パークシティ大崎ってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と有益な
意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336282/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X0732/
施工会社：西松建設（40階建　Ｄ棟）
管理会社：未定

【物件情報を一部追加しました 2013.9.12　管理担当】

[350: 匿名さん]

そのへんの企業が本社（？）をあそこらへんに立てたのは、新幹線や空港へのアクセスが当時そこそこ良くて出張に便利で、土地が安いところってことで来てるはずなので、住みたい街かどうかには無関係な気がしますが…
さらに言うと、晴海の辺りはオリンピックの影響でインフラも今より整い、成田や羽田へのアクセスも良くなるでしょう。お台場やディズニーランドもそこそこ近く、窓閉めれば音は聞こえない程度に毎日花火が見える等、立地のポテンシャルとしては湾岸のほうがずっと上なんじゃないですかね？
あと、ららぽーと豊洲は商業施設に含まれないんでしょうか（笑）おそらくあの辺のマンションなら自転車圏内かと。


まぁ、いずれにせよポテンシャル低いなら低いなりに、突出して安ければ買い、並みなら湾岸ってとこですかねぇ。

[351: 匿名さん]

晴海には、住友商事（本社）がありますが。

ここより大企業が大崎にある？（ソニー本社は品川だよね。）

[352: 匿名さん]

住商は、再度移転すると聞いていますが。
ところで目黒川の現状は？　早朝どこかのレポーターが中継してました。

[353: 匿名さん]

雨で増水しているが、全く問題なし。台風なんて夏の日本の風物詩。
そんなものをいちいち気する臆病者は、目黒川沿いに住むのは無理だろ。

[354: 匿名さん]

埋立地はオリンピックの時だけ訪れるならいいが、
毎日暮らして住むのはあり得ない。

[355: 匿名さん]

晴海って駅はどこですか？

[356: 購入検討中さん]

ららぽーと、本当に出来るの⁈

[357: 匿名さん]

目黒川沿いの低地に住むのも嫌だけど。
湾岸もここも、高台に住めない人のためのマンションですよね。

[358: 匿名さん]

ららぽーとの情報はみあたらないですね

[359: 匿名さん]

ショッピングモール作ろうと思ったら一般に10ｈａは必要。（比較的狭い豊洲ですら6.2ｈａ）

ここは区画のすべて合わせて3.6ｈａ

できるわけないでしょ。

[360: 匿名さん]

お値段の発表はいつになりますかね。優先的に見にいらした方には発表があったのでしょうか。

[361: 匿名さん]

ららぽーとはできませんが紀ノ国屋スーパーの旗艦店ができるそうです。

[362: 匿名さん]

駅から遠くて不便な高台って、そんなに魅力的か？若いうちはいいけど、年取ったら駅近の方がいいだろう。
不動産屋に駅遠高台物件を高値で掴まされたお人好しが僻んでいるようにしか見えない。

[363: 匿名さん]

価格が気になります。
都内の大型物件、現在絶好調なので強気な値付けになっちゃいそうかな。
「住宅用不動産を買うなら東京が一番。不動産サービス会社、サビルズ」（ブルームバーグ）

[364: 匿名さん]

グランスカイの中古が高すぎる。同じ値段でこられるとちょっと厳しい。。。モデルルーム10月オープンだから、事前案内会までもう少しかな～。

[365: 匿名さん]

実需よりも相続税、消費税回避の富裕層需要が多い見込みらしく価格によって瞬間蒸発だよ。

[366: 匿名さん]

富裕層はこんな谷底低地の川辺のマンションじゃなくて、もっと手堅く地盤の良いところを買うんじゃないか？？

広い部屋が必要だけど地盤の良いところには買えない人達とは買う目的も違うし、わざわざリスクを負う必要性がない

投資の場合もここ買うよりは数年後に確実に値が上がる湾岸でしょう。

周辺の実績を見ても瞬間蒸発はないね

[367: 匿名さん]

パークタワー東京サウスは坪３２０で当時としては割高だったけど一期でまさかの全戸数売り出し即完でしたね。

[368: 匿名さん]

