パークシティ大崎ってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と有益な
意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336282/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X0732/
施工会社：西松建設（40階建　Ｄ棟）
管理会社：未定

【物件情報を一部追加しました 2013.9.12　管理担当】

[601: 匿名さん]

低地なのは確かにマイナス要因なんだけど、プラス要因もたくさんある。

どれだけ地縁のない人達を引き寄せられるかな。周辺中古から買い替えの世帯も多そうな。。。

[602: 匿名さん]

海抜は御殿山小学校正門前にある品川区設置の標識だと4.8m、マンションに一番近いあたりだと2m台だったと記憶しています。この辺りの目黒川は東京湾の潮位の影響を受け増すので満潮時は限りなくゼロメートル地帯に近いです。

御殿山まで行けば海抜20メートル超えますがその分駅から離れるので不便になります。

[603: 購入検討中さん]

御殿山と同じくらいの海抜の大崎ウエストシティタワーズは駅近だが山手線の外側。立地が一長一短あって難しいですね。

[604: 匿名さん]

坪320が本当だとして、ざっくり東西に二分したら、東が坪330、西が坪310？西の低層は坪200台？？

[605: 匿名さん]

埋立地（中央区佃）より低いんだよ。ここ笑　浸水対策だいじょうぶなんか？津波きたらいっぱつやで笑

[606: 匿名さん]

南側の低層って商業棟テラスからバルコニー丸見えでしょうか。

[607: 匿名さん]

商業棟は二階でテラスはその屋上です。マンションの低層はエントランスと共用施設で居室は三階（レベルとしては四階）なので見上げる感じになります。

[608: 匿名さん]

大雨による目黒川の氾濫でマンションの敷地の辺りが過去に浸水した実績はありませんが、まあ地震と違って水害は高い場所に住むことである程度防げますからそういうのが不安な人はやめといた方がいいでしょう。
気にしない人もたくさんいますからね。
目黒川を津波が遡上しあふれるような事態になったら東京の半分は壊滅しますのでその時はあきらめてください。

[609: 匿名さん]

まあ資産価値はゼロになりますが、このマンションなら津波が来ても命は助かると思います。

[610: 匿名さん]

＞605
津波来たら目黒川溯上するから、川沿いでも特に谷底低地のこのあたりはひどい有様でしょうね。津波相手だと調整池なんてスズメの涙だし。

まぁ、あちこちに海抜の標識が立ってるような、しかも氾濫実績のある川沿いの谷底低地を買うんだから、その辺はいざという時どうなるかは覚悟して割り切るしかないですね。

私は車も持たない派なので地下駐車場が大雨による川の氾濫で水没しても関係ないし、地震の時は高層階の揺れはひどいでしょうけど部屋にいれば津波に飲まれることはないし、我慢することにしようかと思ってます（笑）

[611: 匿名さん]

ちなみに品川区で公表されている、平成12年9月に発生した東海豪雨の降雨実績から推算した浸水ハザードマップでは、この辺は1～2mの浸水の可能性があるそうですよ。1mの水位になったらもう、対策なんて取りようがないですね。

これはもう、死にはしないということで、気にしないしかないですね。

[612: 購入検討中さん]

やっぱり高台が良さそう。。。

[613: 購入検討中さん]

ちなみに、グランスカイも大雨の際の対応は大変そうだと何かのブログで見ました。大雨の度にドキドキするのはしんどい。

[614: 匿名さん]

まあそういう人はそうしてください。

[615: 匿名さん]

低地だからその分安いわけですし、湾岸を買うと思えば気になりません。

[616: 匿名さん]

高台がいい人は高輪台とかにすればいいのでは？値段も同じくらいだし。

[617: 匿名さん]

駐車場は気になるな。今週末確認したい。ある低地のマンションで駐車場出入口に防壁をもうけて浸水を防いでいるものもあるので。（入ってこない保証はないがあるだけましなので。）

[618: 匿名さん]

この辺りのマンションやビルは防潮板は大抵ついてますね。ここって駐車場は地下ではなくタワーじゃないの？

[619: 物件比較中さん]

617 じゃ、大丈夫なんだ笑　一応。。月島CGPはタワー型ですね。最近このタイプなんですかね。地震には弱いみたいですが、、

[620: 購入検討中さん]

豪雨で1番危ないのは、台地エリアの低地ですよ。

[621: 匿名さん]

607さん
606ですありがとうございました。
どうもCG見ると向かいにバルコニーが見えるかと思ったので。。。

[622: 購入検討中さん]

キャピタルゲインでますか？

[623: 匿名さん]

坪300以下じゃないと厳しい。

[624: 物件比較中さん]

>620
高輪・御殿山の下だよ。ここは。さらに目黒川氾濫。ダブルでくるよ。危ないよね笑

[625: 購入検討中さん]

低層なら300以下だよ。

[626: 物件比較中さん]

ってかここ大地震起きたら間違いなく津波くるよね？

[627: 匿名さん]

少なくとも、敷地内平置きって書いてある63台は地下だろうね。駐車場は抽選だろうから、運悪い人は水没コースか。

[628: 匿名さん]

少なくとも、敷地内平置き63台って書いてあるのは地下だろうね。タワー型も入口は地下2階だろうから、その時何処に格納されてるかは運次第だね。

[629: 匿名さん]

