パークシティ大崎ってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と有益な
意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336282/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X0732/
施工会社：西松建設（40階建　Ｄ棟）
管理会社：未定

【物件情報を一部追加しました 2013.9.12　管理担当】

[62: 周辺住民さん]

梅蘭は美味しいですよ。

[63: 匿名さん]

山王は平均坪２５０くらい？

[65: 匿名さん]

千代田富士見はあのイメージ図と「石垣の傍、堀の内側」というコピーの勝利。
芸能人雇う必要もなかったし、こことは全く異なる種類の物件。

[66: 匿名さん]

山王の下層は坪２００台前半。

[67: 匿名さん]

千代田富士見と比べる人がよく出てくるけど、あそこは野村でも坪450とかでしょ。土地が違うと思うけど。野村が大崎にタワー作ったら坪300切るんじゃない？

[68: 匿名さん]

>67
野村がプラウドタワー東五反田をいくらの坪単価で売り切ったか知ってる？

[69: 匿名さん]

↑リーマンショックに当たって残戸多数で途中から1500万以上値引きしてたの知ってる？

[70: 匿名さん]

残念ながらここは再開発。いろいろなコストが上積みされての販売価格になります。三井ですから。

[71: 匿名さん]

高値販売をもくろんでの販売先送り。売りしぶりでしょ。でも、ミニバブル期にそれやってこけちゃった物件もある。ここはどっちに転ぶか。

[72: 匿名さん]

塩漬なんて言葉をインタビュー記事で平気で使う会社。所詮デベって地上げ屋に過ぎない。

[73: 匿名さん]

超大規模再開発の富久クロスも安いでしょ。ここだけ高いなんて近隣住民の希望的観測でしょう。

[74: 匿名さん]

富久クロスの安い部屋は、ナロースパンで行灯部屋２つ。間取りが悪い。良い間取りは高い。
あそこのポジさんだかが、あっちこっちのスレに安いと書き込んでたが。

[75: 匿名さん]

普通の間取りも安いと思うけど。高い間取りは一部の角と南向きかな。高層はかなりお得感がある。

[76: 匿名さん]

あそこのナロースパン間取り、バルコニーも狭いからなのか
バルコニーのガラスフェンスの外側にエアコン室外機置き場がある。スゴい設計。

[77: 匿名さん]

最近の三井のタワーと言えばキャピタルゲートプレイスもかなり安かった。

[78: 匿名]

キャピタルは月島にしても強気の価格設定でしたよ。
そもそもターゲットとする層が違うだろうけど。
ここはどういう価格設定でくるか注目ですね。

[79: 匿名さん]

月島に以前住んでたことがありますが、　
確かにキャピタルは強気価格ですよ。それでも売れ行きが良いですけど。

[80: 匿名さん]

たしかにフキュウクロスは間取り悪くても安いと思う。

[81: 匿名さん]

キャピタルは近隣中古とあまり坪単価が変わらないお手頃プライスで瞬間蒸発の勢い。
月島の相場自体が昔よりかなり上がってるのは確かだけどね。

[82: スレ主]

スレ継続するときに
三井の公式以外の関連リンクを記載しませんでした。（次から気を付けます。）

東京都都市整備局
計画概要、イメージパースあり。
　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/higasigota/saikai...

品川区Ｗｅｂ　浸水ハザードマップ
　実績と予想記載あり。
　http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000001100/hpg000001011.htm&g...

地元住民ブログ
　工事計画、風景のアップあり。
　http://parkcity-osaki.seesaa.net>

こんな感じかな？

こんな感じだったかと思います。

[83: スレ主]

おっと、>つけてしまった。ごめんなさいm(__)m

東京都都市整備局
計画概要、イメージパースあり。
　http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/higasigota/saikai...

品川区Ｗｅｂ　浸水ハザードマップ
　実績と予想記載あり。
　http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000001100/hpg000001011.htm

地元住民ブログ
　工事計画、風景のアップあり。
　http://parkcity-osaki.seesaa.net

[84: 匿名さん]

ども。過去レスみるのも面倒なので助かるっす

[85: 購入検討中さん]

立地と再開発街並み・間取りは申し分なく、共用部(子育て)・コンセプトいまいちで、仕様は不明。
ただ、トータル的にはネックの少ない人気物件候補。
平均335万円／坪で竣工完売。
どうかな？

[86: 匿名さん]

どうでしょうね。
同じ徒歩６分のグランスカイはなかなか売れ行きが…でしたから。

[87: 匿名さん]

未だに平均の坪単価とか書いてくる痛いアホを
いちいち相手にするな

[88: 周辺住民さん]

