パークシティ大崎ってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と有益な
意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336282/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X0732/
施工会社：西松建設（40階建　Ｄ棟）
管理会社：未定

【物件情報を一部追加しました 2013.9.12　管理担当】

[435: 匿名さん]

そうは分かってても買わないとどんどん高くなってしまうからなぁ。

[436: 匿名さん]

>434

それが吉と出るか凶とでるかは販売開始してみないと分からない。消費税5%特例の駆け込み需要もあったから、ｑ０月以降はその反動で落ち込むことも。三井はエリア開発していた最初の物件の後にインタビュー記事で塩漬けすればもっと高く売れたなんて豪語してたけど、最後の数物件は売れ残りなんて悲惨なことも。

[437: 匿名さん]

ここは六本木に次いで上昇率２位の北品川５丁目だからな

[438: 匿名さん]

全国基準地価発表　大崎駅周辺が東京の住宅地の地価上昇率1位に　FNNニュース
今や憧れの街へと変貌した大崎

[439: 匿名さん]

＞西側から見れば、大崎も湾岸も似たようなものですよ

その東京西側通勤の為に山手線と、埼京線も魅力なんですよ。
通勤時間も似たようなものなら良いのですが

[440: 匿名さん]

＞低層階の坪単価２９０～３３０程度ではないかな？

「勝手な妄想」とはいえ（汗）空想して大変参考になりました。
ちょっと眺望が抜ける３３０低層なら、頑張って３４０中層を狙いたくもなります。
低層階の地権者住居、ファミリー層向けの為２ＬＤＫの減少とかも気になりますので、
やはり、３２０以下では厳しいかなぁという印象です。

基準価格上昇ついでに株価も何とか・・・

[441: 匿名さん]

埼京線は朝空いてるのが魅力です。行きも帰りも必ず座れます。

[442: 匿名さん]

基礎工事が終わると早いですね。躯体はすでに３階を作りはじめました。

[443: 匿名さん]

タワマンって張りぼてだからね。月に３~４階は立ち上がる。

[444: 匿名さん]

大崎は青山・六本木と比べたら地価が元々安いから、『率』で言えば一番上がったってだけですよ。
それに、値上がりを気にしているなら、すでに上がっているからもう遅いです。

東北の地震直後から復興事業に人手を取られていてマンション価格もかなり上昇しました。最近ようやく落ち着き始めましたが、代わりにオリンピック関連の工事が入るので、結局±ゼロで建設にかかる費用は変わらないというのが実際のところ。

地価に関しては、マンションでは地価の占める割合が小さく、ここはもともと地価が安いのであまり関係ありません。

ただし、湾岸や新宿等の一部の地域はオリンピック需要でこれから高騰しますし、インフラ等も整うから含み益を期待するならそういう上がる目算があるところですね。

業界全体に人手不足を起こすのは復興事業とオリンピック関連の工事で、オリンピック関連の工事はほとんど全て湾岸と新宿に費やされるので、オリンピック終了後にも恩恵を享受できるのはその地域のみです。

ここはむしろ地価が一時的に上がったりオリンピック需要で高値を吹っ掛けられて、実際には大崎はインフラ等はほとんど変化ないので3年後位から人気が下がり始め、価格は7年後に急落して震災前の価格水準まで下がる危険を考慮すべきです。

[445: 匿名さん]

元々オフィスビル群だったところにマンション群がたって大ビル群になった街が住みたい街がどうかってとこだね(笑)

[446: 匿名さん]

率というのは成長の指標ですからね。嫉妬されるのも理解できます。

[447: 匿名さん]

地価が上がってからの購入は高値つかみになるだけ。アベノミクスってバブルを引き起こす懸念がある。不動産にはその気配がすでにあるし。バブルはいつかはじける。

[448: 匿名さん]

>444

タワマンって容積率が高いから１住戸の土地の持分って低いからね。ただ、それを知らない人は地価が上がってるってことで、高値で販売されても鵜呑みにして買っちゃう。喜ぶのはデベだけ。

[449: 匿名さん]

容積率は地価に折り込まれてますのから持分面積が高いとか低いとか共有が前提のマンションの場合意味ない議論です。

[450: 匿名さん]

