阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart10です。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

[81: 匿名さん]

業者批判に留まらず遂には住民叩きですか？
街の価値を守りたいと言うより、自分が持ってる財産価値を守りたいという本音が垣間見えます。

>正直、宝塚ではなく川西か伊丹に編入した方が今後宝塚の負担が軽くなり

開発が進み若い世帯の流入が比較的多いと思われる山本・JR中山寺周辺限定なら、伊丹も川西も吸収していいと思うかも。
高齢化が進みインフラ劣化著しい宝塚市街まで含んでの合併となると、将来負担を考えたらどこも手を挙げないでしょうね。

[82: 匿名さん]

批判が一人だけと判断した合理的根拠が書けないのかなあ
それこそ独りよがりだった訳でしょうかね

[83: 匿名さん]

山の上バス便エリアの昭和ニュータウンや昭和分譲地が超家余り土地余りに突入する人口減少時代を目前に控え

持続可能な社会づくりの為に空家対策（昭和ニュータウンの利活用促進）待った無しの状況で

わざわざ山を新規に削って昭和ニュータウンと全く同じ路線（のコストダウン手抜き版）

の宅地を駆け込みで換金売り逃げする為だけに、大規模山林破壊するってんだから狂ってるわな。

こんなのを庇保するのはモラルが崩壊した不動産業者や行政当事者以外は１００パーありえなんわけで。

いくら一般人を装って多数派工作しても、正論（土地があまる時代に三流の宅地を供給する為だけに

山を削る正当性は一切無い）の前には一切通用しない。

[86: 匿名]

賛否両論はあるものの中山台など大都市近郊に良好な宅地が不足していた時代に開発された旧ニュータウンは山を削る大義が当時一応はあったが、ずっと遅れて開発された山手台は単なる宅地供給の為だけに山を削る大義などははなからなかったので、貴重な山並みを削るからには、どこよりも修景や山並みへの配慮、ゆとりある敷地、緑の回復、美しさなどにこだわった理想のまちづくり（いつまでも色あせない美しい街づくり、世代をこえて愛される使い捨てではない街づくり、日本中のお手本となる美しい街づくり）を実践し地域の範となる開発をする事で、地域の価値を高め宝塚にも貢献するとして、本来保全対象で開発できなかった山を削る開発許可を得たんだよ。

今の開発内容がそれとは真逆（普通のニュータウン以下の景観配慮・小さい区割り、早期撤退したいのが見え見えの急ピッチな販売、そのための安普請コストダウン路線）になっているのだから、厳しく否定されるのは当たり前だね。

中古になったら見向きもされない単なる宅地を供給する為だけに、貴重な山を削って市街地を拡大する正当性など全くない時代なのだから。

[88: 匿名さん]

山手台擁護はどうか知らないが、延々と類似の山手台批判を繰り返している人を批判している人は多いよ。

[89: 匿名さん]

まあ双方言い分はある訳だから
検討してる人には両方見てもらえばいいんじゃない？
削除はおかしいと思う
明らかに事実と反しているところは事実に即して説明すればいい

たとえば

醜いコンクリ剥き出しの擁壁
　⇒醜いかどうかは主観、コンクリ剥き出しは事実。

もし、撥水塗装処理の有無がわかるなら追加情報流してあげればいいでしょう

資産価値なんてのは経済環境に左右されるし、判断材料となるのは路線価くらいだし
過去から上がった下がったなんて購入者にはどうでもいい話。
今後の騰落を保証してくれる話があるのなら情報としての価値はありますがね。

まだ削ってない山なら削れ削るなの議論もあり得ますが削っちゃったものは元には戻せないのも事実
購入検討者が削らせた訳でもないでしょう。

昔から住んでる人が開発によって汚らしくなった山肌を残念に思うのも個人的意見として書くのは許されるでしょう
私とて、小さい時に遊び場として、柿や椎の実や松茸なんか取ってた山が山ごと消失したことはとても悲しいです。
その後に住む人には良い街にしてもらうことを願う人間がいることを書き込むのは許されると思います。
もちろん、裏腹には、「おざなりな事遣ったら許しまへんで」と思ってる人がいることも知ってもらいたいということです。

