パークシティ大崎ってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と有益な
意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336282/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X0732/
施工会社：西松建設（40階建　Ｄ棟）
管理会社：未定

【物件情報を一部追加しました 2013.9.12　管理担当】

[836: 匿名さん]

最初の提示値としては安い。
三井は高めに出して下げることが普通だから、最終的には坪320だな。

[837: ご近所さん]

先日の住宅地の上昇率で大崎がトップになったニュースを聞いて320はないだろうなと思っていました。
320なら、逆にゲリラ豪雨などの影響を心配しているのだと判断するつもりだったので、妥当な線かと思いますね。
あとは仕様をみて。

[838: 購入検討中さん]

まあ、まだ詳細情報書き込んでいる方いないから、もう少し待たないと分からないな。
価格の見せ方も気になるし、モデルの感想も気になるわ。

[839: マンション投資家さん]

買うつもりも見るつもりもなかったけど本当に320なら投資目的で即買でしょ！
品川駅も利用出来るし賃貸に出せば良い利率取れますよ！
ワクワクしてきた！

[840: 匿名さん]

ゲリラ豪雨は心配しないほうがおかしい。品川区が公式に1ｍ以上浸水する可能性ありって言ってるんだから。

[841: 匿名さん]

いくら三井が、高く出して下げることが多いとはいえ
坪360が320に成ることは有り得ないな。

品川駅も利用できるし、って歩くと坂があるんじゃないの？

[842: 匿名さん]

品川駅まで歩くと20分はかかるでしょ。

[843: 匿名さん]

多少高くても気に入ったところに住もうよ。

[844: 匿名さん]

この値段出すなら、南青山とか広尾とかにも買えますよ

[845: 匿名さん]

うちは富久の二期にします。未練はありません。

[846: 購入検討中さん]

うーん、大崎山手線内で中古を真剣に検討するべきなのだろうか。
正直＠360はしんどい。中古なら＠300前後で魅力的なのが散見される。

[847: 匿名さん]

確かに高台の中古がいいね。

[848: 匿名さん]

三井にこだわらなければ、新築でも安いの沢山ありますよ。

[849: 匿名さん]

グロスだけでなく、管理費、修繕＆固定資産税も高いね。。

[850: 買い換え検討中]

6000万超の物件ならば、メジャーデベにするのが安心。
むしろ、新築無名デベ ＜ メジャー中古。

[851: 匿名さん]

中古も最近強気の値付けになってきたね。

[852: 購入経験者さん]

大崎の中古物件が減ってきているのは、売れているから？

[853: 匿名さん]

メジャーデベでも安心できんよ。

[854: 匿名さん]

三井清水だっけ鉄筋不足があったのは。

[855: 匿名さん]

>>853
確かに。
ただ、トラブルになった時の対応力は天と地の差。
信用回復に向ける姿勢と体力差は捨てがたい。

[856: 物件比較中さん]

なんで大崎のタワマンとか高いの？大森のタワマンでさえ高いし。そんなに城南って魅力ある？

地震の事考えたら海の近くの低地なんて嫌じゃないか？

[857: 匿名さん]

品川、高輪、御殿山、大崎、島津山、五反田、池田山と周辺を歩いてみると良いですよ。
確かに大崎自体は再開発で新しい街だけど、邸宅街も点在していて、落ち着いた住環境
です。

交通利便性は都心部でも有数だと思います。

区立小学校も小中一貫教育で施設もいいしね。

あと、美味しいお店が多いし。

住んで二年ちょっとですが、大満足です。

[858: 匿名さん]

最近の大崎ならこんなもんでしょ♪

[859: 匿名さん]

施工が同じ西松のオプレジ高輪（港区）買っておけばよかったです。。仕様がその高輪と同じレベルでしたので。ショック。。

[860: 匿名さん]

オープンレジデンシア高輪は近年稀に見るお買い得物件でしたよね。
うちもここのために見送って、正直後悔しています。

[861: 匿名さん]

>>852

先高感があるから売らないだけでしょう。俺だって今売るんなら半年とか先延ばしするよ。

[862: 匿名さん]

仕様が賃貸レベルで唖然でした。。特に一番小さいMRにが愕然、、で、なんで＠360?

