SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズタワー＆ガーデン）Part17

[匿名さん]

高坪単価 高管理費 高駐車場代の3高マンション それでも １期の販売は順調！


所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地地番）、
　　　　東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施行地区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線「豊洲」駅下車徒歩12分
　　　ゆりかもめ「新豊洲」駅下車徒歩5分

建物竣工予定日 （完成予定年月）：平成26年8月下旬
入居予定日：平成27年3月下旬
　　　　　　※東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業の事業施行期間は
　　　　　　　変更される場合がございます。

敷地面積：21,242.52m2
土地権利：所有権
分譲後の権利形態：敷地と建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、
　　　　　　　　　建物専有部分は区分所有
　　
用途地域：工業地域

総戸数：1,110戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造（住宅棟）地上44階建、地下2階建、
　　　　　　（公益施設棟）地上3階建
建築確認番号：HPA-12-01192-1号（平成24年3月29日付）

管理会社：三井不動産住宅サービス（株）
管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定

設計：清水建設（株）一級建築士事務所
施工：清水建設（株）

売主：三井不動産レジデンシャル（株） (建物売主)
　　　東京建物（株） (建物売主)
　　　三菱地所レジデンス（株） (建物売主)
　　　東急不動産（株） (建物売主)
　　　住友不動産（株） (建物売主)
　　　野村不動産（株） (建物売主)

　　　東京電力（株） (土地売主)

　　　東京建物不動産販売（株） (販売代理)
　　　三菱地所レジデンス（株） (販売代理)
　　　東急リバブル（株） (販売代理)

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

【本文を追加しました。2013年8月5日 管理担当】

[83: 匿名さん]

最初の人は、修繕積立一時金を負担してるけどね

[84: 匿名さん]

値上げされたor一時徴収の修繕積立金、自分が払えても周りが払えないと大変なことに。マンションって運命共同体。

[85: 匿名さん]

清水建設は間違いない。

[86: 匿名さん]

あっ、そうだ。入居時の修繕積み立て一時金をどう管理するかってのもポイント。銀行預金だとペイオフの対象になる。ペイオフの1千万円は軽く超えるでしょ。

[88: 匿名さん]

>85

清水は市川の鉄筋不足タワー、最近では武蔵小杉のコンクリートクラックなんてやらかしちゃってるよ。

それからここの制震って、自身が壊れて揺れを吸収するタイプ。地震で壊れたら補修のために計画外の一時金徴収ってこともありうるから、補修費用も貯めておかないとね。長期修繕計画には自然災害は考慮されていない。

[89: 匿名さん]

私の預金でも余裕でペイオフされる。

[90: 匿名さん]

スーパーゼネコン、ネガるより、
もっと他のつっこみどろあると思うんだけど。

[91: 匿名さん]

>89

一つの銀行にまとめてそんな金額を預けてるのが間抜け。修繕積み立ての管理もチェックしないと、そんな間抜けなこと平気でしてくれる。

[92: 匿名さん]

悩む〜、ここのローンと管理費を払ってるだけで人生終わりそう。。。

[93: 匿名さん]

タワーマンションは、リスクが高過ぎる。

[94: 匿名さん]

賃貸のほうが安いじゃん。悩む必要なし。

[95: 匿名さん]

賃貸は嫌なんだなあ。やっぱり持家が欲しい。
アベノミクスだし、持家と賃貸どっちがリスク大きいか
わからないよね。

[96: 匿名さん]

>９１
いくつも預金口座つくるのめんどくさいんですよ。

[97: 購入検討中さん]

東ガスの土地は何が出来るのですか？

[98: 匿名さん]

ここは何で管理費と修積金がこんなに高くて値上げが続くの。
修積金の度々の徴収と値上げも何なんだと言いたい。
ここの特有のことのようです。何が原因なのか。
再考中。

[100: 匿名さん]

>99
今週でしょ！

[101: 匿名さん]

なんでなかなか470戸完売御礼出さないんだろ？

[102: 匿名さん]

無理して購入する人が多そうだから、マンション全体としての将来がやばいことになことになりそう。
将来のことはデベには関係ないこと。

[103: 匿名さん]

契約するまで、売れたことにならないだろ。470戸も契約するの時間かかるんだぜ。

[104: 匿名]

このマンションで生活が苦しむなら千葉や埼玉に行けば暮らせるマンションいっぱいありますよ

[105: 匿名さん]

有明は110戸の完売御礼あっさりでたよ。

[106: 匿名さん]

