山手台の生命線とも言える片側1車線しかない幹線道路は今でも頻繁に渋滞しますから、
これ以上マイカー依存型の典型的ニュータウン宅地が大量に増えれば（区割りを小さくすれば
するほど、宅地数が増え渋滞リスクも高まりますね）、朝や週末混雑時間帯のが渋滞が深刻化して、

バス便も定時性が崩れて使い物にならなくなる恐れがありますね。

山本駅南側交差点～山手台間で1km進むのに20分かかるような酷い渋滞が、今のような年に数回ではなく
慢性的に発生するようになれば、もはや街として終わったも同然です。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

こうなる可能性がきわめて高いと言わざるを得ないでしょうね。


新品ニュータウンであることのみを取り柄にした阿漕な商法で分譲した街については

>>805

や

>>808

の方々のご意見もとても貴重で本質を突かれていますので、多くの方にとって参考になると思います。

[925: 周辺住民さん]

自然に調和した山の緑に溶け込む素敵なまちづくりとかけはなれた
山の上の自然破壊使い捨てコストダウン路線は残念でなりませんね

[926: 匿名さん]

>>842
のご意見もとても参考になりますよ。

本当に理念を大事にしてお手本となる美しいまちづくりをする気が残っているなら、今日びニュータウンなんて表現使うわけないどころか逆に避けるはずですから。

[927: 匿名さん]

渋滞はだめですね。
不便に併せて危険が大きいからです。
どうでもよい細かいことに神経質な役所がその悪に寛容なのは仕事に誠実でないという意味です。

[928: マンコミュファンさん]

超高齢社会の到来を控えて、交通バリアフリーやエイジフレンドリーシティーの考え方が
必要不可欠と言われる今、従来の山手斜面地やニュータウンの問題点や欠点を克服どころか、
バス停まで往復300段階段のマイカー依存しまくり反エコ分譲地を山の頂上にこさえ、
この土地あまり時代にわざわざ細切れにして、自然との調和や緑の回復や交通負荷低減も
一切無視して、金儲けだけのために区画数でっきる限り増やすとか尋常じゃありませんな。

理想の終の棲家どころの騒ぎじゃない。

40年後、思うような価格で家売却できなくて出て行けなくなった80歳に運転させて
ご本人も周辺住民も事故の危険に晒すのですか？

[929: 匿名さん]

ですから、あの頂上街区は、高齢になった時に毎日タクシー必要になっても困らない方か運転手付で移動できる富裕な方向けの区割りにするべきだったのです。
緑地の回復や景観を別にしても、あそこを一般サラリーマン向けにするのがありえないんです。

中山台にも2000年を過ぎてから分譲された大阪平野一望の場所がありますが、既に渋滞が発生する事や、宅地は需要に対して足りている社会状況を鑑みて、平均250～400坪の分譲地になりました。
https://www.google.co.jp/maps/@34.8317694,135.3662189,198m/data=!3m1!1e3?hl=ja
http://blogs.yahoo.co.jp/semidalion/44136890.html
この区割りにより上場企業のオーナー社長の居住誘致にも成功し、渋滞への影響を最小限に抑えた上で緑も回復し税収にも大変寄与しています。
あの山手台の頂上街区より広い土地（約3500坪）に対して12区画です。
ここをもし阪急不動産やミニ開発業者のように最低規制面積ぎりぎりに区割りして何が悪い！とやっていたら、60区画ほどになり、その交通事情への影響たるや比較になりません。

もっともその後、馬鹿な宝塚市らしくここより少し下（中山台と同じ幹線道路を使う中筋山手7丁目）で、山手台北部より更に酷い、土地あまり時代の単なる山削り新品45坪大量コストダウン乱開発を別の開発業者に対して許可したので、渋滞は悪化傾向にあり、上記の配慮や高い理念は結果としては台無しになりましたが。

[930: 匿名]

