パークシティ大崎ってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と有益な
意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336282/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X0732/
施工会社：西松建設（40階建　Ｄ棟）
管理会社：未定

【物件情報を一部追加しました 2013.9.12　管理担当】

[582: 匿名さん]

準工なんだから周辺にオフィスやら工場があるのは当然で、駅前にスーパーがあるだけましな方ですかね。

地権者がやたら多いですが、どこかの企業がごっそり持っていっちゃうんですかね。だとしたら管理組合機能しなくなるから嫌だなぁ
低地なのは価格に反映されるハズだけど、地権者の割合って価格に関係あるのかな…

[583: 物件比較中さん]

＠４００超えは、北がらみ高層階、南東角だけです。
平均は＠３５０台、低層とお見合いの西側が＠３２０台～です。
専有部の仕様や現在のグラスカの中古価格を考えれば、もちろんこちらの方がお勧めですが、３年後はどうですかな・・・

[584: 匿名さん]

月島CGPとくらべて、仕様どうですか？向こうはやすっぽちい仕様でしたよ。こちら、同じか、それ以下では。販売時期がおなじだから比べやすいんで。価格はあちら平均＠３３０かな。上は当然たかかったけど。あちら（中央区駅近）より高ければ吹っかけかな。

[585: 購入検討中さん]

事前案内会予約しましたー

間取りは５０種類程あるとの事です！！

希望の間取りが希望価格以内だといいのですが…

[586: 匿名さん]

583さん、私が電話口で聞いた感触だとそこから坪50ぐらい安いですよ。

[587: 匿名さん]

まあ、あと４日まてば分かりますよ。タワーの場合、階数、方角、広さにより値段が違うので「平均」といってもあまり意味の無い議論かと。

[588: 匿名さん]

まあそうさね。平均坪単価が意味を持つのは規模が似たマンション同士を比較する時くらいだね。
一棟買うならともかく一戸しか買わないなら平均坪単価はあくまで参考程度。価格表を見ないとなんとも言えない。

しかし年収、家族構成その他個人情報さらしまくってモデルルームに出向いてはじめて虫食いだらけの価格表をもったいぶってようやく見せてくれるという、この慣習は非常に非対称で気に入らないね。

[589: 匿名さん]

ここは子育てファミリー（10年後には大多数はそうではなくなるのだがね）向けというコンセプトだから、間取りは広め、価格は低めという感じなのだと思う。
プロモーションスタイルを見ると共働きというより専業主婦家庭をイメージさせるが一馬力でここを買える人がそんなにいるとも思えない。それとも女性は働くのが当然であえてそれを前面に出さないのかしら？
6000万台のファミリータイプ間取りがそれなりにあると想定。

[590: マンション投資家さん]

大手であれば、百数十戸規模以上のマンションで部屋の条件による値段差の付け方の考え方に大きな差はありませんので、むしろ全体の平均価格を見ることこそが、そのマンションの割安感、割高感を見るうえで最初のステップとして必要ですよ。
その前提を受けて、次の段階でマンション内の割高、割安をそれぞれの価値観で探していけばいいということです。
全体の平均価格を見ないままいきなり各戸別に入って行ってしまうと、売却時の資産性という面では見誤る可能性が出てきますので。

[591: 匿名さん]

ここは単なる耐震構造？。何も情報がないかと。これも週末いけばわかることですが。どなたかご存知でしょうか？　常識的にはこのクラスであれば最低、制振構造かと。

[592: 匿名さん]

せいしんですよ。

[593: 匿名さん]

かなりお高いでしょうね。
アベノミクス、資材人件費高騰で安い訳がない。

[594: 匿名さん]

ここは、長期優良住宅ですか？

[595: 匿名さん]

>>590

それはおっしゃる通りだね。木を見て森を見ずだね。
ただ平均坪単価だけ見て撤退とかはもったいないよって意味です。

[596: 匿名さん]

588さん
しかも、地権者さんたちが良い部屋を押さえた価格表ですね。

[597: 匿名さん]

三井は基本的に、タワマンを免震にするとプレスリリースしたのに、
免震は見掛けなくなりましたね。品川のタワマンではない物件は免震だそうですが。

[598: 匿名さん]

やっぱり高そうやな。

[599: 匿名さん]

超高層免震は課題がまだあるから全面適用は無理でしょう。

[600: 匿名さん]

金額は高そうだが、ここ本当に低いね。海抜5m以下？　その分考慮して価格設定してほしいもんだがね。富久なんか30m超やからね。でもお安いと笑

[601: 匿名さん]

