阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart10です。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/325409/

[121: 匿名さん]

それじゃ古びて汚くなる前に売らないと。
築２年くらいで。

[122: 匿名さん]

売れ行き好調の北部にひきかえ、南部は相変わらず人気無いですよね・・・
高値掴みさせられた住民さんが何とかこの苦境を打開したいというお気持ちも理解できなくもないです。


http://www.athome.co.jp/ks_13/dtl_8737748201/?DOWN=1&BKLISTID=001D...

[127: 匿名]

＞122
石垣みたいな擁壁は不人気で非常に売りにくいですね。
阪急さん、不人気南部の失敗を繰り返さない為にも、擁壁は施主がオプションで選べるかたちでお願い致します。

[130: 匿名さん]

127
確かに石垣みたいな石貼り擁壁は汚くなるし建物を選びますからねぇ～

これが山手台南部暴落要因のひとつに数えられています。

[132: 匿名さん]

>>127
売りにくいんじゃなくて営業の腕が悪いんじゃないの？

[134: 検討中の奧さま]

50坪宅地に30坪建物、3000万円台後半までで買えたらいいのにな、と思います！
あ、建て売りでもOKですよ！

[135: 匿名さん]

１種住専で建蔽率50%じゃないの？角地？
制限いっぱいに建ててる家って貧乏臭さが半端ないよ

[136: 匿名13号]

正直、東の南部の土地が空いていたら、もしくは中古でも良ければ、今売出しの北部より過ごしやすいと思いますよ。

学校が北部に比べて近い。私立国立出勤の為に、駅に出るのも歩いて行ける。

自宅でされてる隠れ習い事が多い。土地が広い、町並みがきれい。常識人が多い。自治会館がよい。ゴミステーションがよい。公園に子供向きの遊具がある。冬雪で道が氷にくい。

しかし、新築注文住宅にこだわるなら、北部のさら地を買うしかないですね。

同じような世代も多く馴染みやすいでしょう。

北部は景色がきれいなのだから、電柱埋めて、土地を広く作った方が住みやすそうなのに･･･と、今更言っても仕方ないですね。

中山の集客も見込めるのですから、100均とか花屋を作ってみたらどうだろう？

[138: 匿名さん]

カスとか汚い言葉を使うから消されるんだって
一見して煽りとわかる低レベルなコメにいちいち反応している時点で、同レベルということにいい加減気づいてほしい
山手台住民をどうこう言えるレベルではない

[139: 匿名さん]

業者だとしたら
同業はすごい迷惑だろうに
こんなこと考える業者に大枚払って
おおきな買い物なんてしたくなくなるだろ

[141: 匿名さん]

処理しても、汚れるからね。
コンクリの場合、汚れても塗り直したりタイル貼ったり綺麗に出来るけど、石垣の汚いのは致命的だね。

[142: 匿名さん]

高圧水洗浄と重曹ブラストでいつでも新品みたいに戻りますよ
サンポールでも十分綺麗になる事知らないんですかね

[143: 匿名さん]

なぜしないの？

[144: 匿名]

ムラになるからですわ

[146: 匿名さん]

暴落著しい西2丁目や東3丁目を持ち上げる方が客を馬鹿にしたアホ業者だろうね。

[148: 匿名さん]

http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg

純粋な日本人なら、これの上段部分（経年で必ずこうなる）を日本人が好むのなんてありえないのは誰でも分かる事。
息を吐くように嘘を吐く石垣連呼のコンクリ＊＊＊＊さんはきっと日本人じゃない某半島系の方なんでしょうね。
不動産関係の業者はあちらの国の方が多いしね。

[149: 匿名さん]

コンクリートむき出しは年数を経て汚れても手入れしやすい

↑全くのデタラメで正反対

表面むき出しのコンクリートは、高価な特殊表面処理（塗装よりコストがかかる）を行わない限り、炭酸ガスによる中性化の進行、水分の進入、表面の粗面化、アルカリ骨材反応などによる劣化がきわめて進みやすく、鉄筋の腐食など擁壁そのものの寿命にも悪影響を与える。
表面仕上げを行った擁壁と比べて、美観面で醜いだけでなく、コンクリートの表面や内部の劣化が進みやすく、粗面化して汚れや変色も完全には落とせない。
また、南向き区画住民側にある北側隣接区画の南面擁壁（背割り）やパブリックスペースなどは、どれだけ醜くなっても手入れされず放置され劣化し放題になっているのが現実。


