阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart10です。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

[601: 匿名さん]

長尾山トンネルの横（西）の小高い山のとこひどいことになってるね

久しぶりにあの道通ったら絵に描いたような乱開発でびっくりしたわ

あんなところ宅地にしたらいかんやね

ましてや家や土地が既に飽和して余っている（今後更に深刻化）事が問題のこのご時勢に

[602: 検討中の奥さま]

そうですかあ

私は大阪平野の夜景がきれいに見えて一等地やと思いますけどね

どうせ山削るのでしたら少しでも無駄なく宅地にすればいいと思うし

あ、そしたら一軒あたり少しでもお安くなるのを期待していますよ

[603: 匿名さん]

確かにあそこは酷いです。
甲山のてっぺん付近に森林破壊して50坪の密集住宅地を今つくるようなもんですね。

あの長尾山トンネル脇の山のてっぺん街区は、バス停すらなく永住不可能な立地であるにもかかわらず
相変わらずのコストダウン造成で、区割りも最低面積規制ぎりぎりの50坪密集住宅地。

バスに乗る為には健常者ですら修行レベルの超ロング階段（250段）の昇り降り（笑）
現実的には車生活しか無理で、大規模分譲地なのに公共交通が無いというありえないバリアフル仕様。

車が運転できなくなったら100%生活できなくなります。
そんな場所をサラリーマン家庭向けの永住住宅地として売り出すのは金儲けにしても常軌を逸していますょ。

あそこは開発するにしても（しないのが良識ですが）、じゅうぶんに景観や環境に配慮した別荘地的な住宅地にするか
専用の送迎バス等が前提の老人ホームや介護・福祉施設用地にするべきでした。

[604: 匿名さん]

ちなみにあそこの最前列のアルテラスなる分譲地は平均100坪以上、平屋（高さ3m以下）と一見今までの乱開発路線を反省して、
時代に配慮した新たな路線に取り組んでいるように見せかけていますが、これ全く逆で、本来宅地にするのすらありえない
（法面修復と景観配慮の面から植林して当たり前の）二束三文のとんでもない急勾配の崖地を、無理やりにでも売物にして
とれる利益を根こそぎとりにいっているだけです。

しかも阪急が主体となって企画、開発しているにも関わらず、阪急が直接売らず、あまり知らない人が広告など見たら、
建売業者が開発したかのように見えるように、小細工しています。

あの長尾山トンネル脇の山のてっぺん街区全体が、建ぺい率を抑えたり、大きな区割りになっているのであれば、
景観や緑の回復に配慮した路線に転換、もしくは回帰したと評価できるものにもなりますが、実際は100坪超高さ3m制限は
あの前面に張り出した宅地にすることじたいが非常識な超崖地だけで、その後ろ以降は今まで通り相変わらずの規制ぎりぎり
50坪剥き出しのコストダウン造成です。

アルテラスを高さ3m以下に制限しているのは、後ろの50坪の並びからも眺望を確保する為で、後ろを少しでも高く売り、
眺望とれる区画を1区画でも増やす為の、良識とは真逆の商売上の都合です。

[605: 匿名くん]

伊丹の大きな電機工場で勤務していますが、山手台は人気です。もう少し価格さえ下がれば買いたいという同僚いっぱいいます。

[606: 検討中の奥さま]

クルマしか乗らないからてっぺんでもアリです

あ、駐車場は２台分確保したいですけど

場所悪いぶん値段下げて欲しいです

[607: 匿名さん]

山手台の小学校はどうでしょうか、
クラスは落ち着いていますか
子供の学力レベルはどうでしょうか

[608: 匿名さん]

普通の小学校だと思います。極端な親バカも少ないほうだと思うので安心しています。学力も普通ではないでしょうか。自然溢れる地域(自然しかない)なので地方育ちのような子に仕上がるのかな。まだ子供が小さく私もそこは確信できていませんが。

[609: ご近所さん]

>>602
相変わらずというか、さすがに論理が支離滅裂ですね。

業者じゃなければありえないトンデモ論理ですよ（笑）
家あまり土地あまりが既に大きな問題となっていて、これから深刻化する時代に、
山のてっぺんを削るなら、どうせ乱開発なんだから、修景や緑の回復など無視して
狭小区割りにして土地の数を増やすべきだって（笑）

[610: 匿名]

確かに今の時代にあの山のテッペンみたいな緑を破壊した地区に
50坪かつかつはありえない。
全区画、建ペイ30%で150坪以上にしてやっとどうにか正当性を
主張できないこともないってとこだろう。
前に山手台日記を書いてるおっさん社員が、ガーデンシティ舞多聞とかを
視察して、日本中がお手本とする美しい街づくりというスローガンに
恥じない開発に立ち返って、使い捨てでない受け継がれる開発をするみたいな
大口叩いてたけど、しょせん口先だけの嘘っぱちだったのかな。

[611: 匿名くん]

宝塚山手台にぜひとも住みたい。
あともう少し価格が下がれば、なんとか手が届くという人多いですよ。
素晴らしいロケーションなんだから、あとは価格しだいだと思います。

[612: 匿名さん]

小学校のことを質問したものです。
公立中に進学する子がほとんどののんびりムードでしょうか
中学受験組も多いのでしょうか

[613: 匿名さん]

>>611
いつもワンパターンな擁護だけど、安くするために土地を小さくしてたくさん区画をとるのはしかがない、という主張にはさすがに無理がありますよ。

実際に開発で行われている事は、それとはまったく逆で、坪単価を極限まで高くして区画数を最大化して儲ける為に、土地をぎりぎりまで小さくしているだけですからね（そこらの建売屋が区画数を最大化するのと同じ理屈）。安くするためではなく、可能な限り割高な値段でうるために、緑の回復や山の上の立地環境を考慮しない土地の狭小化や造成仕上げのコストダウンをているのです。

良好な宅地が既に余っているこのご時勢に、山手台が「新品効果だけをあてにした」モラルなき既存ニュータウン焼き直し（劣化版）を大量に供給しているおかげで、既存のニュータウンの良好な宅地は暴落しているから、安くて環境良い土地が希望なら、それを買えばいいじゃないですか。

同等（以上）の環境の広い土地が、より安く買えますからね。

[614: 匿名]

611
公立の新しい幼稚園もオープンしたことですし、今まで以上に若い世代、子育て世代でも買いやすい価格設定が求められています。山手台の下のほうや中山台では高齢化が進行していますのでメリハリをつけるためにも、思い切った若返り策が必須かと思われます。
そのためにも坪単価ではなく総額でお安くなるような工夫が必要だと思います。

[615: 匿名さん]

あと20年したら隣の中山台みたいになるから参考に見ておけばいいと思うよ

[616: 匿名さん]

山手台の下の方はもうなってるからわざわざ見に行かなくても分かります。

[617: ご近所の奥さま]

613さんの仰るとおりですね。

人口減少、土地があまる時代に、どうしても貴重な山の上の山肌を営利目的で削るのであれば

・昭和のニュータウン開発の焼き直しではない（バッティングしない）理念重視の開発をする
・昭和のニュータウン開発とは比較にならない環境や景観への配慮をした自然と調和した開発をする

が開発を正当化する為の最低限の条件になります。
これすら満たせなければ、ただの乱開発になるわけですが、実際そうなってますよね。
昭和ニュータウンの焼き直しどころか、昭和ニュータウン以下（狭いぎりぎりの区割り、コンクリートむきだし）になっているわけですから。

坪単価が高くなっても、土地を小さくして、グロスを小さくしてほしいなどと、一般人とはかけ離れた悪徳業者の利益代弁丸出しの書き込みをしても、業者の自演であることがばれないとい思っているあたりが笑えます。

[618: 匿名]

4丁目以降の低価格路線を、
高く買った東3丁目以南の人がつられて安くなるのを非常に懸念されるお気持ちは理解できます。
でも私たちのような若輩でも支払い可能な価格で山手台のロケーションを手に入れることが出来るようこの流れは継続して欲しいです。

[619: 匿名さん]

>617
山手台の今の路線は、消費者に支持されてる訳だから業者の自演でも何でも無いでしょ。東3丁目の不人気と西4丁目以降の好調を見れば、今の戦略が受け入れられているってこと。

[620: 匿名]

売れるなら何をやってもかまわないというのは、業者の論理そのものという事も
理解できない時点でお話にならないですね。

売れる＝消費者に支持されている

というのは典型的な倫理欠如した売り手が正当化する為の方便です。

消費者に支持されているのではなく、買い手の足下を見て悪辣な商売をしているだけです。
まともな開発をした上で、値段も同じだったら、そのほうが遥かに人気が出て
良く売れるという当たり前の不都合な事実を隠すところが、悪徳業者のテンプレートです。
社会的に見て正当性のあるまともな開発をした上で、売れる値段まで下げればいいのです。
まともな開発をしたら儲けにくいから、開発許可を得るために掲げた理念をことごとく
反故にして、土地もぎりぎりまで小さくして景観配慮も無視しますじゃお話になりません。

