プレサンス ロジェ 洛北について

[いつか買いたいさん]

公式URL：http://pl-rhi62.com/index.html

プレサンスロジェ洛北について、意見交換しませんか。
風情がある物件でしょうか。周辺はどうでしょうか。
暮らしやすさなど教えてください。

概要
所在地：京都府京都市左京区一乗寺地蔵本町7番1（地番）
交通：叡山電鉄・叡山本線「茶山」駅徒歩6分、叡山電鉄・叡山本線「一乗寺」駅徒歩8分
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社 金山工務店
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

【物件情報の一部を追加しました 2014.2.17　管理担当】

[128: 匿名さん]

このマンションの防音性能って高いんでしょうか？
夜中に作業したりする事もあるので迷惑かけてしまわないかと不安です

[129: 匿名さん]

>127
修繕積立金は初めから国土交通省のガイドラインに合わせて欲しいな。
専有平米平均250円だっけ？
途中で上がるのは嫌だな。

>128
修繕積立金は安くならないよ。
管理費は管理会社変えれば40%安くなるっていうから
管理組合の理事長に頑張って欲しいな。
私は無報酬の理事なんてやりたくないけどね。

[130: 匿名さん]

>１２８さん
>夜中に作業したりする事もあるので

その作業の内容次第ではないでしょうか。
大きな音を出したり、ドンドンと響かなければ
最近のマンションはたいてい問題ないと思うのですが。

私は夜型人間なので、パソコンで仕事したり
していますが、その程度だったらいいのでは。

[131: 匿名さん]

128です
同じくパソコン作業ですがスカイプで打ち合わせしながらという事が多いです
大声は出しませんが普通の会話と同じくらいは出てるかと
もしこれが漏れるなら普通のプライベートな会話も漏れてしまう事になりますが…
一応今は一軒家で、家族が寝てるのと違う階でやっております
古いマンションで音漏れの話はよく聞きますが最近のマンションは大丈夫でしょうね

[132: 匿名さん]

>大声は出しませんが普通の会話と同じくらいは出てるかと

全然問題ないと思います。みんなオリンピックやワールドカップの時は
夜中にテレビ見て、興奮していたけど、全然、聞こえなかったですよ。

このマンションとは限らず、最近のマンションは大丈夫ですよ。
心配だったら、窓を全部閉めればいいのではないでしょうか。

１２８さんのように他の人を気遣うことって大事ですね。

[133: 匿名さん]

まだ全部売れてないんでしょうか
いくらなんでも遅すぎませんか？

[134: 匿名さん]

3期モデルルームは11月16日だから速度は落ちたかも？
でもプレサンスの営業力があれば完成までには完売させると思うよ。
まだ半年もあるんだし。

第3期販売概要
販売戸数 8戸
販売価格（税込） 3,513.14万円〜5,102.64万円
間取り 3LDK・4LDK
住居専有面積 64.84m²～87.82m²
バルコニー面積 9.60m²～11.85m²
サービスバルコニー面積 3.06m²・5.00m²
アルコーブ面積 2.66m²～7.02m²
テラス面積 18.71m²
専用自転車置場面積 8.56m²
管理費（月額） 7,590円〜10,270円
修繕積立金（月額） 3,570円〜4,830円
修繕積立一時金
（引渡時一括払） 356,600円〜483,000円
管理準備金（引渡時一括払） 3,000円

[135: 匿名さん]

販売価格も妥当かなとは思いますが
少し修繕積立費が休めかなと思うのですが
将来、急に高くなるってことはありえるのでしょうか?

[136: 匿名さん]

修繕費は理事会の理事しだいですよね
マンションに関して詳しい方が理事になってくだされば、安心なんですが、
なかなかそうはいきませんよね。
だいたい、抽選になってしまうのではないでしょうか。

価格は結構高めな気がしましたが、相場的にはどうなんでしょうか？

[137: 匿名さん]

>>修繕費は理事会の理事しだいですよね

そうなんですか。
イメージ的には年配の方でいろいろご存知の方にお願いしたいですが
そう簡単にはいかないでしょうし…。
これはどこのマンションでも同じことですよね。

[138: 匿名さん]

管理組合の理事は各戸持ち回り制ですから、何年かに一回は必ず回ってきますよ。戸数が少ないマンションほど早く回ってきます。ちなみに、管理費も修繕積立費も年を経ると必ず高くなります。

[139: 匿名さん]

