阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart10です。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

[161: マンコミュファンさん]

大都市通勤者が庭付き注文住宅建てる為の良好な宅地が不足していた昭和４０～５０年代の開発ですら
大阪平野に面した景観上重要な緑の山々を標高２５０ｍ超える上まで盛大に削って
山の上を緑の回復が貧しい平均５０坪ぎりぎりの区割りにしてコンクリむきだし擁壁の１０００区画超宅地で
埋め尽くす密集住宅地なんて



　　　　　　た　っ　た　の　１　例　も　存　在　し　な　い　。



なるほど。前代未聞の開発をして「日本中のお手本」を目指しているわけだ（笑）

[162: 匿名さん]

昭和に開発された住宅地の土地が余り空家空地対策が喫緊の人口減少時代に、わざわざ山のてっぺんを新規に自然破壊してコンクリ50坪の使い捨て分譲地にして売り逃げで金儲けするなんて、建売屋の平地30坪ミニ開発よりも醜い。そんなのは議論の余地すら無い当たり前の正論だからねぇ・・・。

土地が不足していない時代にどうしても山を切り開いて開発するのなら、従来のニュータウンと比べても比較にならないほどの景観や緑の回復への配慮と、従来の開発とはバッティングしない（焼き直しではない）異なるアプローチが求められるなんて常識以前の話。

[163: 匿名さん]

3丁目が値引きしない（正確には値引きはしていない　売れるペースが遅かっただけ）と売れなかったのは、もともとがめついデベが適正価格ではなく無駄に高く売ろうとしていたからでしょ。その後の理念を捨てて無秩序なコストダウン路線に走った事の正当性には結びつくはずもない。

売れるなら何をやってもいいってのは、分筆ミニ開発建売屋や分筆ミニ開発不動産業者と同じレベルの思考。

環境良好な住宅地で邸宅跡地を120坪の土地をそのまま仲介するより、街並みを破壊しまくり地域ステータスを破壊しまくり周辺住民に損害を与えまくって3分割するほうがより高い坪単価で売れ上物押し付けでより儲けは大きくなるが、買い手の足元を見た悪徳商法により地域社会に迷惑をかけまくる事で自らを利するクズ行為以外のなにものでもない。

西4丁目や東5丁目だって、170～190㎡台と同じ値段で220～230㎡でちゃんと景観に配慮されていたら誰もがそちらを選ぶ。
異常者（業者）以外の誰が見ても美しい街並みになっている南部とは比べるべくもない遥かに醜くて汚い打ちっぱなしや狭い50坪の魅力があるわけがないけれども（だからこそバス通りや目立つ大通り沿いだけは南部と同じようにちゃんと仕上げて表向きにはごまかしている）、新品効果を最大限に活用して坪単価・利益を最大化する為に理念捨てて買い手の足元見たクズ開発（山の上の狭小区割り）に成り下がっただけの話。

儲け「だけ」の為に家建てるサラリーマンが土地に出せる上限から逆算して土地を50坪ぎりぎりにして坪単価を最大化し、仕上げも極限までコストダウンすることで利益を最大化し、中古になったら見向きもされない一世代限りの使い捨て分譲地を増やして無秩序に山を破壊しているだけ。

当初の理念があった頃の山手台と違い、現在の路線ではわざわざ人口減少時代に自然の森を大きく削って開発する正当性は全く無い。

人口減少時代にわざわざ山を破壊して金儲けするというなら、宅地が不足していた時代の開発と比べても次元が違う最大限の配慮が求められるのは当たり前の話。

[164: 匿名さん]

ちゃんと開発理念を守って大きめの土地やきちんと仕上げた擁壁にしたら

買い手が限られ、売れるペースも遅くなり、儲けも減るので

人口減少時代に突入する前に駆け込みで売り逃げして儲け（坪単価）を

最大化する為に、土地を小さくして仕上げもコストダウンします。

こんなふざけた言い分で筋が通るわけないわな。

[165: 匿名さん]

桂坂ニュータウンは東3丁目までの山手台と全く変わらない水準のこだわりを最後まで守って30年近くかけて完売の目処まででこぎつけた。値段は下がっていったけど、拘りは妥協せず最後まで守り抜いた。
つまり乱開発を正当化する為のニーズ云々の言い訳は全くのデタラメ。