[863: 匿名さん]

坪360なの？高いね^_^

[864: 匿名さん]

坪単価360とは全戸平均ですか？
まあ上下に50万は分散するとして310から410の間に分散してると思えば妥当では？
でも中高層のファミリータイプで8500くらいかと想定してたてけど1億超えるね。

[865: 購入検討中さん]

360の根拠は？
どんな価格の見せ方かも言わずに、いきなり360万でしたって、ちょっと乱暴な報告では？
どこかの業者が、価格表のある1つの住戸の単価言ってるだけなような気がするが。
仕様低い内容も具体性0だし。
事前案内会にお客としてちゃんと行った方の報告お待ちしております◎
お疲れだと思いますが。

[866: 匿名さん]

340くらいでしたよ。

[867: 匿名さん]

360は全くのガセですよ。明日行く方はお楽しみに。
予約してない方はお早めに。まあ行って損はないと言っておきましょうww

[868: 匿名さん]

語尾にwwが付いてるのがビミョー…

[869: 匿名さん]

案内会いきました。価格表くれました。営業さんが平均360といっていました。自分では個々に計算して平均値だしておりませんが、そんなところだと思います。角上層は40０超えもありますね。。

仕様は個人差ありますので、いろいろな意見があるのでは。個人的には普通というか、価格はあとから聞いたので振り返ると、聞いた価格にしては高いかな（主観）という印象でした。月島もみていますが、同じかそれよりよくないかもしれません。プレミアムを選択できるのが最上階”のみ”になるので、特にそう感じました。

[870: 匿名さん]

具体的な価格例を教えてください。

[871: 匿名さん]

平均坪単価360！

下手すりゃ御殿山の低層マンションより高いね。

[872: 匿名さん]

月島でさえ、高いと思ったけど
マンション価格はドンドン高くなっていく感じですねえ。

[873: 匿名さん]

今日MRいきましたが、他のパークシティシリーズの仕様レベルと比べてどうなんでしょうか？
パークホームズと同じレベルと考えておいていいのでしょうか？

３タイプ拝見したのですが、プレミアムは予算的に無理なので、他２タイプのMRをベースに検討することになるのですが、感じとしてはこんなもんなのかな、という感じでした。（"Oh"を感じなかったかな笑）

[874: 匿名さん]

>870さん
以下、一例として：
80L(82.42平米<南>);38F-26F;9700-9500万円台
@388-380

ちなみに階数での差はあまり大きくないそうです。

また、340とかありますが、どこかしら？、、

[875: 匿名さん]

>873

三井はブランドをランクで分けてるけどパークシティとパークタワーは別。パークシティーは大規模、パークタワーはタワーって分類で玉石混交。

余談だけどタワー物件で、パークシティとパークタワーの使い分けはよく分からない。

[876: 匿名さん]

平均的と思われる東向中層で坪340～360でした。

[877: 匿名さん]

Oh 高いね

[878: 購入検討中さん]

360は高いなぁ。グランスカイの二の舞になりかねない。

[879: 匿名さん]

>875さん
873 ありがとうございます。

[880: 匿名さん]

「街を買って下さい」と言われましたので、物件以外の諸費用がもろもろオンされているんだな、と、Oh と思いましたよ笑

[881: ご近所さん]

三井は最近強気だねぇ。まぁ買わないけど。

[883: 匿名さん]

>853
>855

市川の鉄筋不足のほかに、大船の六会コンクリート、浦安の液状化裁判と施工にかかわる
ニュースになるような大きなトラブルが三井には多い。

[884: 匿名さん]

ここ、ファミリー向けだから仕様よくないのかな。グラスカと比べてどうなんですか？あちらはファミリー向けではないんですよね。コンセプトとしては。（実際お住まいの方はファミリーが多いようですが）今日、拝見してきての率直な印象です。

[885: 匿名さん]

グラスカだって、仕様の良くない部屋もあるわけで。

[886: 匿名さん]

最上階だけプレミアムで、他は「同じ」仕様といってますね。１６階以下は色まで固定。

[887: 匿名さん]

最上階だけプレミア住戸って、天上人と下々の人って区別されてるようで好きではない。プレミア仕様をオプションで選べるようにすればいいのに。

[888: 匿名さん]

カラーセレクトできる物件の一期の販売で、１６階以下は色を選べないって売り渋りしてましたって自ら言ってるようなもの。予定価格も高値吹っかけだし。。

[889: 匿名さん]

千代田もそうだがここも（予想通り高値で）きたね。まあ、そうくるわな。今の状況では（笑）

[890: 匿名さん]