管理費が上がることは何か特殊な要因がない限りないでしょう。

[140: 匿名さん]

修繕積立金についてはこれを一読すべきですね。
管理組合が発足しだい早い段階で75㎡で15000円まで上げないと後が大変かもね。
管理費は管理組合がデベ系列子会社の管理会社から他の管理会社に変えれば40%は安くなるっていいますよね。

理事なんて無報酬のボランティアなんだし1,2年の任期なんだから期待出来ないでしょうね。
私がやるとしても無難にやり過ごします。

国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[141: 匿名さん]

140さんのリンクのガイドラインによれば、機械式駐車場は一台につき月額7000円から14000円かかると書いてありますね。

が、ここのように1500円から10000円なんかでしか貸せない立地だと、確実に赤字です。
つまり全員の管理費から不足する維持費を出すということですね。

もっと市内中心部なら2万〜3万払って借りてもらえますから、管理組合的にはプラスです。
周囲で借りても3万以上しますからね。
多少空きが出てもマイナスにはならないでしょう。

この立地で機械式駐車場を作ること自体が間違いではないですかね？

[142: 匿名さん]

機械式駐車場はコストが高いのは有名ですが損得抜きで住民の利便性重視の為のもので割り切りが必要です。

タワー駐車場は高額だし戸数が少ないここには不向きで自走式駐車場は戸数が少なく作る土地もないので機械式がベストです。

機械式駐車場の維持費が駐車場利用者以外の管理費や修繕積立金から支出されることは当面はありません。
今の安い駐車料金でも平面と合算メンテナンス代がまかなえるからです。
主にメーカーメンテナンス代が1パレット毎月3000円くらいです。

問題なのは機械式駐車場は最長25年が寿命なのでその時にどうするかです。
交換費用は1パレット最低100万円はかかります。
つまり2800万円が遅くとも25年後にはかかります。
つまり、交換費用だけで1台あたり3300円を25年間積み立てる必要があります。
さらに言えば排水ポンプや昇降機は12年で交換しますが今の料金だとこれすら無理でしょうね。

私は専門家ではありませんので体験談に過ぎませんが参考程度にして下さい。
実家の約150戸の築30年のマンションで数年前におおもめしたからです。
だいたい築10年くらい前まで意識の高い住民の意見もうるさがり放置してた結果なんですけどね。
料金を上げようにも安い駐車場利用してる既得権組の反対でなかなか出来ず
結局高齢化で車の利用者が減ったので台数を50台に減らしたりしてましたね。

修繕積立金は新築時には7000円くらいでしたけど今は25000円くらいです。
駐車場問題なんて序の口でした。
その跡の大規模修繕が大変でした。
ほとんどが年金生活者ですからね。

[143: 匿名さん]

142さんの内容は本当に参考になりました。

>>修繕積立金は新築時には7000円くらいでしたけど今は25000円くらいです。

そうなるんだろうなと思っていた部分ですし
駐車場のことについても、本当に心配ですね。
そう考えると平面駐車場のある物件のほうが良いのかなと思ってきました。

[144: 購入検討中さん]

このあたりにお住まいの方に質問です。
街中、いわゆる烏丸御池や四条河原町までは
どのように行かれてますか？

個人的に価格、向き、広さと非常に気に入ってはいるのですが
交通の点でお近くの方のご意見をお聞かせ下さい。

よろしくお願いします。

[145: 匿名さん]

バスについては６６から１０４あたりの書き込みに詳しく書かれていますよ。

バスだけで町中に出るには結構時間がかかります。特に雨の日と、通勤・通学時間、観光シーズン。
（東山が近いので、桜と紅葉シーズンは東大路がすごく混むので要注意。）

平日夕方と休みの日は、祇園→四条河原町→四条は、バスは大渋滞。

私なら、バスで北大路→地下鉄に乗り換えて北大路から四条烏丸。
バスで北大路までなら、まだまし。

[146: 入居予定さん]

自転車で松ヶ崎まで行っても１０分かかりませんよ。
北大路より近いです。
雨の日は私はバスを利用します、烏丸線なら混んでても１０分ほどです。
決められた方、建具カラーは何色にされてますか？
やはりモデル色が多いのでしょうか。

[147: 匿名さん]

すみません。自転車に乗れないので。

四条河原町までは、皆さんはどのように行かれますか。
やはり、バスしかないですか。

あるいは、叡山電鉄で出町柳。そこから京阪で四条。
そこから歩きかバスになるのでしょうか？

[148: 購入検討中さん]