山手台よりはるかに都心から遠くアクセスも悪い（神戸の郊外のバス便ニュータウン）舞多聞で、平均120～500坪の定期借地権の土地（みついけ、てらいけ）が倍率数倍～数十倍で飛ぶように売れた。山手台の北部より遥かに平均応募倍率が高く人気も高い。

つまり大きな土地は売れない、50坪がニーズなどというのは大嘘。ちゃんと理念ある開発をして『適正価格』（これが重要）で分譲すれば、緑豊かさを担保する大きな土地はむしろ大人気で良く売れる。

みついけプロジェクトの開発時の事前の大規模アンケートで、郊外の住宅地に居住を希望する現代の日本人の理想の宅地面積は150坪という結果が出て、これにより開発が進んだのは有名な話。つまり現代日本人のニーズは40～50坪などというのは業者が喧伝する全くの嘘であり、誰もが本心では郊外の山手丘陵地やバス便エリアなら大きな土地に住みたいと思っている。

[167: 匿名さん]

５０坪にニーズはあると思います。
まだまだ消費者はそれほど賢くないですよ、と言うか、そういった賢くない消費者層にニーズがあるという事なのかもしれません。
賢くない層相手のマーケティングを展開しているとおぼしき内容ばかりですしね。

[168: 匿名さん]

>暴落著しい西2丁目や東3丁目を持ち上げる方が客を馬鹿にしたアホ業者だろうね。

正論。

[169: 匿名さん]

富裕層がぼったくられた初期開発部
並以下の庶民がぼったくられる北部
これで異論はあるまい

[170: ご近所さん]

なんか、『一例も存在しない』ための条件が増えてませんか？？？

[172: 匿名さん]

笑

まず２００mが２５０mに変わってる！w

それからいつの間にか１０００区画超！w

この人は本当にどうしようもないですね。

[174: 匿名さん]

沢山売れ残ったら面白いなあ

[175: 匿名さん]

>>174
子供って公園より空き地で遊ぶの好きですよね
自分も経験あります（笑

[176: 匿名13号]

確かに子供は喜びますね！

空き地沢山売れ残るのいいなぁ。

[177: 匿名さん]

空き地で遊ぶ子って創造力が備わるらしいです
知り合いのお子さんで灘校に行った子のお母さんが言ってました
空き地のままにしませんか

[180: 匿名さん]

178、189
山手台に客取られて恨んでるバレバレの業者だね。
一般の市民が人気の山手台を、全力で非難するのはありえないわな(笑)

[181: 匿名さん]

まあそれは市民が見て決めるでしょうよ

[182: 匿名さん]

社会的制裁受ける覚悟あって成りすましてるのかなあ

[183: 山手台情報を知りたい普通の人]

何で皆さん、開発の掲示板行ってくれないのですか？
しかも相変わらず皆さん「匿名さん」「匿名」ばっかり。
山手台を貶すにしろ擁護するにせよ、ルールを守ろうよ、マナーを大切にしようよ。
ここ見にきた普通の人の多くは、皆さんの延々続く同じ言い合いを見にきているのではないと思います。


山手台って、平日の夕方、公園で小さな子どもは安心して遊べますか？
やんちゃなおにいちゃんたちが幅きかせてなかなか小さな子どもが遊びにくいってこと、ありませんか？
休日はたまに行って実際に見れるんですが、平日はあまり行けませんのでどなたか教えてください。

[184: 匿名さん]

やんちゃなおにいちゃんの存否が購入の判断条件なのか？

いる時もあるしいない時もある

が答えだ

[185: 匿名さん]

いつものほとんど一人の人が来たら、削除依頼だけして放置を推奨。

>183
山手台は公園が多いので場所によりますが、4丁目公園の場合ほとんど毎日平日夕方は子供連れで親がいますので、やんちゃなお兄さんはめったに来ないようです。
北公園はたまに景色を見に来ることがあるようですが、芝桜公園は余り見かけないようですよ。

[186: 匿名さん]

おにいさんってどの範疇なんでしょう
小学校高学年？
球蹴りしてたりするけどグランドみたいに縦横無尽なんてしてないから小さい子も共存してますね
もっと上のカワイクなくなってくるあたりのオニイサンは夜になってから北公園で見たことありますね