ゲリラ豪雨とか怖いですね。水浸しになるのは共用施設なので、保険の確認はしたいです。

「もしも」を考えすぎると他人様に迷惑をかけてしまう恐れがある、自動車とかも怖いです。

そんな心配性の住人が多いせいか（汗）、ここら辺のマンション内駐車場は空いてるらいしいです

。。。交通利便性のせいでしょうかね

[630: 匿名さん]

昨日、モデルルーム見てきました。
まだ資料や金額の発表はなく残念。
周辺もきれいになるようで楽しみ。

[631: 購入検討中さん]

あれ？今週末からでしたよね？もうモデル見れるのですか？

[632: 物件比較中さん]

５日からの事前案内会に参加すれば、予定販売価格等分かる、と販売センターの方から聞いておりますが。

それ以前訪問されている方は、コネ等で行った人で正式（公式）なものではないと思いますが、どうなんでしょうかね。

[633: 匿名さん]

みなさんどこにお住まいですか？
私は御殿山のマンションからの買い替え（または買い増し）です。

[634: 匿名さん]

私は台東区日本堤の長屋からの転居です。

[635: 匿名さん]

日本堤ですか。
土手の伊勢屋はどうでしょか？

[636: 匿名さん]

駅６分なら車いらないんじゃない。

[637: 匿名さん]

高過ぎて目ん玉飛び出るなよ

[638: 匿名さん]

＠３８０でしょ。条件よければ＠４００超えね笑

[639: 匿名さん]

大崎で坪400とかほんと笑えないな…
中国バブルも弾けそうだし、アメリカ経済もどうなるかだし、世界的に経済落ち込んだら今が最高値もあり得るね。
販売開始までにはある程度目星つけて、
最高値でつかまされるのだけは避けたいな

[640: ご近所さん]

>633

御殿山からの住み替えは珍しいね。どこだろう。
ミュゼダールなら是非買いたい。

買い増しならわからんでもないが、賃貸にまわす気かな。あんまり意味ない気もするが。

[641: 匿名さん]

有名な、パークコート御殿山もありますが。

[642: 匿名さん]

OWCTやグラスカ住人の夢＝坪380

現実＝坪320

[643: 物件比較中さん]

週末、楽しみやわ。「やっぱりこんなに高いんだ」ってなるんだろうけどね笑

[644: 匿名さん]

ここに区立の幼保一体施設が入ることになったらしいです。
幼稚園の人気がますます上がりそう。

[645: 購入検討中さん]

ってかなんでみなさんはこんな低地買うんですか？歩５分以内でもないし

大崎は交通の便はいいけどスタータスある場所でもないし

仮に坪３００後半だったら高台のいいマンションだって買えますよね

[646: 匿名さん]

坪380なら論外。武蔵小杉が坪270ぐらいだから、坪320なら悪くない。

[647: 匿名さん]

そうなんだよね。
だから御殿山からここに買い替えって不思議だと思った。

ただ、御殿山だと大崎駅から（品川からもそうだけど）坂をけっこう登るので、それがいやな人もいるんだろうな。

[648: 匿名さん]

御殿山からの住み替え理由は手狭になったこととやはり駅から遠く買い物も不便というのが理由です。
もともと嫁の親が住んでたマンションなのでどうするかは未定。
もっとも御殿山って住み替えする人は御殿山とか高輪あたりからの住み替えが多いですがここは話題になりますよ。

[649: 購入検討中さん]

OWCT＝320より上がれ資産価値UP、
グラスカ＝380より下がれば資産価値ダウン
異なる立場でハラハラドキドキでここの坪単価に注目していることでしょう。

[650: 匿名さん]

グランスカイ住民です。
南向き80平米を坪350万円、8000万円ちょっとで買いました。値引きなし。

グランスカイは、北向きがべらぼうに高かっただけで、売れ筋だったのは
坪300万円台前半のタイプだよ。
その北向きは大幅値引きしたから、坪380万なんかじゃないよ。

パークシティ大崎は東西開口メインだから、坪340万くらいと聞いてます。

大崎エリア山手線内側では最後の大規模タワーだから、高くてもそこそこ売れるんでない？

グランスカイと比較して五反田が遠くなるのと、雨の日に濡れるのが難点です(ｰｰ;)
あと、施工が西松なのが残念。
低層で広くて9000万円くらいのあったら住み替え検討したいです

[651: 匿名さん]

武蔵小杉、坪270ではロクな部屋は買えませんよ。
あそこもバブル気味ですから。

[652: 匿名さん]

普通、高輪から大崎はあり得ない。
広い部屋が欲しい人以外は。

[653: 匿名さん]

そういえば、先週子供が通っている日野学園の運動会で、放送内で
「グランスカイ」と言っているの聞いて笑いました。
地域に名前が浸透していて、微笑ましかった。

[654: 匿名さん]

650さん、住み替えといっても
もしここが安く出てきたら、グラスカ中古も安くなってしまう可能性があるのでは？　

[655: 匿名さん]

今振り返るとウィズタワーはお買い得でしたね。坪単価３２０万円でしたよね。

[656: 匿名さん]

いや坪340くらいでしたよ。

[657: 匿名さん]

650です。

そうですね、その可能性もありますね。
ただ、金利が低いお陰で、2年ちょっとでも残債が結構減りました。

売却額が下がっても投資した自己資金と諸費用分位は回収できると楽観的に考えています。
多少、損してもcashで補填して、家族のために広いところを検討してもいいかな、
と考えています。

