パークシティ大崎ってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と有益な
意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336282/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X0732/
施工会社：西松建設（40階建　Ｄ棟）
管理会社：未定

【物件情報を一部追加しました 2013.9.12　管理担当】

[498: 匿名さん]

>493
同じ専有面積・容積率で作った場合、マンション自体の工費がかなり減りますよね。そこは丸々デベの利益にできる。
何も変わらないならどのマンションもベランダ広々のはずですね。
ちなみにここのベランダは奥行きも最近のマンションにしては狭いですね・・・

>494、495
非公開の情報なので詳しくは直接聞いてみてください。
狭い部屋で低層階でよければ320もあるとは思いますよ・・・眺望も日照も期待できませんが・・・。

間取りの種類も少ないし、かなり設計費削った？っていうのが正直な印象でしたね～とにかくデベには美味しそう。宣伝費ガッツリかけてるだけありますね。確かにデベにとっては目玉商品でしょう。

通勤時間とか買い物のしやすさにアドバンテージがなければ私ならもう切ってるレベル。

[499: 匿名さん]

>492
三井に行って聞いてこいと言われても、フォーラム以来何の連絡もなく、MRも案内しないのにアポ取れません。こんな扱いされたの初めてです。

[500: 匿名さん]

うちもそんな感じ。三井にどうやって聞けばいいの？

[501: 匿名さん]

住まいモールは行ってみました？？

[502: 匿名さん]

フォーラムで名刺貰っていればそこに直接アポ取ればいいと思いますよ。
待ってるだけでは何も情報は出てきません

[504: 匿名さん]

498です。
今回の私の情報源は、以前から懇意にしている方からなので501とも502とも違いますし、その人に迷惑がかかると困るので細かい数字等は明言しませんが、三井内で情報はある程度共有しているようですし、どうせもうすぐ公表する話なのでどこへいっても聞けばそれなりに教えてくれると思いますよ。

[505: 匿名さん]

>>498

デベの利益とかそんな話はしていない。容積率不算入であるベランダを削ったところで、その分専有分の面積が増えないと言っている。

全く同じ設計でベランダのみを狭くするとコンクリの量は減るかもしれないが、工費が減るかどうかというとそれも疑問。

[506: 匿名さん]

まあでもコスト削っているというのは同感、スーゼネではなく西松採用もその一環でしょうか。品質にさほど差がないなら安い施工会社を選ぶ。

[507: 匿名さん]

ベランダの大きくしたら駆体の外側の重量増えちゃうから、特に塔状比の大きい構造体だと耐震強度計算とかにモロに影響するんじゃないの？

何も影響ないなら広くすればいいじゃん。

[508: 匿名さん]

でも専有面積は広くならんよ

[509: 匿名さん]

容積率の数字にこだわるなら確かにどんな設計でも出来上がりの数字は大きくならないですね。

507のとおり、工費を削減して駆体を小さくして目一杯部屋にしたからバルコニーが狭いということです。

バルコニーが分割されたり狭かったりしたら使い勝手悪いですよね？？

[510: 物件比較中さん]

本当はもう少し仕様も価格も還元できるのに、高値で買ってくれたグランスカイの購入者の手前、あえて控えたという残念な物件です。

[511: 匿名さん]

郵便物が来たと思ったら小冊子だけでした。。。事前案内会のお知らせかと思ったのに～。

[512: 匿名さん]

無駄にに焦らすね。先が長いので小出しにする作戦？
せっかく地価上昇率都内ナンバーワンなのに売り出し前だからルサンクのモデルルームがニュースで紹介さら始末。
しかし桐島かれんは他の一般人は当然のことだが滝沢なんとかと比べて異常にスタイルいいね。

[513: 匿名さん]

地価は7月時点だからオリンピックの影響は含まれてないから、今後の地価上昇率は湾岸がブッチギリだろうね。

今が一番高値で売れそうな時期だからそろそろ出してくるんじゃないかなぁ

グランスカイの公式が見当たらないけど、売れたのかな？？

あそこも竣工してから売れるまで4年もかけたから、ここも今年売り出したら売り切れるまで6年くらいの、オリンピック前くらいに売り切る位の値段で出してくるんだろうね。

[514: 匿名さん]

