パークシティ大崎ってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と有益な
意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336282/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X0732/
施工会社：西松建設（40階建　Ｄ棟）
管理会社：未定

【物件情報を一部追加しました 2013.9.12　管理担当】

[435: 匿名さん]

そうは分かってても買わないとどんどん高くなってしまうからなぁ。

[436: 匿名さん]

>434

それが吉と出るか凶とでるかは販売開始してみないと分からない。消費税5%特例の駆け込み需要もあったから、ｑ０月以降はその反動で落ち込むことも。三井はエリア開発していた最初の物件の後にインタビュー記事で塩漬けすればもっと高く売れたなんて豪語してたけど、最後の数物件は売れ残りなんて悲惨なことも。

[437: 匿名さん]

ここは六本木に次いで上昇率２位の北品川５丁目だからな

[438: 匿名さん]

全国基準地価発表　大崎駅周辺が東京の住宅地の地価上昇率1位に　FNNニュース
今や憧れの街へと変貌した大崎

[439: 匿名さん]

＞西側から見れば、大崎も湾岸も似たようなものですよ

その東京西側通勤の為に山手線と、埼京線も魅力なんですよ。
通勤時間も似たようなものなら良いのですが

[440: 匿名さん]

＞低層階の坪単価２９０～３３０程度ではないかな？

「勝手な妄想」とはいえ（汗）空想して大変参考になりました。
ちょっと眺望が抜ける３３０低層なら、頑張って３４０中層を狙いたくもなります。
低層階の地権者住居、ファミリー層向けの為２ＬＤＫの減少とかも気になりますので、
やはり、３２０以下では厳しいかなぁという印象です。

基準価格上昇ついでに株価も何とか・・・

[441: 匿名さん]

埼京線は朝空いてるのが魅力です。行きも帰りも必ず座れます。

[442: 匿名さん]

基礎工事が終わると早いですね。躯体はすでに３階を作りはじめました。

[443: 匿名さん]

タワマンって張りぼてだからね。月に３~４階は立ち上がる。

[444: 匿名さん]

大崎は青山・六本木と比べたら地価が元々安いから、『率』で言えば一番上がったってだけですよ。
それに、値上がりを気にしているなら、すでに上がっているからもう遅いです。

東北の地震直後から復興事業に人手を取られていてマンション価格もかなり上昇しました。最近ようやく落ち着き始めましたが、代わりにオリンピック関連の工事が入るので、結局±ゼロで建設にかかる費用は変わらないというのが実際のところ。

地価に関しては、マンションでは地価の占める割合が小さく、ここはもともと地価が安いのであまり関係ありません。

ただし、湾岸や新宿等の一部の地域はオリンピック需要でこれから高騰しますし、インフラ等も整うから含み益を期待するならそういう上がる目算があるところですね。

業界全体に人手不足を起こすのは復興事業とオリンピック関連の工事で、オリンピック関連の工事はほとんど全て湾岸と新宿に費やされるので、オリンピック終了後にも恩恵を享受できるのはその地域のみです。

ここはむしろ地価が一時的に上がったりオリンピック需要で高値を吹っ掛けられて、実際には大崎はインフラ等はほとんど変化ないので3年後位から人気が下がり始め、価格は7年後に急落して震災前の価格水準まで下がる危険を考慮すべきです。

[445: 匿名さん]

元々オフィスビル群だったところにマンション群がたって大ビル群になった街が住みたい街がどうかってとこだね(笑)

[446: 匿名さん]

率というのは成長の指標ですからね。嫉妬されるのも理解できます。

[447: 匿名さん]

地価が上がってからの購入は高値つかみになるだけ。アベノミクスってバブルを引き起こす懸念がある。不動産にはその気配がすでにあるし。バブルはいつかはじける。

[448: 匿名さん]

>444

タワマンって容積率が高いから１住戸の土地の持分って低いからね。ただ、それを知らない人は地価が上がってるってことで、高値で販売されても鵜呑みにして買っちゃう。喜ぶのはデベだけ。

[449: 匿名さん]

容積率は地価に折り込まれてますのから持分面積が高いとか低いとか共有が前提のマンションの場合意味ない議論です。

[450: 匿名さん]

株も不動産も上がってるときに飛びつくのってどうなんだろう。本当は売り時なのに買うなんて。

[451: 匿名さん]

>449

容積率は地価に織り込まれてるけど、販売価格のうち土地分と建物分の割合もポイント。地価上昇分が丸々コスト上昇となるわけではないんだけど。それに土地取得はずっと前のことだしね。

[452: 匿名さん]

原価割合はともかく販売時の土地、建物の割合は消費税増税に効いてくるのて確かにポイントだね。
マンションの場合専有面積に比べて土地の持分面積が多いから有利とかあまり意味はない。また金額的には土地の割合が高いと経年時に市場価格は下がるが、固定資産税評価額は高いの税制上は不利。

[453: 匿名さん]

いずれにしても高値づかみを承知で買うか。ベタおりするか。月島CPGレベルの価格であることはまちがいなだろう。あの設備・仕様レベルであれば、パスかな。

[454: 匿名さん]

↑
CPG---> CGP が正

[455: 匿名さん]

管理費も、CGPレベルなら高い。

[457: 匿名さん]

バブル、は泡みたいに弾ける結末が漏れなく付いてきます。

[458: 匿名さん]