[658: 匿名さん]

そうですか。余計なことをお聞きしました。

[659: 匿名さん]

プラウドタワー武蔵小杉は260ぐらいじゃなかった？まだ完売していないっぽいが。

[660: 匿名さん]

家族のために諸費用400万円ぐらいはマイナスでいいとのことですよね。8000万円の諸費用は400万円ぐらいと思います。引越し費用などまだかかるし真似できないです。

[661: 匿名さん]

プラウドタワー武蔵小杉は坪単価280です。

[662: 匿名さん]

グランスカイとここの違いはなんでしょう。場所以外で

[663: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉グランドは坪単価295万位でした。

[664: 匿名さん]

650です。

ご存知のようにグランスカイは仕様はイマイチですから、そこは期待してます。
ただ、施工が鹿島で施工精度は抜群でしたから、今回の西松で同程度のものになるかは、
やや懸念されるところ。

あと、今回はファミリーをターゲットにしてますから、商品性がどう変化するかも、
楽しみです。

グランスカイは、ディンクス、シニアを意識した商品企画で、実際に住んだのが、
ファミリーということで、ややミスマッチなことになってます、、
三井もそれは見込み違いだったようで、その経験を活かせているかが興味あります。

[665: 匿名さん]

660さんへ。650です。

諸費用ですが、400万円もかかってないどころか、300万円弱だったと記憶してます。
当時はリーマンショック後で、住宅市況が冷え込んでおり、金融機関もあの手この手で
融資合戦してました。

私の商品も今では考えられない内容で、団信は銀行持ち、保証料も安い等、至れり尽くせり
でした…

[666: 購入検討中さん]

今週末におうかがいする予定の者です。気になるのはもう価格だけですが、グランスカイ
と同程度になるのでしょうかね？確かプラウド東五反田は坪４００万円までいっていた
と記憶してます。そこまでいったらとても希望の部屋は買えないでしょうし、ただ、
最近の過熱ぶりだと、安くても倍率付きすぎて買えないですよね。悩ましいです。

[667: 匿名さん]

周辺建物の影響があるところと、そうでないところで価格差がありそうな気がします。
グランスカイも坪350万円位までは当時でも売れていたから、坪340万円位では。
また、そういうふうに聞いています。違ったらごめんなさい。

[668: 匿名さん]

プラウド東五反田は途中からリーマン挟んで売れ残り坪330くらいだったよ

[669: 匿名さん]

OWCTも最後は坪300ぐらいじゃなかった？

[670: 近所さん]

ＯＷＣＴは割安だったがさすがに300という事は無かったよ　たしか340～350位だった様な？
だからここも時期を考えると350を下るという事はなさそうだと思う
山手線内側だし380位を予想
知らないだろうがＯＷＣＴもグラスカもリーマンショックの時期で泣く泣く予定価格下げざるえなくなったんだよ
ＯＷＣＴはもう販売始まっていたから契約済みの人も対象に全戸値段を下げ　さらに下げた新価格で希望の部屋への変更も受け付けてくれた柔軟な対応でちょっと話題になってた
ていうか最上階と旧地権者住戸という不思議な住戸まだ売ってるしね　たぶん発売当時の値段だよ
地権者住戸は知らないが分譲の仕様はすこぶる良かったからね

[671: 購入検討中さん]

グランスカイは380だよ。
http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/22th/times/news282.htm

[672: 匿名さん]

ここはグランスカイより安くなるというのが定説だったのに、アベノミクス・オリンピック開催による景気回復期待・大崎基準価格上昇が、不安要素になってますよね。
実際、グランスカイの高層階残戸がさばけ完売出来たのも、中古物件が強気な価格設定なのも、アベノミクス効果ですし。

グランスカイが苦戦し、平均坪単価を押し上げていた北側及び、高層階は下げてくると思われるので、平均は下がるでしょう。
個人的には、低層階がパンダ物件となるのか？グランスカイの坪３４０～３６０だった中層階が、評判の悪かった仕様を改善し３２０ぐらいから売り出せるのか？に括目したいです

[673: 匿名さん]

でも7000万とか8000万とかよくそんなにお金出せるよなあ。ファミリーって小学生がいるようなファミリーだと30代だよなあ。親補助とかなのかしら。
それとも将来は売却予定だから最初から完済する気はなくてローン返済のキャッシュフローさえ回れば金利も低いから残債多くても関係ないって感じなのかな。

[674: 匿名さん]

>>666

プラウドは分譲されたのが12階より上なので平均価格で見ると高めに出ますよね。
最後の叩き売りはすごくてあれなら即決する人もいたと思う。でもプラウドはタワーマンションだけど梁も少なく天井も高く間取りも工夫されていて、スペック以上に専有部分の居住性の良さを追求していて訴求力はありましたよね。

パークシティ大崎はなんか間取りがどれも微妙なので坪単価が低くてもどうなの？ぅて感じでもあります。
モデルルームで確認したいと思います。

[675: ビギナーさん]

本当〜に無知な質問ですみません。
今週末の事前案内会、申込みってどうされたのでしょうか？
資料請求を電話でして以来、アンケート？登録用紙？の返信をしていなかったせいなのか何も案内が来ておらず…
（もしくは主人が郵便受けをあまり確認せず捨てた可能性もあるのですが）
昨日、インフォメーションに電話したものの、昨日今日はインフォメーションがお休み…
個人情報はまだ何も登録していなかったので、年収等で跳ねられた、という事は（今の段階では）無いはずなのですが…