なーんて長々書いても無駄なんでしょうかね

[90: 匿名さん]

「ずっと遅れて開発された山手台は単なる宅地供給の為だけに山を削る大義などははなからなかった」



それが自覚認識出来ているんならただの一度破綻したNTごときに大義を求めるなよ。
買っちゃった我が子可愛さだけの話だろう。
だから延々と我田引水行為だと批判を受ける。

[91: 匿名さん]

山手台に対する批判は意見として問題ありませんが、延々と類似の結論が出るはずがない主観を垂れ流すのは大きな問題です。
管理人による大量削除は、同じような内容の繰り返し投稿によるスレ荒らし行為が理由であって、内容によるものではないでしょう。

JR新駅の話題や山本駅北側にできたコンビニの話が出たときも、延々と類似の投稿が押し流してしまい掲示板の役割を阻害していたので、大量削除は当然の処置と考えていますよ。

[93: 匿名さん]

憶測ではなく客観的結論。それだけの証左は大量に無駄に投稿され目に触れている。

[96: 匿名さん]

自省ができん奴だなあ
宝塚ブランドが糞だろうがそれに価値感じてるんだろ
山手台が宝塚っぽくないというのには半分賛同半分異議
もともと宝塚は植木くらいしか産業がなく、偏狭な田舎くさい住民が多いという意味で異議ね
そういう意味では宝塚らしいと言える
今津線沿線とは明らかに雰囲気が違うわな

[98: 匿名さん]

全く目新しい情報の無い批判を、どれだけ注意されても延々と垂れ流し続ける人も狂っているけどね。

[100: マンコミュファンさん]

50坪だとこういう事になる。
http://www.homes.co.jp/data/1702365/sale/image/0000003-1.jpg
http://www.homes.co.jp/data/1702365/sale/image/0000003-3.jpg
http://www.asone.co.jp/Windows-Live-Writer/762fe466d617_E6D8/DSC00225....
http://akitsunoie.com/wp-content/uploads/2012/03/DSC01445.jpg
http://www.ogj.co.jp/house/work_098/images/top_img.jpg

山の上なのに建て込んで緑豊かも何もあったもんじゃない。

[101: 匿名さん]

>>68
情報なら

>>48
>>48
>>48

にこの上ないほど本質を突く貴重な情報が提供されていますよ。
これを見た上でも新たな情報が必要なんですか？

そんなに新しい情報が知りたいなら教えてあげましょうか。

今のままのペースの急ピッチ逃げ売り路線だと渋滞悪化は確実。

あとは新名神の宝塚インターができたら走り屋やVIPカーの集会の行き帰りに通る道になるから
北公園やクレアスの公園あたりが、週末深夜に彼らの憩いのスポットになって悩まされるぐらいでしょうかね（笑）

[102: 匿名さん]

94

しょうもない汚い関西弁を駆使して
言ってる内容が思い上がりのド勘違い発言
恥を知った方が良い

[106: 匿名さん]

山手台南部は？

[109: 山手台情報を知りたい普通の人]

朝から用事すませて、帰ってきてパソコンつけてここのぞいてみると、いつもお決まりの応酬が延々。
みんな、暇なんやなあって言ったら、またぼろくそ上からかぶされるのかなあ？

こう書き込んでいる自分も暇？？

それから、みんな「匿名さん」や「匿名」って書いたら誰と誰が同じ人かわからないから、せめて大人の議論として「匿名1号」とか区別できるようにしませんか？
区別できるとまずい？

こら失礼しました。

[112: 匿名さん]

ついに逝かれたなコイツ。

[115: 購入経験者さん]