株も不動産も上がってるときに飛びつくのってどうなんだろう。本当は売り時なのに買うなんて。

[451: 匿名さん]

>449

容積率は地価に織り込まれてるけど、販売価格のうち土地分と建物分の割合もポイント。地価上昇分が丸々コスト上昇となるわけではないんだけど。それに土地取得はずっと前のことだしね。

[452: 匿名さん]

原価割合はともかく販売時の土地、建物の割合は消費税増税に効いてくるのて確かにポイントだね。
マンションの場合専有面積に比べて土地の持分面積が多いから有利とかあまり意味はない。また金額的には土地の割合が高いと経年時に市場価格は下がるが、固定資産税評価額は高いの税制上は不利。

[453: 匿名さん]

いずれにしても高値づかみを承知で買うか。ベタおりするか。月島CPGレベルの価格であることはまちがいなだろう。あの設備・仕様レベルであれば、パスかな。

[454: 匿名さん]

↑
CPG---> CGP が正

[455: 匿名さん]

管理費も、CGPレベルなら高い。

[457: 匿名さん]

バブル、は泡みたいに弾ける結末が漏れなく付いてきます。

[458: 匿名さん]

この時代にこの物件は割安だとか言ってる人はセールストークに踊らされてしまったか、セールスの人かのどちらかと考えた方が良いですね。

買わざるを得ない事情がある又は、高くても構わないと思えるくらい気に入った場合のみ購入するというようにしないと、過去にバブルがはじけた時の二の舞になります。くれぐれも借金だけが残るということがないように気をつけましょう。

いつの時代にも言えることですが、冷静になることが大事です。

私の個人的な考えですが、材料費や人件費が高騰しているので最近の物件はどこも高いのは仕方がない面もありますが、価格が高くなりがちだからと言って余計な共用施設をつけて高付加価値化を装って売りやすくしているように感じます。

管理・修繕費の低減も大規模開発のメリットなはずなのに、将来お荷物になるのが目に見えている設備を作ってランニングコストを上げてしまうのは消費者にとってデメリットではないでしょうか。

まだ詳細が公開されていないので何とも言えませんが、ここもいくつかリスクを内包した共用施設があるように思います。大規模マンションは規約の改定が実質不可能に近いので、ランニングコストの高い無駄な設備にならないと良いですね。

[459: 匿名さん]

子育てを売りにしてるから、共用施設はもう仕方がないかとあきらめています。
誰にでも使える共用施設ならともかく、子供が成長したあとはどうなるのかなとは思いますがね。
そういえばぐらすかのお風呂はどうなっているかしら。

[460: 匿名さん]

管理費平米３５０円ぐらいじゃないかな。洗濯場所とか見慣れない施設なんかも作るみたいだしね。ママさん達がかごもってエレベータとか使うのね。合宿所みたい笑

[461: 匿名さん]

350円はさすがに高すぎるんじゃないですかねー

子育てと言えば、公園はもう少し期待してたんですが実際には子供が遊べるような所ではなさそうですね。

[462: 匿名さん]

そんなことないんじゃない。
例）CGP管理費１例、80.44平米で27110
これより高いでしょ。植栽バリバリ、不要な施設てんこ盛り等ですからね笑

ちなみに修繕も高いよ。CGPは。ここも同じぐらい、もしくわもっと高いでしょ。同じ会社の企画。アベノオリンピックス効果でいけいけドンドンモードだしね

[463: 匿名さん]

そんなに高いのかー

確かに植栽は金かかりますからね。
徐々に修繕費が上がる事も考えるとランニングコストがかなり高く着きそうですね…

多少高くてもランニングコストが安い良心的なマンションを買った方が将来的には特なんですかねぇ

ちなみに皆さんは他にはどんなところを検討していますか？？

[464: 匿名さん]

最近の三井系列の管理会社が入る物件は妙に管理費が高いので、ここは別の
管理会社がいいな。ごてごてとした共用施設があるのでいずれにしろ高いので
しょうが。

[465: 匿名さん]

俺はこれくらい問題ないな。住民のレベルを保つには安くない方が良いと思う。

[466: 匿名さん]