多くの優良住宅地で周辺環境に迷惑をかけまくっている建売業者のミニ開発や緑無し庭無しの
分筆戸建てだって、良く売れているわけで、それをもって正しい開発だという妄言が
通用するわけがないののは、誰の目にも明からですからね。

そもそもの前提が、範となる素晴らしい開発（業者いわく日本中がお手本とする美しいまちづくり）
をする為だから、宅地が不足していない時代にどうしても貴重な山の緑を大規模破壊せざるをえない
という話だったのです。

[621: 匿名さん]

>620
西2丁目で、区画が広く、あなたの言うまともな開発の中古が安く出てますが、皆さん見向きもせず全然売れてないですね。
土地が広く石垣擁壁を好むというのは、時代遅れだということをいい加減気付きなさいよ。

[622: 匿名さん]

人口減少時代に、次から次へと山林を潰して、昔のニュータウンの劣化版をつくっても、新品効果を最大限に悪用して、注文住宅建てる層がぎりぎり手が届く価格＆許容できるぎりぎり下限の土地面積にすれば、利益を最大化（坪単価高、区画数多）することができます。

しかし、それは他の街や貴重な社会資本を犠牲（古いニュータウンを次々に衰退させ街を使い捨てすることになる）のもとになりたっている目先の金儲けなわけで、社会全体で見れば、持続不可能（サスティナブルではない）な行為です。

どこかでそういった安易な開発を中止しなければ、持続可能な地域や社会には成りえません。

[623: 匿名]

>>621
売れてる、売れてないなど主観きわまりないデタラメな決め付けな上に（初期山手台の中古住宅が、他の街の同時期の中古住宅より成約し難い、同じ期間でデータをとってより暴落率が高いといったデータを出さない限り証明できませんが、そんな事実はありません）、心理的ハードルがある上に個々に条件の異なる一品物の中古戸建てと、新規の宅地分譲を比較するなど、お粗末きわまりない論理ですね。

まだコミュニティができあがっていない（古参住民がいない）新しい街に住みたいという消費者心理につけこめば、どんな（反社会的な）新規の乱開発でも正当化できますが、それが社会全体にとって正しくないのは言うまでもありません。

石垣云々にいたってはまるでお話にならないですね。今分譲している東5丁目も一番目立つバス通りや目立つ大通り沿いは、石貼りや化粧型枠で仕上げているわけで、仮にそれが不人気で忌み嫌われているものならなら、一番目立つ場所がそうやって仕上げられているその街の宅地が売れるわけがないですからね。この街は小学校や中学校も幼稚園や公園も石だらけで修景されていますよ。本当に嫌われていのであれば、そんな街の宅地が売れるわけがありませんね。

彩都できちんと化粧仕上げにして無電線の街区を今建売や建築条件付で分譲していますが、バスもなく駅から遠い不便な立地ながら現在の山手台より良く売れています。景観に配慮したら不人気で売れなくなるなどという主張が、いかに失笑物でトンデモかわかります。

[624: 匿名さん]

結局、ここで一所懸命ネガってる人は、古いニュータウンの土地が売れずに困ってる人ですか？
自分たちはニュータウンに住んで、土地余ってるからニュータウン造らず中古買えって、結局自己中だね。

[625: マンコミュファンさん]

この家余りのご時勢にわざわざ山の上破壊コンクリ５０坪密集地を擁護（正当化）するのはさすがに無理筋

便乗愉快犯を除けば、非業者が積極的に擁護することはありえないｗ

本当に正当化できると思っているなら頭が悪すぎる

[626: ご近所さん]

また始まった〜(^_^)

[627: 匿名さん]

西2丁目も、今は坪40万でも売れないから、可哀想と思って責めないであげて下さい。

[628: 匿名さん]

建売住宅「宝塚山手台ティアレ」
4,180万円より

山手台を検討中の皆さんどうですか？

[629: 匿名さん]

いいですねティアレ。
4080万からありますね♪
射程範囲に近づきました。
待った甲斐がありました、でももう一息、
諸費用込みで4000万に収まるまで・・・

[630: 匿名さん]

これもひとえに阪急の方針変更のお陰です。大きな区画にして高くするより、50坪区画でサラリーマンで買えるようにする方が、山手を開発する意味が有りますから。大手として社会的責任を果たしてるってことですね。

[631: 匿名さん]

平均年収いくら位の方の暮らす街ですか？無理をしたお付き合いまでしたくないですから。4000万以上の建売で買いやすくなったということは900位はあるのでしょうか。

[633: 匿名さん]

分かりやすい業者がいくら自演したところで
625さんが仰ってるド正論が全てですね。
市内で山麓部の家や土地が既に余っている事が社会問題となっています。

利害が絡まない一般の宝塚市民が、目先の金儲けの為に新規に
貴重な山の緑を切り崩して、使い捨ての山の上50坪ぎゅうぎゅう詰め
景観破壊住宅密集地にする社会的正統性ゼロの開発を
積極的に擁護する理由は皆無ですから。

[634: 匿名さん]

スモーキーマウンテンをお手本にした街づくり

[635: 購入検討中さん]

山手台、もっとバスの本数を、増やして駅まで足代わりに使えるようにならないかな。

循環バスの増便、路線延長
希望します。

あと、阪急オアシスしかないのは終わってる。

車が壊れたり、バスが凍結したら不便ですよね。
そうなっても、ある程度生活出来るように、
コンビニや銀行ATM.作って下さい、阪急不動産さん！

セブンイレブン出来ないかなぁ。

[636: 購入検討中さん]

クレアスの土地を検討中の者です。
JR中山寺駅経由で通勤する場合、
中山寺駅までバスを利用するのは可能でしょうか？
バスの本数等を含め、利便性についてお教え頂けないでしょうか。

[637: 匿名さん]

確か、中山五月台のバス停からＪＲに行ってたような、間違いならごめんなさい。

[638: 購入検討中さん]

お返事ありがとうございます。
詳しい情報が、HPにも記載されていないので…
困りました。

[639: 匿名]

クレアスいいですね。
JR快速停車駅（中山寺）にバス１本でアクセス出来て。
阪急しか使えないのは山手台のネックでしたからね。

[640: 入居済み住民さん]

でも山の上。

[642: 住まいに詳しい人]

>>638
>>639
マジレスしますと、五月台四丁目のバス停まで歩くのはきついです。

バス停まで一番近い区画でもクレアスから700～800mほどあります。

JR中山寺で電車に乗るまで徒歩10分、バス10分強、徒歩5分、待ち時間数分で30分近くかかります。

帰りはバスは大回りなのでJR中山寺から五月台四丁目まで20分以上かかる上に、そこからクレアスへは結構な登り坂です。

ですので、JR利用されている方は、実際はマイカー送迎されている方が多いです。

はっきりいってマイカー送迎車が駅ロータリー周辺でかなり迷惑をかけまくって顰蹙をかっていますので（看板が立つほど）、阪急は山手台からもJR中山寺に直接バスアクセスを確保すべきでしょうね。

[643: 入居済み住民さん]

帰り、山本からバス座れなくなりそうだから、反対。

[644: 購入検討中さん]

お返事ありがとうございます！
とてもイメージしやすい内容、ありがとうございます！
ウチの奥さんが送迎なんて…してくれないだろうから…
原付バイクかぁ…

[645: 匿名さん]

643さん
現状の山手台線とは別のバス路線や635の仰るような循環バス路線を設けるのなら影響を与えず問題ありませんね。
例えば

JR中山寺－五月台1丁目－五月台5丁目－長尾山トンネル南交差点－山手台東5丁目内－山手台東3丁目内－阪急山本－山本中－中筋－JR中山寺

のような循環路線。
あるいは現状にせめて長尾山トンネル南交差点付近にバス停を設ければ、五月台四丁目まで歩く必要がなくなり、山手台北部の街区からJR中山寺へは出やすくなります。
まぁ今のまま変わらないなら、JR中山寺を通勤で使われる方は、隣の中山台（の五月台1～2丁目）で土地を買ったほうが良いですね。行きも帰りもバス乗車時間は10分未満です。徒歩圏（タウン内）に郵貯支店や銀行ATM（UFJ）もあります。

[646: 入居済み住民さん]

