阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart10です。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

[733: 匿名]

>>695さん
まさに仰る通りで、核心を突いていますね。
新品であることしか取り柄がない安易な金儲け目当てのローコスト開発は、陳腐化もすぐでしょうね。
長い年数から見れば、新品効果の持続時間なんてあっという間の短さで、瞬く間に中古になりますから。

[734: 入居済み住民さん]

結局、核心であるはずの
「西４丁目以降の山手台が乱開発」
などと言う問題提起は、このスレ以外
一切出てきませんでした。

このスレ以外に出てこない、
と言うのは非常に重要な意味があります。

なぜなら、「西４丁目以降の山手台が乱開発」
などと言うのが本当に市民生活や自治体財政に
甚大な悪影響を及ぼすのであれば、住宅検討板で
「だけ」二年以上も延々書き込みがあり、
議会議事録も含め他で一切問題提起すらされて
いないだなんて、有り得ないからです。

[735: 匿名さん]

ここで言ってるだけで誰も乱開発だなんて思っていないということですよ。

[736: 匿名さん]

そう言えば、中山のスレでも山手台のお陰で中古が売れないって嘆いてる書き込みあったから、自分の土地が売れない逆恨みだろうね。主張と辻褄会うし。

[737: 入居済み住民さん]

最も影響をうけて悲惨な状況が予想されるのは

他でもない山手台東３丁目だと言われています。

[738: 匿名さん]

>737
東3丁目も西2丁目も同じ。ビューノ、クレアスが坪40〜45万で出てるから、西2丁目も坪40万以下でないと成約しない。西2丁目で坪40万出すぐらいなら、みんなビューノ買うんじゃない？

[739: 匿名さん]

乱開発じゃないけど
無駄な開発でしょうね
行政サービスコストの増加＞税収の増加
にならないよう、この地域に対する行政サービスはきっちり締める必要があります

[740: 匿名さん]

維新の大阪都構想が実現したら
宝塚全体でコスト削減されるから、そんなに目くじら立てんでもいいだろ
消防・警察コストなんてガッツリ減らされて、自分の身は自分で守らざるを得ないよ
救急車も有料になるかもな
山奥は不利だねえ、乗車拒否されるかもｗｗ

[741: 購入検討中さん]

眺望が良い街区はどこですか？？
今からクレアスで土地を探しても、
眺望が良い土地はありませんか？？

[742: マンコミュファンさん]

新品であること以外に取り柄がない、入居した瞬間に中古となりその取り柄すらなくなる。
なのになぜ、こんな山の上の物件に4千万5千万払う人がこれだけいるのか。
車がないと買い物すらままならないこの山の上に。

[743: 匿名さん]

親が相続税対策で買うんだろ
自分が借金してまで買う奴はいないよ

[744: 匿名さん]

742
西2丁目や周辺のニュータウン見たら、いくらコスト掛けても結局は新品しか売れないってこと。それなら、総額で安い西4丁目以北が売れるのが分かりますね。

[746: 匿名さん]

×新品しか売れない　だから悪くない論

○新品効果のみを利用した正当性が一切ない開発

供給が不足していない（不動産の場合は、その地域の土地や家が足りている状態）のに、新品が大量に供給されたら、供給過剰で需給バランスが大きく崩れ、中古は従来の値段（本来の価値）で売れなくなるのは当たり前ですね。
多少質が悪くてもコストダウンでも、新品に客が流れます。

それが宝塚では実際に起きています。

中山台の地価下落率は、兵庫県内でも最も悲惨な部類だけど、本来そこまで叩き売られるような街でもないです。

関西のニュータウンの中（関西のニュータウンの平均値が大阪平野を外れる能勢電沿線や神戸市北区や三田市だから）では、相対的に恵まれた立地で大阪平野に面しており、平均よりは都心にも近く交通費も安く所要時間も短い部類なのに、公示地価の下落率が兵庫県で不名誉なワーストランキグのほうに入る（中山台より遥かに不便で都心から遠いニュータウンより下落率が高い）ような状況なのは、供給過剰の影響をもろに受けているからです。

[747: ご近所さん]

739
既に宅地余っているのに、貴重な山の緑を削って
海抜200mを超えるような山の上まで50坪の緑貧しいコンクリート区画
(開発の大義があった宅地不足時代に開発された
従来ニュータウンにすら環境配慮や緑の回復で劣る)で
埋め尽くす開発が乱開発じゃないなら、乱開発なんて
存在し無いですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[748: 匿名さん]

需要が突然なくなるわけではありませんから、無駄な開発による新品の過剰供給がなければ、昭和の旧ニュータウン分譲地の宅地や古家付土地も、ダンピングせずともちゃんと本来の価値で売れます。
ある需要（たとえば宝塚市のバス便エリアの注文住宅用地）に対して、既存の中古とバッティングするような新品を絶妙な値段でぶつければ、新品効果を利用した商売が成立するだけの話です。