もう今週末の事前案内会は予約いっぱいで行けないのかな〜、と思っています。

[676: 匿名さん]

富久クロスのスレをみると、地権者の方達が特権階級であるかのような書き込みが凄い沢山ありますが、そういうものなんですかね。

地権者の方たちはそれらの特権と引き換えに土地を手放すのでしょうから、等価交換という位置づけなのでしょうが、売主側からするとペット無制限等々の特権を与えたりしても負担ゼロだし、管理・修繕費も全額新規参入者に負担させるだけで、これも負担ゼロだから過剰な特権与えてても不思議じゃないですよね。

ここは地権者（事業協力者）割合が非常に高く1/5以上となっていて、地権者特権が新規参入者に与える影響は他よりも大きいので事前に管理規約や修繕計画等を一字一句熟読して、よく確認する必要がありますね。

[677: 匿名さん]

今週末の案内会はプレミアムフォーラムに参加した方が対象かと思います。

[678: 匿名さん]

うちはフォーラム参加してませんけど案内が来ました。早期に資料請求したからかもしれません。
あと日野学園のイベントでメゾンカイザーのタダ券もらいに行ったから何らかのビットが立ったのかも。
あと自宅が御殿山で近所というのもあるのかも。

[679: 匿名さん]

おそらく、フォーラム参加者から予約割り付けだと思います。でていなくても、空いていればの話だとおもうが予約いれてくれると思われる。土日は結構こみそうなので、平日になるんじゃない？

[680: 匿名さん]

676さん
月島のキャピタルゲートは、南側や最上階などの良い部屋を地権者さんたちが先に取ってましたね。
でもあまり批判無しでしたよ。
ここもそういう事はあまり気にしない方が良いのでは。

[681: 購入検討中さん]

地権者だけのために間取りまで変えてしまったレジ三田なんかよりは、全然ましだと思います。
戸数も多いですし。

[682: 匿名さん]

地権者住戸割合は20%近く12%のグランスカイなどと比べると多いですよ。

三田の場合は既存マンションの建て替えなので仕方ないでしょう。ここの地権者は既存住民は少数派で法人が多数らしいので自分で住む人は少ないかも。

[683: 匿名さん]

グラスカより仕様がいいというスレがあるが天井高はどのくらいなの？　基準で2.6いくのかな（下がりで2.4とか）。

[684: 匿名さん]

先に部屋を抑えるのは仕方がないと思いますが、他の居住者に適用されるルールが地権者には適用されないとか、共用設備の維持管理費は地権者は払わないが優先的に使用できるとかだと、いかがなものかと思いますがね。

もしそんなルールになってたら、5人に1人がそういう人だと規約の改定は完全に不可能だし、後々住民同士のトラブルも多くて怖くて子供を一人で歩かせられない。

[685: 匿名さん]

勝どきの中古の例では、地権者の優先ルールが
地権者中古物件を買った人にまでリレーされるかの様に広告へ書かれていました。

[686: 匿名さん]

地権者優先ルールってここにもあるんですか？
駐車場優先利用権とかでしょうか？

[687: 匿名さん]

↑
たぶん、あるよ。先に押さえられているかと。

地権者優遇かどうかは、申込前に重説（案）もらうので、書面で確認できますよ。憶測ばかりの議論で疲れちゃうしね。結局、個別の事案になるのでね。

[688: 匿名さん]

前に住んでたマンションの例だと、
館内に置いてある自動販売機の売り上げ利益が地権者の物になってました。
自販機を置く権利程度の小さな権利しか持たない地権者だったそうで。
でも重説には書かれていなくて、入居後に分かったけどウヤムヤに。

[689: 匿名さん]

場所によっては修繕費免除とか。
将来的に修繕費大幅値上げの時期が来てもその人たちは負担ゼロな訳だし、ここは地権者特権に関わる規約は改訂不可能。住民トラブルの火種にはなるかもね。

法人の地権者がまとめ買いしてるなら尚更、その法人に有利な規約は改訂できないから、他の住人に与え続けるストレスは大きい

[690: 匿名さん]

修繕費免除というのはおそらく棟内店舗の区分所有権などと従前権利の一部を権利変換しており、テナントからの家賃収入を管理費や修繕費に充填するようなスキームがあるのだと思います。

戸建ての老人世帯など人にとっては再開発により今まで必要なかった月額のキャッシュアウトが発生するので、従前権利の一部をキャッシュフローと交換し定額支払いを免除するようなことは割りに行われています。

[691: ビギナーさん]

675です。
677、678、689さん教えていただきありがとうございました。

9月に資料請求したので、少し遅かったのかもしれませんね。

近隣に住んでおり、子供が生まれた為住み替えを検討しておりとても気になっている物件なので早く見たいです。
こちらで案内会に行かれた方の感想を待ちたいと思います。

[692: 匿名さん]

675さん

私も資料請求しただけでプレミアムフォーラムには行ってませんけど、招待状が届きました。
アンケートに答えたので招待状が届いたのかもしれません。

[693: 匿名さん]

↑それだ

[694: 匿名さん]

地権者の層が悪いと最初大変だよ～
なんせやりたい放題

[695: 匿名さん]