山本駅南側は渋滞しますから、これ以上路線バス増やさないで下さい。
現在の山手台～山本でじゅうぶん満足していますから。

[648: 匿名さん]

645
・バスは山本止まりでいいです。
・中山台は古いので検討外。

[650: 匿名]

JR中山寺？用ある？
一応、中山五月台からバス乗れたらそれでじゅうぶん。

[651: 匿名さん]

>>647
山手台を検討されている方も、将来のバス便廃止、オアシス閉店、人口減少を想定して考慮するべきでしょうね。
もちろん土地価値はゼロに近くなって中古住宅に値段がつかないという事もじゅうぶんにありえます。
分譲中は、オアシス閉店は無いでしょうし、バスの減便も行わないでしょうけどね（笑）

>>648
中山台が古くて論外なら、中山台よりもアクセスや生活インフラが貧弱で、土地も狭くコストダウンが激しい山手台北部は古くなったら目もあてらられないですね。新品であることを売りにした（安易な）住宅地は、新品効果が剥げ落ちたら悲惨です。

[652: 匿名]

アクセス悲惨なのは山手台史上最も不人気で
長期間売れ残っていた東3丁目だね。

[653: 匿名さん]

確かに山手台東３丁目は、街のエントランスに巨大な高圧鉄塔がそびえ立っていますから当時から非常に不人気でしたね。
あと、座れないバス停まで長い急坂のために電動自転車率が最も高いとも言われています。
そのような悪立地に加えて今後、北部の50坪区画がどんどん拡大してまいりますと周囲を取り囲まれ、同化してしまい資産価値の大幅な下落が危惧されております。
北部の低価格路線の影響をもろに受けるのが東３丁目なのですから危機感を抱く住民さんも当然おられると思いますよ。

[654: 匿名さん]

東３丁目はアクセス最悪じゃないし、今のクレアスの奥のほうや
１５０段地獄階段の山の頂上（トンネル横）街区のほうが
遥かにバス停への往復は苦痛。

東３丁目はリーマンショックが直撃して、好況時に設定した高値を
切り下げずに高く売ろうとし続けたので売れ残っただけで
不人気だったわけじゃない。
実際、見学者（買いたい人）は多かったが、値段（総額）で諦めたケースが殆ど。

そもそも東３丁目云々と、家あまり時代に山の上を破壊して使い捨ての
密集コストダウン乱開発することの正当性は何の関係もないですね（笑）

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[655: 匿名]

653
東3入口の高圧線鉄塔はかなりの圧迫感ありますからね。

街区入り口だから毎日意識せざるを得ません。

あれで見送ったご家庭は多いです。

[656: 匿名さん]

高値で買ったのに数年して周囲をローコスト住宅で取り囲まれたら確実に安い方につられて下がります。

そこの住民さんなら「密集コストダウン乱開発」だとクレームつける方のお気持ちは非常によく理解できます。

[657: 入居済み住民さん]

>>653さん

東3丁目はかなり長期間売れずに分譲会社も苦慮されていましたね。あれはリーマンショックだけのせいではありません。私もかなり有利な条件を提示されましたが、高額なわりにはバス停留所までのアクセスといい高圧鉄塔といい...やはり不人気の理由は価格に似合う魅力に欠けたのだと思います。
これがクレアスみたいな価格なら納得できたのでしょうが。
東3丁目の失敗以降、皆さんの納得できる価格に落ち着き順調に売れるようになって来ましたからね。
今はバス停留所も近いですし、うまくいけば座ることも出来ます（笑）

[658: 匿名]

東3丁目－東2丁目－山手台中の南側と走っている高圧線は、ひじょうに小さい（電圧、送電規模）ものですが、山の頂上の新街区（アルテラス）－西4丁目（北部）－中山五月台4丁目－中山五月台3丁目と走っている高圧線は超特大規模です。
鉄塔の大きさも高圧電線の本数も、違いは一目瞭然で、威圧感や圧迫感は比較になりません。

東3丁目は山手台の中では、阪急オアシスにも専用のループ歩道橋を使ってすぐに行ける場所で恵まれているほうだと思います。

土地面積のゆとりや石で修景した擁壁に加え、グリーンベルトも広く長いので、庭の広さとあわせて緑の層が厚く、建て込まないゆったりとした緑豊かな街並みがとても綺麗です。

[659: 匿名]

東三丁目の場合は坂を登りきった街の入り口にデ～ンと高圧鉄塔がそびえ立ってますよね。
あの心理的な圧迫感はどうしようもないですね。
どうして、わざわざあんな場所に、と思います。

[660: 入居済み住民さん]

鉄塔の大きさではなく、場所でしょうね。

東３丁目はけっこう高かったのに、

あんな場所に高圧鉄塔は皆さん引くでしょ。

[661: 周辺住民さん]

東3丁目の町並みは 綺麗で個人的には好きなんですが、鉄塔は気になる人には気になるかな～でも、住んではる人いてはるから、あまりネガティブな書き込みはどうかと思う。

[662: 匿名さん]

東3丁目もかなり値下げして売り切ったので、皆さんそんなに損してないんじゃないかな。ただ、いくら値下げの提示されても、その後の西4丁目を選ばれた人も多いと思います。

[663: ご近所の奥さま]

コストを抑えて割高な値段で売って儲ける為のコストダウン路線の象徴（山の上なのに狭い土地、隣と接近、庭無し、造成コスト削減、ローコストなシンプルモダン住宅）のようなティアレ（クレアス街区）が一軒も売れてませんね。

誰しもやっぱり、山を登ってまで安っぽい家並みや街には永住したくありませんからね。

[664: 匿名さん]

鉄塔といえば、西4丁目の入り口真正面にある携帯基地局アンテナの鉄塔は
半端ない威圧感ですね。

西4丁目でも最北部のあたりまで行くと、今度は頭上をかすめる巨大高圧線の電線が
かなり視界に入り、とても圧迫感を感じます。

[665: 入居済み住民さん]

私も東3丁目を高値で買ってしまってたら
周囲をコストダウン住宅に取り囲まれるのを阻止するために、ありとあらゆる主張を展開することでしょう。
ですから少しはご主張に耳をかたむけるべきではないでしょうか。

[666: 匿名]

宝塚では山手台や中筋山手などを中心に新たに山を破壊して
大量の45～50坪台コストダウン新品宅地がばらまかれていますね。
そのおかげで逆瀬台、青葉台や中山台や光が丘など総暴落していますね。
もう山手バス便エリアの土地は足りているのに、需要を越えて
宅地を増やしまくっていますから価値は薄まる一方です。
長年高い税金を払ってきた市民の財産価値を下げて損させた上に
無秩序に市街地を広げて社会資本の持続性を脅かす悪政の極みですね。

[667: 匿名]

良し悪しは別にして、似たような既存分譲地と新規分譲地があると
土地が狭かろうが擁壁が剥き出しだろうが、新品効果とまだ
コミュニティができあがっていない(新参者にならないですむ)
メリットから、そちらを多くの検討者は選びます。

これにより既存分譲地は、限りある貴重な社会資本として
あるべき世代交代、代替わり、利活用が阻害され
空き家街化、高齢者街化していくことになります。
街の使い捨て、焼き畑開発です。

[668: 匿名さん]

東３丁目の阪神建て売り(値引き後)と、西４丁目の注文住宅が同じくらいの価格だったので、迷いました。
結局、どちらも選ばず駅徒歩圏にしましたが。
視野を広げた場合、バス停やスーパーの距離は、両者の比較材料としては誤差範囲ではないかと。
むしろ、バス便ニュータウンとしては路線、本数がやや貧弱という点で、諦めました。
中山台(古家付き)や中筋山手も検討しましたが、同様の理由に加え、万代前の渋滞を見て早々に候補から外しました。

[669: 匿名はん]

自分は新しいとこ（山手台東3）買っといて、他人には家が余ってくるから古いニュータウンの家買えって、どうなんですかね。

[671: 匿名さん]

＞666
＞宝塚では山手台や中筋山手などを中心に新たに山を破壊して
＞大量の45～50坪台コストダウン新品宅地がばらまかれていますね。
＞そのおかげで逆瀬台、青葉台や中山台や光が丘など総暴落していますね。


大量の45～50坪台コストダウン新品宅地がばらまかれて、
一番影響受けるのは他でもない山手台東３丁目ですよ。

中山台・逆瀬台等の古い住宅地は何十年も経ちますし、なにを今更って感じです（笑）

山手台西２丁目や東１丁目は北部とそこそこ距離がありますしグレードも違いすぎます。

西４丁目にいたっては元々それなりの価格でしたから大して下落などしないでしょう。

それらに比べて東３丁目は悪立地で中途半端なグレードなわりに
結構なお値段でしたからね。そして年数もまだ大して経っていない。
山手台一不人気だったので値引きも多かったと聞きますが・・・