新品しか売れないからコストダウンせざるをえないというのは全くのデタラメです。因果関係が全く逆です。
新品効果を利用すれば、環境犠牲にして土地を狭くしても、景観配慮を疎かにしてコストダウンしても、中古市場と競合する価格帯にすれば、需要を総取りして相対的に高い坪単価で売って金儲けする事ができるのです。

[750: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/
削除されやすい投稿について
（前略）
・特定の意見へ誘導しようとする執拗な主義主張、自作自演の投稿
（後略）

2年間もほとんど同じ内容の誹謗中傷を延々と繰り返し、明らかに同じ文体の同意コメントが複数あれば、削除されやすいのは自明のことだと思います。

[752: ご近所さん]

あれ？確か以前ギリギリの条件を指摘され、
「乱開発」の標高は自主的に250mへ変更された
気がしますが…
今回は200mで大丈夫ですか？笑

[753: 山手台西２丁目住民]

そも山手台開発の目的は、山の上を自然破壊してのチープな新品コストダウン50坪宅地の供給ではなく

それとは対極にある『日本中のお手本となる美しい街』をつくり地域の価値やひいては日本の居住文化を

向上させる事なのだから、それが不可能になったのであれば、開発じたいをやめ、残地を植林するなりして

宝塚市にポーンと寄付すればいいだけですね。保全林や森林公園用地として。

阪急グループは過去最高益で儲かりまくっているわけですから、小銭稼ぎのために路線転換してまで

反社会的な開発を強行する必要はありませんからね。

以前のようなお手本となる美しい街の開発が、どうしてもできないと言うのであれば（ありえませんが）

潔くポーンと寄付すればいいんですよ、ポーンと。




＞阪急阪神ホールディングス決算・グランフロント大阪効果で営業利益過去最高に
＞
＞阪急阪神ホールディングスの今年３月期の決算によると、売上高は前の年に比べてほぼ
＞横ばいの６７９１億円、営業利益は９１８億円と４．４％増え、過去最高益となった。
＞グランフロント大阪が去年開業したことで鉄道の利用者が増えたことや、阪神タイガー
＞スのクライマックスリーグ出場や宝塚歌劇１００周年を控え、娯楽事業が好調だったこ
＞となどによるもの。一方、食材をめぐる一連の虚偽表示問題について、レストランのキャ
＞ンセルが相次いだためホテル事業の売り上げがおよそ６億円減少するなどの影響があっ
＞たとしている。大阪取引所（大阪・中央区）の映像。

[754: 周辺住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[756: 匿名]

けっきょく
「西４丁目以降の山手台が乱開発」
などと言う問題提起は、
このスレ以外 一切出てきませんでした。

このスレ以外に出てこない、
と言うのは非常に重要な意味があります。

なぜなら、この方が主張するように
本当に市民生活や自治体財政に甚大な悪影響ぼすのであれば、この住宅検討板 で 「だけ」二年以上も延々書き込みがあり、 議会議事録も含め、他では一切問題提起すらされていないだなんて、有り得ないからです。

[757: 匿名さん]

フラット３５
３５年前の中山台はそりゃハイソな街だったよ

[760: 周辺住民さん]

>>750
正論で追い詰められては、検索ネタ、議会ネタのなんとかの一つ覚えで逃げるパターンです。
標高の細かい数値なんて少なくとも私は書いてません（他の方はあったのかもしれません）が
瑣末などうでも良い事ですね。誰が見ても、山の上を削っている開発である事は明白なんですから。
本質は、既に土地が余りだしていて、なおかつこれから本格的な超人口減少・家余り宅地余りを迎える
今の時代に、貴重な山の緑を破壊してまで、昭和ニュータウンの単なる焼き直し（劣化版）でしかない
安易な単なる宅地供給を目的とした開発に正当性があるかという実にシンプルな話ですから。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[761: 匿名さん]

50坪コストダウン新品宅地でなければ売れないなどとデタラメを掲げて、既に良好な宅地が余っている時代に、どんどん山を削って市街地を広げても乱開発じゃないなどという主張は、このスレ以外では一切見られない珍品ですからね。

仮にそれが正しいとするならば、これからも一世代ごとに山をどんどん破壊して、新しいニュータウンをつくっては古い分譲地を使い捨てにしていくべきだという馬鹿げた話になってしまいます。それが乱開発ではないというのですから、呆れるを通り越して笑ってしまいます。

[762: 匿名]

なし崩し的な山手台開発の理念放棄は確かに醜いっちゃ醜いけど
宝塚の場合、問題の本質は
>>720
であってもっと根は深い

[764: 匿名さん]

