ザ・京都レジデンス 四条河原町ってどうですか

[物件比較中さん]

ザ・京都レジデンス 四条河原町について情報交換しませんか。
HPもできてたのですが、あまり情報がないので物件のことなど
いろいろ教えてください。

公式URL：http://thekyoto.jp/

ザ京都レジデンス四条河原町
所在地：京都府京都市下京区河原町通四条下る二丁目稲荷町334番3他（地番）
交通：京阪本線「祇園四条」駅徒歩4分、阪急京都線「河原町」駅徒歩2分、
　　　京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅徒歩12分
売主：京阪電気鉄道株式会社
施工会社：株式会社かねわ工務店

[381: 匿名さん]

チラシに外人使ってるから300超えるかもよ

[382: 匿名さん]

第２期は。売れ行き落ちてる様です。第１期募集は、即日完売でしたが。
やはり３％増税分が効いてるのでしょう。おそらく、このマンション購入検討してた人は、増税前に申し込むだでしょうから。これからの売れ行きが、本当の評価だと思います。

今、京都市内はマンションラッシュ。アベノミックスとはいえ、給与は上がっておらず、やはり京都市内のマンションは高値です。資産価値が上がれば、無理して買おうと思いますが、それも厳しそうです。

ここのスレが、他の物件との比較が多いのは、このマンションが一つの基準になってる様な気がします。これだけ大規模のマンションが繁華街にできるのは今後出る可能性は低いと思います。
ただし適正価格かどうかは、消費者が判断し、現在の売れ行きは、第１期の様にはいかない様です。

今後出る物件も、ここの価格が一つの基準となり、これ以上の価格で京都市内で販売するには、それ相応のプレミアがないと難しい気がします。今後出る他の物件の価格設定がどうなるか？

[383: 匿名さん]

ここに限らず、9月末の駆け込み需要の反動はあるでしょうね。
ここからが勝負ですね。
ビブレ跡の価格次第で売れ行きが左右されるかもね。

[384: 匿名さん]

買うべき人は9月までに買っているのでMRはどこも暇だと言っていましたよ

京都のプチバブルはこの先どうなりますかねえ　利回り合わない物件が売れ続けるとも思えないのですが

[385: 匿名さん]

皆さんのご意見から判断して、
完売したブランズ河原町レジデンスを
昨年に購入しておいて良かったです。

東山や鴨川はもちろん、
高瀬川も木屋町通の桜もベランダから眺められる住まい、
想像以上に良い買い物でした。

[386: 匿名さん]

>第２期は。売れ行き落ちてる様です。

最近、モデルルームに行きました。売れ残っているのを数えると、9月中旬に第1期が終わってから10月末までの1ヶ月半の間に売れたのは1戸だけのようです。今後は多分あまり動きがないだろうから、竣工までに売れ残りがそれなりにあるかもしれませんね。
京都のプチバブルも、イーグルコート御池高瀬川辺りで始まり、プレミスト六角辺りで終わった気がします。ここも半年程早く売り出せていれば、結果はちがったかもしれません。株と一緒で、売り時期、買い時期の見極めを間違えると大損をしてしまいます。今後は相場が下がると思いますので、プチバブル価格を出してまで京都のマンションを買うという人はいなくなるでしょう。

[387: 匿名さん]

残、５４戸　消費税導入後、いくつ売れたか計算してないけど、暇そうだった。

[388: 匿名さん]

最近行ったけど、61戸残っていたよ。

[389: 匿名さん]

じゃー　７戸売れたのか・・・

[390: 匿名さん]

>>385さん
あそこの眺望は最高ですね
こんな良い景色が見えるマンションはもう出ないだろうなと思ってます
ただ建物が希望と違っていたので諦めました

[391: 匿名さん]

54戸というのは数え間違いでは？もっと残っているよ。

ここのマンションの事ではないが、どこも売れてますって装う為にバラの花を実際には売れてない部屋（商談中の部屋とか）にも付けたり、実はここの部屋はもう一人興味を持たれている方がいまして・・・（もちろんそんな人はいない）と早く決めるよう焦らせてみたり等々。そんな事も知らないで、相場より高い値段とかバブル価格で、それに疑問も持たないで提示された金額で買ってしまう方が馬鹿。第1期完売だから売れているんだねと頭が弱いんだろうね。要望の入った部屋を第1期分譲で出して第1期全戸完売！おかげさまでありがとうございます！ってどこのマンションでもやる手法じゃないか。