売り渋りでしょ。インタビュー記事に塩漬けなんて言葉を平気で使う会社だもの。

[515: 匿名さん]

三階までできました

[516: 匿名さん]

グラスカは全戸売れた。竣工から完売まではおよそ３年３ヶ月だな。
ちなみにＯＷＣＴはグラスカより１年くらい先に売り出しておいて、未だに完売していない。
まあ、山の手線外側の貧民街に隣接した高級マンション(笑)なんて、誰が買うんだよって物件なわけだが。

[517: 匿名さん]

OWCTはソニーの壁がなかったら恐らく完売してただろうね。眺望も全然楽しくないしね。でも安い。。
ここはめちゃ高かと。なら中央区、港区買えちゃうじゃん、って感じになると思うよ。品川区にはそんな高い金額だしたくないな笑

[518: 匿名さん]

確かに、OWCTを高い金出して買うくらいなら港区のマンションを買おう
と考える人が多いから売れ残っているのだろう。

[519: ご近所さん]

大崎のマンション市場は三井と住友に完全に
掌握されていますね。

[520: 匿名さん]

スーパーは完成予想図を見る限りなんか高級じゃないと似合わない感じですが、独立系の高級スーパーはみんな買収されたのでどうなっちゃうんですかね？
成城石井の大規模店とか入るといいけどあそこは三菱系だからなあ。ちょっと昔ならピーコックだがイオンに買収されてひどい感じだし、京急配下のもとまちユニオンが大崎に復活かな？

[521: 匿名さん]

うちはシニアなので、北東角 2LDK 70平米で十分なんだけど、ないだろうな（笑）

[522: 購入検討中さん]

さすが三井だね。ここまで延ばすとは。まさかプラウド東五反田の値段まで
考えているってことはないですよね？

[523: 匿名さん]

大崎は交通の便がいいから人気ですよね
でも無機質で文化がないですね

[524: 匿名さん]

山手線はやはり圧倒的に強い。りんかい線、埼京線の始発というのも地味に嬉しい。湘南新宿ラインも近県への出張などで一本で帰ってこれたりする。交通の便は最強です。

[525: 購入検討中さん]

先々週、近くを通りましたらモデルルームに看板がでていました。
間もなくオープンでしょうか？

ところで、先日、本当～に久しぶりに資料が届きました。
中見は、８月頭に行われたプレミアムフォーラム等など

ずっとモデルルームのオープン（詳細も）を待ち焦がれていた私は、その資料にかなりの温度差を感じ・・・

なんだか焦点ずれていませんか？
気持ちがなえたのは私だけでしょうか？

まっ、勝手に熱くなっているだけなのですが。

[526: 匿名さん]

商業施設にスーパーは入らないから安心していいよ。
スーパーが出店するという情報はデマだから。

[527: 匿名さん]

販売ほんとに11月中旬？？
モデルルームオープンしたらほぼ正式な価格を発表なのかな。

[528: 匿名さん]

低層商業棟にはスーパーを誘致するときいていますがスーパーじゃなければ何が入るのでしょうか？メガネ屋ですか？

[529: 匿名さん]

私は、まだ何も決まっていないと聞いています。
入るとすれば眼鏡屋の他にうどん屋、コーヒースタンド、コンビニ、クリニック（歯科、耳鼻科、眼科、内科）、クリーニング店、理容室、美容院、とか、いろいろな候補がありますね。

[530: 匿名さん]

デマとか想像で勝手に言っていればいいですよ。
この時期に表に出せない情報もある。
スーパーが商業棟にできるとは限りませんよ。
ヒントはOWCTのレスにあります。

[531: 匿名さん]

六月に聞いた話です小関町会の役員（地権者）が紀ノ国屋スーパー（もしくはそれに類するレベル）と言ってました。

[532: 匿名さん]

さあ、いよいよ噂の出所がアヤシクなって参りましたｗ。

[535: 匿名さん]