50坪で十分か、70坪が美しいか、は互いに説き伏せることはできない問題だと思います。
趣味、感性の問題がはっきりでます。
私は山手台南居住でなく宝塚市民でなく、神戸市民です。
高く売りたいデベロッパー関係者でもありません。
私自身ついこないだまで土地探しをした身でつくづく感じたのは、本当に今はどこも山の上も下も70～80坪クラスが少ないなぁ、ということです。
私は古い住宅街も検討したのですが、大概２戸１物件に割られています。
ひと昔前ならある程度の資金力のある方かさらに背伸びして戸建てを取得したと思います。
外構、緑にも気を入れて、環境、美観も大切にしたように思います。
今はその当時から比べれば誰でも戸建てが買えます。買えるように相手が降りてきてくれます。
売り手も買い手もポリシーが希薄になっているのはもう仕方のないことでつまり、売れたらいい、買えたらいい、です。ここに“街創り”という芸術要素を発揮できる最後の砦は行政だけだと思います。

私個人の意見は、
例えば50～100坪までのバラエティ幅なら、レイアウトも画一的でなく豊かで、厚みのある社会と街作りが期待できるのにと思います。
同じ区割りである必要はありません。

[116: 匿名さん]

確かに平均を７０～８０坪にするべきですよね。

５０坪台の土地も多少はあってもいいけど、街全体を緑豊かで美しくする為には平均は７０～８０坪にする必要があります。

とくに山の上を削って緑を奪って開発した場所は最低でもそれぐらいはやらないと社会的責任を果たしていませんね。

[117: マンコミュファンさん]

土地が余りまくる全く新規開発の必要性が無い人口減少時代に、わざわざ山の緑をてっぺん付近までぶっ壊して「利益を追求する為だけに山手の平均を遥かに下回るの小さな狭小宅地」にする「お手本」を示して、地域の乱開発を促進するべき範をたれているいるわけですね（笑）　開発業者の鏡ですね。よくわかります。

[118: 匿名さん]

山の上山の上行ってるが、そもそも山手台が南部だろうが山の上。
目の上のたんこぶでごちゃごちゃ言ってるだけの話だろ、くだらん。
結局コイツこそ実際はてめぇの事しか考えていない。
古びた自分の町並みの心配でもしとけ。
中古で売れないような街。

[119: 匿名さん]

おいおい
聞いたか
山手台の将来を語ってくれたぞ

[120: 匿名さん]

将来じゃないでしょう。
現時点の話でしょう。

[121: 匿名さん]

それじゃ古びて汚くなる前に売らないと。
築２年くらいで。

[122: 匿名さん]

売れ行き好調の北部にひきかえ、南部は相変わらず人気無いですよね・・・
高値掴みさせられた住民さんが何とかこの苦境を打開したいというお気持ちも理解できなくもないです。


http://www.athome.co.jp/ks_13/dtl_8737748201/?DOWN=1&BKLISTID=001D...

[127: 匿名]

＞122
石垣みたいな擁壁は不人気で非常に売りにくいですね。
阪急さん、不人気南部の失敗を繰り返さない為にも、擁壁は施主がオプションで選べるかたちでお願い致します。

[130: 匿名さん]

127
確かに石垣みたいな石貼り擁壁は汚くなるし建物を選びますからねぇ～

これが山手台南部暴落要因のひとつに数えられています。

[132: 匿名さん]

>>127
売りにくいんじゃなくて営業の腕が悪いんじゃないの？

[134: 検討中の奧さま]

50坪宅地に30坪建物、3000万円台後半までで買えたらいいのにな、と思います！
あ、建て売りでもOKですよ！

[135: 匿名さん]

１種住専で建蔽率50%じゃないの？角地？
制限いっぱいに建ててる家って貧乏臭さが半端ないよ

[136: 匿名13号]

正直、東の南部の土地が空いていたら、もしくは中古でも良ければ、今売出しの北部より過ごしやすいと思いますよ。

学校が北部に比べて近い。私立国立出勤の為に、駅に出るのも歩いて行ける。

自宅でされてる隠れ習い事が多い。土地が広い、町並みがきれい。常識人が多い。自治会館がよい。ゴミステーションがよい。公園に子供向きの遊具がある。冬雪で道が氷にくい。

