プレサンス ロジェ 洛北について

[いつか買いたいさん]

公式URL：http://pl-rhi62.com/index.html

プレサンスロジェ洛北について、意見交換しませんか。
風情がある物件でしょうか。周辺はどうでしょうか。
暮らしやすさなど教えてください。

概要
所在地：京都府京都市左京区一乗寺地蔵本町7番1（地番）
交通：叡山電鉄・叡山本線「茶山」駅徒歩6分、叡山電鉄・叡山本線「一乗寺」駅徒歩8分
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社 金山工務店
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

【物件情報の一部を追加しました 2014.2.17　管理担当】

[201: ご近所さん]

何の脈絡もなく193から突然「持ち出してきたね！」なんて書き出しで現れるわけないんだよなあ
つまり自演です

>>都合の悪い話や事前に考える必要がある話
当然それを知る場でもありますが、疑う場でもあります
もちろん営業マンの良い話もね。今の所そういう話はありませんが
単にあなたが何度も書き込んでて怪しい、だから指摘しただけです

[203: 物件比較中さん]

１９４さんが引用されたURLにプレサンス京都一乗寺のページがありました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52/
昨年４月のコメントで、４年間で１０００万円下がっていると書かれていました。

一乗寺は永住するならいいが、リセールが難しいというコメントが何回かありましたが、
なるほど、こういうことがあるからかと思いました。
なぜ、４年間で１０００万も下がっているのでしょうか？

また、規模がそれほど大きくないのに、なぜ管理会社が２つあるのか、
どちらかが一方にアウトソーシングしているのか、あるいは２社で全く別のことを
やっているのか、よくわかりません。プレサンスは、プレサンスロジェもどこも
管理会社が２つありますね。

どなたか以上の２点についてご存知の方、ぜひ教えて下さい。

[204: 匿名さん]

そうだね、プレハブはさすがにかわいそうだけれども、壁厚が150mm, 床コンクリートも150mm(場所により200mm?)おまけに安いLL-45等級のフローリングではちょっと薄い。音は響くかも。似たような値段のイニシア（壁厚190mm, 床コンクリート200mm, LL-40等級、これはLL-45の約1.5倍の値段がする上物）と競べてもだいぶ見劣りがする。



プレサンス一乗寺　これが事実ならリセールも安くなるかも

[205: 賃貸住まいさん]

このマンションの壁厚とかの情報はどこで見れるんでしょうか？
ちょっと気になって公式サイト見てみても書いてませんし…

あと、気になってイニシアの方のスレを見てみると上階の音がバタバタ聞こえるだのアフターサービスが丸投げだの
あんまり良い話は無さそうでしたが

[206: 匿名さん]

構造・セキュリティのページにあります。但し、外壁や戸境壁については厚さの記載がありません。床はボイドスラブで230mm～280mm厚の記載がありますが、せめて300mmはほしいです・・・。
http://pl-rhi62.com/structure.html

[207: 賃貸住まいさん]

まあ、音がちゃんと遮断されるならどうでもいいんですけどね
それは厚さだけで決まるものでもありませんし
逆にどれだけ厚くても音が通ってしまうなら意味は無いわけで

[208: 匿名さん]

>>なぜ、４年間で１０００万も下がっているのでしょうか？
不動産はどんな場所であれ、時期・購入時の価格・部屋（階数、間取り、日照条件）
などで売却額は変わるので、答えなどないでしょう。
パデシオンやネバーランドは値上がりしてるケースもありますからね。
将来は誰にもわかりません。

>>管理会社が２つ
予算管理等はプレサンスコミュニティが行って、
実質管理はもう一つの会社がやるようですよ。

ボイドの居室280mmなら、充分では？
パデシオンは180mmですよ。
京都ではなかなか難しいのでは？
中心部や川沿いの高額マンションならわかりますが。

http://pl-rhi62.com/structure.html

[209: 入居予定さん]

>>208さん
そうですね。
周辺物件の床厚見てみました。

アーバネックス松ヶ崎
厚さ約200～300
http://www.matsugasaki90.com/security-02.html


ジオ烏丸五条
厚さ約180mm～約220mm
http://www.geo-karasumagojo.jp/equipment/structure.html

グラン レ・ジェイド 京都河原町
厚さ250mm
http://www.kawaramachi135.com/structure.html

プレサンス洛北
230～280ならマシなほうですね。

入居側からすれば、リセール？の事はあまり考えてませんが
それも安心できるマンションなんてないですよね。

それより完成するのが楽しみです。
入居予定のかた、浴室テレビはつけられましたか？

[210: 賃貸住まいさん]

そんなオプションあったんですか
でも防水スマホやタブレットが普及した今、あまりお風呂にテレビって魅力ないですよね

[211: 匿名さん]