[392: 匿名さん]

最近の京都のプチバブルが，イーグルコート御池高瀬川から始まったというより
あの価格がバブルの切っ掛けを与えたと考える。
というのは、イーグルコートは、あの場所で基本５階建てだからあの坪単価
になってもしょうがないと思った。

それ以降のマンションがほとんど11階建てなのにあの坪単価を標準として
それと同等かそれより高くなった時点でプチバブルが本当に始まった。

そしてプレミスト御所南では、５階建てのため坪４００万を超える部屋も出てきた。

それに比べたら、まだこのマンションは四条河原町という土地として坪単価
の高い場所に出来る事を考えると、まだマシな値段に思える。

[394: 匿名さん]

そもそも、公の場で抽選会やって１３０戸？くらい決定しているのに、ダミーがいるとは思えないなｗ

「花束」式の売れました～　とは別次元だと思うよ。

それに、ちゃんと、紙に完売物件、次期分譲、分譲中（販売中）の区別で紙もくれるし、いまさら
ダミー１００戸ほど抜きますとか・・ローン通過せずが１００戸とかありえないでしょ。

わずかな、キャンセルやローンの不通過があったとしても、それは、どの物件でも起こりうるし。

大雑把に９月末までに１３０戸完売で　１０月以降は１０戸くらいの販売は妥当なんじゃない？

完成まで１年半でここまで売れてれば、完成前の完売は確実だと思うけどなぁ。

[395: 匿名さん]

連投すまぬｗ

でも、値段はそこそこ・・

外廊下式はちょっと嫌。

でも、総合、良い物件だと思う。

駐車場が少ないのが難点かな。（抽選）

[396: 匿名さん]

>>394
実際にここに10月末に行きました。その時点で61戸残っていました。一覧も貰ってきています。ただ1戸として商談中という表記がないのが気になりました。だから商談中の物件も分譲済みと一時的に表記していると思います。
違う物件でこっちが商談中（申し込みや契約等はしていない考え中の状態）でまだ決めていないのに、その部屋が分譲済みと表記していてなんだかなと思った事があります。まあよくとれば、こっちの為に部屋を他人に紹介しないよう押えてくれているとも言えるのですが、やはり売れ行きがよくない所でした。そこは値段は相場より高いのに、いろいろ難や気になる点があり結局やめました。

>そしてプレミスト御所南では、５階建てのため坪４００万を超える部屋も出てきた。
プレミスト御所南は4階建てです。5階まで建てられる所ですが、天井高と高くするために贅沢に4階にしたところです。
4階は特別なフロアにして、内廊下のじゅうたんの色から内装のグレードまで他の階とは差をつけ高級バージョンにしています。
その4階で坪300万は超えていますが、400万まで行っていません。3階までは実は坪230～240位からありました。
3ＬＤＫで5000万前半からという感じでした。4階が特別仕立ての部屋の為、高いマンションというイメージがありますが、3階までは普通のマンションだったと思います。

[397: 匿名さん]

プレミスト京都御所南
107.19m2
1億4,590万円
屋上テラス付というのがありましたよ。
坪単価　４４９万

[398: 匿名さん]