平均坪単価どこがおかしいかなあ？

前回のミニバブルのとき大崎エリアは平均坪単価350万とか言われてましたね。

武蔵小杉の価格を鑑みたりすると現在も同程度をめざすのでは。
わざわざザ・タワーと名乗るほどだから強気のはず。

でもパークタワー山王は安く出しちゃってるし、
三井は強弱入りまじりですかね。

[89: 匿名さん]

パークタワー山王は徒歩８分の線路際物件ですから値段なりですよ。
ザ山王タワーが強気だったから比較して安く見えるだけ。

[90: 周辺住民さん]

大森のちょっと駅遠より武蔵小杉の駅近のほうが高いとなると、
昨今、首都圏のマンション相場って
従来の地位より鉄道アクセスや再開発規模の大きさ
で決しちゃうのかな。

もしそうだとすると大崎のこの物件に強気になることの
説明がつくように思います。

[91: 匿名さん]

駅６分だから駅近ではないよね。グランスカイと同レベル。

[92: 匿名さん]

モデルルーム看板まだだけどほぼ完成したみたいですね

[93: 匿名さん]

いよいよ価格発表か。高層は坪５００でもいいので、低層坪２５０で出ないかな。

[94: 匿名さん]

250ででるわきゃない笑。
川を渡って川崎まで下りなさい。

[95: 匿名さん]

ソニー本社跡地のガーデンシティ品川御殿山になんとカンテサンスが移転してくるそうです。

積水ハウス頑張ったなあ。

http://www.quintessence.jp/

[96: 匿名さん]

40階建のタワーマンションだなんてすごいですよね。
共用施設として屋上庭園が造られるようですが、40階ですと風が強くて
ほとんど利用できないのでは？と杞憂してしまいますが、完成イメージ
CGのようにガラスで囲えば問題ないのかしら。

[97: 匿名さん]

グラスカのMR行けば屋上も案内してくれるよ。

[98: 匿名さん]

50階建て以上のタワマンもあることですし。

[99: 匿名さん]

50階のタワマンで屋上でられるとどこ？

[100: 物件比較中さん]

ビルとかばっかりのイメージでしたが、大崎駅横の山手通りから車で入ると、すごい
大規模開発なんですね。

ビックリしました。
これは、高輪あたりの、個別のタワーマンションと規模が違いますね。

でも、今日はお盆の日曜なのか、人っけがいないというか
ゴーストタウン的な感じでしたが、
ビジネス街がベースなんですね。きっと。

住みやすいのかな？

[101: 周辺住民さん]

近隣の高輪に住んでいます。
大崎のここは休日は閑散としています。品川港南と同じです。
買物も至極便利。
交番も御殿山にあり、見回りも結構やってくれているので安全、安心。

[102: 匿名さん]

そんなに大崎にお詳しいのでしたら、
101さんもここに住みましょう。

[103: 匿名さん]

坪300くらいの屋があるなら買うかな。

[105: 匿名さん]

ここはパークコートではないですし。
千代田区でも駅近でもないですし。
千代田と同じでスーゼネではないですが。

[106: 匿名さん]

大崎の将軍でよく飲んでました。

有名なつけ麺やがあるよ。

[107: 匿名]

もうそのつけ麺屋はなくなったよ。

[108: 匿名さん]

まだあるけど

http://rokurinsha.com/access.html

[109: 匿名さん]

坪２５０～でしょう。千代田富士見と比較してもねえ。

[110: 匿名さん]

夏休み明けにモデルルーム案内ですかね。予定価格が早く知りたいです。この前モデルルーム前通りましたがかなり大きかったです。

[111: 周辺住民さん]

坪２５０万って、２０坪２Ｌが５０００万ですか？地下の行灯部屋の事（そんなのはありえませんが）でも、考えられませんが。どういった根拠なんでしょう？

願望を書き込みするのも、ありでしょうけど、あまりにもかけ離れた価格は相手にされませんよ。

[112: 検討中]

六厘復活したんだ、ありがとう、今度行ってみるよ。
ラーメンスレにするのも何なんで。

坪250なら私程度でも余裕で射程に入りますが甘い考えでしょう。
坪300まででそれなりの部屋が出てきてくれればいいなと淡い期待
をしています。

[113: 匿名さん]

駅直結のOWCTの中古で坪300程度、こちらは徒歩６分だし低層ならそんなものでしょう。

[115: 匿名さん]