三井不動産の天下り社員の高給に貢ぐと思うと萎えるな。

[467: 匿名さん]

それくらい構わんよ

[468: 匿名さん]

私もそのくらいの管理費はなんともありませんが、それをなんとも思わない住人に集まって欲しくはないですね。

無駄に高い管理費や修繕費を正せないマンションは住民レベルが高いとは思えませんので。

住人の管理意識が希薄だとマンションの管理も修繕もいくらお金を払おうが粗雑なものになりますよ。

[469: 匿名さん]

やる気のある人にお任せします。

[470: 匿名さん]

管理費10万とかだと困るけど2.3万だろ？どうでもいいよ。

[471: 匿名さん]

いつまで待たせるんだよ。もう、こんなところ買わね。

[472: 匿名さん]

わたしも湾岸に買うことにしました

[473: 匿名さん]

湾岸なら五輪で上がるしな。

[474: 匿名さん]

そうしなさい。賃貸さん。

[476: 匿名さん]

＞ちなみに皆さんは他にはどんなところを検討していますか？？

やはり大崎を検討している城南の奥様方は、高輪・白金あたりも検討されているんでしょうか。
これから目黒駅前も開発されるようですね。
私は大井町ぐらいなら。と言いたいところですが、大井町も高くなってしまいました。

[477: 購入検討中さん]

これから価格表みてわかるよ。「（やっぱり）こんなにするんだ」なんてね。　まさか、「お、安いじゃん」なんてことは１００％ありえんよ笑　高くする環境が十分ととのったからな。売り主側にたって考えればこんなことすぐわかるよね。荒稼ぎする絶好の好機だからね。粗利でてほくほくやん。三井とメンテの会社は。

[478: 匿名さん]

大井町は本当に高くなりましたよね。最近は四谷あたりも考えるようになりました。買い物はここより不便だけど。

[479: 匿名さん]

まぁ、今はどこも売り時ですよね

[480: 匿名さん]

白金のタワーマンションも見に行きましたが、カウンター部分を占有面積に含めない等々で、同じ占有面積で比べるとあちらの方が大分広いので、実質的には同じくらいの値段みたいでした。

私は勤務先がここよりも遠くなるので見送りましたが、余計な設備がないので管理費も安かったですよ。

[481: 匿名さん]

白金は駅遠いな。

[482: 匿名さん]

パークタワー山王が坪２７０で苦戦してるからな。城南も東横以外はダメ。ここも坪３００ぐらいだと思うよ。

[483: 匿名さん]

千代田富士見と比べたらゴミみたいな立地だからな。

[484: 匿名さん]

立地ゴミってひどいこというね。

[486: 匿名さん]

確かに準工なのはちょっと残念かも。湾岸じゃないんだから。。

[487: 匿名さん]

東横線だけ好調な理由
わかる？

[488: 匿名さん]

>480
同じくらいの値段って、どこと同じなの？ここの値段はまだ発表されてないけど。

[489: 匿名さん]

東横線だけ好調な理由わかりません。教えてください。

[490: 匿名さん]

そうだよね。ここの用途地域は”準工業”　格下もいいところ。こんなところで＠３５０とか簡便なんだが、そうこないんだよね。「子育て」タワーと「五輪湾岸」タワーでは、今のところ勝負ありってところかな。大地震きて液状化さわぎがまた起きたらオジャンだけどね。

[491: 匿名さん]

で、東横線だけ好調な理由は？

[492: 匿名さん]

>488
グランドメゾン白金の杜 ザ・タワーと実質的には同じ程度の値段かと。
あそこはここと違ってベランダ削って室内面積稼いだり、梁の部分をカウンターにしても専有面積に入れたりしてないので数字以上に広いですよ。地権者もここと違ってゼロなので色々面倒なことも起こりにくいと思います。

セキュリティも充実してるし、子育てを考えてもあちらの方が良いんですが、駅徒歩１０分かかるのと私の勤務先へのアクセスが悪い駅だったので見送りました。

ちなみにここの値段は三井に行って聞いてみれば大体教えてくれますよ。聞き方や付き合い方にもよると思いますが。私の時は価格表見て話してたので、確定ではないにしろそこそこ正確だと思います。

[493: 匿名さん]

ベランダは容積率不算入なので削ったところで室内面積稼いだりはできないけど？

[494: 匿名さん]

〉492
ここは坪単価どのくらいでしたか？350ぐらい？

[495: 匿名さん]

坪320だろ。おそらく西向きは７０で五千万台から出してパンダにする。東雲と同じ売り方だな。

[496: 匿名さん]

やった！買えるよ。

[497: 匿名さん]

ここは準工なのに地権者が多いのは何故ですか?