>>926さん

最近の山手台の広告やインターネット検索向け（METAタグ）に使われている宣伝表現です。

＞阪神間最大級の眺望ニュータウン

＞山の手ニュータウン

＞関西屈指の大規模ニュータウン

＞阪急不動産が開発する宝塚市の大規模ニュータウン「宝塚山手台」

＞宝塚,一戸建て,新築,分譲,住宅,ニュータウン,阪急不動産

＞宝塚市で新築や分譲の一戸建ての住宅をご購入を検討されている方。

家が足りている時代に大阪平野に面した貴重な山の緑を破壊するからには「どこよりも素晴らしい理想のまちづくり」を追求することで、街の魅力によって多様な世代を関西の広域から呼び込むといった以前の考え方ではなく、人気凋落したとはいえ一定はある宝塚市の山麓部の不動産（宅地）需要を、新品効果と価格戦略（10坪ほど土地を狭くした上で値段を競合させる）によって既存分譲地（中山台や逆瀬台や売布きよしが丘など）から奪うだけの商売（なんの変哲も無いコストダウン路線）に転換した事が明らかなキャッチコピーの数々ですね。

[931: ご近所さん]

>>927
業者も悪いですが、確かにそれ以前に市の開発行政もどうしようもないですね。
既に家が余っている上に、幹線道路などのインフラが貧弱であるにも関わらず
未だにどんどん山や樹林地を破壊させて無秩序な開発を推進していますから。
業者と癒着して、新築戸数増やす為だけに。

山手台に関しては重要なのは「今でも既に通勤時間帯に渋滞が発生する」事ですね。
これに新名神がらみや山手台で最大規模となる最終開発エリアの住民の交通量が
乗っかるわけですから相当に深刻です。

[932: 匿名さん]

ほんとそのとおりですね。
山手台の幹線道路が純粋に山手台専用の道路だったら渋滞はなんとかなったかもしれませんが、現状において

①山手台住民のバス道（公共交通）生活幹線道路
②中山台住民が麓に出る為の交通量を分散させる為のバイパス
③宝塚市の北部西谷地区や霊園やゴルフ場と南部を繋ぐ長尾山トンネルのメインアクセス道路

と三種類の役割を既に担っており、これに更に新名神やスマートICアクセスの交通量まで乗っかるわけですから、今のような安直なハイペースの開発路線で戸数を増やすとひとたまりもないでしょうね。

現在の宝塚市のゴミ焼却場（クリーンセンター）の土地が近い将来使用期限を迎えますのであと10年やそこらで移転が必要ですが、噂では新クリーンセンターの移転先は長尾山トンネルを抜けた北部地域が有力で、山手台の幹線道路がゴミ収集車のメイン運搬ルートとなる可能性が高いとも言われています。

[933: 匿名]

片側1車線しかない上に渋滞原因になりやすい山手台東1丁目のカーブのところに（新）長尾幼稚園が出来て、車両が出入りするようになりましたから、渋滞を更に助長する要因になるでしょうね。
もともとあの幹線道路は死亡事故も含め事故が多発していますが、朝の通勤時間帯に発生しようものならしゃれになりません。
片側1車線ですから、阪急バスもマイカーも身動きがとれなくなり出勤不可能になるでしょう。

[934: 近所をよくしる人]

>>930
正解です。
あまりにもあからさまでしたね。
以前はこのような低俗な宣伝文句は使用していませんでしたから。
理念重視のまちづくりを放棄して、既存の山腹住宅地への中古土地への既にある転入需要を
浅はかな使い捨ての新品効果で奪うだけの下劣な売り逃げ路線に転換しました。

[935: 匿名さん]

社会的意義のある開発を志す事をやめて安易な新品商法に傾倒し始めたのと
事業者がニュータウンを連呼し始めたのは軌を一にするという事ですね。

[936: 匿名]

http://goo.gl/bfSryd
コンクリの運命

[937: ご近所の奥さま]

デベさん自らニュータウンと強調し始めたという事は、新品であること以外なにひとつ取り柄が無い使い捨て（オールドニュータウンの焼き直し）開発をしていると自白しているに他ならない事なのかもしれませんね。

大変残念ですが・・・

[938: 匿名さん]

まだ阪急は絡んでるんですか？
ヤル気なくした時点で快速急行廃止したんでしょ

[939: 匿名さん]

快速急行は使い勝手悪くて大不評でしたから、廃止は妥当な判断だと思いますよ。

それとは別に、山手台開発はいかにもコストダウン丸出しの使い捨て開発で残念な事になっていますね。

[940: 入居済み]

>>936
それが現実ですからね。
汚れてきたらリニューアルなどと無責任な事を言っている擁護がいますが、街全体をあげてやるなんてのは不可能で、結局そのような景観になってしまいます。

[941: 周辺住民さん]