大崎は駅直結物件があるため徒歩6分は離れていると感じる人もいるだろう。ただしこの物件はパークシティ。
再開発でマンション周辺エリアは驚くほど変わります。

六本木ヒルズレジデンスは麻布十番からは10分ほど、六本木駅からも7〜8分は離れてますが、駅から遠いことが欠点とはあまり言われません。

三井はかなり強気でくると予想します。でもファミリーでも買える（面積は７０平米以上で世帯年収１５００万程度）ように低層だと７０００万台で出してくるかもね。８０００万超えると一気に客が少なくなるらしいから。

[116: 匿名さん]

普通に考えて、低層なら６０００万台からあるってw

[117: 匿名さん]

六本木は、駅が重要ではないから比較にはならないなあ。
大崎は駅が重要でしょう。

月島駅直結は８０００万超えが多いですよ。そして売れてる。

[118: 匿名さん]

駅より重要なものを作りこみエリアの価値をあげるのがパークシティです

[119: 匿名さん]

>>101さん
この間土曜日の日に食事をしに昼間大崎ゲートシティーへ行きました。
意外に思っていたより人がいましたね。ちょうど庭に向かって、休憩ができる
所では読書をしている方や、勉強をしている学生など、ゆっくりと時間が過ぎていく
様な空間でした。丁度昼の時間なのに、レストランもどこもすいていました。
平日はレストランなどはきっとサラリーマンなどで混んでいるのでしょうけどね。

[120: 匿名さん]

３LDKで６５００～７５００万台がボリュームゾーンかと。土地取得はかなり前の安い時期ですし、この規模なら利益は十分乗るでしょう。

[121: 匿名さん]

その値段のボリュームゾーンを言うなら、３LDKではなくて２LDKでしょう。
３LDKの場合、７０００から８０００台かな。

[122: 匿名さん]

今のマンション市況（売り手強気）＋再開発物件だからあまり安値を期待しないほうがいいと思いますよ・・

ノムコム・プロ　再開発有望エリア
http://www.nomu.com/pro/news/130612_4.html

[123: 周辺住民さん]

>122
不動産投資先有望エリアに品川エリアが挙がらないのはなぜ？
あんまり信用できないサイトだなあ。

リニアが品川にできるし、東京サウスゲート計画が始動するし
「リニアが日本を改造する本当の理由」↓
http://mediafactory.jp/Form/Product/ProductDetail.aspx?pid=97848401517...

[124: 匿名さん]

122です。
泉岳寺周辺エリアとしては有望ですが、まだ投資するだけの物件がないから出てないだけじゃないですかね。

新駅（予定）周辺はいずれは有望な投資先になると思いますよ。

[125: 匿名さん]

オフィス型の再開発ってマンション価格への影響はあまりないなんだよね。容積率緩和と道路の拡張だから。リニアも名古屋品川だけで実質的な効果は疑問だし。

[126: 匿名さん]

東京ベイシティタワーの住友営業マンがサウスゲート計画を熱く語ってた。不動産営業には格好の材料なのかもしれないが。

[127: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

坪340だよね

[128: 匿名さん]

屋上庭園いいですね！
グランスカイみたい。

[129: 匿名さん]

坪300でしょう。

[131: 匿名さん]

幅をみて最安は２９０高いのは４５０平均で３４０くらいかな。

[132: 匿名さん]

坪335って聞いたよ。

[133: 匿名さん]

いやいや295万でしょ笑

[134: 匿名さん]

70平米で６２４０万？平均だとそんなに安いわけねーだろ。

[135: 匿名さん]

平均じゃなくて安い部屋でしょ。

[136: 匿名さん]

安く売ると言うのに高くすること無いだろう、
評価は高くて値段が安ければ充分じゃない、
わざわざ高くしたいのなら寄付でもしたら、
何なら受け取ってあげても良いよ、

[138: 匿名さん]

月島よりちょい高いくらいかな？

[139: 周辺住民さん]

浜田山だってまだ売ってるから、
こちらだって長期戦のつもりでしょう。

パークシティも単に規模が大きいだけのものから、
めったに望めない好立地のものまでイロイロでしょうが、
大崎エリアに対する三井の思い入れは半端じゃないし、
ライバル企業が近隣で大規模プロジェクトを進めているのも
横目で見ていますので
このパークシティはスゴイ意気込みをもって
取り組んでいる物件なのは間違いようです。

市場で望まれる価格と多少かい離した値付けにだとしても
押し通すのかなあと思います。

三井の自信作なんだと納得して、
割高でも買う顧客がかなりいるしね。
坪単価３５０万でも
３００戸ぐらいあっという間に成約しちゃうだろうと予想。
その後の三井に強い信認をもっていない顧客の取り込みは
上手くいくかどうか知らないけど。

[140: 匿名さん]

浜田山みたいな複数棟なら長期戦でも、ここはタワー一本だから短期決戦の安値出しかと。

[141: 匿名さん]