そんな東３丁目の背後に「５０坪コストダウン新品宅地」が押し寄せて
いずれはビッチリ取り囲まれて同化してしまうことになるですから、
その影響は甚大でしょう。
何とか状況を打開したいと考える人が出てきてもおかしくない状況です。

[672: 匿名はん]

ココまだ売り切れてないの？www

[673: 購入検討中さん]

坂の上は、致し方ないとしても、
あるていど山手台内で、生活が出来るように
整備して欲しい。何もなさすぎる。

[674: 匿名さん]

>671
西2丁目の土地も売りに出てますが、今は坪40万以下で無いと売れないです。結局は幾らお金を掛けて開発しても中古になれば、それを価値を見出す人は少ないということですね。

[675: 匿名さん]

家を建てる為の良好な宅地はもう、じゅうぶんエリア（宝塚市山手バス便値域）

の需要に対して充足していて

既に余りだしていて、これから土地余り、家余りが大きな社会問題となる時代に

わざわざ新規に貴重な山なみを大規模破壊して

昭和ニュータウンの単なる劣化版（土地はより小さく、庭はより狭く、景観配慮はより乏しく）

をつくって、貴重な社会資本である既存の昭和ニュータウンを過疎化させて使い捨てにして

社会に大きな負担をかけるのが「お手本となるまちづくり」なんですかねぇ？

”すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために・・・”

[676: 匿名]

＞結局、ここで一所懸命ネガってる人は、古いニュータウンの土地が売れずに困ってる人ですか？
＞自分たちはニュータウンに住んで、土地余ってるからニュータウン造らず中古買えって、結局自己中だね。

私はニュータウン住民ではありませんが、あなたの詭弁はさすがに無理がありますよ。
昔のニュータウンは、増え続ける大都市圏の通勤者が家を建てる為の良好な土地や住宅が圧倒的に
不足していた時代に開発されたものであって、社会的に見て必要なものでした。

古参住民がいない新しい街に住みたいという一部の方のエゴだけのために、人口減少時代に
古いニュータウンを利活用せず、焼きなおしニュータウンを作り続ければ、無駄な自然破壊であるだけでなく
社会資本の維持が不可能になります。到底、正当化できるものではありません。

>>617さんが書かれてる

＞人口減少、土地があまる時代に、どうしても貴重な山の上の山肌を営利目的で削るのであれば
＞
＞・昭和のニュータウン開発の焼き直しではない（バッティングしない）理念重視の開発をする
＞・昭和のニュータウン開発とは比較にならない環境や景観への配慮をした自然と調和した開発をする
＞
＞が開発を正当化する為の最低限の条件になります。

これが正論ですね。
もともと山手台開発については、そういう話で開発許可を得たのですからね。
今更、単なる宅地供給の為の焼きなおしニュータウンに路線転換するでは筋が通りません。

[677: 入居済み住民さん]

約2年前から「宝塚山手台が乱開発」だと主張する同じような書き込みが続いています。文体もすべて酷似しています。
でもネットでいくら検索しても「宝塚山手台が乱開発」だ、などと言う荒唐無稽な主張は一切ヒットしませんし、宝塚市議会や兵庫県議会でも問題になったことすらありません。
何より近所やPTAでもそのような話しは聞いたことありません。（家内が自宅で教室をしておりますので近所の方、たくさん来られます。）
ですから671さんの仰るとおり資産価値下落を心配するかたが一生懸命書き込みされているのかも知れませんね。

[678: 匿名さん]

677さん
そうですね。これだけ大量に乱開発の書き込みがあるのなら、他の板やブログ等でもヒットするはずですよね。ニュース番組の特集にもならないし。やはりここでどなたかが言ってるだけなのでしょう。お気持ちは理解できますけどね。

[679: 匿名さん]

>>673さんは、不便を承知の上で山手台を買ったのではないのですか？
そのうち店が増えて便利になると期待しているのですか？
残念ですが、その可能性は低いと思いますよ。
割り切って、必要な買い物は麓に降りるしかないですね。山本駅周辺は使える店が少ないですが、JR中山寺周辺、さらに足を延ばして阪急中山観音あたりなら、買い物できる場所は充実しています。
山手台の上の方でも、JR中山寺までなら自転車でも下りは15分くらいじゃないでしょうか？
上の方もこれから人口が増えるでしょうが、みんな一斉にマイカーを使うと渋滞で地域に迷惑がかかるので、電動アシスト自転車や公共交通機関を活用してエコロジーかつサスティナブルな生活を心掛けていただきたいです。

[680: 匿名さん]

山手台北公園の後ろあたりにびっちり建てこんでますね。
普通に歩いても植栽が少なく建物の壁や自家用車やコンクリート擁壁ばかりが
視界に入ってきます。
広くない間口に、駐車スペースを２台確保していますから、グリーンベルトも短く
庭の狭さと相まって、緑がひじょうに乏しいです。
基準ぎりぎりしかセットバックしていないので隣同士の建物も接近しています。
あんな山の上でゆとりないぎりぎりの区割りは、金儲けありきの大義なき乱開発と
批判されるも仕方ないと思います。

家が足りてる時代に山林破壊して造成した場所なのに、宝塚の一種低層の平均より
狭いのですからね。ぎりぎりの区割りでは年月を経ても緑豊かにはなりません。

[681: 匿名さん]

>>678
以前からのワンパターンかつ、きわめて稚拙なロジックですね。

検索すればこの掲示板がヒットするのですから（そもそも戸建て分譲地の掲示板で
機能している掲示板はここしかない）、誰しも山手台に関する意見は情報が多い
ここに書き込むのは当たり前です。
むしろ誰も見ていない掲示板や、ここ以外に書くほうがおかしいです。

検索して見当たらないから、乱開発じゃないって（笑）

[682: 匿名]

681
いやいや、blog等含めて、いっさいヒットしないのは全く不自然です。
宝塚山手台については地元にお住まいの多くのかたがblog等をしておられますが「乱開発」なんて記述は全くありません。自分の地元だから？ちがうでしょ？
お隣り中山台も含め宝塚市にお住まいの方々のblog等でもいっさい記述は見当たりませんね。

[683: 宝塚市民]

同一エリア圏（宝塚バス便山手）に良質の宅地がどんどん余りだしている時代に、理念なき単なる宅地分譲の為だけに新規に山肌を削り続け開発していくのが正しいといってるも同然の擁護意見（悪徳業者の利益代弁そのもの）は、ここ以外には一切見られませんね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[684: 匿名さん]

昔から宝塚市民の間で悪名高い乱開発のラビスタも、ヒットしませんね。
ヒットする云々で、正当化しようなんて無理筋ですよ。
採石場の跡地だからという言い訳は通用しませんよ。
あんな山の上にあんな巨大なものをぶっ建てる必要は全くありませんからね。

[686: 匿名]

＞677さん
確かに二年間、同じ文体、同じ文癖ですよね。それとコピペばかり。
やはり、ほとんど同じ人なのでしょうか？

[687: 匿名はん]

逸翁だったら、絶対に現在のような陳腐な使い捨て開発は許さんやろうね

[688: 匿名さん]

超高齢・人口減少社会に突入し、これからかつてのニュータウンを含め
土地あまり・家あまりが深刻になってくる時代に、かつてのニュータウンを
より劣化させた５０坪住宅密集地をつくるためだけに、あろうことか
標高３００ｍ近い山の上まで削り森林を破壊する行為が乱開発でなければ
乱開発なんて存在しませんよね

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[689: 匿名]

＞677
＞「 何より近所やPTAでもそのような話し
＞（山手台が乱開発）は 聞いたことありません。
＞（家内が自宅 で教室をしておりますので近所の方、たくさん来られます。）


そうですよね。
地域の役員を長年つとめていますが
山手台が乱開発だなんて聞いたことがありません。
このスレだけですね。

[691: 匿名]

地元でそのような声（乱開発）が全く上がっていないと言うのは説明つかないですね。

[692: 匿名さん]

とうとう中山台の五月台や桜台は65坪クラスの取引相場が
2000万でも中々売れず1900万円台に突入してきましたね♪

これもひとえに山手台北部の
50坪コストカット新品宅地大量投下のおかげですね

市民の犠牲の上に成り立つ御商売ですから、長年宝塚市に
高い税金、固定資産税を納めてこられた皆さま方には
大変感謝されてると思います♪

[693: 匿名さん]

新規購入者の評価は、山手台南部や中山台、五月台、桜台などの古臭い65坪の住宅地より、山手台北部のコンクリ50坪の方が魅力的ってことですよ。

[694: 匿名さん]