この時代にこの物件は割安だとか言ってる人はセールストークに踊らされてしまったか、セールスの人かのどちらかと考えた方が良いですね。

買わざるを得ない事情がある又は、高くても構わないと思えるくらい気に入った場合のみ購入するというようにしないと、過去にバブルがはじけた時の二の舞になります。くれぐれも借金だけが残るということがないように気をつけましょう。

いつの時代にも言えることですが、冷静になることが大事です。

私の個人的な考えですが、材料費や人件費が高騰しているので最近の物件はどこも高いのは仕方がない面もありますが、価格が高くなりがちだからと言って余計な共用施設をつけて高付加価値化を装って売りやすくしているように感じます。

管理・修繕費の低減も大規模開発のメリットなはずなのに、将来お荷物になるのが目に見えている設備を作ってランニングコストを上げてしまうのは消費者にとってデメリットではないでしょうか。

まだ詳細が公開されていないので何とも言えませんが、ここもいくつかリスクを内包した共用施設があるように思います。大規模マンションは規約の改定が実質不可能に近いので、ランニングコストの高い無駄な設備にならないと良いですね。

[459: 匿名さん]

子育てを売りにしてるから、共用施設はもう仕方がないかとあきらめています。
誰にでも使える共用施設ならともかく、子供が成長したあとはどうなるのかなとは思いますがね。
そういえばぐらすかのお風呂はどうなっているかしら。

[460: 匿名さん]

管理費平米３５０円ぐらいじゃないかな。洗濯場所とか見慣れない施設なんかも作るみたいだしね。ママさん達がかごもってエレベータとか使うのね。合宿所みたい笑

[461: 匿名さん]

350円はさすがに高すぎるんじゃないですかねー

子育てと言えば、公園はもう少し期待してたんですが実際には子供が遊べるような所ではなさそうですね。

[462: 匿名さん]

そんなことないんじゃない。
例）CGP管理費１例、80.44平米で27110
これより高いでしょ。植栽バリバリ、不要な施設てんこ盛り等ですからね笑

ちなみに修繕も高いよ。CGPは。ここも同じぐらい、もしくわもっと高いでしょ。同じ会社の企画。アベノオリンピックス効果でいけいけドンドンモードだしね

[463: 匿名さん]

そんなに高いのかー

確かに植栽は金かかりますからね。
徐々に修繕費が上がる事も考えるとランニングコストがかなり高く着きそうですね…

多少高くてもランニングコストが安い良心的なマンションを買った方が将来的には特なんですかねぇ

ちなみに皆さんは他にはどんなところを検討していますか？？

[464: 匿名さん]

最近の三井系列の管理会社が入る物件は妙に管理費が高いので、ここは別の
管理会社がいいな。ごてごてとした共用施設があるのでいずれにしろ高いので
しょうが。

[465: 匿名さん]

俺はこれくらい問題ないな。住民のレベルを保つには安くない方が良いと思う。

[466: 匿名さん]

三井不動産の天下り社員の高給に貢ぐと思うと萎えるな。

[467: 匿名さん]

それくらい構わんよ

[468: 匿名さん]

私もそのくらいの管理費はなんともありませんが、それをなんとも思わない住人に集まって欲しくはないですね。

無駄に高い管理費や修繕費を正せないマンションは住民レベルが高いとは思えませんので。

住人の管理意識が希薄だとマンションの管理も修繕もいくらお金を払おうが粗雑なものになりますよ。

[469: 匿名さん]

やる気のある人にお任せします。

[470: 匿名さん]

管理費10万とかだと困るけど2.3万だろ？どうでもいいよ。

[471: 匿名さん]

いつまで待たせるんだよ。もう、こんなところ買わね。

[472: 匿名さん]

わたしも湾岸に買うことにしました

[473: 匿名さん]

湾岸なら五輪で上がるしな。

[474: 匿名さん]

そうしなさい。賃貸さん。

[476: 匿名さん]

＞ちなみに皆さんは他にはどんなところを検討していますか？？

やはり大崎を検討している城南の奥様方は、高輪・白金あたりも検討されているんでしょうか。
これから目黒駅前も開発されるようですね。
私は大井町ぐらいなら。と言いたいところですが、大井町も高くなってしまいました。

[477: 購入検討中さん]

これから価格表みてわかるよ。「（やっぱり）こんなにするんだ」なんてね。　まさか、「お、安いじゃん」なんてことは１００％ありえんよ笑　高くする環境が十分ととのったからな。売り主側にたって考えればこんなことすぐわかるよね。荒稼ぎする絶好の好機だからね。粗利でてほくほくやん。三井とメンテの会社は。

[478: 匿名さん]

大井町は本当に高くなりましたよね。最近は四谷あたりも考えるようになりました。買い物はここより不便だけど。

[479: 匿名さん]

まぁ、今はどこも売り時ですよね

[480: 匿名さん]

白金のタワーマンションも見に行きましたが、カウンター部分を占有面積に含めない等々で、同じ占有面積で比べるとあちらの方が大分広いので、実質的には同じくらいの値段みたいでした。

私は勤務先がここよりも遠くなるので見送りましたが、余計な設備がないので管理費も安かったですよ。

[481: 匿名さん]

白金は駅遠いな。

[482: 匿名さん]

パークタワー山王が坪２７０で苦戦してるからな。城南も東横以外はダメ。ここも坪３００ぐらいだと思うよ。

[483: 匿名さん]

千代田富士見と比べたらゴミみたいな立地だからな。

[484: 匿名さん]

立地ゴミってひどいこというね。