プレサンス ロジェ 洛北について

[いつか買いたいさん]

公式URL：http://pl-rhi62.com/index.html

プレサンスロジェ洛北について、意見交換しませんか。
風情がある物件でしょうか。周辺はどうでしょうか。
暮らしやすさなど教えてください。

概要
所在地：京都府京都市左京区一乗寺地蔵本町7番1（地番）
交通：叡山電鉄・叡山本線「茶山」駅徒歩6分、叡山電鉄・叡山本線「一乗寺」駅徒歩8分
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社 金山工務店
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

【物件情報の一部を追加しました 2014.2.17　管理担当】

[128: 匿名さん]

このマンションの防音性能って高いんでしょうか？
夜中に作業したりする事もあるので迷惑かけてしまわないかと不安です

[129: 匿名さん]

>127
修繕積立金は初めから国土交通省のガイドラインに合わせて欲しいな。
専有平米平均250円だっけ？
途中で上がるのは嫌だな。

>128
修繕積立金は安くならないよ。
管理費は管理会社変えれば40%安くなるっていうから
管理組合の理事長に頑張って欲しいな。
私は無報酬の理事なんてやりたくないけどね。

[130: 匿名さん]

>１２８さん
>夜中に作業したりする事もあるので

その作業の内容次第ではないでしょうか。
大きな音を出したり、ドンドンと響かなければ
最近のマンションはたいてい問題ないと思うのですが。

私は夜型人間なので、パソコンで仕事したり
していますが、その程度だったらいいのでは。

[131: 匿名さん]

128です
同じくパソコン作業ですがスカイプで打ち合わせしながらという事が多いです
大声は出しませんが普通の会話と同じくらいは出てるかと
もしこれが漏れるなら普通のプライベートな会話も漏れてしまう事になりますが…
一応今は一軒家で、家族が寝てるのと違う階でやっております
古いマンションで音漏れの話はよく聞きますが最近のマンションは大丈夫でしょうね

[132: 匿名さん]

>大声は出しませんが普通の会話と同じくらいは出てるかと

全然問題ないと思います。みんなオリンピックやワールドカップの時は
夜中にテレビ見て、興奮していたけど、全然、聞こえなかったですよ。

このマンションとは限らず、最近のマンションは大丈夫ですよ。
心配だったら、窓を全部閉めればいいのではないでしょうか。

１２８さんのように他の人を気遣うことって大事ですね。

[133: 匿名さん]

まだ全部売れてないんでしょうか
いくらなんでも遅すぎませんか？

[134: 匿名さん]

3期モデルルームは11月16日だから速度は落ちたかも？
でもプレサンスの営業力があれば完成までには完売させると思うよ。
まだ半年もあるんだし。

第3期販売概要
販売戸数 8戸
販売価格（税込） 3,513.14万円〜5,102.64万円
間取り 3LDK・4LDK
住居専有面積 64.84m²～87.82m²
バルコニー面積 9.60m²～11.85m²
サービスバルコニー面積 3.06m²・5.00m²
アルコーブ面積 2.66m²～7.02m²
テラス面積 18.71m²
専用自転車置場面積 8.56m²
管理費（月額） 7,590円〜10,270円
修繕積立金（月額） 3,570円〜4,830円
修繕積立一時金
（引渡時一括払） 356,600円〜483,000円
管理準備金（引渡時一括払） 3,000円

[135: 匿名さん]

販売価格も妥当かなとは思いますが
少し修繕積立費が休めかなと思うのですが
将来、急に高くなるってことはありえるのでしょうか?

[136: 匿名さん]

修繕費は理事会の理事しだいですよね
マンションに関して詳しい方が理事になってくだされば、安心なんですが、
なかなかそうはいきませんよね。
だいたい、抽選になってしまうのではないでしょうか。

価格は結構高めな気がしましたが、相場的にはどうなんでしょうか？

[137: 匿名さん]

>>修繕費は理事会の理事しだいですよね

そうなんですか。
イメージ的には年配の方でいろいろご存知の方にお願いしたいですが
そう簡単にはいかないでしょうし…。
これはどこのマンションでも同じことですよね。

[138: 匿名さん]

管理組合の理事は各戸持ち回り制ですから、何年かに一回は必ず回ってきますよ。戸数が少ないマンションほど早く回ってきます。ちなみに、管理費も修繕積立費も年を経ると必ず高くなります。

[139: 匿名さん]