評価なんて一切関係なく消費者の行動心理、新品効果を悪用しただけの単なるあこぎな売り逃げ開発。

既存社会ストック持続性に甚大な悪影響与えようが、売ったあと将来どうなろうが、目先の金儲けだけの為に大規模山林破壊しようが一切お構いなし。

悪貨（一代限り使い捨てコストダウン新品）は良貨を駆逐する。それだけの話。

[695: 匿名さん]

新品がいつまでも新品ならいいんだけどね

[696: 匿名さん]

＞677さん
＞約2年前から「宝塚山手台が乱開発」だと主張する同じような書き込みが続いています。
＞文体もすべて酷似しています。
＞でもネットでいくら検索しても「宝塚山手台が乱開発」だ、
＞などと言う荒唐無稽な主張は一切ヒットしませんし、
＞宝塚市議会や兵庫県議会でも問題になったことすらありません。
＞何より近所やPTAでもそのような話しは聞いたことありません。
＞（家内が自宅で教室をしておりますので近所の方、たくさん来られます。）
＞ですから671さんの仰るとおり資産価値下落を心配するかたが
＞一生懸命書き込みされているのかも知れませんね。



同意。２年以上もこの板だけで同じこと（山手台が乱開発？）を繰り返し訴え続けても、その荒唐無稽は主張は全く拡がりを欠いているのだから、他の宝塚市民は誰もそんなこと思っていないということだろうね。

[697: 匿名さん]

売りが「今は新品」しかない山手台北部ローコスト50坪は
中古街になれば二束三文になるのも早いでしょうね～
でもまた新たに山を削って新品ローコスト50坪街つくればいいですもんね♪

家や土地があまってるなんて知ったこっちゃないですもん♪

[698: マンコミュファンさん]

宝塚が無節操な乱開発や小規模開発を推進し繰り返して価値や環境を切り売りして崩壊させてきた馬鹿な市であることや、もう単なる宅地販売を目的として山を削る開発は不要である事（山麓部の空き家や空き地の増加が既に問題化しており、もはや宅地は不足どころか余剰であり、貴重な山の緑を削る妥当な理由は全く無いこと）なんて、とっくに多数派市民の共通コンセンサスとなっている常識レベルの話ですが、乱開発なんて聞いたことない、ありえないって（失笑）

地域や社会にとって不要な乱開発や値域を蝕むモラル無きミニ開発であっても、買って住んでいる人には何の罪もありませんから、同じ地域や校区、コミュニティで生活している市民が現実社会で乱開発なんて言うわけがありませんし、ましてや購入者（住民）の方が、自分が住んでいる街を現実社会で声に出して批判するわけがありません。
心無い不動産業者はそんな当たり前の事も理解できないんでしょうね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[699: 入居済み住民さん]

二年以上も孤軍奮闘されてまったく盛り上がりに欠けるのなら、この検討板だけに延々同じことを書き込むのではなく、さまざまな方策を講じられてはいかがでしょう。
ブログ開設、テレビ局に取り上げてもらう、市議会に請願書を提出等が考えられますが。

[700: 住まいに詳しい人]

ちなみに宝塚では、具体的な開発やミニ開発の案件に関して今まで無数の地域住民や近隣住民の怒り（行政批判、開発批判）が噴出していますが、その声はごく例外を除いてネット上のデータや検索には一切残っていません。

もともと目立たないように深い階層に当該ページは置かれていますが、開発協定締結後にすぐ報告書や意見書が削除され、情報がネット上に残らないように徹底されています。
ごく短期間のＨＰ上での報告書や意見書、見解書の公開時も、極力、検索にかからないように対策されています。
デベロッパーや建売業者にとっては、ひじょうに都合の良い事ですね。
行政があえてそのようにしている理由は言うまでもありません。

[701: 住まいに詳しい人]

ごく一部の例外というのは、逆瀬川の銀行寮跡地の某建売業者Ｅ社の醜い開発や行政対応の件のように、議会の一般質問で取り上げられて、議事録として残ってしまった場合等です。

検索して出てこないから、自分が耳にしたことがないから、批判やトラブルがない、誰も乱開発と思っていないなどという珍論は、お話にならないという事です。

[702: 匿名]

じゃあ、山手台の乱開発とやらは議会で取り上げられて、議事録に載っているのでしょうか？

[704: 入居済み住民さん]

702さん
宝塚市議会の会議録を検索しましたが、
やはり「山手台が乱開発」などと議会や委員会で問題になったことはなさそうです。

宝塚市民の代表である市議会ですら、何ら問題にしていない、自治会連合でも聞いたことない、私たち住民ですらこのスレでしか目にしたことない、と言うことですね。

[705: 匿名]

なーんだ、「例外的に隠しようがない」とされる市議会でさえ問題にしてないのですか。

[706: 匿名さん]

「山を削って市民全体に大きな負担や迷惑かける」
「市民の資産価値は薄まり損なわれる」
「財政に重い負荷をかけ深刻な悪影響」


真にこれほど市民生活に重大な悪影響を及ぼすほどの乱開発なのであれば
おっしゃるように看過できない大問題ですよね？
２年以上も書き込みを継続して未だにこの検討板だけに議論が留まり
一向に拡がりが見られないのは本当に不思議です。


逆に本当に皆が乱開発だと思っている、と言うならその情報源をお願いします。
このスレ以外で。

[707: 入居済み住民さん]

同意。

この検討板以外の客観的な証拠をお願いします。

[708: マンコミュファンさん]

近所に安い戸建てが出現して憤慨する先住民

vs

それを茶化して反応を楽しむ、住民＆検討者のフリをした輩

この構図はもう飽きたから、やるなら別スレ建ててよそでやってくれw

[711: 周辺住民さん]

山手台北公園のすぐ北東側で今新しい公園をつくってるあたりは
土地の区割り面積は良く分からんけど石積みでやってるな
景観に一定の配慮をしているっぽい

さすがに西4丁目以降のコストダウン路線は
理念に反してやりすぎたと反省したのかもしれんね

[713: 匿名さん]

言葉を極めて乱開発を強調すればするほど、

「どうしてその重大な問題提起が一向に広がりを見せないの？」という大きな矛盾にぶち当たりますよね。

[715: 匿名]

やっぱり客観的証拠・情報源無いのね…

[717: 匿名さん]

「以前からしょっちゅうネットでも至る所で話題になっていますね」

どこで話題になってるのでしょうか？

事実であれば貼っていただけますか？

[720: 匿名]

建売ビルダーと癒着したミニ開発テロによる高級住宅地潰しと

地権者、業者と癒着したエンドレス山潰し新規分譲地大量供給テロ（供給過剰攻撃、既存住民の資産価値希薄化）は

宝塚市役所のお家芸（ブランド換金、価値の切り売り）です。

ただしあまりにもやりすぎてもう切り売りする価値すら無くなくなり枯渇寸前ですけど。

[721: 匿名さん]

一般市民が膨大な労力を使ってまで動かないのは当たり前、って

ここでは２年以上も膨大な労力を使ってるじゃないですか（笑）

「山手台が乱開発と話題になっている所（複数）」まだですか？

[722: 匿名]

早く貼って下さいよ。

[723: 匿名さん]

行政（委員会、審議会）でもネットでも（まちｂｂｓ等）過去に腐るほど醜い開発ネタは話題になってるな
破綻した事もあって山手台じたいの話や、これ以上開発で山を削ることの是非も腐るほど審議会で話題になっているけど、検索もできないのかｗ
まぁ本当は知ってて自演で見たことないなどと煽ってるのは見え見えだけど アホくさ

[724: 入居済み住民さん]

723さん
やっぱり無いんですね。
西4丁目以降の開発が乱開発だ、と言う指摘でしょう？
市議会の会議録にそのような議論はありません。委員会も含めて。
このスレしか無いなら無いと最初から言えばいいのに。

[727: 匿名]

＞一般市民が膨大な労力を使ってまで
＞動かないのは当たり前、って

＞ここでは２年以上も膨大な労力を
＞使ってるじゃないですか（笑）


ほんとそうですね。
ここで二年間も膨大な労力を使うくらいなら市議会に誓願書か陳情書を出されたらいかがでしょうか？
全然難しいことないですよ。

[731: 入居済み住民さん]

ラビスタ？とっくの昔に分譲終わってますよね？今ほどネットが普及していない頃ね。
でも山手台北部開発は現在進行中で今後もまだまだ事業が進められて行きます。もしそれがこのスレ「だけ」で言われているように市民生活や自治体財政に重大な悪影響を与える乱開発なのでしたら、批判は至るところで上がって当然でしょう？批判して改善されるかどうかは全く別問題ですが、かといって批判する声すら上がって来ないというのは全くおかしいですし、やはりここだけで広がりに欠く内容なのでしょう。