いくら安くても金山工務店はないわー

[212: 匿名さん]

最初から転売して儲けようと考えていなくても、
何年か経てば、子供の独立等で家族の人数が変わったり、
退職することによって、会社の近くに住まなくてよくなったりととか、
実家の近くに住むことになるとか、いろんな事情で転居することが
起こると思う。

その時に、資産価値ができるだけ下がらない立地を選びたいし、
きちんと管理してくれる管理会社も大切だと思う。

４年で１０００万の値下がりって、最初の販売価格が高すぎたのかな？

[213: マンション投資家さん]

将来的な資産価値っていうのは少なからず、
ファミリー層でも考慮して買うべきですよね。
そういう意味では、ここみたいな安価なマンションは比較的リスクヘッジできそうですね。
今後の下鴨の近鉄の物件や、左京区でも坪300超えのマンションが多くなってくるようですからね。
パークハウスや、アーバネックスなんかも
販売当初は高いイメージでしたけど、今となれば安いと思える価格帯なのでは。

[214: 匿名さん]

苦戦してるマンションが多いイメージですが、
ルーバルの特殊住戸は売れたのかな？
駐車料金がこのご時勢しかも京都ではかなり魅力ですが、
平均4000円前後かな？

[215: 匿名さん]

特殊住戸は全て成約済みっぽいです。
駐車料金は機械式が1500円～8000円と幅広い設定ですが、安いですね。
管理費などのランニングも割安でしたが、管理人の時間等で調整されてるみたいです。
ゴミだしなんかが、24時間可能とかはありがたいですが、普通そうですか？

[216: 匿名さん]

ディスポーザーなしで24時間ゴミ出し可能、管理費が安いとなると
民間の清掃業者が毎日ごみ収集するかは確認しておいた方が良いのでは。
市の清掃どおり週２回だと、ゴミ置き場の近くの物件は夏場は臭いがミゼラブルww

[217: 賃貸住まいさん]

週二回なら24時間ゴミ出し可能とは書かないのでは？

[218: 匿名さん]

ゴミ置き場がエントランスの北にあるので、ゴミ出しは２４時間可能だが
収集は２回ですという可能性はあるかもしれません。

[219: 匿名さん]

民間収集業者みたいですよ。
毎日回収です。
ディスポーザーって故障が多くて使えないって聞きますけど
どうなんでしょう？

[220: 匿名さん]

駐車場代は安いですが、機械式だと維持費すら払いきれないレベルですね。

将来的には全体の管理費から負担したり、駐車場代の値上げで対応するんでしょうか。

駐車場代を高く取れる街中だと駐車場があるだけで相当額が管理組合に入ってくるのでそこは大きな違いですね。

[221: 匿名さん]

>>駐車場代を高く取れる街中だと駐車場があるだけで相当額が管理組合に入ってくる
そもそも駐車場街中では設置してないですよ。

安くても運営できるのは
修繕計画を見せてもらえばわかりますよ。

[222: 匿名さん]

ディスポーザーの故障は少ないらしいですよ。
歯の交換も結構長く持つとのことでした。
友人情報より。

[223: 匿名さん]

修繕計画見てわかります？

見てないんでなんとも言えないですけど普通の機械式じゃないんですかね？
安く済む理由はなんですか？
通常のパレット交換とか発生しないってことですか？

[224: 匿名さん]

管理方式じゃないです？
管理人の時間だったり、
他に利益とれたり、国交省基準の整備は計画にいれてるでしょ。
それより、このご時勢車の保有者が少なく、回転率はどうなんでしょうね。
ずっと埋まってれば良いですけどね。

[225: 匿名さん]

ビラが入ってた

さすがプレサンス&シアーズ

どう見ても世帯年収473万で実質負担7万円台で住めることを売り文句にしてるよね

こんな詐欺みたいな広告作ってる会社信用できるわけない

[226: 匿名さん]

>225さん

私も同じこと思いました。
夫30歳で280万、妻28歳で193万、娘一人の一家三人がモデルでしたよね。
妻が仕事辞めた瞬間に自己破産へまっしぐらかと。
変動金利0.875%が35年続くわけもないし...。

あと、賃貸との比較で「茶山駅徒歩５分、築30年3LDK70平米」の物件が家賃18万円って、田の字エリアの築浅物件なみの家賃ですやん。
それで「いざとなれば賃貸に出したら家賃162,000円」って、お前のところの新築分譲マンションは築30年の賃貸以下の家賃しか取れんのかと。

虚偽に満ちた広告で、本当に凄いなと思いました。

[227: 匿名さん]