川端まで行って、京都バスで四条まで下れば、東大路の混雑を回避できるでしょうか？
しかしそんなに頻繁に四条に出る必要ありますかね？通勤に阪急を使う人は、そもそもこの物件を検討しないでしょう。時々買い物行くなら、バス、地下鉄、京阪を使ってもいいし、タクシー、自家用車もありでしょう。

ところで、機械式駐車場ですが、屋内式も屋外式も維持費や交換時期は同じなのでしょうか？希望的観測ですが、風雨に晒されないため屋内式はそれらが安いのでは？と思っての質問です。

[149: 匿名さん]

四条まで出るのに、そんなに交通費がかかる物件を選ばなくても・・・。
一本で行けるバスがあるから、探してごらんなさい。

[150: 入居予定さん]

私は大阪勤務ですよ。多数物件を見ましたが、
検討できる物件が他に無いのでこちらに決めました。
3人家族なので、3LDK、本当は4Lが欲しかったのですが・・・
70㎡台で4000万円以下のマンション京都市内にはないですよね。
他のマンション高すぎです。
大阪・右京・西京区には住みたくないですし
20分弱で四条付近へ行ける時間としては、私は検討内でしたよ。

[151: 周辺住民さん]

もともと市バスしか走っていない地域に住んでいて今はこの辺りに住んでいます。
高野川まで行かないと駄目ですが京都バスはとても便利ですよ。
京都バスはほぼ時間通り来ますし乗務員交代や満員でスルーというような事もないので
これに乗るようになってからたまに乗る市バスがとてもストレスに感じるようになりました（笑）
四条河原町までだと１時間に４本前後ありますし京都駅行きも３本前後あり河原町も経由します。
河原町までですと川沿いから出町、河原町通り（京都駅行きは川端）と行くので時期や時間帯によるかもしれませんが早いです。

１４５さんの意見は住んでるものとしてはちょっとちがうかも。。
バスで四条に行くのに東大路は使わないですね。
ちょうど今の時期ですと吉田神社くらいまでだとストレスないです（笑）
京都駅まで旅行や時間通り早く着きたいというような時は、市バスと北大路ターミナルから地下鉄を使います。
それ以外は京都バスです。
（個人的にはです。）

たまに買い物などで四条や京都駅へ行く程度なら全く問題ないですよ。

小さいお子さんがいれば自家用車も必要ですが車に乗れなくなった時も
高野周辺は日常生活に便利だと思います。

[152: 匿名さん]

このエリア買うなら阪急大宮駅か地下鉄五条の徒歩10分圏内で買う方がはるかに価値がある。

ここ、高野やで？プレサンスやで？
新築じゃなくなったら一気に価値が下がります。

70平米4000万？街中でも買えるから。
ちゃんと調べましょう。

[153: 購入検討中さん]

↑だったらこの掲示板に書き込みなどせず、大宮や五条のマンションを買いあさっておけばいいでしょう。価格、交通の利便性、駐車場台数、資産価値、子育て環境など全てを満たす物件など京都に存在しません。
高野が、地下鉄や阪急からある程度離れていることは誰もが分かっていることで、それを許容できる人がこちらの物件を検討しているはずです。通勤以外の日常生活は徒歩圏内で成り立つエリアですし、街中物件や南区・伏見区・西京区などには興味のない我が家にとっては良い物件に思えます。

[154: 匿名さん]

自分で中心部は高くて買えないからここにしようかなって書いてるやん笑

中心部も比較した結果、買えないからここに流れてるんでしょ？笑

はっきり言って交通の便だけじゃなく、京都人ならこのエリアに住みたくない理由はあるよ？
それでもこの値段で買う？高いよ？これでも相当。

同じくらいの値段かそれ以下でももっとど真ん中の物件も買えるって話。もちろん全てを満たすわけではないけどね。

ここに書き込まず、とか言われても、そもそも中心部も検討してるコメントがあったからそれに対してコメントしてるだけやからね。

[155: 物件比較中さん]

>154さん

交通の便だけじゃなく、京都人ならこのエリアに住みたくない理由って
何でしょうか。ちょっと聞くのが怖いですが、差し支えなければ
教えていただけますでしょうか。

[156: ご近所さん]

うーんこの人は似非京都人みたいですね
隣の地区と勘違いなさってるようです

学区が養徳、養正の所は部○とか在○が多いので
子供のためにも避けた方がいいというのはありますが
このマンションの地区は違いますよ

ちなみに、別の方向の隣は京都の中でも一、二の高級住宅街の下鴨ですし
良くない地区に近いからどうという事は無いです

[157: 匿名さん]