今振り返れば、バブルの時の価格って異常だね。今後どれだけ下落するか考えると、恐らく下落率ナンバー1はプレミスト御所南の4階でしょう。実際に売る時に買った本人が一番びっくりするのでは？半値ぐらいに買いたたかれるよ。半値になったらいい方かもね。あと、ぼったくりといったら言い過ぎだから盛りまくったと表現すると、今分譲中のマンションなら○ヶ崎と某五条でしょうね。どっちもたくさんの売れ残りがある。お金持っていても、馬鹿じゃないから、相場以上にぼったくった価格で買わないよ。まあ頭の弱い人もいるんだろうけどね。先祖が残してくれた財産等を頭が弱いせいでかなり減らしてしまうなんてね。まあ陰で、これだけしか価値のないものに、ぼったくり価格で買った馬鹿と笑い物になっているのでしょうが。だれもこれだけの価格で買えるお金持ち凄いねっていう目で見ないよ。ぼったくられた大馬鹿としか思われないって。マンションや土地買うなら、もっと周りの土地の相場の動きも考えないとね。頭でしっかり考えて、足を運んだり、時間かけて調べたりしないと。四条河原町なんて毎年地価が下がっていっている場所だから、今後上がる事はない。だからそれを見越して、できるだけ安く買わないと。ここは場所はいいと思うが、値段が今後下落の一途だから、売れ残って竣工直前か竣工後に安く買い叩くならありかな。今の価格だと買わない。ただホテルのようなエントランスや豪華さはいいと思う。アウトレットになった時が買い時。。京都だと竣工前、竣工したら大幅に値を下げて売るよ。もちろん他人に言わないようにと念書書かせたりするところもあるが。プレミスト御所東は2割程ひいた。1000万引きまでなったというのはよく知られていると思うが。

[399: 匿名さん]

プレミストも確か一棟中止になったよね　引き際は良かったのかも

どうみてもバブルですよねえ

[400: 匿名さん]

３９６さん。

私が行ったのは１１月の連休ですので＾＾

一覧の表記は　

分譲済み
次期分譲
価格記載・・・・・でも、これ売れましたと　×　していく・・・

で、残５４でした。

[401: 匿名さん]

そうそう、商談中っていうのがない。
分譲済みと次期分譲と先着順で買える価格が書いてあるものの3通りの記載のみ。
だから60戸くらいは売れていない部屋があると思う。
次期分譲はまだ価格未定だからどうなるかね。
京都の相場が下がるだろうから、今はこの価格ではパスする。

大和ハウスのタイミングとバブルはじるだろうという見通しで潔い引き際は良かったには同意。
バブルで美味しい所だけ掴んで去ったという感じ。

[402: 匿名さん]

プレミスト去ってプレサンス現わるですね

[403: 匿名さん]

プレミストの六角の次の物件って・・・自らの撤退なのかなぁ・・・あそこまで　やると言ってながら・・・・最終の土地買収に失敗なのでは？？　

[404: 匿名さん]

レジデンスは　高層階はバブルに思うが・・・下は、そんな割高かなぁ？


来客駐車場に　自分の車を何週間もとめる輩が出そうでやだなぁ

２００戸もあると・・モラルない人が出てきて、大変そう。

[405: 匿名さん]

外に廊下（通路）がある仕様が気になる・・・高級仕様ではないよね？

[406: 契約済みさん]

契約者用のスレ立てました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370634/
よろしくお願いします。

[407: 匿名さん]

>プレミストの六角の次の物件って・・・自らの撤退なのかなぁ・・・あそこまで　やると言ってながら・・・・最終の土地買収に失敗なのでは？？　

土地の買収失敗ではないですよ。一棟丸ごと売りをしたのです。あの場所には賃貸マンションが建ちます。大和さんは恐らく周りのマンションが売れ残りが多く、また今後マンションがたくさん出てきて年末からそれ以降は供給過多になる、プチバブルははじけたと気付いたから、急いで売って去ったのです。バブルの時って、いやまだまだ儲けられると、バブルがはじけても潔く撤退しないから、せっかくバブルで儲けたお金も台無しにしてしまう人が多いのですが、大和さんは決断が早く賢かった。
大和さんは、プチバブルの時に京都の土地を買いあさり、同業他社の人から、また大和さんが来て買っていったと白い目で見られていたそうですが、プチバブルの時に全力で頑張って、バブルがはじけるとすぐに去るって頭がいいですね。本当のバブル（20年以上前）の時からいい教訓を学んだのでしょうね。

今後でてくるマンションが上に書かれてありますが、今から年の初めまでにでてくる物件は
追加で
プリオーレ京都高倉六角(14戸)
イーグルコートの御所にできる物件です。
御所の物件は今後二度と出て来ないプレミアものです。

京都の中心部は商業地区としては儲からず、今後たくさんマンションが建つでしょう。どこも空き店舗が目立ちます。

イーグルコート御池高瀬川からプチバブルが始まったのは、京都に高さ制限が厳しくなり、制限がかかる前にマンションを建設して、そのあと、しばらくマンションが全然出てこなかった。供給がなくなった所にイーグルコートが出してきたので、バッと売れた。それに追い風となったのが、東京の金持ちが原発から子供や自分自身を避難したいから東京から離れたところにセカンドハウスを欲しがったというのがあるんだよね。