富久なんかだいぶん安いけど。ここは低地だし富久より安くするんじゃない。

[142: 匿名さん]

↑追加。靖国通り沿い、丸の内線徒歩５分で通常歩行だと徒歩８分程度+信号待ち物件。

[143: 匿名さん]

ここは後続の物件もありますので竣工後も売るでしょう。

[144: 匿名さん]

後続のあるスカイズも安いけど。

[145: 匿名さん]

相変わらず、富久を安いって事にしたい人がいるんだね。
富久の行灯部屋２つでナロースパンの部屋で良いなら金額は安く見えるかも。　
行灯部屋の無い角部屋は高い。

[146: 匿名さん]

相場ってもんがあるでしょ。新豊洲はマンションがないので相場というものがない。そこで大規模だから豊洲の現行価格と比較して割安感を出した。もちろん利益はでる。

大崎は新築、中古も豊富でそれぞれ相場があるので平均２００万台などという価格はあり得ない。

[147: 匿名さん]

大崎シティタワーの中古だと坪250で成約してますよ。築浅のOWCTも300前後が多いです。

[148: 匿名さん]

シティタワー大崎は定借物件だから安いんです。

[149: 匿名さん]

それはブリリアタワー大崎でしょう。

[150: 匿名さん]

シティタワー大崎ステーショコートも敷地の一部が借地なんですよ

[151: 匿名さん]

145さん
行灯部屋って何ですか、
良かったら教えて下さい、

[152: 匿名さん]

窓がない部屋

[153: 匿名さん]

パークタワー東京サウスの中古も安いね。古いけど。

[154: 匿名さん]

富久とか論外でしょ
あれはダメ

[155: 匿名さん]

新築プレミアムが乗った価格で買うか、悩みますね。。。
でも中古で心惹かれる築浅物件がなかなかない。ＯＷＣＴ悪くはないんだけど、バルコニー狭いし。

[156: 匿名さん]

築浅中古なんてキャピタルゲイン目当てなんだから割高だよ

[157: 周辺住民さん]

近隣にタワーが続々分譲されたので
ザ・パークタワー東京サウスの中古取引価格は割安ですね。

2003年頃と比べると飛躍的に周辺の街並は整備されたので、
分譲時に買った人は経年優化したと思っているんじゃないか。

大崎ゲートシティサウスパークタワーがさらに先んじてそうなってるし。

大崎エリアで最も割安に分譲されたのは
パークハウスオータワーだろうね。
パークシティ大崎ザ・タワーは約1.5倍アップかな。
だから買える方羨ましい。

グランスカイよりいいぞ。
再開発区域が広いから完成時の街並みの一体感が素晴らしいのは
間違いない。

2007年にアートビレッジとシンクパークがほぼ同時に街開きして、
その時は本当に大崎は飛躍した。
ドラマの撮影なども多かった。

パークシティもそれくらいのインパクトがあると思う。

住宅分譲のみだと入居者の興奮が冷めたら全く落ち着いてしまうだろうけど、
オフィスも同格に大きなスケールで供給されるので、
後々になっても訪れる人が絶えないでしょう。

エリア全体が整備されたようすを気に入って
居住願望がさらに増え、それぞれ特徴あるマンション群が
いろいろなライフスタイルを受け入れられる
そんな懐の深い街になっていくと理想。
実際そうなってきているよ。

カモーン。(屮゜Д゜)屮

[158: 匿名さん]

２０００年頃にお台場や新宿西口がそんな感じで盛り上がったけど地価はあまり変わらないのよね。

[159: 匿名さん]

カンテサンスいよいよガーデンシティ品川御殿山に移転オープンですね。

[160: 匿名さん]

>151さん、マンションおたくさんのブログに
富久が載りましたから、富久スレのレスのリンクからブログを見れば実例間取りが分かりますよ。

[161: 周辺住民さん]

たくさんの投稿失礼します。

ここらの街の住人は目黒川の親水性を気に入っている人が多い。

今年桜満開時にカヌーで川下りをしている粋な人がいて
凄い羨ましかった。
ゲートシティ裏の桜トンネルも素晴らしい。

ル・サンク大崎シティタワーが山手線の横で騒音懸念が
あるにもかかわらず高額取引されているのは
目黒川にダイレクトに接していることによります。
北品川ホームズなんかも古いけど同様に人気あり。

そのためザ・タワーより川沿いの高層住宅棟のほうが、
より人気になるのではないかと想定します。
（分譲されるか不明だけど）

それとあわせて３０階以上の高層階は希少性から
安泰ではないでしょうか。