阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart10です。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

[841: 匿名さん]

山手台は阪急グループ最後の大規模宅地開発です。彩都は事業者はURですからね。
今後はマンションが主力で小規模な再開発による宅地分譲はあるけど、大規模なのは山手台で最後です。

そういう意味で、コストダウン商法で目先の小さい利益をとりにいくよりも（利益を度外視とまではいかなくても）理想を優先して、沿線開発100周年の集大成としてやりきったといえるような素晴らしい物を送り出して有終の美を飾るほうが、長い目で見ると阪急という会社にとってもプラスでしょうね。

[842: 匿名]

840さん
841さん
私も強くそう思います。

気になるのは、以前（東3丁目まで）は阪急は山手台において
ニュータウンという言葉を決して使っていませんでしたが、西4丁目以降はニュータウンと言い出したことです。
新品であることだけを取り柄にしたコストダウン開発になりだした時期と一致します。
http://www.yamatedai.net/information/lp/index.php

新しい街である事を意味するニュータウンって今や圧倒的に悪い印象
・一代限り使い捨てのイメージ
・子育て世代ばかり集中的に入居し、やがて一斉に高齢化
・千里など恵まれた立地の一握りの成功例を除き失敗
・代替わりが思うように進まず、オールドタウン化、高齢化
・持続可能な街・多世代居住にはならなかった
のほうが優勢な言葉になったと思いますけどね。

事業者自らニュータウンと謳うような事はやめて、別の言葉を使うべきではないでしょうか。

840さんのあやめ池住宅地のサイトからリンクを辿って見つけた近鉄のページで素晴らしいキャッチコピーを見つけました。
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/gn-tomi/interview03.html

"多世代が笑顔で暮らせる『サスティナブルタウン』ついに実現へ"

サスティナブルタウン、良い言葉だと思います。
このサスティナブルタウンの考え方こそ阪急が山手台で目指すべき街の姿ではないかと思います。

[843: 匿名さん]

それこそデベロッパーが率先してニュータウンと喧伝するような開発だったら
今山の緑を大規模に削り取る事を正当化できる大義なんて微塵もないですからね。

[844: 匿名さん]

以前ちょっと話題になった売布の『自由ガ丘』も、一応駅徒歩圏にも関わらず売れ行きは芳しくないようだね。
最早新品を売りにする商法も限界になりつつあるということ。
このままなら山手台も、新品効果がなくなった段階で中山台のようになっていくだけ。

[845: 買い換え検討中]

駅徒歩圏でも苦戦ですかぁ、

じゃあ立地の悪い山手台北部は現在の価格よりも徐々に下げていくべきだろうね。

もちろん土地広くしたり、少しグレード上げたりしながら。

[846: 匿名さん]

販売ペースをもう少し落として、広告やキャンペーンやハウスメーカーとのタイアップなどの
宣伝費用も減らして、もっと腰を据えてゆっくりじっくり分譲するべきではないでしょうか。
明らかに本格的な土地余りが到来する前に、売り抜けようとしている魂胆が見え見えだと
萎えますよ。
土地あまり時代になったら売れなくなるような開発（新品商法）じたいがそもそも問題なのです。
土地があまる時代になっても、中古になっても、通用する価値が残る開発をすればいいのです。

今の時代や社会にとって不要な山の上の画一的なコストダウン50坪宅地は
西4丁目～東5丁目でもうさんざん大量に撒き散らしたのですから
今後（山手台最終、阪急最後の宅地開発となる東4丁目～東3丁目）はそうではない
他に無い価値のある特徴ある誇れる開発を期待したいですね。

[847: サラリーマンさん]

845

確かに、価格は重要ですね。
何だかんだ理想を言っても買えなくなったら
意味無いからね。
山手台のなかでは立地が不利かも知れませんが、

奈良のあやめ池や、神戸垂水の山の上なんかとは
違って、大阪平野に面した立地なんだから
50坪あったらじゅうぶん魅力的だと思います。

[848: 匿名さん]

凄まじい山の上なのにグリーンベルトとシンボルツリーちょろちょろ程度で
庭らしい庭もなく横幅いっぱいに建て込んでるのはここぐらい。
中古になったら一貫の終わり。恥ずかしい開発。

>>844
中山台と同じようになっていくではなく、中山台以下の悲惨な運命でしょうね。

中山台のほうが、なんとか持続可能な街にしようと住民が頑張っているだけまだマシ。
コミュニティが辛抱強く活動して、お買い物循環バス実現したり、バスの増便やね。
他にも年をとって身体が不自由になったり障碍者になってもになっても住めるような街にしようと様々な活動をしている。
住民の結束力がある。
先住民がいない街に住みたいというだけで選ぶような住民ばかりの山手台北部では無理でしょうね。

分かりやすい業者が、検討者や住民のふりをして、土地があまってる時代の山削りコストダウン開発を
恥ずかしげもなく擁護してみたり、いろんな意味で終わっています。

[849: 土地勘無しさん]

中山台（中山台、中山桜台、中山五月台）は、市の時代錯誤な開発推進行政による
需給バランス無視した新品供給のあおりをもろにうけて暴落しながらも、
年間100物件（古家付土地、中古住宅の合計）程度の成約がある。