石を貼ったり表面を仕上げた擁壁は手入れできない　仕上げなおしができない

↑全くのデタラメ

下地のコンクリートは保護されて汚れていないので、むきだしと比べて劣化が圧倒的に遅くなり、仕上げのやりなおしも自由。
しかしながら、そもそも修景擁壁は、経年を経てコケなどにより色が変わっても環境に馴染み醜くならない事が特徴なのでやりなおす必要が無い。コケやカビなどにより汚れた石やタイルは、劣化したコンクリートと違い、希望に応じて高圧洗浄を行えば新品の時とほぼ同じ色、同じ状態に戻したければ戻せる。

[151: 検討中の奥さま]

コンクリート部分はタイル貼ったり、吹き付け塗装することで再生できますが、
石垣はどうしようもないですねぇ・・・
阪急さん、私も擁壁はコンクリートにしたほうがイイと思います！

[153: 匿名]

古い山手台のデコボコした石垣よう壁は最近のモダンでスタイリッシュな建物にはミスマッチで合わないですね。

[154: 匿名]

>>89

＞醜いコンクリ剥き出しの擁壁
＞　⇒醜いかどうかは主観、コンクリ剥き出しは事実。

市の条例（宝塚市景観計画に関する都市景観条例）で禁止されているのだから、主観云々のレベルの話ではないよ。

どうせ宝塚市役所はいつも開発業者寄りで違反しても指摘なんてしないし罰則なんて適応されないからやったもん勝ちだ！というのなら、もう建売屋以下のレベルだし呆れるしかないね。



http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-sisin-kijy...
>擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
>リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。


http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-H24-6GIJIR...
>緑の位置や量、擁壁の仕上げ、垣、柵などが対象となります。
>ただし、もし遮蔽的な塀を設置することが良いとなれば、敷地内の景観について
>はどのような状態でも良いということに繋がってしまうかもしれませんが、このよ
>うなことについては景観法ではあえて意識しておらず、透過性のあるフェンスや緑
>が十分確保されていること、また、擁壁の表面の仕上げについても無機質なコンク
>リートの状態とはしないなど、景観の観点から今回の景観計画を取りまとめています。

[158: 匿名さん]

>156
その東3丁目は、山手台史上一番売れなかった街区ですね。見に行ったけど、結構値引きしてたし。
いい加減、ニーズ掴んでね(笑)

[160: 匿名]

>>150
バス通りや大通り沿いの擁壁も、所有者がいない（管理されない）擁壁ではなく
家（分譲宅地）の擁壁で所有者がいるので条件は全く一緒。
稚拙な論理は瞬時に崩壊するね。

[161: マンコミュファンさん]

大都市通勤者が庭付き注文住宅建てる為の良好な宅地が不足していた昭和４０～５０年代の開発ですら
大阪平野に面した景観上重要な緑の山々を標高２５０ｍ超える上まで盛大に削って
山の上を緑の回復が貧しい平均５０坪ぎりぎりの区割りにしてコンクリむきだし擁壁の１０００区画超宅地で
埋め尽くす密集住宅地なんて



　　　　　　た　っ　た　の　１　例　も　存　在　し　な　い　。



なるほど。前代未聞の開発をして「日本中のお手本」を目指しているわけだ（笑）

[162: 匿名さん]

昭和に開発された住宅地の土地が余り空家空地対策が喫緊の人口減少時代に、わざわざ山のてっぺんを新規に自然破壊してコンクリ50坪の使い捨て分譲地にして売り逃げで金儲けするなんて、建売屋の平地30坪ミニ開発よりも醜い。そんなのは議論の余地すら無い当たり前の正論だからねぇ・・・。

土地が不足していない時代にどうしても山を切り開いて開発するのなら、従来のニュータウンと比べても比較にならないほどの景観や緑の回復への配慮と、従来の開発とはバッティングしない（焼き直しではない）異なるアプローチが求められるなんて常識以前の話。

[163: 匿名さん]

3丁目が値引きしない（正確には値引きはしていない　売れるペースが遅かっただけ）と売れなかったのは、もともとがめついデベが適正価格ではなく無駄に高く売ろうとしていたからでしょ。その後の理念を捨てて無秩序なコストダウン路線に走った事の正当性には結びつくはずもない。