私も広告ビラ見ました　笑

こういうのみるとまじめに考えている人は買わないような気がしますけど。。。

[228: 匿名さん]

世の中の殆どの人が家持ってるか家買えないかに二極化してるからなあ

この手法ってやっぱり投資マンソン系ですよねえ

[229: 匿名さん]

225です

自分が許せないなと思ったのは、住宅ローン控除。
年収、借入金額等によると小さくは書いてあるけど、どう見てもこの広告を見ればこの年収で7万円台で持てる可能性があると思ってしまうと思います。けど、そもそもこの年収の二人の所得税、住民税足しても到底年間40万の控除にはならない。二人とも会社員と考えればせいぜい23万程度です。

変動利率が上がらないとか、賃料がいくらになるとか、誰にもわからないことを好き放題書くのは、個人的には好きではないものの、まだわからなくはない。けど、あり得ないことを書くのは会社の姿勢を疑う。

こういう広告を作る会社はレベルが低いし絶対に信用できないと思う。

[230: 匿名さん]

>225さん

確かに。
そもそも住宅ローン控除はオマケか繰越し返済用程度と考えるべきで、月々の支払いに当て込むのも無茶苦茶ですよね。
11年目からどうするんだと。
しかも毎年40万円の控除があるような書き方で、返済による控除額の減も考えていない。
(おっしゃる通り、40万円も還付はないでしょうけど)
変動金利の当初固定も数年で終わるし、子どももお金が掛かるようになるだろうし、家具とか家以外の費用は一切無視だし、そもそも頭金が2,200円しか出せない人は家を買うべきではないですよ。

[231: 匿名さん]

ここまでのまとめ。
プレサンス系はよく吟味すること。

[233: 匿名さん]

それだけプレサンスのビラが凄いのよ。
誰かアップしてくれんかな。
もう捨てちまった。

[234: 匿名さん]

俺ところのマンションも3回位入ってたよ　そのビラ

[239: 匿名さん]

うちのマンションにもそのペラペラのチラシが入っていました。
間取図では、洋室が６畳、5.5畳、５畳なのに、
「ダブルベッド＋シングルベッドを置ける広さを確保」と
書かれていました。

一番大きな6畳でさえ、角は柱で大きくへこんでいますし、
壁面半分にはクロゼットもあります。
つまり、部屋がかなり変形しています。

万が一、ベッドを２つも置けたとしても、
べランドへ行けないし、
クロゼットの扉が開かないと思うのですが。

また、３部屋とも扉は部屋の中に開くので、
もし、5.5畳の部屋にベッドを２つ置けたとしても、、
ドアを開けっぱなしになってしまいそう。

[240: 匿名さん]

いい加減なことばかり書いてありますね。

薄いペラペラのショッキングピンクの地に、黄色の文字で
「賃貸マンションにお住まいの方へ。
本当に、今のままでいいの！？」と書かれています。
一見して、分譲マンションのチラシとは思えませんでした。

しかも、モデルルームに来場すれば、
「サイコロの出目×マックカード（500円）　プレゼント」

マックカードにつられて行く客層というのも疑問に思います。
プレサンスの会社の方針や品質を象徴しているかのようでした。

確かに、ピンクに黄色の強烈なチラシでした。

[241: 匿名さん]

http://www.dotup.org/uploda/www.dotup.org4944360.jpg

これですね

[242: 匿名さん]

ショッキングピンク + 黄色 + ポイントに朱色！

この感覚がプレサンスなんですね。

チラシの内容だけでなく、見た目だけでも、
京都人は拒絶反応を示します。

[243: 匿名さん]

茶山の１８万の物件　確かあったような気がします
空室でしたけど

[244: 物件比較中さん]

こういう煽りとか抜きで実際この物件どうなんでしょう
左京区の新築ということで選択肢に入れてるんですが

[245: 匿名さん]

>>244さん
内装は良くも悪くもプレサンスって感じです。
投資向けの会社ですし、よく言えばオーストドックス、悪く言えば魅力を感じない。

仕事されている方なら、車もしくはバス通勤の方は問題なし。
電車通勤は京阪電車以外は厳しいです。
生活面は、カナートを含めスーパーが近く便利です。
教育面は、修学院小、修学院中で普通です。

[246: 契約済みさん]

世帯年収450万円（自分100万円、妻350万円）ですが、
ロジェっちゃいました。

[247: 匿名さん]

それはそれは…

これから苦労するでしょうね。

[248: 匿名さん]

回りの人はもっと苦労するでしょう。
管理費滞納されたりとか。

やっぱり、プレサンスはやめた方がいいな。

[249: 匿名さん]

確かに。

そういう層が集まるマンションになりそうですもんね。

間違いなく避けた方が良いですね。。