みんなが都心3区や城南に住めたら、江東区なんていらないでしょ。

[107: 匿名]

〉54 こどもがかわいそう？隣には公園があって、敷地内には森があり、一階にはプール、屋上には望遠鏡、休日はららぽーと、市場、お台場。学校まで広い歩道を歩いて行ける環境が？？ 私が住んでる都内まで20分程の千葉県では車社会で歩道が狭く、公園までは車で連れていきます。

[109: 匿名さん]

「側方流動」をググった後は、相当の勇気がなければまずここは選ばないよ。

[110: 匿名さん]

契約しないと完売にならないでしょう！

自分は今週中に手付金いれて、来週あたまに契約でハンコ押すからね！

まだまだじゃないですか！

何をそんなに心配してるんですか？

売れてないことをのぞんでるんですね？

なんでですか？

業者さんでしょ？　オタクは

[111: 匿名さん]

野村が登録入っただけで完売宣言するものだから、そういうものだと思っちゃってる人もいるんだろうね。契約が済まないと売れたってことにはならないんだけど。

ここは重要事項の件があるから、完売は厳しいんじゃない。

[112: 匿名]

108さん どの部屋がどの物件と比較した場合、同程度の価格なのですか？そして、その場合問題点教えてください。真剣な検討者です。

[113: 住まいに詳しい人]

>>111
登録締め切り時で集計するのは業界の慣例であって
別に野村だけのチートというわけじゃないから

[114: 匿名さん]

完売したかどうかなんて売る側しか知り得ないから、大本営発表みたいなもの。早々に完売宣言した物件で、引渡時になって売主が家主の賃貸が大量に出てたなんて物件もあった。実は売れてなかったってことでしょ。

[115: 匿名さん]

その感覚がおかしいのに気がついたのか、野村も最近は登録完売って表現してる。

[116: 匿名さん]

当選するまでは、ネガのレスを辟易してたけど、今は心地いいなぁ

[117: 匿名さん]

勝どきのトーキョータワーズが、完売後、分譲棟が賃貸に数百戸も出たの思い出すな。昔から湾岸なんて人気なかったのでは？と思ってしまう。

[118: 匿名さん]

賃貸業者が買ってるだけか。

[119: 匿名さん]

ミニバブルの頃は、分譲としてモデルルームオープンしてる物件を賃貸業者が一棟買いしたなんてこともあったね。アベノミクスでバブル再来になったら起りうること。

２棟目がそうなった悲惨かも。賃貸の人が共用部分に押しかけてくる。

[120: 匿名さん]

本当に修繕の値上げの幅は半端ない。やっとタワマンにたどり着いたと思ったら、最検討。だれか、あんなに上がる訳ないと言ってくれる人、いませんか？
やっぱり現実的なあがり方をなんでしょうか？

[121: 匿名]

120氏 三井の担当者は、他のタワマンで予定通り上がってるとこはほとんど無いと言っておりましたよ。その理由は不明。

[122: 匿名さん]

あまり管理費、修繕費が高いと、再販も永住も無理ってことでは？　

ここだと生活費も高そう。

港区でも、野菜ひとつとっても八百屋とスーパーでは価格が３倍違うよね。

[123: 匿名]

積立金は最低でもm2 あたり200は最低ライン。あとは、管理会社の選定と、タワマン大規模修繕工事の実例が増え安く上がる時代がくることを祈るのみ

[124: 匿名さん]

タワーでそれはない。新しい耐震基準に合わせて、永遠に、ぼう大なお金が必要だ。


５５階建ての大阪ＷＴＣの強度を解析したところ、１９９０年の設計時は耐震基準は満たしていた。だが、阪神大震災を踏まえた２０００年の法改正によって、強い地震波を入力すると７～１３階に変形が生じる恐れがあることが判明した。

ゆっくりした揺れが長く続く長周期地震動について、国の指定性能評価機関の基準を当てはめると、７～１６階で変形が生じ、エレベーターシャフト内の機器が損傷する恐れがあるという。

このため、エレベーターのロープの共振による損傷や、受水槽・高架水槽にためた水の共振による水槽の破損も指摘されている。 大阪府が公表した対策案は、合計132基のダンパーを設置して、構造体の耐震性能を確保するというものだ。加えて、エレベーターロープの振れ止め設置、水槽の取り替えなどを想定している。その費用は、構造補強15億円、エレベーター改修費1億5000万円、水槽改修費2億円の合計18億5000万円に及ぶという。

[125: 匿名さん]