しかし、新築注文住宅にこだわるなら、北部のさら地を買うしかないですね。

同じような世代も多く馴染みやすいでしょう。

北部は景色がきれいなのだから、電柱埋めて、土地を広く作った方が住みやすそうなのに･･･と、今更言っても仕方ないですね。

中山の集客も見込めるのですから、100均とか花屋を作ってみたらどうだろう？

[138: 匿名さん]

カスとか汚い言葉を使うから消されるんだって
一見して煽りとわかる低レベルなコメにいちいち反応している時点で、同レベルということにいい加減気づいてほしい
山手台住民をどうこう言えるレベルではない

[139: 匿名さん]

業者だとしたら
同業はすごい迷惑だろうに
こんなこと考える業者に大枚払って
おおきな買い物なんてしたくなくなるだろ

[141: 匿名さん]

処理しても、汚れるからね。
コンクリの場合、汚れても塗り直したりタイル貼ったり綺麗に出来るけど、石垣の汚いのは致命的だね。

[142: 匿名さん]

高圧水洗浄と重曹ブラストでいつでも新品みたいに戻りますよ
サンポールでも十分綺麗になる事知らないんですかね

[143: 匿名さん]

なぜしないの？

[144: 匿名]

ムラになるからですわ

[146: 匿名さん]

暴落著しい西2丁目や東3丁目を持ち上げる方が客を馬鹿にしたアホ業者だろうね。

[148: 匿名さん]

http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg

純粋な日本人なら、これの上段部分（経年で必ずこうなる）を日本人が好むのなんてありえないのは誰でも分かる事。
息を吐くように嘘を吐く石垣連呼のコンクリ＊＊＊＊さんはきっと日本人じゃない某半島系の方なんでしょうね。
不動産関係の業者はあちらの国の方が多いしね。

[149: 匿名さん]

コンクリートむき出しは年数を経て汚れても手入れしやすい

↑全くのデタラメで正反対

表面むき出しのコンクリートは、高価な特殊表面処理（塗装よりコストがかかる）を行わない限り、炭酸ガスによる中性化の進行、水分の進入、表面の粗面化、アルカリ骨材反応などによる劣化がきわめて進みやすく、鉄筋の腐食など擁壁そのものの寿命にも悪影響を与える。
表面仕上げを行った擁壁と比べて、美観面で醜いだけでなく、コンクリートの表面や内部の劣化が進みやすく、粗面化して汚れや変色も完全には落とせない。
また、南向き区画住民側にある北側隣接区画の南面擁壁（背割り）やパブリックスペースなどは、どれだけ醜くなっても手入れされず放置され劣化し放題になっているのが現実。


石を貼ったり表面を仕上げた擁壁は手入れできない　仕上げなおしができない

↑全くのデタラメ

下地のコンクリートは保護されて汚れていないので、むきだしと比べて劣化が圧倒的に遅くなり、仕上げのやりなおしも自由。
しかしながら、そもそも修景擁壁は、経年を経てコケなどにより色が変わっても環境に馴染み醜くならない事が特徴なのでやりなおす必要が無い。コケやカビなどにより汚れた石やタイルは、劣化したコンクリートと違い、希望に応じて高圧洗浄を行えば新品の時とほぼ同じ色、同じ状態に戻したければ戻せる。

[151: 検討中の奥さま]

コンクリート部分はタイル貼ったり、吹き付け塗装することで再生できますが、
石垣はどうしようもないですねぇ・・・
阪急さん、私も擁壁はコンクリートにしたほうがイイと思います！

[153: 匿名]

古い山手台のデコボコした石垣よう壁は最近のモダンでスタイリッシュな建物にはミスマッチで合わないですね。

[154: 匿名]