地権者といえば、グランスカイは事業協力者でもあるオリックスが五反田駅前で１ＬＤＫ物件を販売してましたね。

その宣伝コピーが「ＫＡＭＩＡＵ」で意味がよくわからなかったのですが、パークシティーでは地権者さんと
上手くかみあう事で、素敵な大崎ライフを送りたいですね。

[696: 匿名さん]

なんでここ売主に大成建設が入ってるの？

[697: 匿名さん]

高輪の新築が坪260万だったけど、買っておけばよかったなあ。後悔。

[698: 匿名さん]

私も資料請求した時に入っていたアンケートを送り返していたので、招待状が届きました。

予約しようと今朝１０時に電話したら、後ろで電話がジャンジャン鳴っていましたよ！

そして、今週の土日の案内会は満席だそうです。

注目の高さがうかがえますね。

[699: 匿名さん]

>>697

あそこは崖地で敷地の大部分は品川区北品川なのにエントランスを高輪4丁目に接道したのが良かったですね。
でも高輪サイドの部屋は坪単価も高かったです。
地下室と窓の外が崖地の部屋が平均価格を押し下げましたが。

[700: 匿名さん]

テスト

[701: 匿名さん]

大成が入っているのは、ここの再開発認可自体を三井中心の企業連合で受注したからです。

[702: 匿名さん]

なのにここだけ施工が西松なのはなぜ？コストの問題なのかしら？

[703: 匿名さん]

高輪の件のマンションも西松ですね。
偶然？

[704: 匿名さん]

偶然じゃないと思う。西松の建設事務所とか共用したりしてるのでは？

[705: マンション匿名係さん]

>>652

高輪を押さえて東京の住宅地地価上昇で北品川五丁目が１位に入ったそうですね。

>>697

高輪より北品川のほうが格上。将来商業施設（ららぽーと大崎）もできるそうですね。

>>697

高輪の新築の隣のビルは東芝エレベーターの本社ですね。住所は品川の北品川ですね。

[706: 匿名さん]

>>652

高輪を押さえて東京の住宅地地価上昇で北品川五丁目が１位に入ったそうですね。

>>697

高輪より北品川のほうが格上。将来商業施設（ららぽーと大崎）もできるそうですね。

>>697

高輪の新築の隣のビルは東芝エレベーターの本社ですね。住所は品川の北品川ですね。

[707: 匿名さん]

コストセーブですな。

[708: 匿名さん]

なんか必死にポジティブキャンペーンしてる人がいるけど、
ららぽーとなんかできないし、
所詮は準工業用地で白金よりも格上なわけないし、
地価上昇率はオリンピック決定前の話で今後は湾岸にブッチ切られるの目に見えてるし、
エレベーターの本社とエレベーターのメンテ会社は別だから無価値だし、
デマを吹聴して高値で掴ませようとするのはやめれ

[709: 匿名さん]

確かに、湾岸スレでのポジを連想させます。
郊外型のららぽは無理でしょう。

[710: マンション匿名係さん]

>> 708

高輪の何処がそんなにいいの北品川と違って有名な企業ないしね。大地震来れば〇の街化するでしょう。（笑）

パークシティ大崎オフィス棟は竣工前に三井グループとの関わりある東芝グループ企業でほぼ満室でしょう。

高輪の住宅密集地に本社置いている企業ってある（笑）。

[711: 匿名さん]

マンションに住むのと企業と、何か関係あるのでしょうか？

[712: 匿名さん]

自己満足できるだけでしょう。うちの近くのオフィスは満室と。

[713: 匿名さん]

ありがとうございます。
つまり他人に自慢したくてマンションを買う、ということでしょうか。
本当に購入を検討している人では、なさそうですね。

[714: マンション匿名係さん]

>>713

待った！ただ普通マンション買ってもよい点がなくては意味がないですね。

プラス住・商・業も街のイメージ度にもアップも関わってきますからね。

イメージ度アップにつながる良いところがない街には住んでも面白くはないですね。

[715: 匿名さん]

高輪といえばみののせがれは高輪ザレジデンス

[716: 匿名さん]

高輪は別格でしょ
港区だし

[717: 匿名さん]

>>714
有名企業がなくても現実的に高輪の方が人気があるという時点で、オフィスビルの隣に住むことは一般的にメリットになりえないという証明。個人的にはマイナスファクターです。子育てをオフィス街ですることにメリットを感じる人はいるの??

あと、ちょっとよくわからないんですが、住・商・業ってなんですか？特に『業』のあたり。
なるべく業の渦巻く街には住みたくないんですが。

[718: 匿名さん]

よくわからんネガはスルーでいいよ

[719: 匿名さん]

北品川は大使館が四つもあるんですね。

[720: 匿名さん]

富久にしなよ。

[721: 匿名さん]

>719
治安上、不安がありますね。

[722: 匿名さん]

>>717

高輪みたいな古いボロボロの街には住みたくはないね。北品川五丁目は再開発で新しい最先端の街になるでしょうからね。

[723: マンション匿名係さん]

>>721

港区はあまり治安が良いとはいえませんね。外人が多いですしね。

[724: 匿名さん]

グラスカはスーパー入れるって言って人集めておいて完売前に撤退という残念な状態ですが、ここはその教訓を生かして何か変わるのでしょうか？？
あっちではテナントとしてはダメだったけど人集めにはなったから、こっちでも人集めにちょこっとだけの期間出店してもらうという流れに見えてしまいます。

[725: 匿名さん]

>>721
品川区行ったことある？？

[726: 匿名さん]