がっかり。。

[891: 匿名さん]

グランスカイ住民です。

大崎エリアで山手線内側では最後の物件、三井としてもこのエリアの開発の集大成だから、
多少時間かけても強気で行きそうだな。

皆さんの報告を見ると、グランスカイと同程度ですね〜

[892: 匿名さん]

今は買い時ではない

[893: 匿名さん]

そのとおり。株と一緒で安いときに買って高いときに売るべきなんだけどね。上がり始めたタイミングで、この先もっと上がるだろうなんて考えて買うと高値掴みになる。

[894: 匿名さん]

じゃあいつが買い時？

[895: 匿名さん]

アベノミクスで容積率緩和して、その物件が出てくるときかな。

[896: 匿名さん]

このエリアでは最後で次がないからね。

これで売れるんなら、大したもんだ。

[897: 購入検討中さん]

グランスカイは前の書き込みでURLソース付きで380だったので、それより安い設定になってますよ。グランスカイの中古価格に影響しそうですね。逆にそれ以外の近隣マンションには、360設定はポジに働きますね。

[898: 匿名さん]

投資家なら待てますが、待っている数年の間、快適に暮らせるなら引っ越したい。

そもそも、ここが竣工する頃に分譲されるマンションが値下がりしているとは思えないのですが。

[899: 購入検討中さん]

今日からモデルルームオープンしたんですね。
http://parkcity-osaki.seesaa.net/
私は2週間後行ってきます。

[900: 匿名さん]

>>874さん

ありがとう。oh!というかorzって価格ですね。

[901: 匿名さん]

桐島かれんのギャラやメゾンカイザーのチケット。交通整理のおっさんの給料、御殿山小学校児童の書いた絵の展示、品川神社お祭り時の小関町会への寄付なんかも上乗せされております。

[902: 匿名さん]

高値掴みしちゃうと大変だよ。転勤とかで売りに出さざるを得なくなったときに、オーバーローンになってると身動きができなくなる。ちょっと前のミニバブルという教訓があるのに。

[903: 匿名さん]

コンセプターは桐島カレンだけじゃないし。

[904: 匿名さん]

もう〜、この際のせられるコスト全部のっけちゃい＆粗利もドンとのせちゃい！モードですね。それでも買いたい人はお早めに笑

[905: 匿名さん]

高いですか？
ほぼ予想通りだと思いますが。
撤退する人が多いとライバル減って助かります。

[906: 匿名さん]

予想どおり、たくさんのOh…が咲きましたね。。笑

[907: 匿名さん]

高い。とゆーか割高。

[908: 購入検討中さん]

大崎も憧れの街に変貌しましたね。

[909: 匿名さん]

もっとお買い得な新築マンションいくらでもあるでしょ。
これだから情弱は。。

[910: 匿名さん]

Oh!高い！

[911: 匿名さん]

北向き高層坪350はお買い得かな。

[912: 匿名さん]

西低層はおいくらですか？坪３００くらい？

[913: 匿名さん]

今考えると大崎が坪単価400以下で買えたなんて信じられないとなる日が来るのでしょうか？頼みますよ三井さん！

[914: 匿名さん]

安値が期待された西低層はほぼ地権者住戸。

[915: 匿名さん]

割高っていうのは買える人が言うセリフです。絶対額が高いのでとにかく私は買えない。

[916: 匿名さん]

そーなんですか。。ほんとうに残念です。諦めて富久いくかな。

[917: 匿名さん]

>>914

だよな。まあ再開発前から西側向いて住んでた人ばっかりだし。権利変換時に面積を取ったんだろうね。

[918: 匿名さん]

たしかに今このエリアは買い時じゃないね。

[919: 匿名さん]

相当な問合せがあるようだから、問合せ者の分析から、この価格で売れると判断
しているんだろうね〜
すごいなあ。

[920: 購入検討中さん]

買うなら今しかないでしょう。この値段では買えなくなりますよ。大崎は。

[921: 匿名さん]

確かに大崎買いたいなら今しかない。割安ではないけどね。今のモデルルームのとこにももう一つタワマン建てるけどな。

[922: 匿名さん]

完全に相続税対策需要だよなあ

[923: 匿名さん]

買い時も何も、新築の大型タワーはこれで最後だからな。このエリアで。

売り出す時期が良かったね。

[924: 匿名さん]