確かにすべてを満たす物件というのは難しいですね。
将来的な資産価値を重視したい人は、御所南を中心としたエリアで良いと思います。

私は、田の字、大宮といった無機質な建物の中で小さな公園に自然を感じるところよりは、
交通の便は重要としても、自然がある地域で教育環境の良い地域を優先しています。

御所南以外で言えば
理想的には下鴨、葵、松ヶ崎学区から下鴨中学校、洛北高校というのは昔からの王道なのですが
最近は堀川高校もあるし、少し幅広い地域で検討中。
松ヶ崎の物件は少し高めですし、自分に合ったマンションが見つかれば。

ここは、修学院中学校は昔は荒れていましたが、今は改善されてますし、まずまずの立地ですね。
日常の買い物なら、イズミヤやカナートで事足りますし。
赤ノ宮神社のお祭りも、子供の時楽しかった覚えがあります。
養豚場だったかな？もなくなって、臭いも気にならなくなりましたしね。

[158: 購入検討中さん]

以前の書き込みで、このマンションのすぐ近くに黒塗りの車が
止まっているので環境的にどうか？というのがあったので、
ずっと気になっていました。

こればかりは、近隣の人しか詳しいことはわからいでしょうし、
自分としてはインターネットの検索や過去のニュースぐらいしか
情報を得られません。

いつか売却するであろうということも考えて購入しなければと思うと、
正直なところ、ちょっと心配です。

[159: 検討中の奥さま]

下鴨中学〜洛北高校って別に今も昔も王道でもなんでもないんですけど…
京都でまともな人は公立には行きません。

てかここから下鴨は隣ではないよ？
住所で言えば、高野橋（川端北大路）の北西は松ヶ崎、南西は下鴨、東側は北も南も高野。高野は養徳小学校区です。

このマンションから東大路挟んで真向かいは同じ一乗寺だけどすぐ西裏側は高野、そういうエリアだよ。
残念ながら下鴨は隣ではなく、間に養徳エリアを挟んでます。

京都のこと知らないのに偉そうなこと書かないでね。

[160: 匿名さん]

中古マンションでも一乗寺界隈の物件はずっと残ってますよね

[161: 入居予定さん]

なんで怒ってるんだろう・・・ｗ
養徳もいいところですよ。下鴨も隣です。

[162: ご近所さん]

159(=152=154)さん、「隣」と「近く」の語句の選択に間違いがあったのは認めますが
それでも文脈で分からないもんですかね？高野の隣が下鴨という意味で書いたんですよ
養徳養正地区の隣というだけで価値が下がるなら今の下鴨は存在しないという意味です

それと「まともな人は公立には行きません」という意味不明な発言や
養徳養正地区でもないのに「そういうエリア」呼ばわり、情報交換の場で「笑」連発など
正直あなたの書き込みは京都人かどうか以前に、まともじゃありません

[163: 検討中の奥さま]

要はここは高過ぎるって話

[164: 匿名さん]

私のあくまでも個人的なイメージは、下鴨は川と川に挟まれた三角州のところで、
ちょっと独立した感じで、下鴨神社があって、昔からある閑静な住宅地。

川を挟んでいるので、下鴨が高野の「隣」というイメージはないかな。
高野は、京大の学生も多く、庶民的な感じ。

交通の便は特に良いわけではないけれど、近くに何でもあるので、
日常生活には不自由ないと思う。

ラーメン街道の入り口というのは、ラーメン好きにはいいかも。
でも、マンション近くに黒塗りの車が止まっていると聞いて、
ちょっと怖い。

[165: ご近所さん]

黒塗りの車、複数人が目撃してるならまだしも目撃報告はかなり怪しい人の一つだけなんですよね…

[166: 購入検討中さん]

地域柄の話は虚しくなりませんか？
皆様大好きな下鴨でも少し前に殺人事件がありましたし、便利な立地で有名なザ京都レジデンス四条河原町の土地を巡っては数人の死者が出でいるという話です。自分及び隣接する学区まで含めると京都では大抵、⚪︎⚪︎が近くに存在するということになります。
京都は歴史があるので、ほじくればどこも色々ありますが、歴史があるゆえに人気なのです。
京都のすぐ近くに素敵な新興住宅地があれは良いのですが・・・