>>89

＞醜いコンクリ剥き出しの擁壁
＞　⇒醜いかどうかは主観、コンクリ剥き出しは事実。

市の条例（宝塚市景観計画に関する都市景観条例）で禁止されているのだから、主観云々のレベルの話ではないよ。

どうせ宝塚市役所はいつも開発業者寄りで違反しても指摘なんてしないし罰則なんて適応されないからやったもん勝ちだ！というのなら、もう建売屋以下のレベルだし呆れるしかないね。



http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-sisin-kijy...
>擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
>リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。


http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-H24-6GIJIR...
>緑の位置や量、擁壁の仕上げ、垣、柵などが対象となります。
>ただし、もし遮蔽的な塀を設置することが良いとなれば、敷地内の景観について
>はどのような状態でも良いということに繋がってしまうかもしれませんが、このよ
>うなことについては景観法ではあえて意識しておらず、透過性のあるフェンスや緑
>が十分確保されていること、また、擁壁の表面の仕上げについても無機質なコンク
>リートの状態とはしないなど、景観の観点から今回の景観計画を取りまとめています。

[158: 匿名さん]

>156
その東3丁目は、山手台史上一番売れなかった街区ですね。見に行ったけど、結構値引きしてたし。
いい加減、ニーズ掴んでね(笑)

[160: 匿名]

>>150
バス通りや大通り沿いの擁壁も、所有者がいない（管理されない）擁壁ではなく
家（分譲宅地）の擁壁で所有者がいるので条件は全く一緒。
稚拙な論理は瞬時に崩壊するね。

[161: マンコミュファンさん]

大都市通勤者が庭付き注文住宅建てる為の良好な宅地が不足していた昭和４０～５０年代の開発ですら
大阪平野に面した景観上重要な緑の山々を標高２５０ｍ超える上まで盛大に削って
山の上を緑の回復が貧しい平均５０坪ぎりぎりの区割りにしてコンクリむきだし擁壁の１０００区画超宅地で
埋め尽くす密集住宅地なんて



　　　　　　た　っ　た　の　１　例　も　存　在　し　な　い　。



なるほど。前代未聞の開発をして「日本中のお手本」を目指しているわけだ（笑）

[162: 匿名さん]

昭和に開発された住宅地の土地が余り空家空地対策が喫緊の人口減少時代に、わざわざ山のてっぺんを新規に自然破壊してコンクリ50坪の使い捨て分譲地にして売り逃げで金儲けするなんて、建売屋の平地30坪ミニ開発よりも醜い。そんなのは議論の余地すら無い当たり前の正論だからねぇ・・・。

土地が不足していない時代にどうしても山を切り開いて開発するのなら、従来のニュータウンと比べても比較にならないほどの景観や緑の回復への配慮と、従来の開発とはバッティングしない（焼き直しではない）異なるアプローチが求められるなんて常識以前の話。

[163: 匿名さん]

3丁目が値引きしない（正確には値引きはしていない　売れるペースが遅かっただけ）と売れなかったのは、もともとがめついデベが適正価格ではなく無駄に高く売ろうとしていたからでしょ。その後の理念を捨てて無秩序なコストダウン路線に走った事の正当性には結びつくはずもない。

売れるなら何をやってもいいってのは、分筆ミニ開発建売屋や分筆ミニ開発不動産業者と同じレベルの思考。

環境良好な住宅地で邸宅跡地を120坪の土地をそのまま仲介するより、街並みを破壊しまくり地域ステータスを破壊しまくり周辺住民に損害を与えまくって3分割するほうがより高い坪単価で売れ上物押し付けでより儲けは大きくなるが、買い手の足元を見た悪徳商法により地域社会に迷惑をかけまくる事で自らを利するクズ行為以外のなにものでもない。

西4丁目や東5丁目だって、170～190㎡台と同じ値段で220～230㎡でちゃんと景観に配慮されていたら誰もがそちらを選ぶ。
異常者（業者）以外の誰が見ても美しい街並みになっている南部とは比べるべくもない遥かに醜くて汚い打ちっぱなしや狭い50坪の魅力があるわけがないけれども（だからこそバス通りや目立つ大通り沿いだけは南部と同じようにちゃんと仕上げて表向きにはごまかしている）、新品効果を最大限に活用して坪単価・利益を最大化する為に理念捨てて買い手の足元見たクズ開発（山の上の狭小区割り）に成り下がっただけの話。