ここも周辺の再開発がなく単独物件だったらここまでは高くならんでしょ。大崎エリアではマンション含む再開発三回の経験があるし、四回目であり今までの中でも規模は最大、そして最後ってことで三井さんは大崎のバリューアップに相当自信を持っていると見ました。

[925: 匿名さん]

今HPが立ち上がってるのがここが最後ってことですよね？
目黒駅付近とか田町の辺りとかこの周辺だけでも再開発決まってるところまだまだ在りますよ。

[926: 匿名さん]

この辺りというのは大崎、五反田の再開発指定エリアってことだろ？

[927: 匿名さん]

923です。

大崎、品川エリアです、、
近くに住んでますし、他はあんまり興味がないので。

[928: 物件比較中さん]

だからさあ。なんでこんな低地で徒歩6分がこんなにすんのよー三井ちゃん

普通免震でペデストリアンデッキで駅までいけるルサンクより安いでしょうがー

300~400の平均坪340が妥当なラインでしょー三井ちゃん

[929: 匿名さん]

京阪電鉄が販売中の品川駅前のタワーも似たような価格じゃないかなあ？

そういう相場でしょ、この辺り。

[930: 匿名さん]

あっちは新駅至近で高輪アドレス。比べものにならんよ。

[931: 匿名さん]

そういうことなんだよ。大崎にまだなんにもない時代のパークタワー東京サウスが坪単価340で即完だったんだからしょうがないさ。

[932: 匿名さん]

品川駅前タワーの方がいいね。

[933: 匿名さん]

でも、15号沿いだし、私はこっちがいいけど。
まあ、人それぞれだから。

[934: 匿名さん]

高輪台駅近くにも再開発新築タワーできますよ。

[935: 物件比較中さん]

いやここで坪300後半出すなら目黒駅前タワーでしょ。

まああっちは400近くはかくごだけど

[936: 匿名さん]

安い部屋なら330からあるから目黒よりは安いかと。

[937: 匿名さん]

ルサンクは山手線の向こう側で大崎と言っても文化圏が違うんですよ。大井町とか戸越の文化圏で地元の価格認識も戸越の延長。駅から離れると逆に御殿山や高輪エリアになるので通常駅から離れると価格は下がるのに逆に価格が上がったりする。地元需要もこっちは御殿山や高輪、島津山だから価格帯が異なる。広域から探す人は大崎駅を中心に考えるから地元の人とは認識が異なることとなる。

[938: 購入検討中さん]

ここらでコストパフォーマンスナンバー1は、大崎ウエストシティタワーでしょうね。

[939: 匿名さん]

今から考えるとそうかもね。

[940: 匿名さん]

グランスカイ住民です。

パークタワー東京サウスも素晴らしいですよ、、色褪せないですね。
確かに今回の価格は２物件の中間の価格設定のようだから、売れすぎず、
苦戦しすぎずという戦略なのかな？

しかし、予想より高いな、、もう、しばらくグランスカイに住むか、笑

今、ちょうど80Lタイプと同んなじようなタイプだけど、これでは90平米超は
1億超ですね？

残念〜

[941: 購入検討中さん]

駅近が良い　→　電車通勤　で　年収1000万程度
駅近関係なし、街並み重視、アドレス重視　　→　車送迎通勤、車通勤　　年収2000万オーバー
満員電車に乗るより、プライベートな空間で時間を金で買う

という違いですよね。

高輪4丁目、北品川4丁目は低層住宅地の戸建て車庫から、または送迎の車での通勤。

北品川5丁目は、その真ん中、高層階は億オーバーですので、電車通勤は考えにくいですので、
徒歩6分というより、街並み、治安、車でのアクセスや車庫の方が気になるのでは？

[942: 匿名さん]

だね。徒歩６分だからね。山手線駅ですから徒歩3分にはもちろん価値がありますが徒歩６分じゃ論外、許せないとかそういう人は少ないと思う。

[943: 匿名さん]

高輪、御殿山は老人世帯か多いせいか朝8時は出勤の黒塗りが多いですが、朝9時くらいになるとミニバンが増えます。デイケアの送迎用。

[944: 購入検討中さん]

＞939
OWCTはコスパ高いね。ただここは損得関係ない人が選択するでしょ。

[945: 匿名さん]