[498: 匿名さん]

>493
同じ専有面積・容積率で作った場合、マンション自体の工費がかなり減りますよね。そこは丸々デベの利益にできる。
何も変わらないならどのマンションもベランダ広々のはずですね。
ちなみにここのベランダは奥行きも最近のマンションにしては狭いですね・・・

>494、495
非公開の情報なので詳しくは直接聞いてみてください。
狭い部屋で低層階でよければ320もあるとは思いますよ・・・眺望も日照も期待できませんが・・・。

間取りの種類も少ないし、かなり設計費削った？っていうのが正直な印象でしたね～とにかくデベには美味しそう。宣伝費ガッツリかけてるだけありますね。確かにデベにとっては目玉商品でしょう。

通勤時間とか買い物のしやすさにアドバンテージがなければ私ならもう切ってるレベル。

[499: 匿名さん]

>492
三井に行って聞いてこいと言われても、フォーラム以来何の連絡もなく、MRも案内しないのにアポ取れません。こんな扱いされたの初めてです。

[500: 匿名さん]

うちもそんな感じ。三井にどうやって聞けばいいの？

[501: 匿名さん]

住まいモールは行ってみました？？

[502: 匿名さん]

フォーラムで名刺貰っていればそこに直接アポ取ればいいと思いますよ。
待ってるだけでは何も情報は出てきません

[504: 匿名さん]

498です。
今回の私の情報源は、以前から懇意にしている方からなので501とも502とも違いますし、その人に迷惑がかかると困るので細かい数字等は明言しませんが、三井内で情報はある程度共有しているようですし、どうせもうすぐ公表する話なのでどこへいっても聞けばそれなりに教えてくれると思いますよ。

[505: 匿名さん]

>>498

デベの利益とかそんな話はしていない。容積率不算入であるベランダを削ったところで、その分専有分の面積が増えないと言っている。

全く同じ設計でベランダのみを狭くするとコンクリの量は減るかもしれないが、工費が減るかどうかというとそれも疑問。

[506: 匿名さん]

まあでもコスト削っているというのは同感、スーゼネではなく西松採用もその一環でしょうか。品質にさほど差がないなら安い施工会社を選ぶ。

[507: 匿名さん]

ベランダの大きくしたら駆体の外側の重量増えちゃうから、特に塔状比の大きい構造体だと耐震強度計算とかにモロに影響するんじゃないの？

何も影響ないなら広くすればいいじゃん。

[508: 匿名さん]

でも専有面積は広くならんよ

[509: 匿名さん]

容積率の数字にこだわるなら確かにどんな設計でも出来上がりの数字は大きくならないですね。

507のとおり、工費を削減して駆体を小さくして目一杯部屋にしたからバルコニーが狭いということです。

バルコニーが分割されたり狭かったりしたら使い勝手悪いですよね？？

[510: 物件比較中さん]

本当はもう少し仕様も価格も還元できるのに、高値で買ってくれたグランスカイの購入者の手前、あえて控えたという残念な物件です。

[511: 匿名さん]

郵便物が来たと思ったら小冊子だけでした。。。事前案内会のお知らせかと思ったのに～。

[512: 匿名さん]

無駄にに焦らすね。先が長いので小出しにする作戦？
せっかく地価上昇率都内ナンバーワンなのに売り出し前だからルサンクのモデルルームがニュースで紹介さら始末。
しかし桐島かれんは他の一般人は当然のことだが滝沢なんとかと比べて異常にスタイルいいね。

[513: 匿名さん]