でも今はマンションが建つ過ぎで供給過多になったしまったし、原発がすぐ近くの福井にあるので京都も避難場所にはなりえない、また京都にセカンドって維持していく煩わしさよりも、京都に来るたびごとに、今度はリッツ、次は高級旅館、次はフォーシーズンズという風に泊る方が気楽でいいと感じだすだろうから、セカンド需要も消えそうだから、プチバブルのような事にはならないだろうな。今が京都のマンションは一番高値の状態だから、あと数年で3ＬＤＫ1000万～1500万位下がるだろうから、買いたい人はしばらく賃貸で待った方が賢いかもね。
10数年前は御池通り沿いのマンションが3ＬＤＫで4000万前半だったしね。田の字エリアで坪180万位だった。それでも竣工後も売れ残りがあり割り引いて売っていたような状態だったんだよ。京都って所詮そういう所。
観光があるといっても、金持ちは高級ホテルや高級旅館で泊った方が来るたび事に気分も変えられるし、楽しいだろうしね。

[408: 匿名さん]

四条河原町交差点だと、300万/m²ぐらいなので、この場所だといくらぐらい？
この場所は、もとは駐車場で更地で、解体費用はいらない。
この規模で幹線道路に面するマンションは、珍しい。
それを考えると、それほど高くはない様に思う。
ここの場所の地価がさらに下がるとは思えない。
御池～五条、河原町～烏丸は、マンションラッシュ。
という事は、今後、人が増える。
となると、店舗も今は一部空きがあるが、改善する可能性ある。
このあたりの人の動きが今後どうなるかという事でしょう。

[409: 匿名さん]

>イーグルコートの御所にできる物件です。
>御所の物件は今後二度と出て来ないプレミアものです。

定借の梨木神社のマンションの事ですか？

[410: 匿名さん]

マンションが増えても食料品の売上が伸びる程度で効果は知れてますわ

梨木も2階建てじゃあ採算取れないでしょ

[411: 匿名さん]

御所西エリアも新規物件がなくなりましたねえ　何か理由があるのでしょうか
やっぱり売れなくなったのでしょうか

[412: マンション投資家さん]

四条河原町の地価は、リーマンショック以後、下落してたが、この２～３年、横ばい。
おそらく、下がることは、ないのでは。よほど、日本の経済情勢が悪くなれば別だが。
今後、緩やかな地価の上昇するのでは。
建築資材も今後上昇の可能性がある。
ただ、京都は東京と違い、賃貸料は、それほど高くはとれないので、気にいれば住むのにはいいが、投資には、あまり向かない。唯一、１LDKなら、それなりの利回りはあるだろう。

[413: 匿名さん]

地方の過疎化、あるいは、京都市内でも、どんどん、中心へ・・・

まあ、ここは、中心だし、極端な下落はないんじゃない？

[414: 匿名さん]

一生懸命プチバブル崩壊プチバブル崩壊って書いてるやつがいるが、京都市内中心部もあれだけ供給過剰になれば売れ残りもでるわいな。プチバブル崩壊ではなくて、供給過剰で単に物件が二極化しただけだろ。市内中心部でもいま売れ残ってるところは、烏丸通より西で確かに場所も眺望も良くない。でも、御池通沿いのローレルコート御所南や市役所横のジオや、プレミスト六角はあの価格でしっかり完売。これから売り出される物件でも、本当に条件が良ければ完売するだろ。プチバブル云々より、田の字以内なら何でも売れると思ってバカスカ建てたのがそもそもの間違い。中古市場も同じ。二極化してる。高さ制限できる前に建った10階建て以上の物件は価格崩壊しないが、他は分からんね。あと、梨木神社の物件は確かに2階建てに変更になったからデベにとっては微妙やね。むしろ、噂になってる御池通沿いの電通ビルの跡地に建つと噂されている物件と、イノダ本店横に建つ物件が気になるな。

[415: 匿名さん]