売れるなら何をやってもいいってのは、分筆ミニ開発建売屋や分筆ミニ開発不動産業者と同じレベルの思考。

環境良好な住宅地で邸宅跡地を120坪の土地をそのまま仲介するより、街並みを破壊しまくり地域ステータスを破壊しまくり周辺住民に損害を与えまくって3分割するほうがより高い坪単価で売れ上物押し付けでより儲けは大きくなるが、買い手の足元を見た悪徳商法により地域社会に迷惑をかけまくる事で自らを利するクズ行為以外のなにものでもない。

西4丁目や東5丁目だって、170～190㎡台と同じ値段で220～230㎡でちゃんと景観に配慮されていたら誰もがそちらを選ぶ。
異常者（業者）以外の誰が見ても美しい街並みになっている南部とは比べるべくもない遥かに醜くて汚い打ちっぱなしや狭い50坪の魅力があるわけがないけれども（だからこそバス通りや目立つ大通り沿いだけは南部と同じようにちゃんと仕上げて表向きにはごまかしている）、新品効果を最大限に活用して坪単価・利益を最大化する為に理念捨てて買い手の足元見たクズ開発（山の上の狭小区割り）に成り下がっただけの話。

儲け「だけ」の為に家建てるサラリーマンが土地に出せる上限から逆算して土地を50坪ぎりぎりにして坪単価を最大化し、仕上げも極限までコストダウンすることで利益を最大化し、中古になったら見向きもされない一世代限りの使い捨て分譲地を増やして無秩序に山を破壊しているだけ。

当初の理念があった頃の山手台と違い、現在の路線ではわざわざ人口減少時代に自然の森を大きく削って開発する正当性は全く無い。

人口減少時代にわざわざ山を破壊して金儲けするというなら、宅地が不足していた時代の開発と比べても次元が違う最大限の配慮が求められるのは当たり前の話。

[164: 匿名さん]

ちゃんと開発理念を守って大きめの土地やきちんと仕上げた擁壁にしたら

買い手が限られ、売れるペースも遅くなり、儲けも減るので

人口減少時代に突入する前に駆け込みで売り逃げして儲け（坪単価）を

最大化する為に、土地を小さくして仕上げもコストダウンします。

こんなふざけた言い分で筋が通るわけないわな。

[165: 匿名さん]

桂坂ニュータウンは東3丁目までの山手台と全く変わらない水準のこだわりを最後まで守って30年近くかけて完売の目処まででこぎつけた。値段は下がっていったけど、拘りは妥協せず最後まで守り抜いた。
つまり乱開発を正当化する為のニーズ云々の言い訳は全くのデタラメ。

山手台よりはるかに都心から遠くアクセスも悪い（神戸の郊外のバス便ニュータウン）舞多聞で、平均120～500坪の定期借地権の土地（みついけ、てらいけ）が倍率数倍～数十倍で飛ぶように売れた。山手台の北部より遥かに平均応募倍率が高く人気も高い。

つまり大きな土地は売れない、50坪がニーズなどというのは大嘘。ちゃんと理念ある開発をして『適正価格』（これが重要）で分譲すれば、緑豊かさを担保する大きな土地はむしろ大人気で良く売れる。

みついけプロジェクトの開発時の事前の大規模アンケートで、郊外の住宅地に居住を希望する現代の日本人の理想の宅地面積は150坪という結果が出て、これにより開発が進んだのは有名な話。つまり現代日本人のニーズは40～50坪などというのは業者が喧伝する全くの嘘であり、誰もが本心では郊外の山手丘陵地やバス便エリアなら大きな土地に住みたいと思っている。

[167: 匿名さん]

５０坪にニーズはあると思います。
まだまだ消費者はそれほど賢くないですよ、と言うか、そういった賢くない消費者層にニーズがあるという事なのかもしれません。
賢くない層相手のマーケティングを展開しているとおぼしき内容ばかりですしね。

[168: 匿名さん]

>暴落著しい西2丁目や東3丁目を持ち上げる方が客を馬鹿にしたアホ業者だろうね。

正論。

[169: 匿名さん]

富裕層がぼったくられた初期開発部
並以下の庶民がぼったくられる北部
これで異論はあるまい

[170: ご近所さん]

なんか、『一例も存在しない』ための条件が増えてませんか？？？

[172: 匿名さん]