成約しないのは、新規供給に傾倒する市の愚かな住宅行政によって暴落した現実を
受け入れられず、値下げを拒んでいる物件であって、街そのものに需要がなくなったわけではない。
古くなっても、価値を認める人がちゃんといるということ。

ゆったりとした緑豊かな区割りで落ち着いた街並み
（全体平均で約65坪、100坪以上も全体で120区画以上あり）や、タウン内に最低限の生活インフラ
（スーパー、金融機関、郵便局、消防署、交番、図書館分室、スポーツジム、テニスコート等）
は揃っていたり、JRと阪急の両方に公共交通機関であるバスでアクセスできたり（これも住民の辛抱強い働きかけで実現）。

山手台には1人も住んでいない年商3桁億以上の企業のオーナー社長も中山台には数人住んでいる。
それだけ認められている街でもあるという事。

一方で、山手台北部は上記のような良さ（ゆとり、生活やあんぜんあんしんを担保するインフラ）は無く、
中古になったら何一つ取り柄が見当たらなくなるから、25年ぐらいして大量の売り物件が出る頃になれば
買い手が見つからなくて悲惨な事になりそうだね。
今以上に土地が大量に余っていて、条件の良い土地が選り取りみどりなのだから、汚いコンクリの50坪の
山の上の宅地なんて誰も買わない。

少し上で中山台は古すぎて論外などと、土地あまり時代の山林破壊コストダウン新品路線を擁護する為の
恥ずかしい書き込みがあったけど、山手台北部は古くなったら中山台どころではない。

[850: 匿名さん]

>>848

>中山台と同じようになっていくではなく、中山台以下の悲惨な運命でしょうね。

いや、中山台も山手台も大差ないよ。
バスが多少増えたと言っても、マイカーが主たる交通手段であることに何ら変わりないから。
夕方の中山寺駅前を見れば中山台住民の送迎マイカーだらけなのはいい例だね。
これからの人口減少による利用者減でバスの減便が始まれば、山手のニュータウンは一層住みにくい場所になり、衰退はさらに加速する。

[851: 匿名]

山を切り崩したマイカー依存の住宅地がもはや時代遅れ（永住地足り得ない）で
これ以上必要はない社会悪なのは事実だし、だからこそ

>>834

に書かれているような、そうではない価値観や生活スタイルの提案が必要だと思うけど
最近の山手台の上のほうのコストダウン新品商法（売り逃げ路線）と比べたら
中山台のほうがまだ街のサスティナビリティにおいて望みがあるのは事実だな。

[852: 匿名さん]

しかし長文の多いスレですね。
そんな時間あったら大事な時間は別のことに使いませんか？

[855: 匿名さん]

駅徒歩圏の売布も新品だけど、売れてない。それでも山手台の北部が売れてるってのは、単に新品ってことでなく、購入者に魅力があるってことですね。さすが阪急ってとこでしょうか。

[856: 匿名さん]

>8５1

買い物が中山台の店で完結できず、週末ともなればイオンモールその他諸々に繰り出すマイカーで麓への道が渋滞しまくってる現実を見ると、サスティナブルタウンへの道は遠く険しい。
山手台も同じだけど。
もっとバスを使いましょう。

[857: 匿名さん]

山の上なのに隣と建てこんでる（戸間の植栽も少ない）残念な街並みは間口が狭いせいでしょうね
あと間口がせめて2m広ければ左右それぞれ1m余裕ができて街並みは劇的に違ってきます
逆にいえばそのたった2mを削ってまでせこく区画数を増やして住環境や景観軽視の儲け主義に走っているという事でしょうね

[858: 匿名]

>>855
その論法はさすがに無理があります。

売布の自由ガ丘が失敗しているのは、物件の性質や売り方や値付けなどに突っ込みどころ満載で問題がありすぎるからであって、あくまで物件固有の問題です。山の上を削った安易な新品商法を正当化するロジックには使えません。

そもそも売れている売れてない云々で言うのなら、住環境が素晴らしい邸宅街や良好な住宅地において周辺住民や市民の誰もが辟易するような地域環境を蝕むミニ開発だって毎年大量に売れているのだから、開発に正当性があるかどうかの基準とは全く関係ありません。
むしろ安易な山を破壊したコストダウン新品路線や良好住宅地のミニ開発細分化など俗悪な開発のほうが、売れる売れないだけでいったら良く売れますし（街、ブランド、緑豊かな住環境、将来的な財政、持続可能性などに大きな負担やダメージを与えながらも）業者にとっても売りやすいですからね。

[859: 匿名さん]

>>856
たしかに、週末の外出や買い物もそうですが、平日通勤時間帯の交通状況や駅周辺への迷惑をかえりみないマイカー送迎の多用なども含め、安易にマイカーに依存し切って生活している住民は多すぎますね。
そういう行為や生活スタイル自体が、麓も含めた地域全体の発展を阻害し、街の持続可能性や価値も下げる（サスティナブルタウンとは反対の方向）という事を理解するべきでしょうね。

[860: 匿名さん]

>858
売布のスレ見れば、山手台がかなりまともな開発ってのが分かりますね。売れるべくして売れてるってことでしょうか。