私はこの付近から、高輪4丁目経由、品川高輪口に向かい、電車で品川から電車で通ってました。
品川までは、裏道の階段経由ですと徒歩15分で着きます。

グリーン定期で1か月　錦糸町まで18000円程度だったと思います。

品川始発ですと、車両に１人しかいないこともあり、貸し切り状態です。
車通勤より、快適です。

是非お試しください。

実際、高輪４丁目、北品川６丁目あたり、車通勤が多いですよ。

[946: 匿名さん]

OWCTは管理費高くて。と思ったらここも高い。。

[947: 周辺住民さん]

こことOWCTのちがうは、スーパー、学校と距離、バルコニー使える、都心の眺望、山手線内側なとと思う。

[948: 匿名さん]

945さん
錦糸町に通勤ではないからなあ。
グリーンに乗る前に階段経由で15分歩きたくないし。

[949: 匿名さん]

>948　　945ですが、わたしも嫌でした。
　　　健康のため、はじめました。階段は急ですので　運動になります。

　　　いま新橋勤務になったのですが、実は車通勤に戻ってしまいました。
　　　東海道線は混んでいるんです。
　　　おすすめできませんね。　　

　　また、朝、品川駅方向に歩いている人は少ないです。
　　逆方向に、品川から、北品川に向かうソニーの社員さんなど多いですよ。

[950: 匿名さん]

僕はガーデンシティー御殿山のバスで朝品川に向かいます

[951: 匿名さん]

坪360はどの方角のどの階を差してるのかわからないけど、うちの希望の間取りは坪340強でした。

[952: ご近所さん]

駅徒歩６分だけど、大崎駅すごく便利と思います。山手線始発終着駅だし、週末に湘南新宿線で横浜、鎌倉へ、りんかい線でお台場へ直通。品川から羽田、成田へも便利。新幹線は勿論、リニアはまだ先の話けど。

[953: 匿名さん]

OWCTは柱がかなり目立つ。

[954: 匿名さん]

>951さん
@340は北、下層階、56.45平米5800ですよね。@360は東80I-Jあたり等。東南角上層90Cは400超えですよね

この金額であれば、我が家にとって他の選択もあるかなと思い、再検討中です。

[955: 匿名さん]

あ、そういえばエアコンは全室天カセですよね？

[956: 匿名さん]

>>951
西高層？81.27㎡8500万。Low-eで富士山ビュー。

[957: 匿名さん]

一番坪単価の安いのはお幾らでしょうか？

[958: 購入検討中さん]

南向き低層階は価格出てました？

[959: 匿名さん]

今日、見に行こうと思って予約受付に電話したら、「すでに本日は満席です」と断られてしまいました。

自分の甘さに反省しています。。。残念

[960: 匿名さん]

とにかく高いね。
このグレードでこの価格、客をバカにしているとしか思えない。要らない設備てんこ盛りのおかげで維持費も高い。大規模のメリットまるでなし。

ここを買うのは今どうしても買わないといけなくてこの近辺に勤めてる人だけでしょう。
投資としてももとが高すぎて希望は持てない。

[961: 購入検討中さん]

大崎近辺でマンションを探す場合、中古まで視野にいれるとどこがお勧め？グラスカ？プラウド？ミッドサザン？大崎ウエストシティ？

[962: 匿名さん]

すみふ、かと。安い、駅近接

[963: 匿名さん]

リジェ御殿山

[964: 匿名さん]

東京サウスに一票

[965: 匿名さん]

未だ完売してないOWCT推しが垣間見られて微笑ましい。
頑張ってくださいw

[966: 匿名さん]

すみふは教習所跡にも今後建てるよ。
大崎の最終大型物件だ。

[967: ご近所さん]

教習所跡のはちょっと微妙かな。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1307_0007/Osaki_redevelopment....

[968: 購入検討中さん]

ここがグランスカイより安く出してきた時点で、グランスカイの選択肢はないのでは？

[969: 匿名さん]

OWCT推しは高値で掴まされたのでしょうｗ
微笑ましいというよりは香ばしいよねｗ

[970: 匿名さん]

ソニーの壁できたからもうダメっしょww

[971: 購入検討中さん]

なんか一人わけのわからない過敏な人が紛れてますね。近隣マンションの何らかの悩みを抱える住人なんでしょう（笑）

[972: 購入検討中さん]

グラスカ、プラウドいれるならルサンクも選択肢に。コストパフォーマンス高い。

[973: 匿名さん]

案内会行ってきました。
お目当ての部屋は地権者に。。。
階数での価格差があまりないですね。
ファミリータイプで6000万円台がもうちょいあるかと期待していましたが、7000万、8000万台中心。