>>763さんは、西4丁目以降の山手台にお住まいで、西4丁目以降の山手台がコストダウン優先の乱開発呼ばわりされ、それが風評被害となりご自身の持つ資産価値の下落につながることを懸念されて、その情報源を求めているのでしょうか？

[765: 匿名]

「山を削って市民全体に大きな負担や迷惑かけ る」
「市民の資産価値は薄まり損なわれる」 「財政に重い負荷をかけ深刻な悪影響」

↑
真にこれほど市民生活に重大な悪影響を及ぼすほどの乱開発なのであれば おっしゃるように看過できない大問題ですよ ね？
しかし２年以上も書き込みを継続して未だにこの検討板だけに議論が留まり一向に拡がりすら見られないのは本当に不思議です。

逆に本当に皆が乱開発だと思っている、と主張するならその客観的な情報源を早く出して下さい。
１度は在ると言ったのですから。
話しそらさないで下さいね（笑）

[767: 匿名さん]

>760
横入り失礼。
＞正論で追い詰められては、検索ネタ、議会ネタのなんとかの一つ覚えで逃げるパターンです。

その正論とやらがここでしか見られないなら、ここでしか反論が無くても当然だよね？
という事は、あなたは当然>761の
＞どんどん山を削って市街地を広げても乱開発じゃないなどという主張は、このスレ以外では一切見られない珍品ですからね。

に対しても、何とかの一つ覚えで逃げるパターンと指摘すべきだと思うよ。
もし他人ならね。

[768: 入居済み住民さん]

言葉を極めて乱開発を強調すればするほど

だったらどうして、

「二年以上も訴え続けて（ココだけ）いるのに、

その問題提起が全く拡がりをみせないのか？」

と、いう大きな矛盾にぶち当たりますよね？

矛盾を晴らすためにも早く客観的な情報源を

お出しください。

[769: 匿名さん]

>>763
本当の住民さんなら、住民票など住所を証明できるものにプライバシーに問題ない程度まで
モザイク等をいれて、このスレを意味するメモと一緒にアップされたらどうですか？（笑）
写真アップできますよこの掲示板。

私は南部ですが、住民同士の間で、西4丁目の造成が完成して販売し出した頃や
東5丁目の工事をしている時期に、どんどん安っぽい開発になって区割りも小さくなって
打ちっぱなしコンクリートも目立つね、コストダウンが酷いねという会話は
何度となく聞きましたよ。

もちろん現実社会ですから、実際に北部の方が住まわれだして西4丁目以降の住民が
増え出してからは、よほど親しい南部のご近所さん同士の会話以外では、口に出しては
皆さん言わないですね。

当然の事ですが、学校関係の付き合いや会合、地域コミュニティなど、北部の方も
参加されている場では、言うはずもありません。

全国どこでもよくあるケースですが、地域に大反対されたマンション開発においても
実際にマンションができてそこに新たな住民が住み始めたら、住民に聞こえるように
批判をする人は稀です。出来てしまった後はお互い同じコミュニティの住民となり、
これから長い年月付き合っていくわけですからね。

ネットの専用スレでしか見られない、広がりが見られない云々は、ある意味当たり前の話です。
こういう場所だから支障なく本音が書けるのです。
既に買って住んでいる住民の方が沢山いるのに、現実社会で表立ってそこを否定するような
地域を分断しかねない運動なんて、リスクが高すぎて誰もやるわけないでしょ。
だからこそ、デベロッパーにとってはある意味やったもん勝ちでおいしいのです。

[770: 匿名]

「（西4以降の山手台開発はこのスレ以外で） 以前からしょっちゅうネットでも話題になって います」


と言われてましたからね（笑）

[771: 匿名さん]

>>「（西4以降の山手台開発はこのスレ以外で） 以前からしょっちゅうネットでも話題になって います」

>>と言われてましたからね（笑）


そうですね。

早く貼っていただけますでしょうか？

[772: 匿名さん]

>>768
いちいち調べるのも馬鹿らしいですけど、普通に山手台や山を削る乱開発等の批判意見ありますね。
７～８年ぐらい前まで２ちゃんねるにあった裏事情系の宝塚市役所スレでも、山手台は不要な乱開発、無謀といった批判意見良くみましたよ。
当時は市政の大問題や責任問題の一つでもありましたからね。

34 名前： 近畿人 投稿日： 2007/09/19(水) 08:39:28 ID:erdN5P2o
鉄道会社系のディヴェロッパーはひどい。
口先だけ「環境重視」だなんていいながら、
大資本を投入して、山手台一帯の乱開発。
一昔前の手法そのまま、、、崩された自然は元に戻らない。
所詮2流会社か、、。