管理費が上がることは何か特殊な要因がない限りないでしょう。

[140: 匿名さん]

修繕積立金についてはこれを一読すべきですね。
管理組合が発足しだい早い段階で75㎡で15000円まで上げないと後が大変かもね。
管理費は管理組合がデベ系列子会社の管理会社から他の管理会社に変えれば40%は安くなるっていいますよね。

理事なんて無報酬のボランティアなんだし1,2年の任期なんだから期待出来ないでしょうね。
私がやるとしても無難にやり過ごします。

国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[141: 匿名さん]

140さんのリンクのガイドラインによれば、機械式駐車場は一台につき月額7000円から14000円かかると書いてありますね。

が、ここのように1500円から10000円なんかでしか貸せない立地だと、確実に赤字です。
つまり全員の管理費から不足する維持費を出すということですね。

もっと市内中心部なら2万〜3万払って借りてもらえますから、管理組合的にはプラスです。
周囲で借りても3万以上しますからね。
多少空きが出てもマイナスにはならないでしょう。

この立地で機械式駐車場を作ること自体が間違いではないですかね？

[142: 匿名さん]

機械式駐車場はコストが高いのは有名ですが損得抜きで住民の利便性重視の為のもので割り切りが必要です。

タワー駐車場は高額だし戸数が少ないここには不向きで自走式駐車場は戸数が少なく作る土地もないので機械式がベストです。

機械式駐車場の維持費が駐車場利用者以外の管理費や修繕積立金から支出されることは当面はありません。
今の安い駐車料金でも平面と合算メンテナンス代がまかなえるからです。
主にメーカーメンテナンス代が1パレット毎月3000円くらいです。

問題なのは機械式駐車場は最長25年が寿命なのでその時にどうするかです。
交換費用は1パレット最低100万円はかかります。
つまり2800万円が遅くとも25年後にはかかります。
つまり、交換費用だけで1台あたり3300円を25年間積み立てる必要があります。
さらに言えば排水ポンプや昇降機は12年で交換しますが今の料金だとこれすら無理でしょうね。

私は専門家ではありませんので体験談に過ぎませんが参考程度にして下さい。
実家の約150戸の築30年のマンションで数年前におおもめしたからです。
だいたい築10年くらい前まで意識の高い住民の意見もうるさがり放置してた結果なんですけどね。
料金を上げようにも安い駐車場利用してる既得権組の反対でなかなか出来ず
結局高齢化で車の利用者が減ったので台数を50台に減らしたりしてましたね。

修繕積立金は新築時には7000円くらいでしたけど今は25000円くらいです。
駐車場問題なんて序の口でした。
その跡の大規模修繕が大変でした。
ほとんどが年金生活者ですからね。

[143: 匿名さん]

142さんの内容は本当に参考になりました。

>>修繕積立金は新築時には7000円くらいでしたけど今は25000円くらいです。

そうなるんだろうなと思っていた部分ですし
駐車場のことについても、本当に心配ですね。
そう考えると平面駐車場のある物件のほうが良いのかなと思ってきました。

[144: 購入検討中さん]

このあたりにお住まいの方に質問です。
街中、いわゆる烏丸御池や四条河原町までは
どのように行かれてますか？

個人的に価格、向き、広さと非常に気に入ってはいるのですが
交通の点でお近くの方のご意見をお聞かせ下さい。

よろしくお願いします。

[145: 匿名さん]

バスについては６６から１０４あたりの書き込みに詳しく書かれていますよ。

バスだけで町中に出るには結構時間がかかります。特に雨の日と、通勤・通学時間、観光シーズン。
（東山が近いので、桜と紅葉シーズンは東大路がすごく混むので要注意。）

平日夕方と休みの日は、祇園→四条河原町→四条は、バスは大渋滞。

私なら、バスで北大路→地下鉄に乗り換えて北大路から四条烏丸。
バスで北大路までなら、まだまし。

[146: 入居予定さん]

自転車で松ヶ崎まで行っても１０分かかりませんよ。
北大路より近いです。
雨の日は私はバスを利用します、烏丸線なら混んでても１０分ほどです。
決められた方、建具カラーは何色にされてますか？
やはりモデル色が多いのでしょうか。

[147: 匿名さん]

すみません。自転車に乗れないので。

四条河原町までは、皆さんはどのように行かれますか。
やはり、バスしかないですか。

あるいは、叡山電鉄で出町柳。そこから京阪で四条。
そこから歩きかバスになるのでしょうか？