スーパーはできないんですか？

[536: 匿名さん]

誘致する候補の一つがスーパーってだけです。
入るか入らないかすら未定。

まぁ、スーパーは近くにすでにあるし、グランスカイで潰れた実績もあるから誘致しようとしても難しいよね。

[537: 匿名さん]

店舗棟はかなり面積があるので複数店舗が入ると可能性が高い。

[538: 匿名さん]

大型店舗1つか、中規模2つ位の面積だね。ただ、大型店舗を入れても採算とれない可能性大だから、大型スーパーは難しいかな。
現実的にはコンビニと飲食店が何軒がせいぜいってところ。
駅前に競合があってそれだと当然賑わいなど無い。

[539: 匿名さん]

やっと事前案内会の案内が来ましたね。

[540: 匿名さん]

我が家も来ました！
MR見れるんですよね？。。一応、仕様は確認したく。
予定販売価格もざっくりわかること期待しております。

[541: 匿名さん]

いつからですか？

[542: 匿名さん]

来週末からですね。

[543: 匿名さん]

高かったら即撤収しますわ笑

[544: 匿名さん]

西口すみふ住人です。上の子供が来年小学校に入るので一部屋増やしたく検討しています。今の部屋がいくらで売れるかですね。

[545: 匿名さん]

スーパーができるって書き込まれれば、根拠がないとかネガだとか面白いですね。
検討者はスーパーが出来て欲しいと思っている人が多いはず。
三井の関係者は出来もしない嘘を書き込めない。
だとすれば、誰が何のためにスーパーができる話をつぶしにかかるのでしょう？
スーパーができることがメリットになって、検討者がこの物件を本気で考える
と困る人がいるってことですよね？

[546: 匿名さん]

スーパーができるというデマを書いているやつこそがネガだろ。まじめな物件検討者をだましているのだから。

[547: 匿名さん]

スーパーはできます、というか誘致します。建物も作っています。どこのスーパー入るととかいうのはうわさですがスーパーができるのはデマではありません。

[548: 匿名さん]

ちなみにスーパーはマンションには入りません。道路挟んで南側の二階建ての低層棟に誘致予定です。低層棟の屋上は緑化されて公園になり地下は駐車場になりますよ。

[549: 匿名さん]

ほらね。スーパー出来るでしょ。
地元じゃ、結構知ってる話だしね。
希望や打診じゃないんだな。

[550: 匿名さん]

スーパーって利便設備であると同時に嫌悪施設にもなり得る。その辺をきちんと考慮しないと。

[551: 匿名さん]

誘致『します』って時点でまだ未確定じゃん(笑)
まだどこのスーパー誘致するかも未確定なんでしょ？
誰もスーパーを入れようとする動きがないとは言ってなくて、未確定な情報だし、近隣の実績的に採算とれるかかなり怪しいから即撤退もあり得るって言うことじゃないのかな？？？

[552: 匿名さん]

サミッコが出店すると予想。

[553: 匿名さん]

ライフと競合するからサミッコはないんじゃないのかな
私の予想は成城石井とか入って2年くらいで撤退

[554: 匿名さん]

スーパーが来るかどうかは別にしてスーパーを誘致する予定の建物が建設されることは決まっていますよ。
再開発計画の一環でありマンションたくさんできるからスーパーができるかもしれないなあと言った他力本願の話ではありません。
ここは三井のプライドをかけた都内でも最大規模の再開発物件でかつ大崎駅から小関橋を渡って向かった場合再開発エリアの入り口にあたる場所ですのでどのスーパーでもいいということはありません。

慎重にかつクラス感を感じるテナント構成にするはずです。グランスカイみたいな下駄箱スーパーとは規模が異なります。

[556: 匿名さん]

オリンピックもリニアも来るから、三井はずーっと後まで買い材料があるという計画にしていることでしょう。
買うか否かもゆっくり判断したらよいのでは。

[557: 匿名さん]

坪２８０の部屋はありますか？中層階で構いません。

[558: 匿名さん]