トンネル横の山のてっぺん削った噂の往復300段街区、工事ゲートが撤去され
オープンしていました。
早速散歩がてら歩いてみましたが、いやはや確かに酷いですね…
いくらなんでもこれは。
桜公園前バス停まで高低差のある長い道すじ歩くのはあまりにも
非現実的ですから、この街区の住民が公共交通を利用するには
往復300段の階段を使わざるを得ません。
実際に階段を上り下りしてみましたが相当きついです。
あれを1日数往復するというのは、さすがに無理があります…。
お年寄りは絶対に公共交通機関で生活することはできません。
若い世代でもマイカーに依存しっぱなしの生活になるのは自明です。
そのような場所を、50坪台の最低規制面積ぎりぎりの区割り（しかもガレージ
スペースはちゃっかり2台確保）にして、しかも前面の崖地まで宅地化して
戸数を最大化しようという姿勢はいくらなんでもやりすぎですね。

開発業者自らが、公共交通機関を使わない生活を推奨し、既にしばしば発生している
渋滞に何の配慮もしないと言ってるも同然なのですから反社会的にもほどがあります。
どうしてこのような事になってしまったのでしょう。

[942: ビギナーさん]

眺望さえあれば何でもありみたいな究極のエゴむきだしの街区ですな
昔の阪急ならありえない開発

[943: ご近所さん]

私もそう思います。

たびたび謳われている理想の永住地が聞いて呆れてしまいますね。そこらの建売業者なみか、へたしたらそれ以下です。

ありえません。

それはそうと、あじさいロードが月曜日から開通しています。

月末までです。

行政はなかなか前向きではないようですが、できるだけ多くの方がこの機会に利用して、意見や要望を出すのが正式開通の実現には有効でしょう。

こういう地域にとっては重要だけれども業者にとっては気に入らない話（あじさいロード）は見て見ぬふりして、山手台の公式サイトには一切載せてないんですね。

[944: 匿名さん]

何で業者は気にいらない？

[945: 一見さん]

相当阪急に恨みがある人達が、この掲示板に住み着いているんですね。
ここまでぼろくそ言う人達（もしかして一人？）も珍しい。
阪急ファンでも何でもないけど、見ていて病的な気がして気持ち悪いのは、私だけかな。

[946: 住まいに詳しい人]

>>944
自治会や地域住民が主体となって行政を動かしている運動だからでしょう＞アジサイロード
不動産屋や開発デベロッパーが最も嫌うのが、住民や地域が協力団結して動く事ですから。
全国どこでもそうですが、大規模マンション開発反対などで常に衝突するのが
デベロッパーと地域住民の関係ですから、地域住民が自主的に動く事は
業者にとってはとてもアレルギーが強いものです。

>>945
さすがにそのあからさまな業者擁護（ばればれ関係者）は無理がありますよ。
どう見てもこの件に関して批判は筋が通っていますから。

[947: 入居済み住民さん]

945サンは山の頂上みたいな超目立つところを山の緑削って、150段の階段を上り下りしないとバスが使えないような場所を、ふもとの低層住宅地の平均より遥かに狭い50坪ぎりぎりの住宅密集地（駐車場2台庭無し）や急勾配の法面宅地にしてまで、区画数をできるだけ増やして儲けようとする開発が、まともだと思うのですカ？（笑）　凄いですね～（笑）　就業時間外の愛社活動お疲れさまです。

阪急に恨みのある住民なんていませんョ
もっとしっかりした数十年後に評価される誇りある開発してと叱咤しているだけでしょ

[948: 匿名はん]

阪急の大規模規模開発フィナーレとなる山手台終盤ぐらい
小手先の儲けより社会的な評価やその効果を重視した
理念を最大限重視した誰もが唸る開発したらええのにな

[949: 匿名さん]

100坪以上で売り出しても
次の代にはカス業者にニコイチにされるわな
ホントたちが悪い

[950: 匿名さん]

>>943

>こういう地域にとっては重要だけれども業者にとっては気に入らない話（あじさいロード）は見て見ぬふりして、山手台の公式サイトには一切載せてないんですね。 

現在販売中の街区はじめ山手台の大部分には無関係なトピックですから、逆に公式サイトに載る方が不自然です。
「あじさいロード」が自転車も通行可能なら話は違いますが、山手台北部の住民が日常的に徒歩であじさいロードを使って往き来することはないでしょう。

これが現在販売中街区の交通アクセス向上に大きく貢献することであれば、放っておいても公式サイト等でアピールするよ、阪急は(笑)