手に負えない物を作る。原発と同じ。　住居として、人と建造物の差がありすぎる。タワー中では、人は何もできない。無力すぎる。

[126: 匿名]

無借金で戸建在住派だったが、高層マンションだけは住んでみたい。斜面にある戸建を海外で見かけるが（香港・シドニー・ＬＡ）びっくりするほど高い。。車で斜面に登るが、めちゃ不便。それでも大人気らしい。ここは、ゆりかもめもあるし、不便とは思わない。手頃価格だし、値上がり期待はしていないが、解放感を満喫する予定。

[127: 匿名さん]

>121

売る側は計画だけ立てて、後は住民まかせってこと。計画通り実施するかどうかは住民次第。値上げは管理組合総会で議決が必要だからすんなりと進むとは限らない。ただ、値上げできないと積み立て不足にまっしぐら。

[128: 匿名さん]

>124

莫大なお金がかかるから、新しい耐震基準には対応させないでしょ。旧基準の頃に建てられたマンションで、現行基準にあってない旧基準マンションはそこらじゅうにある。中古では旧基準の１９８１年以前の物件は要注意と言われてる。長周期の基準ができたら、ここもそういう扱いされるだけ。

[129: 匿名さん]

ここはだだっ広くって何もない。

ちなみに、オフィス街は味気ないよ。
コンビニとチェーン店ばかり。しかも混んでいる。
老舗っぽい定食屋もあるけど、あんまり旨くない。

地震の時は都心回帰しちゃ駄目。
田舎とかの方が絶対にいい。
駅舎もパンパン。
皆何時間もかけて歩いて帰ってた。

[130: 匿名さん]

維持費が高いとか騒いでるけど、
タワマンなんだから、本来、管理修繕費が高いのは当たり前なんじゃないの？
最近の安売りしてるタワマンの方がむしろ心配な気がするけど。

[131: 購入検討中さん]

東ガスの土地には何が建つのですか？

[133: 匿名]

>>131
市場北側にガスプラントらしきもののみ確定。住宅、商業地は、市場ができてから検討らしい。8街区も気になるが、大きなものは立ちそうにない立地。アクセスの悪い不便なところは、後回しだろう。東電前から決まっていくのでは。

[134: 匿名さん]

管理費、、、
希望の住戸にローン以外に50万でしょ?一世帯。
固定資産税合わせて60万。

その見返りが毎年あるんだろうか、と不安になりますね。やっぱり。

[135: 匿名さん]

最近の安売りしてるマンションって、ここのことじゃん。

[136: 購入検討中さん]

ここの高速道路の騒音対策はどんなものなんでしょうか？
モデルルーム見学の際に現地視察したのですが、車の騒音が残念でした。
高速に防音壁付けたりするのでしょうか？
とてもじゃないですが、窓を開けたまま生活できない位の、ごおおおぉ〜という地鳴りのような音でした。
それだけが、気がかりです。
あとは、とてもお気に入りです。

[137: 匿名さん]

晴海大橋を渡った中央区側には防音壁が付いている。この効果は絶大。格下中央区にできて江東区にできないことなんかないでしょ。隣が公園なんだし安全上からも当然付くでしょ。

[138: 購入検討中さん]

>137
ありがとうございます。営業さんにも確認してみます。

[139: 匿名さん]

そんなに気になりました？
私の耳が悪いのか、悪環境になれすぎ（日本橋住まいでもっと首都高が近い）ているのか、個人感想は、
なんだこんなもんか、全然聞こえないじゃん　ってレベルに思いました。

音はモノに当たって吸収されたり、跳ね返るから、市場ができたり、SKYSができればまた変わりますよ。

[140: 匿名さん]

>137
中央区？どこのこといってるの？
首都高10号は新豊洲が終点だよ。
あそこに防音壁は作る予定はありません。
ちなみに、防音壁は区が金をだして作るものではないよ。
あしからずw

[141: 匿名さん]

営業さんが、素人の通りすがりに、論破され続けてるのが笑えるｗｗ

[143: 匿名さん]

あの辺りの車の通りが増えてるのは実感するけど、
高速は終点だし、高速そのものの影響は軽微だと思うけどどうだろう？

[144: 匿名さん]

140

グーグルで確認しろ、ぼけ。

[145: 匿名さん]

現地に何度も足を運んでますが、私の耳には気になりませんでした。

担当者に防音対策を聞くのもいいですが、まずは現地で実際の音を確認してみることをオススメします。

[146: 匿名さん]