ジオは完売じゃないだろ　六角堂も今売り出しならどうなったことかわからないよ

[416: 匿名さん]

「ザ・レジデンス京都　祇園八坂通」のスレに
一番高い部屋坪５７０万と書いてあったけど
どうなっているんだ？

[417: 匿名さん]

パーティが出来るような広いルーフバルコニーが付いているのではないでしょうかね

[418: 匿名さん]

部屋面積に関係ない付帯設備の権利が付いている可能性も有るという事ですね。
たとえば、自走駐車場月５００円2台分ぐらいの独占権というのもありかな。

そうでもなければ高すぎますね。

[419: 匿名さん]

ザ・レジデンス京都　祇園八坂通の坪570万が本当なら高すぎ。
付帯設備があるんでしょう。Sクラスがおけるぐらいの広い専用ガレージ、広いバルコニーなど。
おそらく、その部屋なら、100m2以上あると思われるので、2億近くする計算になる。
駅からも遠いし、祇園八坂という場所に、どれだけ価値があるか。
ザ・京都レジデンス四条河原町が安くおもえるなあ。
四条河原町より安くしないと、売れないと違うかな。

[420: 匿名さん]

>四条河原町より安くしないと、売れないと違うかな。

祇園という立地より、駅の利便性の点で、価格は、四条河原町の方が高いのが説得力あるかと。

まあ、京都在住以外のセカンド目的や、働かなくとも食える富裕層狙いなら、逆に、祇園に近い

環境もいい？　として、高い設定も受けるのかもｗｗ

ターゲットが何処の層で、そのターゲットに需要と供給、価格面で　ばっちり当てれるか？

今後楽しみです。



価格設定のチラシが見てないので、デマじゃないんですかね。

あまりにも高すぎなので。

[421: マンション投資家さん]

ザ・京都レジデンス 四条河原町は、河原町通りに面してるので、地価の評価額は高いでしょうね。
一部オアシス駐車場あり、河原町通りに面してない部分あり、取引は、抑えられてると思われる。
もしオアシス駐車場もなく、マンション用地なら、さらに価格は跳ね上がったのでは。
京都市内で、この付近の幹線道路でこの価格より安く手に入れるのは、今後難しいと推測される。
建築資材も、安くなる事は、ないだろう。
積水ハウスや大和が、京都市内の土地取引に積極的だが、今後売れ行きが悪くなれば、新規物件も減るだろう。
現在も建設予定の土地の取引あり、今後２～３年は新規物件が出てくるが、その後はどうか？
御池通に面する電通ビルの跡地は、積水ハウスの物件という噂あるが、土地収得に費用かかり高額になるという噂。
マンションは下がるとはいえ、建てるのにお金がかかるし、土地の買収にもお金がかかる。
儲けがなければ、業者は建てない。
今後の新規物件数は、この１～２年のマンションの売れ行きがどうなるかで決まるでしょう。

[422: 匿名さん]

東京とか大阪（梅田とか天王寺は商業施設ができて活気づいたからね）は公示地価は横ばいか上がっているのに、
京都市内の公示地価は2012年はマイナス0.8％、2013年はマイナス0.6％だから今後京都市内の地価が上がるのは難しいでしょうね。
京都市内の一番の繁華街もシャッターが閉まっている空き店舗が目立ち、丸井も新風館も人が入らずそろそろ潰れるのではと噂される程だし。
特にひどいのが御池から四条までの河原町通り。5年程前は、新しい店ができたと思ったら、すぐ潰れてっていうのを繰り返していたけど、今は潰れた後は新しい店が入らず空き店舗のままっていうのが多いからね。観光客が多いけど、そこでお金を使ってくれないから意味なし。
マンション業者にうまく乗せられて高値で買ったら損するよ。どんどん新しいマンションがでてくるのだから、高かったら・良くなかったら買わないくらい買い手が強気になれるから、そうすればマンション価格もぼったくり価格ではなく適正価格まで戻るよ。京都の中心部なんて10年ちょっと前は坪180万でも売れず、大幅値下げして売ったいたような場所っていうのは京都のこの辺りに住んでいた人なら知っているはず。
ここも業者の書き込みや自称京都人の嘘の書き込みが目立つけど。
同じ田の字の下京区のパラドール京都烏丸・離宮ももう入居なのにまだ大量に売れ残り。高値で掴んだらやばいよ。