低地なのは確かにマイナス要因なんだけど、プラス要因もたくさんある。

どれだけ地縁のない人達を引き寄せられるかな。周辺中古から買い替えの世帯も多そうな。。。

[602: 匿名さん]

海抜は御殿山小学校正門前にある品川区設置の標識だと4.8m、マンションに一番近いあたりだと2m台だったと記憶しています。この辺りの目黒川は東京湾の潮位の影響を受け増すので満潮時は限りなくゼロメートル地帯に近いです。

御殿山まで行けば海抜20メートル超えますがその分駅から離れるので不便になります。

[603: 購入検討中さん]

御殿山と同じくらいの海抜の大崎ウエストシティタワーズは駅近だが山手線の外側。立地が一長一短あって難しいですね。

[604: 匿名さん]

坪320が本当だとして、ざっくり東西に二分したら、東が坪330、西が坪310？西の低層は坪200台？？

[605: 匿名さん]

埋立地（中央区佃）より低いんだよ。ここ笑　浸水対策だいじょうぶなんか？津波きたらいっぱつやで笑

[606: 匿名さん]

南側の低層って商業棟テラスからバルコニー丸見えでしょうか。

[607: 匿名さん]

商業棟は二階でテラスはその屋上です。マンションの低層はエントランスと共用施設で居室は三階（レベルとしては四階）なので見上げる感じになります。

[608: 匿名さん]

大雨による目黒川の氾濫でマンションの敷地の辺りが過去に浸水した実績はありませんが、まあ地震と違って水害は高い場所に住むことである程度防げますからそういうのが不安な人はやめといた方がいいでしょう。
気にしない人もたくさんいますからね。
目黒川を津波が遡上しあふれるような事態になったら東京の半分は壊滅しますのでその時はあきらめてください。

[609: 匿名さん]

まあ資産価値はゼロになりますが、このマンションなら津波が来ても命は助かると思います。

[610: 匿名さん]

＞605
津波来たら目黒川溯上するから、川沿いでも特に谷底低地のこのあたりはひどい有様でしょうね。津波相手だと調整池なんてスズメの涙だし。

まぁ、あちこちに海抜の標識が立ってるような、しかも氾濫実績のある川沿いの谷底低地を買うんだから、その辺はいざという時どうなるかは覚悟して割り切るしかないですね。

私は車も持たない派なので地下駐車場が大雨による川の氾濫で水没しても関係ないし、地震の時は高層階の揺れはひどいでしょうけど部屋にいれば津波に飲まれることはないし、我慢することにしようかと思ってます（笑）

[611: 匿名さん]

ちなみに品川区で公表されている、平成12年9月に発生した東海豪雨の降雨実績から推算した浸水ハザードマップでは、この辺は1～2mの浸水の可能性があるそうですよ。1mの水位になったらもう、対策なんて取りようがないですね。

これはもう、死にはしないということで、気にしないしかないですね。

[612: 購入検討中さん]

やっぱり高台が良さそう。。。

[613: 購入検討中さん]

ちなみに、グランスカイも大雨の際の対応は大変そうだと何かのブログで見ました。大雨の度にドキドキするのはしんどい。

[614: 匿名さん]

まあそういう人はそうしてください。

[615: 匿名さん]

低地だからその分安いわけですし、湾岸を買うと思えば気になりません。

[616: 匿名さん]

高台がいい人は高輪台とかにすればいいのでは？値段も同じくらいだし。

[617: 匿名さん]

駐車場は気になるな。今週末確認したい。ある低地のマンションで駐車場出入口に防壁をもうけて浸水を防いでいるものもあるので。（入ってこない保証はないがあるだけましなので。）

[618: 匿名さん]

この辺りのマンションやビルは防潮板は大抵ついてますね。ここって駐車場は地下ではなくタワーじゃないの？

[619: 物件比較中さん]

617 じゃ、大丈夫なんだ笑　一応。。月島CGPはタワー型ですね。最近このタイプなんですかね。地震には弱いみたいですが、、

[620: 購入検討中さん]

豪雨で1番危ないのは、台地エリアの低地ですよ。

[621: 匿名さん]

607さん
606ですありがとうございました。
どうもCG見ると向かいにバルコニーが見えるかと思ったので。。。

[622: 購入検討中さん]

キャピタルゲインでますか？

[623: 匿名さん]

坪300以下じゃないと厳しい。

[624: 物件比較中さん]

