パークシティ大崎ってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と有益な
意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336282/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X0732/
施工会社：西松建設（40階建　Ｄ棟）
管理会社：未定

【物件情報を一部追加しました 2013.9.12　管理担当】

[642: 匿名さん]

OWCTやグラスカ住人の夢＝坪380

現実＝坪320

[643: 物件比較中さん]

週末、楽しみやわ。「やっぱりこんなに高いんだ」ってなるんだろうけどね笑

[644: 匿名さん]

ここに区立の幼保一体施設が入ることになったらしいです。
幼稚園の人気がますます上がりそう。

[645: 購入検討中さん]

ってかなんでみなさんはこんな低地買うんですか？歩５分以内でもないし

大崎は交通の便はいいけどスタータスある場所でもないし

仮に坪３００後半だったら高台のいいマンションだって買えますよね

[646: 匿名さん]

坪380なら論外。武蔵小杉が坪270ぐらいだから、坪320なら悪くない。

[647: 匿名さん]

そうなんだよね。
だから御殿山からここに買い替えって不思議だと思った。

ただ、御殿山だと大崎駅から（品川からもそうだけど）坂をけっこう登るので、それがいやな人もいるんだろうな。

[648: 匿名さん]

御殿山からの住み替え理由は手狭になったこととやはり駅から遠く買い物も不便というのが理由です。
もともと嫁の親が住んでたマンションなのでどうするかは未定。
もっとも御殿山って住み替えする人は御殿山とか高輪あたりからの住み替えが多いですがここは話題になりますよ。

[649: 購入検討中さん]

OWCT＝320より上がれ資産価値UP、
グラスカ＝380より下がれば資産価値ダウン
異なる立場でハラハラドキドキでここの坪単価に注目していることでしょう。

[650: 匿名さん]

グランスカイ住民です。
南向き80平米を坪350万円、8000万円ちょっとで買いました。値引きなし。

グランスカイは、北向きがべらぼうに高かっただけで、売れ筋だったのは
坪300万円台前半のタイプだよ。
その北向きは大幅値引きしたから、坪380万なんかじゃないよ。

パークシティ大崎は東西開口メインだから、坪340万くらいと聞いてます。

大崎エリア山手線内側では最後の大規模タワーだから、高くてもそこそこ売れるんでない？

グランスカイと比較して五反田が遠くなるのと、雨の日に濡れるのが難点です(ｰｰ;)
あと、施工が西松なのが残念。
低層で広くて9000万円くらいのあったら住み替え検討したいです

[651: 匿名さん]

武蔵小杉、坪270ではロクな部屋は買えませんよ。
あそこもバブル気味ですから。

[652: 匿名さん]

普通、高輪から大崎はあり得ない。
広い部屋が欲しい人以外は。

[653: 匿名さん]

そういえば、先週子供が通っている日野学園の運動会で、放送内で
「グランスカイ」と言っているの聞いて笑いました。
地域に名前が浸透していて、微笑ましかった。

[654: 匿名さん]

650さん、住み替えといっても
もしここが安く出てきたら、グラスカ中古も安くなってしまう可能性があるのでは？　

[655: 匿名さん]

今振り返るとウィズタワーはお買い得でしたね。坪単価３２０万円でしたよね。

[656: 匿名さん]

いや坪340くらいでしたよ。

[657: 匿名さん]

650です。

そうですね、その可能性もありますね。
ただ、金利が低いお陰で、2年ちょっとでも残債が結構減りました。

売却額が下がっても投資した自己資金と諸費用分位は回収できると楽観的に考えています。
多少、損してもcashで補填して、家族のために広いところを検討してもいいかな、
と考えています。

[658: 匿名さん]

そうですか。余計なことをお聞きしました。

[659: 匿名さん]

プラウドタワー武蔵小杉は260ぐらいじゃなかった？まだ完売していないっぽいが。

[660: 匿名さん]

家族のために諸費用400万円ぐらいはマイナスでいいとのことですよね。8000万円の諸費用は400万円ぐらいと思います。引越し費用などまだかかるし真似できないです。

[661: 匿名さん]

プラウドタワー武蔵小杉は坪単価280です。

[662: 匿名さん]

グランスカイとここの違いはなんでしょう。場所以外で

[663: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉グランドは坪単価295万位でした。

[664: 匿名さん]

650です。

ご存知のようにグランスカイは仕様はイマイチですから、そこは期待してます。
ただ、施工が鹿島で施工精度は抜群でしたから、今回の西松で同程度のものになるかは、
やや懸念されるところ。