そりゃ、今強気で売り出せるもんね。

[974: 購入検討中さん]

8000万台が買えるファミリー層が多いんですかね。
駐車場代も考えると、手が出ないですね。

[975: 匿名さん]

撤退する方も多いんじゃないでしょうか。早い段階で予定価格出せばいいのに。

[976: 匿名さん]

アベノミクスに浮かれたサラリーマンが背伸びして買っちゃって、ローンの負担に耐え切れなくなって管理費･修繕積立金を滞納されたら悲惨。マンションって入居後は運命共同体。

[977: 匿名さん]

金持ちそうな30代小梨カップル（ポルシェカイエン）、女性三代グループ（徒歩）、幼児連れファミリー（プリウス）か、金持ち老夫婦（ベンツ）といった感じの客層でした。

[978: 匿名さん]

みんな倍率が上がるのが怖くて言わないんだろうけど安い部屋もある。角と最上階は他のタワーと比較して割高な印象。

[979: 匿名さん]

安い部屋は瞬殺だろうね。もし条件悪い部屋を買いたいなら平日会社休んでもモデルルーム予約をオスメスするよ。

[980: 購入検討中さん]

うちは普通のサラリーマン家族ですが、それにしても微妙なラインついてきたなーって感じ。あれぐらいなら頑張れば手が出る値段なので、諦めつかなくて悩んでしまいます。
完全に三井の思うツボですね。

[982: 匿名さん]

表参道や広尾だと実家から歩いて行けないからダメです。

[983: 購入検討中さん]

まあ最初から完済するつもりはなくて出口は転売ですから、ローンは長期に借りて住んでいる間の10年か15年間のローン返済と管理費等のキャッシュフローが回ればいいわけですからね。
ローン金利も低いし減税考えれば利息は無視できますし、懸念は売却時のキャピタルロスによる債務超過ですが、ぶっちゃけ1000万程度自己資金が用意できるなら大丈夫でしょう。

[984: 匿名さん]

南向きは高い。戸数が少ないから強気。
西向きもやや高い。低層はほぼ地権者、投資向けの小さな間取り中心。
北向きは普通。階差の価格差小さく、都心ビューの高層は割安。
東向きはやや安い。戸数が一番多くグロスを押さえた7千万台が大半。

人気になりそうなのは東向きと北向高層かな。

[985: 不動産購入勉強中さん]

皆さん経年優化についてはどう思いますか？
確かに街並みは綺麗になりそうですが、駅からの動線が悪いのと商業施設・店舗があまり期待できなさそうなので期待薄かと思ってます。

山手線で言えば恵比寿なんかは、再開発して経年優化した良い例だと思いますが、違いはどこにあるんでしょうか？

[986: 購入検討中さん]

私は恵比寿を超えると思います。マジで。

[987: 匿名さん]

経年優化するのって植栽ぐらいだと思うけど。再開発を経年優化とは言わないでしょ。

計画されている再開発なら判断の材料になるけど、計画されてないのがでてくるかどうかって賭けでしょ。

[988: 匿名さん]

恵比寿は商業施設を作りましたが苦戦してます。三越は撤退の噂が絶えません。
駅からやや遠く、渋谷や、青山エリアとの競合もありますね。

大崎はオフィスビル需要が旺盛なのが災いして商業施設は期待できません。どちらかというと港南や汐留のようなイメージになるでしょう。ただパークシティはあまり失敗例がありません。植栽も圧倒的で街並みとしての良さは保たれると思います。

[989: マンション匿名係さん]

988

たしかに恵比寿の三越内の商業施設は相次いで撤退のしてますね。

恵比寿ガーデンプレイスのオフィスも空室ガラガラで好調ではありませんね。

大崎はオフィス街としては恵比寿より上ですね。ゲートシティ大崎なんかも富士電機やシーメンスなんかで満室ですね。

大崎にららぽーとを誘致してほしいですね。失敗例の品川インターシティみたいなんかはになってほしくはないですね。

[990: 匿名さん]

978
安い部屋とは？
今価格表見てるけど見当たらないが。

[991: 購入検討中さん]

印刷されてないとこです。口頭で教えてくれなかったですか？

[992: 匿名さん]

投資としては場所的に良いので本気で考えたいのですが60の2LDKで幾らくらいから有りますか!?