[167: 匿名さん]

ラーメン食うためにここ買う人はおらんでしょう　笑

[168: 匿名さん]

夜中に大学生や若者が原付、チャリ、車で平日も土日もラーメン食べに来ますよ。

ウザくないですか？目の前がそんな光景で。

[169: 周辺住民さん]

>>168
そんな光景あんまりみませんけど。

逆にここより安い物件てあります？

[170: 匿名さん]

安いのには理由があるんでしょうね

[171: 匿名さん]

この場所でこの価格、他よりどうこうじゃなくて、安くはないでしょ。

このマンションに4000万出すなら近くで普通に一戸建て買いますね。

維持費も安いし駐車場代もいらない。

駅から遠く、希少性もないこの立地で高い維持費払ってマンションに住む意味ある？

[172: 匿名さん]

それは、価値観の問題でしょう。
このマンションの値段は高くもなく安くもなくって感じです。
80平米弱で4000万のマンションと30坪の建売1戸建てのどちらが良いかは好みの問題。
建売の戸建てで4000万円なら床暖なし、気密性悪いなどで、電気代は嵩張るでしょう。
火災保険もマンションと同等の補償をつければ月に5000円以上の差が出ます。
もちろん、お金が貯まれば自分の土地に理想の家を建て直せるメリットは代えがたいですが。

私は、マンションの快適さが好きなので
今は30坪の一戸建てよりはマンションを中心に検討していますよ。

[173: 匿名さん]

164さんの
>川を挟んでいるので、下鴨が高野の「隣」というイメージはないかな。

河を挟むと隣ではなくなるのですか？私にはその感覚がイマイチわからないです。

171さんが駅からも遠くと書かれていますが、京都市内で働いてたら電車よりもバスの路線が重要だったりも
するんです。本数が多いとか会社の近くで降りれるとか。
ここで人気の下鴨も交通面は悪いですよ。

高くもなく安くもなくというのは同感で、電車がそれほど必要ない人には普通に生活も交通も便利です。
あれこれケチをつけてる人って何なんだろう…

[174: 匿名さん]

164さんは「私のあくまでも個人的なイメージは、」ということで、個人が感じたことを書いておられ、人に強要しておられません。私も、地理的に隣であっても、隣というよりは、下鴨は「2つの川に挟まれた独立した『イメージ』」ということについて同感です。

誹謗中傷していなければ、自分と違う意見があっても、人は人、自分は自分と考えればよいと思います。マンションの購入を検討している人は、参考となるコメントを取入れ、場合によっては、もっと自分で調べる、そして、冷やかしや営業マン・関係者のコメントらしきものは適当にスルーしていると思います。

高いと思うか安いと思うか、バスが不便と思うか便利と思うか、黒塗の車が気になるか気にならないか、地下鉄やJRの駅から離れているのが不便かどうか、個人の価値観次第です。

自由な意見を述べることができる環境にあるということは良いことです。いろんな書き込みを読んで、「あ、これは見落としていた、こういう見方もあったのか、こういう方法があるのか」と、いろんな意味で参考にさせてもらっています。

短いコメントであっても、ちょっと茶化したコメントであっても、「はっ！」と気づくことがあり、自分の考えと全く違う意見から多くを学んでいるように思います。

このサイトは情報源のひとつでしかありません。ここで何を書かれようが、このサイトだけで判断するのではなく、みなさん、自分の目と足、知人の情報、ネットの検索いろいろな方法で多方面から判断しておられると思います。

[175: 匿名さん]

川を挟むからというか、高級住宅地のイメージがある下鴨は下鴨本通りより西の賀茂川までの間であって、高野と隣接してるあたりはそこまで高級イメージがないからなぁ。

東側で高級なのってせいぜい松ヶ崎の駅近くらいでしょ。

[176: 匿名さん]

この辺りのマンションはリセールに苦労するのは間違いないと思いますよ

[177: 匿名さん]

京都は高いですね。
価格的にはこの物件は安いと思いますよ。
今後の京都の資産性としても中心地の高いエリアよりも
見通しは良いと思います。
松ヶ崎のアーバネックスもエリア的には、
過去物件比較しても安いです。
ただ、今後は左京区だけに限らず、
京都は特に不動産価格の上昇は目に見えて出てくるでしょうから、
京都で住宅探しをする人は狙い目でしょう。
なかなか市内で一戸建てを検討する人もいないでしょうけど、
便利な場所ではなかなかありませんしね。