あと、今回はファミリーをターゲットにしてますから、商品性がどう変化するかも、
楽しみです。

グランスカイは、ディンクス、シニアを意識した商品企画で、実際に住んだのが、
ファミリーということで、ややミスマッチなことになってます、、
三井もそれは見込み違いだったようで、その経験を活かせているかが興味あります。

[665: 匿名さん]

660さんへ。650です。

諸費用ですが、400万円もかかってないどころか、300万円弱だったと記憶してます。
当時はリーマンショック後で、住宅市況が冷え込んでおり、金融機関もあの手この手で
融資合戦してました。

私の商品も今では考えられない内容で、団信は銀行持ち、保証料も安い等、至れり尽くせり
でした…

[666: 購入検討中さん]

今週末におうかがいする予定の者です。気になるのはもう価格だけですが、グランスカイ
と同程度になるのでしょうかね？確かプラウド東五反田は坪４００万円までいっていた
と記憶してます。そこまでいったらとても希望の部屋は買えないでしょうし、ただ、
最近の過熱ぶりだと、安くても倍率付きすぎて買えないですよね。悩ましいです。

[667: 匿名さん]

周辺建物の影響があるところと、そうでないところで価格差がありそうな気がします。
グランスカイも坪350万円位までは当時でも売れていたから、坪340万円位では。
また、そういうふうに聞いています。違ったらごめんなさい。

[668: 匿名さん]

プラウド東五反田は途中からリーマン挟んで売れ残り坪330くらいだったよ

[669: 匿名さん]

OWCTも最後は坪300ぐらいじゃなかった？

[670: 近所さん]

ＯＷＣＴは割安だったがさすがに300という事は無かったよ　たしか340～350位だった様な？
だからここも時期を考えると350を下るという事はなさそうだと思う
山手線内側だし380位を予想
知らないだろうがＯＷＣＴもグラスカもリーマンショックの時期で泣く泣く予定価格下げざるえなくなったんだよ
ＯＷＣＴはもう販売始まっていたから契約済みの人も対象に全戸値段を下げ　さらに下げた新価格で希望の部屋への変更も受け付けてくれた柔軟な対応でちょっと話題になってた
ていうか最上階と旧地権者住戸という不思議な住戸まだ売ってるしね　たぶん発売当時の値段だよ
地権者住戸は知らないが分譲の仕様はすこぶる良かったからね

[671: 購入検討中さん]

グランスカイは380だよ。
http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/22th/times/news282.htm

[672: 匿名さん]

ここはグランスカイより安くなるというのが定説だったのに、アベノミクス・オリンピック開催による景気回復期待・大崎基準価格上昇が、不安要素になってますよね。
実際、グランスカイの高層階残戸がさばけ完売出来たのも、中古物件が強気な価格設定なのも、アベノミクス効果ですし。

グランスカイが苦戦し、平均坪単価を押し上げていた北側及び、高層階は下げてくると思われるので、平均は下がるでしょう。
個人的には、低層階がパンダ物件となるのか？グランスカイの坪３４０～３６０だった中層階が、評判の悪かった仕様を改善し３２０ぐらいから売り出せるのか？に括目したいです

[673: 匿名さん]

でも7000万とか8000万とかよくそんなにお金出せるよなあ。ファミリーって小学生がいるようなファミリーだと30代だよなあ。親補助とかなのかしら。
それとも将来は売却予定だから最初から完済する気はなくてローン返済のキャッシュフローさえ回れば金利も低いから残債多くても関係ないって感じなのかな。

[674: 匿名さん]

>>666

プラウドは分譲されたのが12階より上なので平均価格で見ると高めに出ますよね。
最後の叩き売りはすごくてあれなら即決する人もいたと思う。でもプラウドはタワーマンションだけど梁も少なく天井も高く間取りも工夫されていて、スペック以上に専有部分の居住性の良さを追求していて訴求力はありましたよね。

パークシティ大崎はなんか間取りがどれも微妙なので坪単価が低くてもどうなの？ぅて感じでもあります。
モデルルームで確認したいと思います。

[675: ビギナーさん]

本当〜に無知な質問ですみません。
今週末の事前案内会、申込みってどうされたのでしょうか？
資料請求を電話でして以来、アンケート？登録用紙？の返信をしていなかったせいなのか何も案内が来ておらず…
（もしくは主人が郵便受けをあまり確認せず捨てた可能性もあるのですが）
昨日、インフォメーションに電話したものの、昨日今日はインフォメーションがお休み…
個人情報はまだ何も登録していなかったので、年収等で跳ねられた、という事は（今の段階では）無いはずなのですが…

もう今週末の事前案内会は予約いっぱいで行けないのかな〜、と思っています。

[676: 匿名さん]