MRの隣に防音壁あったな。

[147: 匿名さん]

私も建設現場付近からでは全く気になりませんでした。
当たり前ですが、高速に近づくとかなりうるさいですけどね。
とはいえ、防音壁はあった方が安心ですが。

[148: 匿名さん]

道路の騒音は高層のほうが気になるよ。
地上で気にならないって言ってる人は高い場所でも確認したほうがいいよ。

[149: 匿名さん]

148
現地では確認できないなぁ
確かに立地をグーグルマップでみるかんじだと、大丈夫じゃない？

[150: 匿名さん]

75Beから東京湾の花火大会って見えますか？

[151: 匿名さん]

140はモデルルームに行ったことがないのか。
ＭＲ横の橋の袂に防音壁がついてるよ。
首都高用ではなく一般道路用にね。
（ちなみに首都高の晴海までの延伸計画はあります、
晴海大橋の形状を見ても容易に想像できるけどね）

今は、6丁目公園からはそんなにうるさく思わないけど、
晴海と同じようにしてもらうよう陳情してもいいんじゃないか。

公園前の橋が出来た時は、東電ビル以外に周辺に何もなかったからね。
防音壁の必要もなかった。

2年後には住宅もできるし、市場もできる。
市場に出入りするトラックの騒音も気になるだろう。
（特に明け方）

デベはやらないだろうから、入居後に管理組合から陳情するしかないね。

[153: 匿名]

FC、LCも大人気だぞ。キャンセルや中低層でもあれば買ったほうがいい。海側に開放感がある永久眺望。

[154: 購入検討中さん]

さあ、600万の頭金を振り込んだ！もう戻ら（れ）ない！
週末に契約してくる！

[155: 匿名さん]

>152
逆に東側なら、小さいながらもディズニーの花火が毎日見られるのでしょうかね？
それならそれで、なんか良さそう。

[156: 匿名さん]

お金おろしたい時はどこにいけばいいのかな？

[157: 匿名さん]

156
???
え、銀行の窓口でしょ。
そういうことじゃなくて？

[158: 物件比較中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[159: 匿名さん]

＞158
無い……って言ったら、安心できるの？
有る……って言ったら、やめるの？

結局は自分で判断するしかないんじゃない？
まあどう見てもネガ誘導にしか見えないけど、本気で悩んでるなら自分で考えなよ。
高いの買ってもせいぜい３万程度なんだし、計測器買って現地行けば？

ちなみにだけど、うちは計測器買って現地のまわりを念入りに計測しましたよ。
子どもいますからね。

[160: 匿名さん]

１５９は何の計測器を3万円で買ったのよ？

まさかガイガーカウンターって言うんじゃないよな？

[161: 匿名さん]

1100メートル先のセブンイレブン。

[162: 匿名さん]

>本当に修繕の値上げの幅は半端ない。やっとタワマンにたどり着いたと思ったら、最検討。だれか、あんなに上がる訳ないと言ってくれる人、いませんか？

プールって管理費(人件費や維持費)だけでなく修繕費も、固定資産税も、大変ですよ。
1,110戸で割り勘とは言っても、他にも共用施設が多すぎますからね。ここは。
「共用棟」とか。定期的に買い替えないとならない「蓄電システム」とか。

２０年後のローン以外の固定費がスゴいので、２０年で完済しておき、あとは毎月の
この高額な固定費を払える体勢にしておかないと、首が回らなくなります。
中古で出そうにも、ここは高い固定費の分、本体を大幅値引しないと売れないと思います。

[163: 匿名さん]

臨海部の液状化で油や劇物が大量に海に流出して
大爆発の連鎖が起きて東京湾封鎖という事態が起こりうる。

そのことを、国土交通省関東地方整備局が組織した有識者委員会が２年間かけて検討し、
2009年３月に「臨海部の地震被災影響検討委員会報告書」がまとめられたが、
経済産業省などの圧力で公表が差し止められた。

[164: 匿名さん]

●護岸が９メートル動く？

▼東京湾の埋め立ては江戸時代からと古く、建設から45年以上もたつ岸壁や
護岸が３割以上もあり、そのほとんどは耐震化されていない。

それを解析するには各事業所が地質データを提供してくれなければならないが、
危険性を指摘されるのを恐れて１社が匿名で応じてくれただけだった。

▼それでも、首都直下型地震を想定して解析したところ、臨海部の護岸は横に９メートル以上動き、
護岸が崩れて、護岸から50メートル以内にあるタンクは破断する。

▼地盤が沈下して海水が浸入し油が大量に海に拡散し、
航路が閉鎖され、緊急物資の輸送も出来なくなる。

しかし国交省は経産省などとの協議の結果、「影響が大きすぎる」との理由でこの報告書を封印した。
ここにも、結局のところ官僚は、国民の生命や利益に殉じる公僕ではなく、
天下り業界団体やその下の関連企業の利益に屈する"私僕"にすぎないことが露骨に表れている。