>620
高輪・御殿山の下だよ。ここは。さらに目黒川氾濫。ダブルでくるよ。危ないよね笑

[625: 購入検討中さん]

低層なら300以下だよ。

[626: 物件比較中さん]

ってかここ大地震起きたら間違いなく津波くるよね？

[627: 匿名さん]

少なくとも、敷地内平置きって書いてある63台は地下だろうね。駐車場は抽選だろうから、運悪い人は水没コースか。

[628: 匿名さん]

少なくとも、敷地内平置き63台って書いてあるのは地下だろうね。タワー型も入口は地下2階だろうから、その時何処に格納されてるかは運次第だね。

[629: 匿名さん]

ゲリラ豪雨とか怖いですね。水浸しになるのは共用施設なので、保険の確認はしたいです。

「もしも」を考えすぎると他人様に迷惑をかけてしまう恐れがある、自動車とかも怖いです。

そんな心配性の住人が多いせいか（汗）、ここら辺のマンション内駐車場は空いてるらいしいです

。。。交通利便性のせいでしょうかね

[630: 匿名さん]

昨日、モデルルーム見てきました。
まだ資料や金額の発表はなく残念。
周辺もきれいになるようで楽しみ。

[631: 購入検討中さん]

あれ？今週末からでしたよね？もうモデル見れるのですか？

[632: 物件比較中さん]

５日からの事前案内会に参加すれば、予定販売価格等分かる、と販売センターの方から聞いておりますが。

それ以前訪問されている方は、コネ等で行った人で正式（公式）なものではないと思いますが、どうなんでしょうかね。

[633: 匿名さん]

みなさんどこにお住まいですか？
私は御殿山のマンションからの買い替え（または買い増し）です。

[634: 匿名さん]

私は台東区日本堤の長屋からの転居です。

[635: 匿名さん]

日本堤ですか。
土手の伊勢屋はどうでしょか？

[636: 匿名さん]

駅６分なら車いらないんじゃない。

[637: 匿名さん]

高過ぎて目ん玉飛び出るなよ

[638: 匿名さん]

＠３８０でしょ。条件よければ＠４００超えね笑

[639: 匿名さん]

大崎で坪400とかほんと笑えないな…
中国バブルも弾けそうだし、アメリカ経済もどうなるかだし、世界的に経済落ち込んだら今が最高値もあり得るね。
販売開始までにはある程度目星つけて、
最高値でつかまされるのだけは避けたいな

[640: ご近所さん]

>633

御殿山からの住み替えは珍しいね。どこだろう。
ミュゼダールなら是非買いたい。

買い増しならわからんでもないが、賃貸にまわす気かな。あんまり意味ない気もするが。

[641: 匿名さん]

有名な、パークコート御殿山もありますが。

[642: 匿名さん]

OWCTやグラスカ住人の夢＝坪380

現実＝坪320

[643: 物件比較中さん]

週末、楽しみやわ。「やっぱりこんなに高いんだ」ってなるんだろうけどね笑

[644: 匿名さん]

ここに区立の幼保一体施設が入ることになったらしいです。
幼稚園の人気がますます上がりそう。

[645: 購入検討中さん]

ってかなんでみなさんはこんな低地買うんですか？歩５分以内でもないし

大崎は交通の便はいいけどスタータスある場所でもないし

仮に坪３００後半だったら高台のいいマンションだって買えますよね

[646: 匿名さん]

坪380なら論外。武蔵小杉が坪270ぐらいだから、坪320なら悪くない。

[647: 匿名さん]

そうなんだよね。
だから御殿山からここに買い替えって不思議だと思った。

ただ、御殿山だと大崎駅から（品川からもそうだけど）坂をけっこう登るので、それがいやな人もいるんだろうな。

[648: 匿名さん]

御殿山からの住み替え理由は手狭になったこととやはり駅から遠く買い物も不便というのが理由です。
もともと嫁の親が住んでたマンションなのでどうするかは未定。
もっとも御殿山って住み替えする人は御殿山とか高輪あたりからの住み替えが多いですがここは話題になりますよ。

[649: 購入検討中さん]

OWCT＝320より上がれ資産価値UP、
グラスカ＝380より下がれば資産価値ダウン
異なる立場でハラハラドキドキでここの坪単価に注目していることでしょう。

[650: 匿名さん]

グランスカイ住民です。
南向き80平米を坪350万円、8000万円ちょっとで買いました。値引きなし。

グランスカイは、北向きがべらぼうに高かっただけで、売れ筋だったのは
坪300万円台前半のタイプだよ。
その北向きは大幅値引きしたから、坪380万なんかじゃないよ。