[993: 匿名さん]

投資？
大丈夫でっか？

[994: 購入検討中さん]

>>992

7000スタート。取れる賃料考えると利回り悪すぎます。

[995: 匿名さん]

978
まさか60Bとか？最下層西向きであの価格は全然安くないけど。

[996: 匿名さん]

↑60Bではなく70Bの間違い

[997: 匿名さん]

利回り狙いなら西向き中層。

[998: 購入検討中さん]

既にモデルルームいきましたが、価格表はまだでてないですよ。

うそつきばっかり。

[999: 匿名さん]

価格表じゃなく予定価格表なら貰えてるよ。

[1000: 匿名さん]

70Gだと、坪330だね。

[1001: 匿名さん]

70Gは１部屋行灯、LD11畳で狭い。ゆえに@333なんでしょうね。

[1002: マンション匿名係さん]

大崎再開発30年目・最後の再開発プロジェクト（パークシティ大崎を越える大規模プロジェクト）

西品川一丁目(にししながわいちちょうめ)地区第一種市街地再開発事業
(品川区決定)
（平成25年7月31日現在）
1．概要
　本地区は、大崎駅の南約400mに位置し、「大井町-大崎都市軸整備計画」において、「大崎連携拠点」に位置づけられており、大規模低未利用地の土地利用転換により大崎駅周辺地域に立地する都市機能を補完しつつ地域に不足している大規模な緑の空間などを創出する地区とされている。
　このため、大崎連携拠点にふさわしい複合市街地の形成を目指し、都市基盤の整備に合わせて、土地の合理的かつ健全な土地利用と都市機能の更新を図る。

2．計画内容
施行者
西品川一丁目地区市街地再開発組合（予定）
所在地
東京都品川区西品川一丁目・二丁目・三丁目他地内
面積
約3.9ha
事業費
約1,033億円
整備内容
公共施設
都市計画道路補助163号線（幅員12m）
区画街路（幅員6〜16m）等 施設建築物
延べ面積　約212,000
主要な用途（住宅、事務所、駐車場等）
住宅戸数　約380戸

3．主な経過及び予定
都市計画決定
平成24年12月
組合設立（事業計画）認可
平成25年 5月（予定）
権利変換計画認可
平成26年 3月（予定）
建築工事着工
平成26年 3月（予定）
建築工事完了
平成29年 3月（予定）

[1003: マンション匿名係さん]

パークシティ大崎

面積
約3.6ha
事業費
約1,162億円
整備内容
主な公共施設
地区幹線道路３号　公園１号　等 施設建築物
延べ面積　約249,790
主要な用途（業務、住宅、店舗、公益施設、駐車場）
住宅戸数　約850戸

西品川一丁目地区

面積
約3.9ha
事業費
約1,033億円
整備内容
公共施設
都市計画道路補助163号線（幅員12m）
区画街路（幅員6〜16m）等 施設建築物
延べ面積　約212,000
主要な用途（住宅、事務所、駐車場等）
住宅戸数　約380戸

[1004: 買い換え検討中]

グランスカイに住んでる友人のとこに行きました。
なかなか歯医者に内科に皮膚科とスーパーに雨に濡れずにいけるらしく良さそうでした。
購入価格も教えていただきましたが、パークシティ大崎のほうが高そうですね。
グランスカイの中古と悩みます…

[1005: 匿名さん]

グランスカイは水面下で値引きしてたからね。お金に余裕あるなら買っていいと思うここはね。

[1006: 匿名さん]

ファミリー向け＝リビングを狭くして居室を増やすってことなんですか、

[1007: 購入検討中さん]

グラスカの反省点など踏まえ企画しているのでここは間違いないでしょう。値段も360と想定内。立地的に間違いなく希少。欲しい。

[1008: 匿名さん]

でも間取りがいいのほとんど無いよね。何あれ？

[1009: 匿名さん]

＞1008さん
同感です。昨日は大崎、今日は富久みてきました。富久よりこちらの方がグレード全然低かったですね。三井、どうしちゃったんですかね。。で、高いと。

[1010: 匿名さん]

リビング最低15畳は欲しいよ。80平米以上あって9000万近いのにリビング12畳、おまけに一部屋行灯とか泣けてるくる。

[1011: 匿名さん]

確かに間取りひどかったね。

[1012: 匿名さん]

角はよかったよ。

[1013: 購入検討中さん]

将来問題になりそうな機械駐が多い。管理費高え（泣）

[1014: 匿名さん]