首都圏に住むには、その途方も無いリスクを引き受ける覚悟が必要となっている。

[165: 匿名さん]

>160
買うべきは超低周波磁界（ELF）の計測器でしょう。
0.4テスラ未満であればOKです。

[166: 匿名さん]

１５６さん
一番近い所だとららぽーとの中でしょうね。ららぽーとの中には三井住友銀行のＡＴＭと
セブン銀行のＡＴＭがあったはずです。ユニックスサロンアンドスパ、マジックミシン横の
エントランスから外に出て右側にあります。コンビニがもっと近くにあれば銀行のＡＴＭも
あるのでしょうけどね。でもそうしょっちゅう行く様なものでもないし充分かな。

[167: 匿名さん]

将来、住み替える可能性がある人は、やめたほうがいい。

有明の人口が増えたら、輸送能力が低いゆりかもめは超満員になるから、
結局は「豊洲駅まで歩く駅遠マンション」と認識され、再販は厳しい。

コンビニはテナントとして入るでしょ。
だけど、普段使いの買い物は、車がないと厳しいでしょうね。
主婦陣が自転車で毎日ガンバレればいいけど。

[168: 匿名さん]

窓口でいうと豊洲は、
みずほと、郵便局と、何とか信金が一店舗ずつあるだけだね

これを多いと考えるか少ないと思うかは人それぞれだろうけど、
近年店舗の統廃合が進みすぎて職場（都心）にいてもいざという時に結構不便だったりする
コンビニや出張所は至る所にあるから日常で困ることは滅多にないんだけどさ

[169: 匿名さん]

主婦は自転車か車が要る。車を維持するならまた毎月の固定費が＋５万とか１０万とか？
なら、本体は高くても駅直結で車を持たないほうがいいんじゃないの？

内陸の駅近物件は、高くても資産価値が永久に落ちないよ。

[170: 匿名さん]

変電所の電磁波レベルの調査なんかデベがやって公表すれば済む話なのに、それをやらないというのはやっぱり影響あるってことなのか？
デベからしたら調査なんてなんてことないと思うんだけど。

[171: 匿名さん]

ちょっと前に固定資産税年10万で、って資産してる人いたけど、田舎の戸建じゃないんだから、、、その何倍かは見積もらないと

[172: 匿名さん]

ここは、車所有が大前提でしょうけれど、新市場の完成にともない、
営業車や輸送車、観光の自家用車などで、豊洲ランプ周辺の混雑がどうなるか？

駐車場から出るときは左折のみだから、必ず新市場のほうに向かわないと・・・・

[173: 匿名さん]

171
固定資産税は、MRに行けば、各タイプ毎に目安を教えてくれます。
少なくても、今の路線単価で算出し一覧表見せてもらえますよ。
約二年くらい先なんで、劇的に土地が上がる可能性も否定はできないが、
今のままなら、2015年度予想は70米で10～20でした。一応、今回のチームお抱えの税理士先生が計算してんだから
多少は信頼したい。ただ、ご承知の通り、新築なので、後で倍近くになりますね。

[174: 匿名さん]

172さん　なるほど、盲点でした。

[175: 匿名さん]

>144
頭悪そうだな。
こういうヤカラが多いのか、このマンションw

[176: 匿名さん]

↑　おまえも似たようなもんだろ。

[177: 匿名さん]

>167
有明の人口、そんなに増えますかね(笑)

[178: 匿名さん]

そりゃもう、爆発でしょう。
そして、晴海も爆発です。
どちらも延伸前提でマンションPRが多いので、有明～勝ちどきはどちらも満員ってね。

そんな時代なら、大歓迎ですよ！ゆりかもめ乗りにくいけど、湾岸が大発展！

夢世界に近いで。

[179: 匿名さん]

計測された結果をシェアしていただけないでしょうか？

[181: 匿名さん]

アレでしょ、アレ。アレにはびっくりしたね。

[182: 匿名さん]

>170
調査すべきは電磁波ではなく、波長6000kmの磁界です。