笑

まず２００mが２５０mに変わってる！w

それからいつの間にか１０００区画超！w

この人は本当にどうしようもないですね。

[174: 匿名さん]

沢山売れ残ったら面白いなあ

[175: 匿名さん]

>>174
子供って公園より空き地で遊ぶの好きですよね
自分も経験あります（笑

[176: 匿名13号]

確かに子供は喜びますね！

空き地沢山売れ残るのいいなぁ。

[177: 匿名さん]

空き地で遊ぶ子って創造力が備わるらしいです
知り合いのお子さんで灘校に行った子のお母さんが言ってました
空き地のままにしませんか

[180: 匿名さん]

178、189
山手台に客取られて恨んでるバレバレの業者だね。
一般の市民が人気の山手台を、全力で非難するのはありえないわな(笑)

[181: 匿名さん]

まあそれは市民が見て決めるでしょうよ

[182: 匿名さん]

社会的制裁受ける覚悟あって成りすましてるのかなあ

[183: 山手台情報を知りたい普通の人]

何で皆さん、開発の掲示板行ってくれないのですか？
しかも相変わらず皆さん「匿名さん」「匿名」ばっかり。
山手台を貶すにしろ擁護するにせよ、ルールを守ろうよ、マナーを大切にしようよ。
ここ見にきた普通の人の多くは、皆さんの延々続く同じ言い合いを見にきているのではないと思います。


山手台って、平日の夕方、公園で小さな子どもは安心して遊べますか？
やんちゃなおにいちゃんたちが幅きかせてなかなか小さな子どもが遊びにくいってこと、ありませんか？
休日はたまに行って実際に見れるんですが、平日はあまり行けませんのでどなたか教えてください。

[184: 匿名さん]

やんちゃなおにいちゃんの存否が購入の判断条件なのか？

いる時もあるしいない時もある

が答えだ

[185: 匿名さん]

いつものほとんど一人の人が来たら、削除依頼だけして放置を推奨。

>183
山手台は公園が多いので場所によりますが、4丁目公園の場合ほとんど毎日平日夕方は子供連れで親がいますので、やんちゃなお兄さんはめったに来ないようです。
北公園はたまに景色を見に来ることがあるようですが、芝桜公園は余り見かけないようですよ。

[186: 匿名さん]

おにいさんってどの範疇なんでしょう
小学校高学年？
球蹴りしてたりするけどグランドみたいに縦横無尽なんてしてないから小さい子も共存してますね
もっと上のカワイクなくなってくるあたりのオニイサンは夜になってから北公園で見たことありますね

[187: 匿名13号]

山手台は住民が阪急へ文句言いたいんですが‥それはさておき

＞山手台って、平日の夕方、公園で小さな子どもは安心して遊べますか？

基本小さな子供は親が付いていますので遊具のほぼ無い公園ですが、穏やかに遊んでいます。

たまに小学生がボール遊びして危なかったとしても、公園は広いので避けられますし、自宅前で遊んでいる人もいます。
中学生位が公園にたまっているのは見ません。大きい子がまだ少ないせいかも？
そんなに意地悪な子を私はみかけません。

夜はちょっと危険です。町外からﾁﾗﾎﾗ嫌な感じの人が来ます。

交番でも出来たらいいのに、と思います。

人口が増えたり子供たちが成長すれば、また雰囲気も変わるでしょうね。

[188: 匿名さん]

まあ電車の中で傍若無人に携帯で迎え要請してるおっさんが多いことから
子供も推して知るべしだろうね
今の日本の平均値をちょっと下回るような連中の街だと覚悟して
自分なりに結論付ければいいんじゃないかなあ

[189: 神戸市民]

このスレを見て興味が湧き、こないだ宝塚の知人宅に行った帰り山本駅を北上しました。
以下、初めて訪問した感想。

緑豊か。けして乱開発とは感じません。
(そこにパチスロ店が建つとそれが乱開発です)
ただ、坂の両サイドに縦一本という街の形は好みが分かれそう。
徒歩圏で利用できる施設が少ない。
南のエリアに本当に羨ましい眺めのロケーションがあった。本当に素晴らしいスポットだった。。

駅に近いエリアは確かにコストの掛かった住居と外構を見ることができ、石垣は古いとか汚れるとかアンチもあるようですが、どうあれ重厚で素晴らしい佇まいをいくつも見ることが出来ました。