35 名前： 近畿人 投稿日： 2007/09/19(水) 22:16:07 ID:9gbUEqgE
その２流会社の前は､某地銀が開発に失敗･･
結果､それが原因で経営破たんしました｡
長尾山古墳のタタリじゃ････
で､長尾山古墳てどこ？

13 名前： 近畿人 投稿日： 2012/01/04(水) 20:22:49 ID:jWWD8MPg
あけましておめでとうございます。
今年は今まで行政がひどすぎた宝塚が良い方向に向かうきっかけになればと願っています。

まちづくりのありかたについては今までいろいろと考えてきました。
今の市政の考えるまちづくりとは何なのか？
景観・生活環境・文化・観光など、魅力ある街に変わってきたのだろうか？非常に疑問です。
市街地は乱開発され、高層マンションが乱立、街の緑は激減し、高級住宅街はミニ開発で破壊され、景観は崩れ、山肌は剥がされ、観光資源など大切に扱われていないのではないか。
インターネット検索してみると、宝塚に来てがっかりした、教育環境がいまいちなど、書き込みが出ています。大変残念なことです。
まず魅力ある街づくりにはもっと基本的なことが満足されるべきで、ただ目先の利益や環境を考えない街づくりは周りから見ていてもよい物とは映らないでしょう。

[773: 匿名]

緑の回復（敷地面積の広さ、成熟後の宅地の緑被率）や景観にじゅうぶんに配慮をして開発されていた
従来の山手台ですら、市民や地域の間では、宅地不足でもないのに貴重な山の緑を削る大義のない
不要な乱開発だという批判の声は当時から地元市民の間でたえなかったのに、緑の回復や景観配慮において
ありえないほど疎かで手抜き（コストダウン）になった今の山手台北部は乱開発じゃないって（笑）

ちょっと考えれば、擁護は主張の恥ずかしさと論理的破綻に気付きそうなもんですけどね。

[774: 匿名さん]

＞772さん

それって、山手台全体へのの批判でしょ（笑）

貴方は現在の山手台開発を批判してきたのでしょう？２年前から。

最後のは山手台への批判ではないしw

苦し紛れにそんなの出してきてごまかさないで、早く出して下さい。

貴方の２年にわたるご主張が広がりを見せているという客観的な証拠を。

[775: 匿名]

ズレたの出してきましたね（笑）

無いなら無いって謝罪すればいいのに。

[776: ご近所さん]

しょっちゅう霧がかかるほどの山の上を土地あまりの時代にわざわざ森林破壊しておきながら
区割りは昭和に山削ったニュータウンより小さく（庭は殆ど無し）
グリーンベルトはどんどん短くなり（土地小さいのにガレージ2台並列のせいで）
擁壁は山並みとの調和や景観を無視したコンクリートむきだしになり
家屋は山の上なのに隣との間に木も植えられないほどぎゅーぎゅーに建て込んでる街が
乱開発じゃないってのは、いくらなんでも無理があるんじゃないですかねｗ

[777: 匿名さん]

ご主張は

「区割りが小さい」
「コンクリ打ちっぱなし」等

の単なるコストダウン論だけではなく、

「山を削って市民全体に大きな負担や迷惑かける」
「市民の資産価値は薄まり損なわれる」
「財政に重い負荷をかけ深刻な悪影響」等

宝塚市政を揺るがす壮大な範囲にまで批判はエスカレートしているのですから
山手台住民さん同士が気を使って表立って言えるとか、言えないとか、
のレベルじゃないでしょう？

真にこれほど市民生活に重大な悪影響を及ぼすほどの乱開発なのであれば
おっしゃるように看過できない大問題です。ただし事実であれば。

山手台以外の市民から批判の大合唱が起きてもおかしくありません。
しかし市内や近隣市町でそのような批判は聞きませんし
市議会で問題になったことすらありません。
マスコミに取り上げられたこともありません。
２年以上も書き込みを継続して未だにこの検討板だけに議論が留まり
一向に拡がりが見られないというのは、
どなたかが言っておられましたが、ご主張は荒唐無稽だということでしょう。

[778: 匿名]

777さん
同感です。
これほど大問題みたいに２年の長きにわたり延々話しを膨らませておいて、
今さら「北部住民に遠慮して表立って言わないだけ」
だなんて有り得ませんよね。
もし事実であれば山手台だけに留まらない大問題なのですから。
あくまでも事実であれば、ですが。

早く客観的な情報源を出して頂きたいものです。

[781: 匿名さん]

結局、北部が一番コスパが良いので、ババつかまされた南部の人が八つ当たりしてるって構図でしょうか。自分のマンションの隣に新築マンションが建って思いのほか安かったら、文句言いたくなるよね。