東京サウスは内廊下設計にありがちな行灯部屋間取りは一切ありません。キッチンも標準でドイツのジーマテックだし、梁も目立たない設計で今も古さを感じさせないね。

[369: 匿名さん]

361
高級スーパーの紀ノ国屋ですか？
高級好きな人はいいでしょうけど、安いスーパーを期待した人はガッカリかも。

[370: 匿名さん]

薄利多売の安いスーパーじゃ固定費高いこんな場所に出店不可能です。

[371: 匿名さん]

富久クロスがあれだけ安くて半分以上残してるのだから、ここはもっと安くないと売れないかと。

[372: 匿名さん]

富久は高いだろ

[373: 匿名さん]

もっと安くって値段出てないジャン

[374: 匿名さん]

>373
パークシティ大崎の値段が出ているとは書いてないよ。富久の値段は出てる。富久は安いのに売れてない。ここは富久よりさらに安くしないと売れないって言ってるんじゃないの？

[375: 匿名さん]

竣工2年前の第1期で500弱販売を売れてないと評価するのはちょっと。
Skyzとか区役所タワーが異常なだけで普通に好調な出だしだと思うけど。
ここもいい加減に情報をもっと出して欲しいですよね。

[376: 匿名さん]

総戸数の半分も売り出せてないのって好調とはいえないでしょ。

[377: 匿名さん]

ここ買うか検討していた層で、湾岸ながれる人増えると思うよ。五輪効果でね。あちらも丸の内近いし、東京駅にもアクセスしやすい。大崎をチョイスする必然性が薄れてきたかな。低地も埋め立ても大差ないよ。湾岸（価格を強気で）あげてくるかもしれないが、山の手内側よりさすがにまだ安いでしょ。

[378: 匿名さん]

住まいサーフィンだと富久のほうが坪単価が五万高いですよね。
でも富久より高い値付けしてくる予感。

[379: 匿名さん]

いつまでも情報出さないから、どんどん客を逃がしてる。

[380: 匿名さん]

消費税5％で買いたい客は確実に取り損ねた。さらに競合タワマンにも不戦敗。自分で首絞めてる。すっかりテンション下がったよ。

[382: 匿名さん]

もう、湾岸タワーの時代だな。三井は五輪で思わぬ敗戦？笑　オフィス街の単なるタワーになっちゃったって感じ。資産価値の維持もあやしいいな。目黒川もこれから温暖化の影響で、毎夏氾濫警報で環境も怪しい。

[383: 匿名さん]

グランスカイ住民です。
大崎、五反田住みやすいですよー。
美味しいお店いっぱいあるし、学校隣だし、新幹線すぐ乗れるし、羽田近いし。
朝、山手線混まないし。少し歩けば池田山、高輪等の閑静な住宅街で、散歩して
いて気持ちいいし。
都内でこれだけいろんな表情があり便利なところ、あんまりないのでは。

もちろん1億円以上出せる方には、もっといい場所ありますよね。
私は80平米で8500万円までが限界でしたし、品川区が好きで決めました。
グランスカイは後半値引きしてましたから、ここは坪340万円位みたいですよー。
7000〜8000万円の予算で、お子さんのいる方には本当にオススメしますよ。

私も一応モデルルームには行きます。

[384: 匿名さん]

情報が出ないのは、三井の余裕が感じられて心配です。
グランスカイようやく完売しましたが、値引きしたのは一億円以上の物件だと思います。
リーマンショック後な上、ライバルにプラウドとＯＷＣＴが販売されましたが、低層階は売れてました。
強味は屋上庭園なんじゃないですかね？。それぐらいグランスカイ屋上の開放感は素晴らしかったです。

確かに湾岸はこれからも開発されるでしょうけど、こちらの地区の大規模開発はそうそうないでしょう。
こちらの低層階を逃しても、湾岸の中・高層階はいつかは、なんとか買える。が、しかしこちらの低層階を捨てがたいのが、悩みのタネです。湾岸購入検討者と山手線内側検討者は、それほどカブらないとは、湾岸マンション営業マンが言っていました。勿論、肝心なのは資金ですが。