今日、ちらっと価格を聞いたら、坪370万くらいでした。

[559: 物件比較中さん]

> 555
どこの田舎者？
大崎がマイナーとかどんだけ視野が狭いんだよ。

下町の小規模マンションじゃないんだから話題性とか必要なの。
そういうのに踊らされるか定性的なスペックで判断するかは人それぞれ。

君は前者。

[560: 匿名さん]

坪370は中層くらいですか？
低層日照マシな部屋で坪340くらい希望なんですが。。。

[561: 匿名さん]

え、私がMR予約の際に電話で聞いたときは平均坪320と言ってましたよ。370はどこの情報ですか？

[562: 匿名さん]

坪３２０ですか〜富久より下げて来ましたね。

[563: 匿名さん]

瞬間蒸発の予感

[564: 匿名さん]

品川区で瞬間蒸発は無いでしょう

[565: 匿名さん]

富久も予想より安かった割に一期で半分も出せなかった。富久と同じぐらいなのは妥当では？
不人気の西向きはかなり下げるでしょうから、東、南、北はそれなりに高いのでしょう。

[566: 匿名さん]

平均320は有り得ないと思うんですが。。。それなら周りの中古の方が高いですよね。

[567: 匿名さん]

まあ来週になればわかるよ。ちなみに私も１ヶ月くらい前に坪320ときいたよ

[568: 匿名さん]

370とは、80平米以上のお部屋の話です。
階層はわかりませんが。

[569: 購入検討中さん]

モデルルームの予約受付係が坪単価が幾らだどうだ知る訳も喋る訳もないだろ。
そもそも現在三井で想定してる価格なんてものは、モデルルームの反響と購入希望者が拠出可能な価格水準を勘案して上にも下にも振れ幅ある訳で確定はしてないんだし。

[570: 購入検討中さん]

ここの間取り初めてみたけどひどいのばっかりだね。こりゃあ安くても不思議はない

富久よりはマシだけど

[571: 匿名さん]

569さん
ご自分で電話してみたらいかがですか？
そしたらおしえてくれるか、くれないかわかるはずですよ

[572: 匿名さん]

ここが40階建てで平均320
富久は55階建てで330とかだそうだから、
階数によるアップ分を考えると同じ位の坪単価になるのでは？

[573: 匿名さん]

階数に坪単価が比例するの？
20階だてマンションは40階だてマンションの半額？

[574: 匿名さん]

同じタイプなら上の階に行く程、
坪単価が高くなるのが当たり前です。

[575: 匿名さん]

私も三井の別のMRて３２０と聞きました。

[576: 匿名さん]

周りの中古相場が下がり兼ねないですね。

[577: 匿名さん]

要するに320からいくら上がってるかで吹っかけ具合が分かるんですな・・・
ちなみに私が聞いたのも370くらいでしたね。希望の階層だと400越えでした。
どの間取りについて聞くかで違うんでしょうけど、大崎でこれはないなぁと思いましたね・・・

私のイメージだと大崎はマイナー駅なんですが、今は駅周り以外も多良くなってきたんですか？？
オフィスばっかりで何もなくて人が住むイメージがない・・・

[578: 匿名さん]

開発業者で大崎をマイナー駅だと認識の人はいない。

[579: 匿名さん]

開発業者側と購入検討側では見方違うよね。

[580: 物件比較中さん]

グランスカイの中古とここの新築の比較をざっくりお願いできないでしょうか？
最終的にどちらを薦めるかもご意見を頂けると有難いです。
予算は6,000～8,000万円です。

[581: 匿名さん]

私が電話した時はざっくりな予定価格も教えてくれなかったです。当日までは。。。と。
あまりに聞かれるから教えるようになったんですかね。
さすがに400越えは大崎ではナイな～と思います。もっと都心が買えてしまいますね。
ただし、大崎の良さは実際住まないとなかなかわかりづらいな～と感じます。私も初めはオフィスばっかりだな。。。こんなとこに人が住むのか。。。と考えていましたので。買い物も特に不便とまでは感じないし、駅の反対側ですけど今年いくつか新しい保育園も出来たし、比較的入りやすい状況になっています。
ただ低地なところだけは引っかかります。