[732: 匿名]

＞言葉を極めて乱開発を強調すればするほど、

＞「どうしてその重大な問題提起が一向
＞に広がり を見せないの？」
＞いう大きな矛盾にぶち当た りますよね。


私もそう思います。ジレンマですよねw

[733: 匿名]

>>695さん
まさに仰る通りで、核心を突いていますね。
新品であることしか取り柄がない安易な金儲け目当てのローコスト開発は、陳腐化もすぐでしょうね。
長い年数から見れば、新品効果の持続時間なんてあっという間の短さで、瞬く間に中古になりますから。

[734: 入居済み住民さん]

結局、核心であるはずの
「西４丁目以降の山手台が乱開発」
などと言う問題提起は、このスレ以外
一切出てきませんでした。

このスレ以外に出てこない、
と言うのは非常に重要な意味があります。

なぜなら、「西４丁目以降の山手台が乱開発」
などと言うのが本当に市民生活や自治体財政に
甚大な悪影響を及ぼすのであれば、住宅検討板で
「だけ」二年以上も延々書き込みがあり、
議会議事録も含め他で一切問題提起すらされて
いないだなんて、有り得ないからです。

[735: 匿名さん]

ここで言ってるだけで誰も乱開発だなんて思っていないということですよ。

[736: 匿名さん]

そう言えば、中山のスレでも山手台のお陰で中古が売れないって嘆いてる書き込みあったから、自分の土地が売れない逆恨みだろうね。主張と辻褄会うし。

[737: 入居済み住民さん]

最も影響をうけて悲惨な状況が予想されるのは

他でもない山手台東３丁目だと言われています。

[738: 匿名さん]

>737
東3丁目も西2丁目も同じ。ビューノ、クレアスが坪40〜45万で出てるから、西2丁目も坪40万以下でないと成約しない。西2丁目で坪40万出すぐらいなら、みんなビューノ買うんじゃない？

[739: 匿名さん]

乱開発じゃないけど
無駄な開発でしょうね
行政サービスコストの増加＞税収の増加
にならないよう、この地域に対する行政サービスはきっちり締める必要があります

[740: 匿名さん]

維新の大阪都構想が実現したら
宝塚全体でコスト削減されるから、そんなに目くじら立てんでもいいだろ
消防・警察コストなんてガッツリ減らされて、自分の身は自分で守らざるを得ないよ
救急車も有料になるかもな
山奥は不利だねえ、乗車拒否されるかもｗｗ

[741: 購入検討中さん]

眺望が良い街区はどこですか？？
今からクレアスで土地を探しても、
眺望が良い土地はありませんか？？

[742: マンコミュファンさん]

新品であること以外に取り柄がない、入居した瞬間に中古となりその取り柄すらなくなる。
なのになぜ、こんな山の上の物件に4千万5千万払う人がこれだけいるのか。
車がないと買い物すらままならないこの山の上に。

[743: 匿名さん]

親が相続税対策で買うんだろ
自分が借金してまで買う奴はいないよ

[744: 匿名さん]

742
西2丁目や周辺のニュータウン見たら、いくらコスト掛けても結局は新品しか売れないってこと。それなら、総額で安い西4丁目以北が売れるのが分かりますね。

[746: 匿名さん]

×新品しか売れない　だから悪くない論

○新品効果のみを利用した正当性が一切ない開発

供給が不足していない（不動産の場合は、その地域の土地や家が足りている状態）のに、新品が大量に供給されたら、供給過剰で需給バランスが大きく崩れ、中古は従来の値段（本来の価値）で売れなくなるのは当たり前ですね。
多少質が悪くてもコストダウンでも、新品に客が流れます。

それが宝塚では実際に起きています。

中山台の地価下落率は、兵庫県内でも最も悲惨な部類だけど、本来そこまで叩き売られるような街でもないです。

関西のニュータウンの中（関西のニュータウンの平均値が大阪平野を外れる能勢電沿線や神戸市北区や三田市だから）では、相対的に恵まれた立地で大阪平野に面しており、平均よりは都心にも近く交通費も安く所要時間も短い部類なのに、公示地価の下落率が兵庫県で不名誉なワーストランキグのほうに入る（中山台より遥かに不便で都心から遠いニュータウンより下落率が高い）ような状況なのは、供給過剰の影響をもろに受けているからです。

[747: ご近所さん]

739
既に宅地余っているのに、貴重な山の緑を削って
海抜200mを超えるような山の上まで50坪の緑貧しいコンクリート区画
(開発の大義があった宅地不足時代に開発された
従来ニュータウンにすら環境配慮や緑の回復で劣る)で
埋め尽くす開発が乱開発じゃないなら、乱開発なんて
存在し無いですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[748: 匿名さん]

需要が突然なくなるわけではありませんから、無駄な開発による新品の過剰供給がなければ、昭和の旧ニュータウン分譲地の宅地や古家付土地も、ダンピングせずともちゃんと本来の価値で売れます。
ある需要（たとえば宝塚市のバス便エリアの注文住宅用地）に対して、既存の中古とバッティングするような新品を絶妙な値段でぶつければ、新品効果を利用した商売が成立するだけの話です。

新品しか売れないからコストダウンせざるをえないというのは全くのデタラメです。因果関係が全く逆です。
新品効果を利用すれば、環境犠牲にして土地を狭くしても、景観配慮を疎かにしてコストダウンしても、中古市場と競合する価格帯にすれば、需要を総取りして相対的に高い坪単価で売って金儲けする事ができるのです。

[750: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/
削除されやすい投稿について
（前略）
・特定の意見へ誘導しようとする執拗な主義主張、自作自演の投稿
（後略）

2年間もほとんど同じ内容の誹謗中傷を延々と繰り返し、明らかに同じ文体の同意コメントが複数あれば、削除されやすいのは自明のことだと思います。

[752: ご近所さん]

あれ？確か以前ギリギリの条件を指摘され、
「乱開発」の標高は自主的に250mへ変更された
気がしますが…
今回は200mで大丈夫ですか？笑

[753: 山手台西２丁目住民]

そも山手台開発の目的は、山の上を自然破壊してのチープな新品コストダウン50坪宅地の供給ではなく

それとは対極にある『日本中のお手本となる美しい街』をつくり地域の価値やひいては日本の居住文化を

向上させる事なのだから、それが不可能になったのであれば、開発じたいをやめ、残地を植林するなりして

宝塚市にポーンと寄付すればいいだけですね。保全林や森林公園用地として。

阪急グループは過去最高益で儲かりまくっているわけですから、小銭稼ぎのために路線転換してまで

反社会的な開発を強行する必要はありませんからね。

以前のようなお手本となる美しい街の開発が、どうしてもできないと言うのであれば（ありえませんが）

潔くポーンと寄付すればいいんですよ、ポーンと。




＞阪急阪神ホールディングス決算・グランフロント大阪効果で営業利益過去最高に
＞
＞阪急阪神ホールディングスの今年３月期の決算によると、売上高は前の年に比べてほぼ
＞横ばいの６７９１億円、営業利益は９１８億円と４．４％増え、過去最高益となった。
＞グランフロント大阪が去年開業したことで鉄道の利用者が増えたことや、阪神タイガー
＞スのクライマックスリーグ出場や宝塚歌劇１００周年を控え、娯楽事業が好調だったこ
＞となどによるもの。一方、食材をめぐる一連の虚偽表示問題について、レストランのキャ
＞ンセルが相次いだためホテル事業の売り上げがおよそ６億円減少するなどの影響があっ
＞たとしている。大阪取引所（大阪・中央区）の映像。

[754: 周辺住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[756: 匿名]

けっきょく
「西４丁目以降の山手台が乱開発」
などと言う問題提起は、
このスレ以外 一切出てきませんでした。

このスレ以外に出てこない、
と言うのは非常に重要な意味があります。

なぜなら、この方が主張するように
本当に市民生活や自治体財政に甚大な悪影響ぼすのであれば、この住宅検討板 で 「だけ」二年以上も延々書き込みがあり、 議会議事録も含め、他では一切問題提起すらされていないだなんて、有り得ないからです。

[757: 匿名さん]

フラット３５
３５年前の中山台はそりゃハイソな街だったよ

[760: 周辺住民さん]