[187: 匿名13号]

山手台は住民が阪急へ文句言いたいんですが‥それはさておき

＞山手台って、平日の夕方、公園で小さな子どもは安心して遊べますか？

基本小さな子供は親が付いていますので遊具のほぼ無い公園ですが、穏やかに遊んでいます。

たまに小学生がボール遊びして危なかったとしても、公園は広いので避けられますし、自宅前で遊んでいる人もいます。
中学生位が公園にたまっているのは見ません。大きい子がまだ少ないせいかも？
そんなに意地悪な子を私はみかけません。

夜はちょっと危険です。町外からﾁﾗﾎﾗ嫌な感じの人が来ます。

交番でも出来たらいいのに、と思います。

人口が増えたり子供たちが成長すれば、また雰囲気も変わるでしょうね。

[188: 匿名さん]

まあ電車の中で傍若無人に携帯で迎え要請してるおっさんが多いことから
子供も推して知るべしだろうね
今の日本の平均値をちょっと下回るような連中の街だと覚悟して
自分なりに結論付ければいいんじゃないかなあ

[189: 神戸市民]

このスレを見て興味が湧き、こないだ宝塚の知人宅に行った帰り山本駅を北上しました。
以下、初めて訪問した感想。

緑豊か。けして乱開発とは感じません。
(そこにパチスロ店が建つとそれが乱開発です)
ただ、坂の両サイドに縦一本という街の形は好みが分かれそう。
徒歩圏で利用できる施設が少ない。
南のエリアに本当に羨ましい眺めのロケーションがあった。本当に素晴らしいスポットだった。。

駅に近いエリアは確かにコストの掛かった住居と外構を見ることができ、石垣は古いとか汚れるとかアンチもあるようですが、どうあれ重厚で素晴らしい佇まいをいくつも見ることが出来ました。

上の方は若いファミリー向けですね。
これはこれで機能美を感じましたよ。

いろいろ意地悪なコメントもありますが、これだけのロケーションに住める人は一握りだと思いますよ。

[190: 山手台情報を知りたい普通の人]

情報を下さった皆さん、ありがとうございました。
だいたい平日も休日と変わらない、のんびりとした公園のようですね。

景観に対する賛否両論はありますが、私自身はどんな住まい方ができるのかを引き続き大切に考えて行きたいと思います。

[191: 匿名さん]

>まあ電車の中で傍若無人に携帯で迎え要請してるおっさんが多いことから

中山寺とか、送迎のマイカーがバスやタクシーの進路を妨害しまくっているからなぁ。
連中のために税金使ってロータリー整備した訳じゃないんだから、バスもろくに使いこなせない人間がわざわざニュータウンに家買うなよと常々思う。
宝塚は駅毎そんな感じだね。

[192: 匿名さん]

でも、宝塚だけじゃないんだよね
日本全国同じようなレベル
それが美しい国ニッポン
恥ずかしいけど

[193: 匿名13号]

明日は4町目の公園で秋祭りがあります。

住民の大半を一気に見学出来るんじゃないでしょうか？

[194: 匿名]

住民の質？

[195: 匿名さん]

コミュニティの活性化に一定の関心がある住民および野次馬の類は観察できるでしょうね

[196: 匿名さん]

>社会的制裁受ける覚悟あって成りすましてるのかなあ
覚悟がなかったみたいじゃん
それを承知で購入検討してる潜在顧客層そっちのけの醜い争い期待してたのに

[201: 神戸市民]

確かに街並みは大区画割した方が豊かで理想のレイアウトだというのは私も全く同意見です。
だから、個人的には70坪以上を探しましたし、50坪でいい、というコメントを聞くと素直に「美化は要らないの？」とは感じてしまいます。

しかし、この街について言えば、公園面積も十分に確保されているし、遊歩道も縦に長く貫いている。
高地エリアらしい緑の量だと感じまし
たよ。

また、さらに豊かな面積の宅地から見れば、50坪も70坪もちょぼちょぼで目くじら立てて噛み付くほどの差ではないのかも知れません。

[202: 匿名さん]

７０と５０では実際では隣家の圧迫感がはかなり違う気がしますよ
100坪超えに比べたら両方ともチマッとした感じはしますけどね