港区の治安は六本木周辺が悪いだけでしょ

[727: マンション匿名係さん]

>>726

正直に言え港区民！品川駅前にも外人が屯していることを港区住民は証拠を隠してしいますしね！

港区住民＝ブラック住民ですしね。

[728: 匿名さん]

どなたか日本語に翻訳お願いします。

[729: 匿名さん]

スルーで

[730: 匿名さん]

>>726
都心６区は犯罪発生率が高い。金持ちは目黒区や世田谷区に住む。

[731: 購入検討中さん]

このマンションを本気で検討している方の生活水準が知りたいです。どれぐらいのレベル感でしょうか？

我が家は2歳の子が一人で、共働き、世帯収入が額面で1200万円くらいです。

手が届く範囲なら是非購入したいと思ってますが、あまりにも他の住人の方と生活水準がかけ離れた感じだと現実的に話が合わないと思っているので。せっかく同じマンションに住むのであれば、気の合うご近所さんもできたらと思ってます。

[732: 匿名さん]

スルーで

[733: 匿名さん]

>>731

世帯年収1200でどうやって買うのだ。親援助でもあるの？

[734: 購入検討中さん]

私は1500万、嫁が700万。坪350以下じゃないと希望の80平米は厳しいと思っています。

[735: 物件比較中さん]

ここは、子育てをうたっているが、
・基本オフィス街なんで、子育てには不向き＞豊洲の方がいいのでは。世田谷とかもね。
・３Ｌクラスだとグロスで８０００マンは超えてくるでしょ。世帯年収で２０００ぐらいないと厳しいかと。相続等で頭多くいれられれば、いいけどね。年収１０００マンぐらいではきついよ。管理費・修繕もタワーだから高いしね。
これから増税ラッシュで年金もけづられるから貯金もせな、いかんしね。。
で、繰り返しになるが、子育て世代はグロスで安い豊洲がいいと思うよ。子育ての人がわんさかいてママ友もできるよ。楽しそう笑

[736: 匿名さん]

豊洲の宣伝ですね。勤務地的に豊洲はあり得ない。

[737: 匿名さん]

年収1600万子供二人、シングルインカムです。

[738: 携帯さん]

>>735

豊洲には東芝グループの本社すらももない（笑）。

[739: 匿名さん]

頭金をどれくらい入れられるか、親からの援助を受けられるか、部屋の広さや日照にどのくらいこだわるか、で違うかも？

私は子供が増えるかもしれないからと言って妥協した場所の３LDKを買うより、都心に２LDKを買った方がいいのではないか、と考えています。

共働きだと保育園の問題もありますね。この物件、夏の引渡しなんですよね。。。年度途中で転園可能なのか、不安ですね。

専門家に家計診断してもらって、無理がないと判断されたら前向きに考えて良いのではないでしょうか？？

[740: マンション匿名係さん]

>>735

豊洲には東芝グループの本社すらもないね（笑）。

[741: 匿名さん]

うちの年収は私が5000万、妻が2000万で、セカンドハウスを考えてます。
シニア二人なので、70平米程度で十分です。
景色の良い北東希望です。

[742: 匿名さん]

だから？
わざわざ大崎を選ばなくてもいいのでは？
もっとあなたに合ったグレードの物件は沢山ありますよ

[743: 匿名さん]

セカンドでここ？笑
５５階タワー物件の角部屋へどうぞ

[744: 匿名さん]

でもさ、オフイス街で子育てってホントの所、どうなんですかね。。平日はリーマンだらけなんですけど。土日は、ゴーストタウンで人気無し。

[745: 買いたいけど買えない人]

うちは1000ぐらい。
これじゃ買えないかなと思ってるけど、低層でチャンスがあればといった感じです。
タワーは上と下で全く住む世界が違うと思うので、もし買える値段であればそれほど気にしなくても良いと思います。

湾岸のタワマンに住んで実感しました。

[746: 匿名さん]

シニアでセカンドならここはやめたほうがいい。
ここは子育て世代の「利便性のいい団地」になると思いますよ。
すでに大崎はそういうファミリーでいっぱい。

[747: 働くママさん]

オフィス街と考えると確かにどうかと思いますが、再開発できれいに整理される街と考えると、
子育てにはそれほど悪くないと思っています。

商業施設の割合がもう少し多ければ賑わいも期待できますが、あの構成ではなかなか難しいでしょうね。

[748: 匿名さん]

子供が同じ小学校に行くようになるとマンション内格差を実感するよ。

[749: マンション匿名係さん]

>>735 >>742 >>744

豊洲もオフィス街ですよね。北品川の事は言えませんね。NTTデータの本社のある豊洲も平日はサラリーマンいますよね。

[750: 匿名さん]

大崎と豊洲は確かに似てるところがあり、比較対象になるでしょうね。
どちらも平日はリーマンだらけなのは確かですが、土日はどちらもファミリーで賑わっています。

[751: 匿名さん]

７３９さん、専門家に相談したいですけど、どこで相談できるのですか？

[752: 匿名さん]

>>751

ここなんかどうですか？

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/342243/

[753: 購入検討中さん]

銀行のローン相談でいいのでは？
フィナンシャルプランナーはお金取られるから。
まぁ、ローン適性額ぐらいは自分で勉強して納得してからじゃないと後悔しますよ。

[754: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

皆さん、販売価格の予想がつかないけど、自分は微妙なラインだなーと思う時、モデルルームにいくのにドキドキしませんか？
デベの人は事前に予算をきいて、この人無理と分かった場合、止めたりしてくれないんですかね？そっちの方が親切だと思うんですが…