パークシティ大崎は東西開口メインだから、坪340万くらいと聞いてます。

大崎エリア山手線内側では最後の大規模タワーだから、高くてもそこそこ売れるんでない？

グランスカイと比較して五反田が遠くなるのと、雨の日に濡れるのが難点です(ｰｰ;)
あと、施工が西松なのが残念。
低層で広くて9000万円くらいのあったら住み替え検討したいです

[651: 匿名さん]

武蔵小杉、坪270ではロクな部屋は買えませんよ。
あそこもバブル気味ですから。

[652: 匿名さん]

普通、高輪から大崎はあり得ない。
広い部屋が欲しい人以外は。

[653: 匿名さん]

そういえば、先週子供が通っている日野学園の運動会で、放送内で
「グランスカイ」と言っているの聞いて笑いました。
地域に名前が浸透していて、微笑ましかった。

[654: 匿名さん]

650さん、住み替えといっても
もしここが安く出てきたら、グラスカ中古も安くなってしまう可能性があるのでは？　

[655: 匿名さん]

今振り返るとウィズタワーはお買い得でしたね。坪単価３２０万円でしたよね。

[656: 匿名さん]

いや坪340くらいでしたよ。

[657: 匿名さん]

650です。

そうですね、その可能性もありますね。
ただ、金利が低いお陰で、2年ちょっとでも残債が結構減りました。

売却額が下がっても投資した自己資金と諸費用分位は回収できると楽観的に考えています。
多少、損してもcashで補填して、家族のために広いところを検討してもいいかな、
と考えています。

[658: 匿名さん]

そうですか。余計なことをお聞きしました。

[659: 匿名さん]

プラウドタワー武蔵小杉は260ぐらいじゃなかった？まだ完売していないっぽいが。

[660: 匿名さん]

家族のために諸費用400万円ぐらいはマイナスでいいとのことですよね。8000万円の諸費用は400万円ぐらいと思います。引越し費用などまだかかるし真似できないです。

[661: 匿名さん]

プラウドタワー武蔵小杉は坪単価280です。

[662: 匿名さん]

グランスカイとここの違いはなんでしょう。場所以外で

[663: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉グランドは坪単価295万位でした。

[664: 匿名さん]

650です。

ご存知のようにグランスカイは仕様はイマイチですから、そこは期待してます。
ただ、施工が鹿島で施工精度は抜群でしたから、今回の西松で同程度のものになるかは、
やや懸念されるところ。

あと、今回はファミリーをターゲットにしてますから、商品性がどう変化するかも、
楽しみです。

グランスカイは、ディンクス、シニアを意識した商品企画で、実際に住んだのが、
ファミリーということで、ややミスマッチなことになってます、、
三井もそれは見込み違いだったようで、その経験を活かせているかが興味あります。

[665: 匿名さん]

660さんへ。650です。

諸費用ですが、400万円もかかってないどころか、300万円弱だったと記憶してます。
当時はリーマンショック後で、住宅市況が冷え込んでおり、金融機関もあの手この手で
融資合戦してました。

私の商品も今では考えられない内容で、団信は銀行持ち、保証料も安い等、至れり尽くせり
でした…

[666: 購入検討中さん]

今週末におうかがいする予定の者です。気になるのはもう価格だけですが、グランスカイ
と同程度になるのでしょうかね？確かプラウド東五反田は坪４００万円までいっていた
と記憶してます。そこまでいったらとても希望の部屋は買えないでしょうし、ただ、
最近の過熱ぶりだと、安くても倍率付きすぎて買えないですよね。悩ましいです。

[667: 匿名さん]

周辺建物の影響があるところと、そうでないところで価格差がありそうな気がします。
グランスカイも坪350万円位までは当時でも売れていたから、坪340万円位では。
また、そういうふうに聞いています。違ったらごめんなさい。

[668: 匿名さん]

プラウド東五反田は途中からリーマン挟んで売れ残り坪330くらいだったよ

[669: 匿名さん]

OWCTも最後は坪300ぐらいじゃなかった？

[670: 近所さん]

ＯＷＣＴは割安だったがさすがに300という事は無かったよ　たしか340～350位だった様な？
だからここも時期を考えると350を下るという事はなさそうだと思う
山手線内側だし380位を予想
知らないだろうがＯＷＣＴもグラスカもリーマンショックの時期で泣く泣く予定価格下げざるえなくなったんだよ
ＯＷＣＴはもう販売始まっていたから契約済みの人も対象に全戸値段を下げ　さらに下げた新価格で希望の部屋への変更も受け付けてくれた柔軟な対応でちょっと話題になってた
ていうか最上階と旧地権者住戸という不思議な住戸まだ売ってるしね　たぶん発売当時の値段だよ
地権者住戸は知らないが分譲の仕様はすこぶる良かったからね