>>750
正論で追い詰められては、検索ネタ、議会ネタのなんとかの一つ覚えで逃げるパターンです。
標高の細かい数値なんて少なくとも私は書いてません（他の方はあったのかもしれません）が
瑣末などうでも良い事ですね。誰が見ても、山の上を削っている開発である事は明白なんですから。
本質は、既に土地が余りだしていて、なおかつこれから本格的な超人口減少・家余り宅地余りを迎える
今の時代に、貴重な山の緑を破壊してまで、昭和ニュータウンの単なる焼き直し（劣化版）でしかない
安易な単なる宅地供給を目的とした開発に正当性があるかという実にシンプルな話ですから。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[761: 匿名さん]

50坪コストダウン新品宅地でなければ売れないなどとデタラメを掲げて、既に良好な宅地が余っている時代に、どんどん山を削って市街地を広げても乱開発じゃないなどという主張は、このスレ以外では一切見られない珍品ですからね。

仮にそれが正しいとするならば、これからも一世代ごとに山をどんどん破壊して、新しいニュータウンをつくっては古い分譲地を使い捨てにしていくべきだという馬鹿げた話になってしまいます。それが乱開発ではないというのですから、呆れるを通り越して笑ってしまいます。

[762: 匿名]

なし崩し的な山手台開発の理念放棄は確かに醜いっちゃ醜いけど
宝塚の場合、問題の本質は
>>720
であってもっと根は深い

[764: 匿名さん]

>>763さんは、西4丁目以降の山手台にお住まいで、西4丁目以降の山手台がコストダウン優先の乱開発呼ばわりされ、それが風評被害となりご自身の持つ資産価値の下落につながることを懸念されて、その情報源を求めているのでしょうか？

[765: 匿名]

「山を削って市民全体に大きな負担や迷惑かけ る」
「市民の資産価値は薄まり損なわれる」 「財政に重い負荷をかけ深刻な悪影響」

↑
真にこれほど市民生活に重大な悪影響を及ぼすほどの乱開発なのであれば おっしゃるように看過できない大問題ですよ ね？
しかし２年以上も書き込みを継続して未だにこの検討板だけに議論が留まり一向に拡がりすら見られないのは本当に不思議です。

逆に本当に皆が乱開発だと思っている、と主張するならその客観的な情報源を早く出して下さい。
１度は在ると言ったのですから。
話しそらさないで下さいね（笑）

[767: 匿名さん]

>760
横入り失礼。
＞正論で追い詰められては、検索ネタ、議会ネタのなんとかの一つ覚えで逃げるパターンです。

その正論とやらがここでしか見られないなら、ここでしか反論が無くても当然だよね？
という事は、あなたは当然>761の
＞どんどん山を削って市街地を広げても乱開発じゃないなどという主張は、このスレ以外では一切見られない珍品ですからね。

に対しても、何とかの一つ覚えで逃げるパターンと指摘すべきだと思うよ。
もし他人ならね。

[768: 入居済み住民さん]

言葉を極めて乱開発を強調すればするほど

だったらどうして、

「二年以上も訴え続けて（ココだけ）いるのに、

その問題提起が全く拡がりをみせないのか？」

と、いう大きな矛盾にぶち当たりますよね？

矛盾を晴らすためにも早く客観的な情報源を

お出しください。

[769: 匿名さん]

>>763
本当の住民さんなら、住民票など住所を証明できるものにプライバシーに問題ない程度まで
モザイク等をいれて、このスレを意味するメモと一緒にアップされたらどうですか？（笑）
写真アップできますよこの掲示板。

私は南部ですが、住民同士の間で、西4丁目の造成が完成して販売し出した頃や
東5丁目の工事をしている時期に、どんどん安っぽい開発になって区割りも小さくなって
打ちっぱなしコンクリートも目立つね、コストダウンが酷いねという会話は
何度となく聞きましたよ。

もちろん現実社会ですから、実際に北部の方が住まわれだして西4丁目以降の住民が
増え出してからは、よほど親しい南部のご近所さん同士の会話以外では、口に出しては
皆さん言わないですね。

当然の事ですが、学校関係の付き合いや会合、地域コミュニティなど、北部の方も
参加されている場では、言うはずもありません。

全国どこでもよくあるケースですが、地域に大反対されたマンション開発においても
実際にマンションができてそこに新たな住民が住み始めたら、住民に聞こえるように
批判をする人は稀です。出来てしまった後はお互い同じコミュニティの住民となり、
これから長い年月付き合っていくわけですからね。

ネットの専用スレでしか見られない、広がりが見られない云々は、ある意味当たり前の話です。
こういう場所だから支障なく本音が書けるのです。
既に買って住んでいる住民の方が沢山いるのに、現実社会で表立ってそこを否定するような
地域を分断しかねない運動なんて、リスクが高すぎて誰もやるわけないでしょ。
だからこそ、デベロッパーにとってはある意味やったもん勝ちでおいしいのです。

[770: 匿名]

「（西4以降の山手台開発はこのスレ以外で） 以前からしょっちゅうネットでも話題になって います」


と言われてましたからね（笑）

[771: 匿名さん]

>>「（西4以降の山手台開発はこのスレ以外で） 以前からしょっちゅうネットでも話題になって います」

>>と言われてましたからね（笑）


そうですね。

早く貼っていただけますでしょうか？

[772: 匿名さん]

>>768
いちいち調べるのも馬鹿らしいですけど、普通に山手台や山を削る乱開発等の批判意見ありますね。
７～８年ぐらい前まで２ちゃんねるにあった裏事情系の宝塚市役所スレでも、山手台は不要な乱開発、無謀といった批判意見良くみましたよ。
当時は市政の大問題や責任問題の一つでもありましたからね。

34 名前： 近畿人 投稿日： 2007/09/19(水) 08:39:28 ID:erdN5P2o
鉄道会社系のディヴェロッパーはひどい。
口先だけ「環境重視」だなんていいながら、
大資本を投入して、山手台一帯の乱開発。
一昔前の手法そのまま、、、崩された自然は元に戻らない。
所詮2流会社か、、。

35 名前： 近畿人 投稿日： 2007/09/19(水) 22:16:07 ID:9gbUEqgE
その２流会社の前は､某地銀が開発に失敗･･
結果､それが原因で経営破たんしました｡
長尾山古墳のタタリじゃ････
で､長尾山古墳てどこ？

13 名前： 近畿人 投稿日： 2012/01/04(水) 20:22:49 ID:jWWD8MPg
あけましておめでとうございます。
今年は今まで行政がひどすぎた宝塚が良い方向に向かうきっかけになればと願っています。

まちづくりのありかたについては今までいろいろと考えてきました。
今の市政の考えるまちづくりとは何なのか？
景観・生活環境・文化・観光など、魅力ある街に変わってきたのだろうか？非常に疑問です。
市街地は乱開発され、高層マンションが乱立、街の緑は激減し、高級住宅街はミニ開発で破壊され、景観は崩れ、山肌は剥がされ、観光資源など大切に扱われていないのではないか。
インターネット検索してみると、宝塚に来てがっかりした、教育環境がいまいちなど、書き込みが出ています。大変残念なことです。
まず魅力ある街づくりにはもっと基本的なことが満足されるべきで、ただ目先の利益や環境を考えない街づくりは周りから見ていてもよい物とは映らないでしょう。

[773: 匿名]

緑の回復（敷地面積の広さ、成熟後の宅地の緑被率）や景観にじゅうぶんに配慮をして開発されていた
従来の山手台ですら、市民や地域の間では、宅地不足でもないのに貴重な山の緑を削る大義のない
不要な乱開発だという批判の声は当時から地元市民の間でたえなかったのに、緑の回復や景観配慮において
ありえないほど疎かで手抜き（コストダウン）になった今の山手台北部は乱開発じゃないって（笑）

ちょっと考えれば、擁護は主張の恥ずかしさと論理的破綻に気付きそうなもんですけどね。

[774: 匿名さん]

＞772さん

それって、山手台全体へのの批判でしょ（笑）

貴方は現在の山手台開発を批判してきたのでしょう？２年前から。

最後のは山手台への批判ではないしw

苦し紛れにそんなの出してきてごまかさないで、早く出して下さい。

貴方の２年にわたるご主張が広がりを見せているという客観的な証拠を。

[775: 匿名]

ズレたの出してきましたね（笑）

無いなら無いって謝罪すればいいのに。

[776: ご近所さん]

しょっちゅう霧がかかるほどの山の上を土地あまりの時代にわざわざ森林破壊しておきながら
区割りは昭和に山削ったニュータウンより小さく（庭は殆ど無し）
グリーンベルトはどんどん短くなり（土地小さいのにガレージ2台並列のせいで）
擁壁は山並みとの調和や景観を無視したコンクリートむきだしになり
家屋は山の上なのに隣との間に木も植えられないほどぎゅーぎゅーに建て込んでる街が
乱開発じゃないってのは、いくらなんでも無理があるんじゃないですかねｗ