上の方は若いファミリー向けですね。
これはこれで機能美を感じましたよ。

いろいろ意地悪なコメントもありますが、これだけのロケーションに住める人は一握りだと思いますよ。

[190: 山手台情報を知りたい普通の人]

情報を下さった皆さん、ありがとうございました。
だいたい平日も休日と変わらない、のんびりとした公園のようですね。

景観に対する賛否両論はありますが、私自身はどんな住まい方ができるのかを引き続き大切に考えて行きたいと思います。

[191: 匿名さん]

>まあ電車の中で傍若無人に携帯で迎え要請してるおっさんが多いことから

中山寺とか、送迎のマイカーがバスやタクシーの進路を妨害しまくっているからなぁ。
連中のために税金使ってロータリー整備した訳じゃないんだから、バスもろくに使いこなせない人間がわざわざニュータウンに家買うなよと常々思う。
宝塚は駅毎そんな感じだね。

[192: 匿名さん]

でも、宝塚だけじゃないんだよね
日本全国同じようなレベル
それが美しい国ニッポン
恥ずかしいけど

[193: 匿名13号]

明日は4町目の公園で秋祭りがあります。

住民の大半を一気に見学出来るんじゃないでしょうか？

[194: 匿名]

住民の質？

[195: 匿名さん]

コミュニティの活性化に一定の関心がある住民および野次馬の類は観察できるでしょうね

[196: 匿名さん]

>社会的制裁受ける覚悟あって成りすましてるのかなあ
覚悟がなかったみたいじゃん
それを承知で購入検討してる潜在顧客層そっちのけの醜い争い期待してたのに

[201: 神戸市民]

確かに街並みは大区画割した方が豊かで理想のレイアウトだというのは私も全く同意見です。
だから、個人的には70坪以上を探しましたし、50坪でいい、というコメントを聞くと素直に「美化は要らないの？」とは感じてしまいます。

しかし、この街について言えば、公園面積も十分に確保されているし、遊歩道も縦に長く貫いている。
高地エリアらしい緑の量だと感じまし
たよ。

また、さらに豊かな面積の宅地から見れば、50坪も70坪もちょぼちょぼで目くじら立てて噛み付くほどの差ではないのかも知れません。

[202: 匿名さん]

７０と５０では実際では隣家の圧迫感がはかなり違う気がしますよ
100坪超えに比べたら両方ともチマッとした感じはしますけどね

[212: 匿名さん]

そもそも石が死ぬほど嫌いのコンクリ大好きさん（そんな人間は現実社会にはたった一人も実在しないけれど）が、公園から、学校や幼稚園の外構からコミュニティロード（石畳）から、街全体が全て自然石を基調に修景されている山手台をわざわざ好き好んで選ぶという設定がありえない（笑）

ビューノやクレアスのある東5丁目だって一番目立つメイン通りは、御影石や化粧型枠（御影石調）で綺麗に仕上げられているわけで、本当に石嫌いだったら毎日何回も見るのは地獄だね～（笑）

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[213: 住まいに詳しい人]

上のほうで既出だけれども、道路から見える仕上げ無しのコンクリート擁壁は、好き嫌い以前の問題で
そもそも条例違反です。
万人が醜いと感じるからこそ、２０１２年策定の宝塚市景観計画でも禁止されました。

禁止されていようが罰則が無いからそんなの関係ねぇですか？（笑）

[214: 匿名さん]

と
コンクリ擁壁で大人気な北部山手台を見て危機感を感じた石材屋がしつこく同じことを訴えてる何時もの構図(笑)

[218: 匿名]

ちゃんと景観や緑の回復にじゅうぶん配慮されてきた（近年の宝塚では数少ないまともな開発だった）

従来の山手台南部や山手台全体は全力でバッシングしつつ、モラル無き普通以下の開発に成り下がった

現在の山手台開発（山を削る必要がない土地あまり時代にわざわざ貴重な山の緑をとんでもない上まで

破壊して、どこの高海抜住宅地よりも区画が狭く緑の回復が乏しく庭も狭く建て込む５０坪）に限っては

全力でイイネ!するというアクロバット擁護がそもそも無理筋。

[219: 匿名さん]

ここで話題になってる乱開発そのものを市民は感じて無いからね。乱開発ということ自体が「架空」だね。
「山手台」「乱開発」で検索しても、このスレッドしか出て来ない(笑)