[671: 購入検討中さん]

グランスカイは380だよ。
http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/22th/times/news282.htm

[672: 匿名さん]

ここはグランスカイより安くなるというのが定説だったのに、アベノミクス・オリンピック開催による景気回復期待・大崎基準価格上昇が、不安要素になってますよね。
実際、グランスカイの高層階残戸がさばけ完売出来たのも、中古物件が強気な価格設定なのも、アベノミクス効果ですし。

グランスカイが苦戦し、平均坪単価を押し上げていた北側及び、高層階は下げてくると思われるので、平均は下がるでしょう。
個人的には、低層階がパンダ物件となるのか？グランスカイの坪３４０～３６０だった中層階が、評判の悪かった仕様を改善し３２０ぐらいから売り出せるのか？に括目したいです

[673: 匿名さん]

でも7000万とか8000万とかよくそんなにお金出せるよなあ。ファミリーって小学生がいるようなファミリーだと30代だよなあ。親補助とかなのかしら。
それとも将来は売却予定だから最初から完済する気はなくてローン返済のキャッシュフローさえ回れば金利も低いから残債多くても関係ないって感じなのかな。

[674: 匿名さん]

>>666

プラウドは分譲されたのが12階より上なので平均価格で見ると高めに出ますよね。
最後の叩き売りはすごくてあれなら即決する人もいたと思う。でもプラウドはタワーマンションだけど梁も少なく天井も高く間取りも工夫されていて、スペック以上に専有部分の居住性の良さを追求していて訴求力はありましたよね。

パークシティ大崎はなんか間取りがどれも微妙なので坪単価が低くてもどうなの？ぅて感じでもあります。
モデルルームで確認したいと思います。

[675: ビギナーさん]

本当〜に無知な質問ですみません。
今週末の事前案内会、申込みってどうされたのでしょうか？
資料請求を電話でして以来、アンケート？登録用紙？の返信をしていなかったせいなのか何も案内が来ておらず…
（もしくは主人が郵便受けをあまり確認せず捨てた可能性もあるのですが）
昨日、インフォメーションに電話したものの、昨日今日はインフォメーションがお休み…
個人情報はまだ何も登録していなかったので、年収等で跳ねられた、という事は（今の段階では）無いはずなのですが…

もう今週末の事前案内会は予約いっぱいで行けないのかな〜、と思っています。

[676: 匿名さん]

富久クロスのスレをみると、地権者の方達が特権階級であるかのような書き込みが凄い沢山ありますが、そういうものなんですかね。

地権者の方たちはそれらの特権と引き換えに土地を手放すのでしょうから、等価交換という位置づけなのでしょうが、売主側からするとペット無制限等々の特権を与えたりしても負担ゼロだし、管理・修繕費も全額新規参入者に負担させるだけで、これも負担ゼロだから過剰な特権与えてても不思議じゃないですよね。

ここは地権者（事業協力者）割合が非常に高く1/5以上となっていて、地権者特権が新規参入者に与える影響は他よりも大きいので事前に管理規約や修繕計画等を一字一句熟読して、よく確認する必要がありますね。

[677: 匿名さん]

今週末の案内会はプレミアムフォーラムに参加した方が対象かと思います。

[678: 匿名さん]

うちはフォーラム参加してませんけど案内が来ました。早期に資料請求したからかもしれません。
あと日野学園のイベントでメゾンカイザーのタダ券もらいに行ったから何らかのビットが立ったのかも。
あと自宅が御殿山で近所というのもあるのかも。

[679: 匿名さん]

おそらく、フォーラム参加者から予約割り付けだと思います。でていなくても、空いていればの話だとおもうが予約いれてくれると思われる。土日は結構こみそうなので、平日になるんじゃない？

[680: 匿名さん]

676さん
月島のキャピタルゲートは、南側や最上階などの良い部屋を地権者さんたちが先に取ってましたね。
でもあまり批判無しでしたよ。
ここもそういう事はあまり気にしない方が良いのでは。

[681: 購入検討中さん]

地権者だけのために間取りまで変えてしまったレジ三田なんかよりは、全然ましだと思います。
戸数も多いですし。