[582: 匿名さん]

準工なんだから周辺にオフィスやら工場があるのは当然で、駅前にスーパーがあるだけましな方ですかね。

地権者がやたら多いですが、どこかの企業がごっそり持っていっちゃうんですかね。だとしたら管理組合機能しなくなるから嫌だなぁ
低地なのは価格に反映されるハズだけど、地権者の割合って価格に関係あるのかな…

[583: 物件比較中さん]

＠４００超えは、北がらみ高層階、南東角だけです。
平均は＠３５０台、低層とお見合いの西側が＠３２０台～です。
専有部の仕様や現在のグラスカの中古価格を考えれば、もちろんこちらの方がお勧めですが、３年後はどうですかな・・・

[584: 匿名さん]

月島CGPとくらべて、仕様どうですか？向こうはやすっぽちい仕様でしたよ。こちら、同じか、それ以下では。販売時期がおなじだから比べやすいんで。価格はあちら平均＠３３０かな。上は当然たかかったけど。あちら（中央区駅近）より高ければ吹っかけかな。

[585: 購入検討中さん]

事前案内会予約しましたー

間取りは５０種類程あるとの事です！！

希望の間取りが希望価格以内だといいのですが…

[586: 匿名さん]

583さん、私が電話口で聞いた感触だとそこから坪50ぐらい安いですよ。

[587: 匿名さん]

まあ、あと４日まてば分かりますよ。タワーの場合、階数、方角、広さにより値段が違うので「平均」といってもあまり意味の無い議論かと。

[588: 匿名さん]

まあそうさね。平均坪単価が意味を持つのは規模が似たマンション同士を比較する時くらいだね。
一棟買うならともかく一戸しか買わないなら平均坪単価はあくまで参考程度。価格表を見ないとなんとも言えない。

しかし年収、家族構成その他個人情報さらしまくってモデルルームに出向いてはじめて虫食いだらけの価格表をもったいぶってようやく見せてくれるという、この慣習は非常に非対称で気に入らないね。

[589: 匿名さん]

ここは子育てファミリー（10年後には大多数はそうではなくなるのだがね）向けというコンセプトだから、間取りは広め、価格は低めという感じなのだと思う。
プロモーションスタイルを見ると共働きというより専業主婦家庭をイメージさせるが一馬力でここを買える人がそんなにいるとも思えない。それとも女性は働くのが当然であえてそれを前面に出さないのかしら？
6000万台のファミリータイプ間取りがそれなりにあると想定。

[590: マンション投資家さん]

大手であれば、百数十戸規模以上のマンションで部屋の条件による値段差の付け方の考え方に大きな差はありませんので、むしろ全体の平均価格を見ることこそが、そのマンションの割安感、割高感を見るうえで最初のステップとして必要ですよ。
その前提を受けて、次の段階でマンション内の割高、割安をそれぞれの価値観で探していけばいいということです。
全体の平均価格を見ないままいきなり各戸別に入って行ってしまうと、売却時の資産性という面では見誤る可能性が出てきますので。

[591: 匿名さん]

ここは単なる耐震構造？。何も情報がないかと。これも週末いけばわかることですが。どなたかご存知でしょうか？　常識的にはこのクラスであれば最低、制振構造かと。

[592: 匿名さん]

せいしんですよ。

[593: 匿名さん]

かなりお高いでしょうね。
アベノミクス、資材人件費高騰で安い訳がない。

[594: 匿名さん]

ここは、長期優良住宅ですか？

[595: 匿名さん]

>>590

それはおっしゃる通りだね。木を見て森を見ずだね。
ただ平均坪単価だけ見て撤退とかはもったいないよって意味です。

[596: 匿名さん]

588さん
しかも、地権者さんたちが良い部屋を押さえた価格表ですね。

[597: 匿名さん]

三井は基本的に、タワマンを免震にするとプレスリリースしたのに、
免震は見掛けなくなりましたね。品川のタワマンではない物件は免震だそうですが。