[755: 匿名さん]

Excelつかえば ダウンロードすればつかえるよ

[756: 匿名さん]

>754

三井は客を選ぶから大丈夫だよ。一見さんにはパートが対応して、見込み客と
認められると営業のお出まし。買えないと思われたら相手にされない。

[757: 匿名さん]

>>754
心配しなくても
商売なんで
カツカツのローンの方には
そのお部屋は埋まってますていうよ。

[758: 匿名さん]

パートさんの酷さったらないね
うらやましく思いますって言われたことあるよ。

[759: 匿名さん]

資料請求したら電話で予算とかきかれたあと、別物件の資料送ってきたことがあるな。あなたにはこれしか買えないでしょってことだったんだろうな。

[760: 匿名さん]

751さん
739です。住宅に詳しいフィナンシャルプランナーとか、いいんじゃないんでしょうか。だいたいのモデルルームでは相談会のイベントとかあるかと。利用したことありますが、無料で結構細かいところまで見ていただきました。別にそのマンション買えなんて言われませんし、気軽に相談出来ましたよ。

[761: 匿名さん]

モデルルームにくるフィナンシャルプランナーはデベに雇われている。当然中立じゃないよ。

[762: 匿名さん]

７５１です。みなさんありがとうございます。参考になります。いろいろあるもんですね。まずは銀行とかモデルルーム行ってみます。

[763: 匿名さん]

再開発って所詮駅周りの小さな範囲だし、どうしても治安の問題は残ると思いますね。他にも地盤や治水の問題もあるし、地権者だってかなり多い。所詮工業用地だし、欠点をあげればきりがないです。

しかし、それを踏まえての値段なはずなので、上記を許容出来て多少条件悪くても安くて広いところと考える人はここを買う。
許容できなくて予算に余裕がある人は他に行く。

といったところじゃないですかね。まぁ、価格が安くなければ総崩れですが。

[764: 匿名さん]

>763さん
全く、そのとおりだと思います。
我が家も、安くて、広ろければ検討しようかな、というレベルです。。何も大金つぎ込んで買うような立地でもないしね。

[765: 匿名さん]

今の工事状況

[766: 匿名さん]

別角度から

[767: 匿名さん]

今、三階まで出来ているんでしょうか？

[768: 匿名さん]

パートさんを褒めるわけではありませんが、それなりに勉強にはなりましたね。
確かに「はぁ？」と思う事もありましたが、悪意は感じられなかったですから。
ただ、その時の感情がポロっと出てしまうんでしょうね。
投稿する時にもつい、嫌味な事を。。。自戒しまして「シェー！」不二夫

というか、「人間だもの」みつを

[769: 匿名さん]

以前はオフィス街のイメージがありましたが、グランスカイ住人の方の投稿通り、グランスカイ
をファミリー層が購入したのもあってか、朝は通学路として沢山の児童、土日は親水公園で
一家団欒の光景を見ました。

治安も良いと思いますよ。ドライブついでの深夜散歩をするんですが、女性の姿を見かけますから。

今回の開発でさらに住みやすい街になると期待しております。

[770: 匿名さん]

>>767

今は四階まではほぼできているように見えます。
10日でワンフロアって感じのペースですかね。

[771: 匿名さん]

>>769

以前はオフィス街ではなく倉庫と工場でした。
地図上では隣接して見える御殿山とのギャップがすごかった。殺風景だし道も狭かったのが再開発で激変しますよ。

[772: 匿名さん]

普通に考えたら間違いなくグラスカよりは高くなるだろうね

[773: 匿名さん]

再開発されたとしても品川区のオフィス街、歓楽街近接ということにはかわりはない。邸宅街、住宅街ということにはならないよね。ここは。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[774: 匿名さん]

大崎駅周辺再開発の歴史

バブル景気による地価高騰はじまる

１９８７年　大崎ニューシティ竣工（ＴＯＣ）
１９９０年　御殿山ヒルズ竣工（森ビル）

バブル崩壊

１９９９年　ゲートシティ大崎竣工（三井不動産）
２００１年　オーバルコート大崎竣工（三井不動産／ＵＲ）

埼京線、りんかい線延伸・乗り入れ開始（２００２年）

２００７年　アートヴィレッジ大崎竣工（ＵＲ／大林組）
２００７年　シンクパーク竣工（明電舎）

リーマンショック（２００８年）

２００９年　大崎ウェストシティタワーズ竣工（住友不動産）
２０１０年　東京サザンガーデン竣工（三井不動産）

東日本大震災（２０１１年）

２０１１年　ガーデンシティ品川御殿山竣工（積水ハウス）
２０１１年　ソニーシティ竣工（ソニー）
２０１２年　大崎フォレストビル竣工（東洋製罐）

←イマココ

２０１４年　大崎ウィズシティ竣工予定（日土地ビル）
２０１５年　パークシティ大崎竣工予定（三井不動産）

東京オリンピック予定（２０２０年）
リニア品川駅開業予定（２０２７年）

[775: マンション匿名係さん]