儲け「だけ」の為に家建てるサラリーマンが土地に出せる上限から逆算して土地を50坪ぎりぎりにして坪単価を最大化し、仕上げも極限までコストダウンすることで利益を最大化し、中古になったら見向きもされない一世代限りの使い捨て分譲地を増やして無秩序に山を破壊しているだけ。

当初の理念があった頃の山手台と違い、現在の路線ではわざわざ人口減少時代に自然の森を大きく削って開発する正当性は全く無い。

人口減少時代にわざわざ山を破壊して金儲けするというなら、宅地が不足していた時代の開発と比べても次元が違う最大限の配慮が求められるのは当たり前の話。

[164: 匿名さん]

ちゃんと開発理念を守って大きめの土地やきちんと仕上げた擁壁にしたら

買い手が限られ、売れるペースも遅くなり、儲けも減るので

人口減少時代に突入する前に駆け込みで売り逃げして儲け（坪単価）を

最大化する為に、土地を小さくして仕上げもコストダウンします。

こんなふざけた言い分で筋が通るわけないわな。

[165: 匿名さん]

桂坂ニュータウンは東3丁目までの山手台と全く変わらない水準のこだわりを最後まで守って30年近くかけて完売の目処まででこぎつけた。値段は下がっていったけど、拘りは妥協せず最後まで守り抜いた。
つまり乱開発を正当化する為のニーズ云々の言い訳は全くのデタラメ。

山手台よりはるかに都心から遠くアクセスも悪い（神戸の郊外のバス便ニュータウン）舞多聞で、平均120～500坪の定期借地権の土地（みついけ、てらいけ）が倍率数倍～数十倍で飛ぶように売れた。山手台の北部より遥かに平均応募倍率が高く人気も高い。

つまり大きな土地は売れない、50坪がニーズなどというのは大嘘。ちゃんと理念ある開発をして『適正価格』（これが重要）で分譲すれば、緑豊かさを担保する大きな土地はむしろ大人気で良く売れる。

みついけプロジェクトの開発時の事前の大規模アンケートで、郊外の住宅地に居住を希望する現代の日本人の理想の宅地面積は150坪という結果が出て、これにより開発が進んだのは有名な話。つまり現代日本人のニーズは40～50坪などというのは業者が喧伝する全くの嘘であり、誰もが本心では郊外の山手丘陵地やバス便エリアなら大きな土地に住みたいと思っている。

[167: 匿名さん]

５０坪にニーズはあると思います。
まだまだ消費者はそれほど賢くないですよ、と言うか、そういった賢くない消費者層にニーズがあるという事なのかもしれません。
賢くない層相手のマーケティングを展開しているとおぼしき内容ばかりですしね。

[168: 匿名さん]

>暴落著しい西2丁目や東3丁目を持ち上げる方が客を馬鹿にしたアホ業者だろうね。

正論。

[169: 匿名さん]

富裕層がぼったくられた初期開発部
並以下の庶民がぼったくられる北部
これで異論はあるまい

[170: ご近所さん]

なんか、『一例も存在しない』ための条件が増えてませんか？？？

[172: 匿名さん]

笑

まず２００mが２５０mに変わってる！w

それからいつの間にか１０００区画超！w

この人は本当にどうしようもないですね。

[174: 匿名さん]

沢山売れ残ったら面白いなあ

[175: 匿名さん]

>>174
子供って公園より空き地で遊ぶの好きですよね
自分も経験あります（笑

[176: 匿名13号]

確かに子供は喜びますね！

空き地沢山売れ残るのいいなぁ。

[177: 匿名さん]

空き地で遊ぶ子って創造力が備わるらしいです
知り合いのお子さんで灘校に行った子のお母さんが言ってました
空き地のままにしませんか

[180: 匿名さん]

178、189
山手台に客取られて恨んでるバレバレの業者だね。
一般の市民が人気の山手台を、全力で非難するのはありえないわな(笑)