[423: 匿名さん]

１０年前の地価は、京都に限らず、どこも安かった。その後、徐々に上昇するも、リーマンショックで下落。２年前より下落幅は縮小し、市内では一部上昇に転じてる場所もある。来年、京都市内にリッツカールトン、フォーシーズンズホテル、どちらも４階建てで開業される。藤田ホテルの跡地がリッツカールトンでなくてマンションなら、４階建てで、かなりの高額になっていたであろう。現に、もう少し上に上がった川沿いにジ・アーバネックス京都 松ヶ崎が販売されてるが、それなりの価格で販売されている。高さ制限もマンション価格に影響しているが、京都に高層マンションを建ててしまえば、京都らしさが失われるのも事実。幹線道路に面した物件は、資産価値はあるが割高。幹線道路から外れた場所や田の字地区から少し離れた場所なら安く購入できる物件は、おそらく今後まだまだあります。

[424: 匿名さん]

それなりの価格で販売しても売れないのですが。。。

河原町も凋落しているからマンション作るしか無いんですよね

[425: 匿名さん]

売れない所は、まだ割高では？
消費者は給与も上がらず、バブルの頃の様に何でも手をだすという事はなくなったのです。
慎重になっています。

[426: 匿名さん]

＞来年、京都市内にリッツカールトン、フォーシーズンズホテル、どちらも４階建てで開業される


フォーシーズンホテルは建設が遅れてるよｗ　解体の時点で発掘調査なのか、一時建設中断だったよ。
来年中も開業は厳しいんじゃないかな。最近やっと建設開始ですよー

[427: 匿名さん]

京都の中心部は今や過去最高にマンションが建ち供給過剰になってしまったね。供給がないという事で京都のマンションバブルが始まったから、供給過剰になった今、そのバブルがはじけてしまったのも無理はない。供給過剰になった新築は、セカンドやシニア層は長く所有しないで5年以内で売る人が多いから、中古市場にそれが今後出回り、あと数年後には新築も中古のマンションも供給過剰で売れない、値段を大きく下げなくならざるを得ないだろう。それに京都はもともと、儲かっている企業もなし、外資系勤務等のお金を持っている層もほとんどいない、商業地区としてもう終わっていてシャッターを閉めた空き店舗が一部で目立つような場所。家賃20万ぐらいで借りてくれる人なんてほとんどいない。それに中古市場も賃貸市場も供給過剰になったら賃貸の賃料も下げざるを得なくなりそうだ。

ここは最初は要望の入った部屋を１次分譲としてだして最初だけはよかったけど、2次分譲はほとんど売れずでたくさん売れ残りがある状態で、無理やり3次分譲を出してきた。それでもバブルがはじけてまだ日が浅いうちにだしてきたので、ここはまだましな方だと思う。ここがあと半年後に出してきたら、この値段ではもっと厳しかっただろうと思う。今後は京都全体のマンション価格が下がるとはだれもが思っている事だろう。バブルがはじけたあとは皆、慎重になるからね。

[428: 匿名さん]

手付捨ててキャンセルする人も出てくるかも知れませんね

[429: 匿名さん]

バブルはじけに激しく同意。（ミニバブルがはじけたと思ってます。）

今後のマンション過剰供給（京都中心）で、価格下落は間違いないと思います。

ここは、販売が少し早く、まだ売れてますね。

今後の新築、などが厳しい気配を感じてます。


それでも、なお、やはり、高島屋の近くのこの物件には　少し惹かれますね。

外廊下でなければ・・・

少し、南側が眺望よければ・・・

[430: 匿名さん]

このマンションについて検討。

四条河原町交差点北西側角の坪単価は、現在約1000万。
その場所からすごく近い場所でありかつ河原町通りに面してる。
200戸以上の大規模マンションである。
管理費は相応。
駐車場は高い。この場所の地価から考えれば相応。
ただ近隣にも駐車場はたくさんある。裏路地に入れば安く借りれる。

今後、この様な物件は、そうはでないでしょう。

ミニバブルはじけ売れ行きは落ちてるため、購入にはまだ完成まで1年以上あるので、じっくり考えて検討したらいいかと。