>>769

訂正 1987年　大崎ニューシティ竣工（ＴＯＣなど）

訂正 1990年　御殿山ヒルズ竣工（森トラスト）

追加 1990年　大崎ビジネスガーデン竣工（森トラスト）

追加 2009年　大崎センタービル竣工（東建）

訂正 2011年　ソニーシティ大崎竣工（ソニー）

訂正 2011年　大崎フォレストビル竣工（東洋製罐）

追加 北品川が東京の住宅地の地価上昇１位に（2013年）

追加 2017年　西品川１丁目地区竣工（住友不動産） 大崎再開発30年目の大規模再開発・北品川五丁目地区と同じ規模

[776: 匿名さん]

御殿山ガーデンは竣工当時は森ビル開発で名前も御殿山ヒルズでしたね。

[777: 匿名さん]

大崎ビジネスガーデンってどこ？と思ったら神戸製鋼の東京本社があるとこですか。

[778: 匿名さん]

大崎はバブル崩壊後の一時期以外は30年間にわたって間断なく投資が続いていますね。

[779: 匿名さん]

＞以前はオフィス街ではなく倉庫と工場でした。
地図上では隣接して見える御殿山とのギャップがすごかった

その頃は知らないのですが、第一京浜沿いにある御殿山ガーデンだか御殿山ヒルズの赤い看板の
赤色は変わってないんじゃないですかね。
あれを見ると「いざ、横浜へ」とか「ああ、この辺はお金が住んでいるんだろうなぁ」と
思った若かりし日が今でも思い起こされます。
「あそこが百恵ちゃんが住んでるマンションだよ～」と教えてもらった、品プリでバイトしていた
あの日、あの頃。「以前」というか２５年以上前の昔の話ですが。

低層階だとしても息抜きに屋上庭園に上がり、
「ちょっとは、立派になれたかなぁ」とか思いっきり背伸びをしてみたいものです。

[780: 匿名さん]

赤い看板とはこれのことかな？

[781: 匿名さん]

ここはマンション建設地のかつての風景。おそらく平成20年前後の撮影と思います。

[782: 匿名さん]

＞再開発の歴史

ソニーの印象もありますが、映画ファンには「幕末太陽伝」の舞台の近所と思う方もいらっしゃるでしょうね。
ところで、八ッ山橋から初上陸した怪獣ゴジラ被災後からの復興の歴史もちょっと心配になりましたが、
どうやら札ノ辻方面に迂回したようですね。

どうでもいいですが、安心しました。

[783: 匿名さん]

＞７８０

それです。ソニー通りを五反田方面へ向かう御殿山交番前の一時停止はしっかりしないといけませんね

[784: 匿名さん]

幕末太陽傳は住所は同じ北品川でも東海道品川宿が舞台だね。北品川はかつての漁師町、旧東海道、御殿山、そして工業地帯であったこのマンションの場所の再開発エリアと多様な顔をもつ。

[785: 匿名さん]

>>783

あの一時停止はほぼ毎週末取り締まりをしているのでモデルルームに品川駅方面から車で来訪予定方は気をつけてくださいね。

[786: 匿名さん]

ここの物件はファミリー向なのでしょうか？
子供が賑わしいのと、主婦がおしゃべりしている団地みたいな
雰囲気になっちゃうならやめようと考えてます。

[787: 匿名さん]

ファミリー向けでしょ。100平米超の間取りでもリビングルームは16畳と広くありません。その分個室に当てているようです。港区とかだと100平米超のマンションは富裕層向けでリビング25畳の2ldkになりすからね。

[788: 匿名さん]

いよいよ明日ですねー。価格どのくらなんですかねー結局。

[789: 匿名さん]

どう転んでも安くは出てこないよ。

[790: 匿名さん]

グランスカイ住民です。
この辺りは区内で評判の良い小学校が多いので、ファミリーが多くなります。

私も子供がいるので、ラウンジなどでは静かにするよう言いますが、それでも
ご迷惑をお掛けしてると思います。

ただ、休日、子供が遊びまわってるとか、そういうのはないですよ。

[791: 買い換え検討中]

価格楽しみですね。うちは４００万円だったらあきらめ、３９０万円だったら悩み
３８０万円で１倍住戸狙います。絶対安くはでないですよ。なんてったってここは
地価上昇率NO1ですから・・。

[792: 匿名さん]

坪３２０が妥当。

[794: 匿名さん]

三井の人が３２０と。。

[796: 匿名さん]

ルサンク大崎ウィズタワーより安い訳がない。でもグラスカよりは安いと予想。

[797: 匿名さん]

周辺住民からしたら高値で売って欲しいのはわかるけど、営業マン３２０と発言してるからね。あきらめなさい。

[798: 匿名さん]

ルサンクは割高だったから。グラスカより少し安いレベルかと

[799: ビギナーさん]

675です。
皆さんご親切に教えてくださってありがとうございました！！！

我が家も招待状が届いていました。
主人が、いらない物だと思って捨てる郵便物と一緒にしていました…（少しうっかり者なのです。）
お騒がせしました。

昨日の昼頃電話したところ、今週末はいっぱいで、来週末も夕方以降しか空いていませんでしたので、夕方に見学に行こうと思います。

電話で名前を言ったところ、品川区○○ △丁目の675様ですか？と聞かれ、思わず えっ と言ってしまいました…
三井はすごいですね。

来週が楽しみです！
それまではここを眺めて勉強します。

[800: 匿名さん]

俺も電話したら、墨田区日本堤の072さんですか？
と言われた。321はすごいですね。