[777: 匿名さん]

ご主張は

「区割りが小さい」
「コンクリ打ちっぱなし」等

の単なるコストダウン論だけではなく、

「山を削って市民全体に大きな負担や迷惑かける」
「市民の資産価値は薄まり損なわれる」
「財政に重い負荷をかけ深刻な悪影響」等

宝塚市政を揺るがす壮大な範囲にまで批判はエスカレートしているのですから
山手台住民さん同士が気を使って表立って言えるとか、言えないとか、
のレベルじゃないでしょう？

真にこれほど市民生活に重大な悪影響を及ぼすほどの乱開発なのであれば
おっしゃるように看過できない大問題です。ただし事実であれば。

山手台以外の市民から批判の大合唱が起きてもおかしくありません。
しかし市内や近隣市町でそのような批判は聞きませんし
市議会で問題になったことすらありません。
マスコミに取り上げられたこともありません。
２年以上も書き込みを継続して未だにこの検討板だけに議論が留まり
一向に拡がりが見られないというのは、
どなたかが言っておられましたが、ご主張は荒唐無稽だということでしょう。

[778: 匿名]

777さん
同感です。
これほど大問題みたいに２年の長きにわたり延々話しを膨らませておいて、
今さら「北部住民に遠慮して表立って言わないだけ」
だなんて有り得ませんよね。
もし事実であれば山手台だけに留まらない大問題なのですから。
あくまでも事実であれば、ですが。

早く客観的な情報源を出して頂きたいものです。

[781: 匿名さん]

結局、北部が一番コスパが良いので、ババつかまされた南部の人が八つ当たりしてるって構図でしょうか。自分のマンションの隣に新築マンションが建って思いのほか安かったら、文句言いたくなるよね。

[784: 匿名さん]

777,778

それほど気になるのであれば、ここで聞くより、2丁目、3丁目あたりの住民つかまえて、「北部は乱開発でしょうか？」と聞いて回ったほうがいいのでは？
100のネットの噂より、1つの生の声の方が重みがあると思いますし、貴方のモヤモヤも晴れてすっきりすると思いますよ。

[788: 匿名]

孤軍奮闘している開発擁護の誰かさんのロジックである
「市民は不満や批判があるなら積極的に行動するはずだ」という
ご都合主義丸出しの前提がお花畑で常識外れ。

議会報告会なんて数人しかこないのにｗ
7割は市議選に投票にすらいかない。組織票を除外したら8割以上がいかない。
言うまでもなくそれは、現状の市の行政に満足しているわけでも
現状のまちづくりや市政を信任しているわけでもない。
宝塚ほど全国的に見ても、利権丸出しの大型事業の破綻や恥ずかしい汚職で
醜い事で有名な市政でも、99.9%以上の圧倒的大多数の
一般市民（サイレントマジョリティ）は声もあげないし行動もしない。
意味がないと分かっているからだ。

市長が汚職で逮捕されようが、職員の醜い不祥事がニュースになろうが
利権丸出しの汚職事業が破綻しようが、99.9%以上の一般市民は
行動したり政治活動に参加したりはしないし、生涯に一度も陳情や請願などしない。

しかしそれは行政や政治に不満や批判が無いという意味ではない。
誰しも多くの不満や批判意見は持っているし、恥ずかしい不祥事には憤りを感じつつも
行動したところで何も変わらないから、諦めから合理的な判断をしているにすぎない。

市、行政に幻滅したり呆れたら出て行くだけ（実際出て行ける余裕のある層はどんどん脱出していってる）。
我慢の限界を超えたり、堪忍袋の緒が切れても、一般市民は、プロ市民じゃあるまいし行動などしないし声などあげない。

[789: 匿名さん]

じゃ、一般市民は少しくらい思っていても、そこまで（２年間延々批判し続けるほど）大した問題意識は感じていないということでしょうね。

[790: 匿名さん]

誰が見ても時代に不必要な家あまり時代の安易なコストダウン山削り開発に対して
無理筋なトンデモ擁護を撒き散らす不動産屋だけが、皆に笑われている事に気づいてないスレ(笑)

正論で追い詰められて困った時の
「このスレ以外で批判意見は検索しても出てこないから大多数の市民は賛成している」ｗ

誰が見ても醜いマンション開発でも批判意見はこのの掲示板(e-mansion)だけでしょｗ
最も最適な専用スレに書き込むのは当たり前(場違いなスレや殆ど誰も見てない場所に書き込むお馬鹿さんはいない)

[792: 匿名さん]

無いものを、あると強弁する・・・

延々主張されてきた内容の信頼性まで疑問符をつけざるを得ません。

[793: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

他の投稿者に対する批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、
関連レスの一斉削除を行っております。

削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。

「マイナスの情報」については、すべて掲載させていただいておりますが、
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不快感を与えることがありますので、
どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。

なお、ご利用にあたりましては、以下のドキュメントもご確認ください。

■利用規約
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■投稿マナー
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■削除されやすい投稿
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■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2

■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[794: 匿名]

乱開発を強調すればするほど

だったらどうして、

「二年以上も訴え続けて（ココだけ）

その問題提起が全く拡がりをみせないのか？」

と、いう大きな矛盾を皆さんお感じになっています。

矛盾を晴らすためにも

客観的な情報源を示すことが必要でしょうね。

[796: 匿名]

このスレに常駐している業者、じゃなかったモーレツ擁護の熱心な一般人検討者の方自身が仰っているように、街や宅地が新品であることが（最大にして唯一の）セールスポイントですから、中古になって何の取り柄もないどころか様々な点で昭和ニュータウンにも劣後する本分譲地は、上物価値がほぼゼロになる20年後には、二束三文でも売却できなくなる事は覚悟しておくべきでしょうね。

今も既に郊外ニュータウンの宅地は足りているどころか余りだしていますが、2030年頃には今どころではない土地あまりが進行し深刻化しているであろうことは、専門家やシンクタンクが警鐘を鳴らしている通りです。
いくらでも条件の良い土地が出てきて、今よりも安く買える時代になっていますから、わざわざ山奥の何の取り柄もない中古で汚い壁の小さい宅地を買って家を建てる物好きは殆どいないでしょうね。つまり、まともな値段では売れないという事です。

モーレツ擁護の熱心な一般人検討者の方は、中山台や逆瀬台を古臭い住宅街だのと馬鹿にされていましたが、中古になった山奥のコストダウン分譲地（山上コンクリ庭無し台）は、現在の中山台や逆瀬台どころではない悲惨な衰退を近い将来迎える可能性が高いと言わざるを得ないでしょうね。

[797: 住まいに詳しい人]

直接の関係者だけでなく、時に山手台と無関係の宝塚界隈の不動産業者が

一般人のふりをしてまで必死になって理念なきコストダウン開発を擁護や礼賛する理由は、

人口減少時代にあわせて開発基準が見直され、しっかりと景観や緑の回復に配慮した

まっとうな開発しか許可が下りなくなれば、宝塚名物の山を削っての安易なコストダウン分譲や

フリーライドで良好な住宅街を蝕むミニ開発分譲が困難になり困るから。

[798: 匿名さん]

乱開発かも知れないしそうでないかも知れない。しかしなぜここまで時間を使って必死に投稿されてるのかがさっぱりわかりません。出来てしまってるんだから仕方がない。ここに書いて何が変わる？そんなことよりもっと前向きな意見交換の場にした方が建設的です。

[800: ご近所さん]

現状の路線は、社会にとって不要な開発であることは議論の余地がないでしょうね。
７０年代に開発された山の上のニュータウンの土地があまっている時代に、わざわざ山を削って
その山の上のニュータウンの二番煎じ（劣化コピー）をつくることは、社会にとって害しかありませんから。

今日本では国をあげて欧州で広がっている「コンパクトシティ」を研究して取り組もうとしています。

郊外や地方で開発によって広げすぎた市街地を縮小して、莫大な維持費を抑制することにより
超人口減少時代でも社会資本（インフラ）を維持可能にしていくまちづくりです。
減っていく現役世代人口で、広げすぎた市街地の社会資本を維持していく事は不可能ですからね。

ですから、単なる新品宅地を供給して儲けるためだけに、山を削って市街地を広げる行為は
これからの時代に求められている社会の趨勢とは、正反対である事は間違いありません。
乱開発というキーワードになぜか必死に噛み付いている方が一名ほどいらっしゃいますが、今の時代に
どうしても山を削るのであれば、かつてのニュータウンとは異なる開発の意義が求められるでしょう。