地価は7月時点だからオリンピックの影響は含まれてないから、今後の地価上昇率は湾岸がブッチギリだろうね。

今が一番高値で売れそうな時期だからそろそろ出してくるんじゃないかなぁ

グランスカイの公式が見当たらないけど、売れたのかな？？

あそこも竣工してから売れるまで4年もかけたから、ここも今年売り出したら売り切れるまで6年くらいの、オリンピック前くらいに売り切る位の値段で出してくるんだろうね。

[514: 匿名さん]

売り渋りでしょ。インタビュー記事に塩漬けなんて言葉を平気で使う会社だもの。

[515: 匿名さん]

三階までできました

[516: 匿名さん]

グラスカは全戸売れた。竣工から完売まではおよそ３年３ヶ月だな。
ちなみにＯＷＣＴはグラスカより１年くらい先に売り出しておいて、未だに完売していない。
まあ、山の手線外側の貧民街に隣接した高級マンション(笑)なんて、誰が買うんだよって物件なわけだが。

[517: 匿名さん]

OWCTはソニーの壁がなかったら恐らく完売してただろうね。眺望も全然楽しくないしね。でも安い。。
ここはめちゃ高かと。なら中央区、港区買えちゃうじゃん、って感じになると思うよ。品川区にはそんな高い金額だしたくないな笑

[518: 匿名さん]

確かに、OWCTを高い金出して買うくらいなら港区のマンションを買おう
と考える人が多いから売れ残っているのだろう。

[519: ご近所さん]

大崎のマンション市場は三井と住友に完全に
掌握されていますね。

[520: 匿名さん]

スーパーは完成予想図を見る限りなんか高級じゃないと似合わない感じですが、独立系の高級スーパーはみんな買収されたのでどうなっちゃうんですかね？
成城石井の大規模店とか入るといいけどあそこは三菱系だからなあ。ちょっと昔ならピーコックだがイオンに買収されてひどい感じだし、京急配下のもとまちユニオンが大崎に復活かな？

[521: 匿名さん]

うちはシニアなので、北東角 2LDK 70平米で十分なんだけど、ないだろうな（笑）

[522: 購入検討中さん]

さすが三井だね。ここまで延ばすとは。まさかプラウド東五反田の値段まで
考えているってことはないですよね？

[523: 匿名さん]

大崎は交通の便がいいから人気ですよね
でも無機質で文化がないですね

[524: 匿名さん]

山手線はやはり圧倒的に強い。りんかい線、埼京線の始発というのも地味に嬉しい。湘南新宿ラインも近県への出張などで一本で帰ってこれたりする。交通の便は最強です。

[525: 購入検討中さん]

先々週、近くを通りましたらモデルルームに看板がでていました。
間もなくオープンでしょうか？

ところで、先日、本当～に久しぶりに資料が届きました。
中見は、８月頭に行われたプレミアムフォーラム等など

ずっとモデルルームのオープン（詳細も）を待ち焦がれていた私は、その資料にかなりの温度差を感じ・・・

なんだか焦点ずれていませんか？
気持ちがなえたのは私だけでしょうか？

まっ、勝手に熱くなっているだけなのですが。

[526: 匿名さん]

商業施設にスーパーは入らないから安心していいよ。
スーパーが出店するという情報はデマだから。

[527: 匿名さん]

販売ほんとに11月中旬？？
モデルルームオープンしたらほぼ正式な価格を発表なのかな。

[528: 匿名さん]

低層商業棟にはスーパーを誘致するときいていますがスーパーじゃなければ何が入るのでしょうか？メガネ屋ですか？

[529: 匿名さん]

私は、まだ何も決まっていないと聞いています。
入るとすれば眼鏡屋の他にうどん屋、コーヒースタンド、コンビニ、クリニック（歯科、耳鼻科、眼科、内科）、クリーニング店、理容室、美容院、とか、いろいろな候補がありますね。

[530: 匿名さん]

デマとか想像で勝手に言っていればいいですよ。
この時期に表に出せない情報もある。
スーパーが商業棟にできるとは限りませんよ。
ヒントはOWCTのレスにあります。

[531: 匿名さん]

六月に聞いた話です小関町会の役員（地権者）が紀ノ国屋スーパー（もしくはそれに類するレベル）と言ってました。

[532: 匿名さん]

さあ、いよいよ噂の出所がアヤシクなって参りましたｗ。