富久クロスのスレをみると、地権者の方達が特権階級であるかのような書き込みが凄い沢山ありますが、そういうものなんですかね。

地権者の方たちはそれらの特権と引き換えに土地を手放すのでしょうから、等価交換という位置づけなのでしょうが、売主側からするとペット無制限等々の特権を与えたりしても負担ゼロだし、管理・修繕費も全額新規参入者に負担させるだけで、これも負担ゼロだから過剰な特権与えてても不思議じゃないですよね。

ここは地権者（事業協力者）割合が非常に高く1/5以上となっていて、地権者特権が新規参入者に与える影響は他よりも大きいので事前に管理規約や修繕計画等を一字一句熟読して、よく確認する必要がありますね。

[677: 匿名さん]

今週末の案内会はプレミアムフォーラムに参加した方が対象かと思います。

[678: 匿名さん]

うちはフォーラム参加してませんけど案内が来ました。早期に資料請求したからかもしれません。
あと日野学園のイベントでメゾンカイザーのタダ券もらいに行ったから何らかのビットが立ったのかも。
あと自宅が御殿山で近所というのもあるのかも。

[679: 匿名さん]

おそらく、フォーラム参加者から予約割り付けだと思います。でていなくても、空いていればの話だとおもうが予約いれてくれると思われる。土日は結構こみそうなので、平日になるんじゃない？

[680: 匿名さん]

676さん
月島のキャピタルゲートは、南側や最上階などの良い部屋を地権者さんたちが先に取ってましたね。
でもあまり批判無しでしたよ。
ここもそういう事はあまり気にしない方が良いのでは。

[681: 購入検討中さん]

地権者だけのために間取りまで変えてしまったレジ三田なんかよりは、全然ましだと思います。
戸数も多いですし。

[682: 匿名さん]

地権者住戸割合は20%近く12%のグランスカイなどと比べると多いですよ。

三田の場合は既存マンションの建て替えなので仕方ないでしょう。ここの地権者は既存住民は少数派で法人が多数らしいので自分で住む人は少ないかも。

[683: 匿名さん]

グラスカより仕様がいいというスレがあるが天井高はどのくらいなの？　基準で2.6いくのかな（下がりで2.4とか）。

[684: 匿名さん]

先に部屋を抑えるのは仕方がないと思いますが、他の居住者に適用されるルールが地権者には適用されないとか、共用設備の維持管理費は地権者は払わないが優先的に使用できるとかだと、いかがなものかと思いますがね。

もしそんなルールになってたら、5人に1人がそういう人だと規約の改定は完全に不可能だし、後々住民同士のトラブルも多くて怖くて子供を一人で歩かせられない。

[685: 匿名さん]

勝どきの中古の例では、地権者の優先ルールが
地権者中古物件を買った人にまでリレーされるかの様に広告へ書かれていました。

[686: 匿名さん]

地権者優先ルールってここにもあるんですか？
駐車場優先利用権とかでしょうか？

[687: 匿名さん]

↑
たぶん、あるよ。先に押さえられているかと。

地権者優遇かどうかは、申込前に重説（案）もらうので、書面で確認できますよ。憶測ばかりの議論で疲れちゃうしね。結局、個別の事案になるのでね。

[688: 匿名さん]

前に住んでたマンションの例だと、
館内に置いてある自動販売機の売り上げ利益が地権者の物になってました。
自販機を置く権利程度の小さな権利しか持たない地権者だったそうで。
でも重説には書かれていなくて、入居後に分かったけどウヤムヤに。

[689: 匿名さん]

場所によっては修繕費免除とか。
将来的に修繕費大幅値上げの時期が来てもその人たちは負担ゼロな訳だし、ここは地権者特権に関わる規約は改訂不可能。住民トラブルの火種にはなるかもね。

法人の地権者がまとめ買いしてるなら尚更、その法人に有利な規約は改訂できないから、他の住人に与え続けるストレスは大きい

[690: 匿名さん]

修繕費免除というのはおそらく棟内店舗の区分所有権などと従前権利の一部を権利変換しており、テナントからの家賃収入を管理費や修繕費に充填するようなスキームがあるのだと思います。

戸建ての老人世帯など人にとっては再開発により今まで必要なかった月額のキャッシュアウトが発生するので、従前権利の一部をキャッシュフローと交換し定額支払いを免除するようなことは割りに行われています。

[691: ビギナーさん]

675です。
677、678、689さん教えていただきありがとうございました。

9月に資料請求したので、少し遅かったのかもしれませんね。

近隣に住んでおり、子供が生まれた為住み替えを検討しておりとても気になっている物件なので早く見たいです。
こちらで案内会に行かれた方の感想を待ちたいと思います。