間取りも酷いが、仕様も最低レベルだよ、ここは。

[1015: 匿名さん]

管理費、平米350ぐらい？こんなものでは。

[1016: 匿名さん]

いや高いよ。富久やスカイズやグランスカイより高い。

[1017: 匿名さん]

グラスカはいくら？

[1018: 匿名さん]

だからさ。「シティ」を買う訳だ。そのメンテに膨大な費用がかかるんだよ。人件費とかにね。植栽ももりだくさんでしょ。大変なんだ、ここは金かかって。

[1019: ご近所さん]

今日、グランスカイ新築未入居の中古物件の案内看板出てたよ。

南向き、14階、61平米、2LDK、6980万円だったと記憶してます。
坪370万円位かな？

パークシティ大崎は南向き少ないなあ、、

[1020: 買い換え検討中]

プラウド赤坂とはどうかな？

[1021: 匿名さん]

＞1019さん、
本当ですか？本当なら、
５年前ぐらいの仕様（調達時から）ですよね。車なら半値以下だよ。強欲なデベですな。話にならんですわ笑

[1022: 匿名さん]

＞1020
3Aとここ比べるのは適切でないと思いますよ。あちらは高台（すこし低いが）、港区ということで。

[1023: 匿名さん]

この値段出すなら富久の方がいいんじゃないかな。

[1024: ご近所さん]

1019です。

中古だから、デベロッパーは関係なく、あくまで個人の方が売主だと思います、、
中古でも新築時より価格が上がったりすることもありますよね？

[1025: 匿名さん]

プラウド赤坂はほんの少しここより高いくらい？

[1026: 匿名さん]

>1009
富久とこちらと両方MRを見学しました。仕様は間違いなくこちらの方が上でした。例えば、天井。富久は下がり天井があちこちにあって凸凹していますが、こちらはほぼフラットで、かつ、天井高が2m60cmもあります。それから、窓。3LDKの場合、富久は掃き出し窓（バルコニーに出られる窓）がリビングだけなのに対し、こちらは洋室1室の窓も掃き出し窓です。天井の高さと相まって明るく開放的です。
物入れの天井も高く、収納スペースの面積も富久とは比較にならないほどあります。富久はトランクルームは抽選で使用料がかかりますが、こちらは各戸に常備されています。
まあ、その分価格が高いのはおっしゃる通りです。

[1027: 匿名さん]

ここも下がり天井あちこちにあったけど？？
39階のことを言っているのかな？？

ってか管理費異常に高いですね。以前聞いていた管理費よりも2割近く値上げしてきたのでびっくりしました。
法人の地権者多いし、規約改定なんて不可能と踏んで吹っかけてきたんですかね。バブルって恐ろしい。

[1028: 匿名さん]

いえいえ、プレミアムフロアじゃなくて38階以下の話です。リビングルームの天井は富久とは大違いです。ここがよいと言うよりは富久が酷いといった方が正しいかもしれません。最も高い部分から三段階で下がってるんです。梁が出まくってる。

[1029: 匿名さん]

管理費そんなに高いですか？？
まぁタワーだしこんなもんかなと思ったんですが。
まだ長期修繕計画は見ていないですが、修繕費も上がりますからきっと６年目には月4万越えますよね。

[1030: 匿名さん]

次スレ立ち上がってますよ。移行しましょ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364367/

[1031: マンション匿名係さん]

パークシティ大崎オフィス棟は三井グループとの関わりある東芝グループで埋まるでしょう。だって恵比寿より上だしね。

だって恵比寿には東芝グループすらないしね。恵比寿とちがって大企業あるしね。恵比寿なんて大崎みたら下だしね。

[1032: マンション投資家さん]

最近の大崎分譲がおおよそグラスカで坪380　OWCTが坪360　ル・サンクがOWCTと同等の坪360位だった事を考えると
この時期で三井で坪360ならOWCTやル・サンクと同等値段で山手線内側ならばかえって割安だとすら思うが　実際の仕様を落としている可能性は否めない。
後1カ月後の仕様と値段がはっきりしないと何とも言えませんね

[1033: 匿名さん]

本当に投資家？ルサンクもOWCTも坪345くらい。グランスカイは値引きしてたし、高層低層で差が大きかったから安い部屋は坪280からあった。

[1034: 匿名さん]

そうですよね。1033さんと同じことを考えました。

[1035: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/364367/
ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。