坪３００万ぐらいの低層階情報を焦らず待ちたいです・・・

[385: 匿名さん]

商業施設にスーパーが入るとかそれが紀ノ国屋だとか書いてあるが、それはデマです。
スーパーが入るかどうかすら未定、というのが正しい情報。

[386: 匿名さん]

384さん
西側から見れば、大崎も湾岸も似たようなものですよ。
海から離れている、って感じではないので。

[387: 匿名さん]

竣工してないんだから誘致もしてない。スーパーを入れたいと思っているという段階だと言ってましたよ。

あと、屋上庭園は買う側から見たら弱味です。

屋上庭園はすぐに飽きるしわざわざ屋上行かなくなります。
キッズルームは10年もしたら小さい子供のいる居住者は殆ど居ません。
トレーニングルームは管理費、修繕費で運営するので後々古ぼけて新しい設備も入らないので皆使わなくなります。

ですが、これ等の設備は皆管理費、修繕費をつり上げることになるので長く住むと重くのし掛かってきます。特に修繕費を年々つり上げます。

それでもデベがこれらをつけるのは、売るときにセールスしやすいし、売ったあとの維持費は知ったことではないからです。

管理費については管理会社がグループ会社なことが多いので、余計なものをつけて高くした方がグループ会社の継続的な利益に繋がります。

また、ここは地権者が多く、彼らは元々優遇されていますからこれ等があまり重くのし掛かりません。よって、なにかを変えようとしても足並みが揃わないことも想像出来ます。

先月の情報ですが、実際にここの管理費は高めで312円/m2程度になるそうです。

これ等の事を考えずに購入すると、マンションの管理運営にも支障が出て、他の住人にも迷惑であり、お互いに不幸になります。

焦りが見える書き込みが最近多いですが、未だモデルルームすら公開されていません。ここはひとつ冷静になりましょう。慌てても特をするのはデベロッパだけです。

真面目に購入することを検討しているため、長文になってしまいすみません。
ですが、お互いに気持ちよく住むために、セールストークやデマに踊らされて慌てて購入せずに、これ等のことも考えて納得した人が購入することを願います。

[392: 匿名さん]

どこの企業がはいろうが住人には関係ないだろう笑
会社名だしてどうすんの。有名企業でなくてもちゃんとお勤めしている方なんて多くいるんで失礼なことは言わんように。

[393: 匿名さん]

高いのは間違いない。
坪350からってとこだろう。

[396: 匿名さん]

>>302

どこの企業が入るかによってエリアのイメージが変わるので関係はそれなりにあるでしょう。
ＮＥＣ関連ではBIGLOBEがゲートシティ大崎にいますのでそちらも移転させるのかな？

[397: 匿名さん]

>387
管理費べらぼうに高いですね。いらん費用もてんこ盛りになっているんだろうけど。修繕もかなりかかりそうだ。

[398: 匿名さん]

勝手な妄想

ＰＣ大崎はグランスカイとほぼ同じ規模のようですがグラスカがほぼ正方形なのに対して、現地をみてわかったのでがここは南北方向に長い長方形の形をしていますね。

ゆえに方角的には東西方向を向いた住戸が南北方向より多いのではないかと推測しました。

東側は御殿山の低層住宅地なので８～９階以上は眺望が抜けるのではないかな？低層でも御殿山のがけ地の木々が見えるので窓から見える景色としては悪くないかもしれません。

一方西側ですがこちらは道路を隔てて新しく建つオフィスとお見合いとなります。オフィスビルは約１００メートルとのことなので眺望が抜けるのは３２－３階以上になるのではないかな？
ただしオフィスビルまでの距離はかなり離れているのと、マンションとはオフセットしており西側でも正面にオフィスビルがかぶるのは南半分くらいになりそうです。

北側低層は現在目の前に御殿山小学校の校舎がありますが、現在建て替え工事中で完成後には校庭などになるため低層階でも目の前にさえぎるものはないと思います。

南側低層は目の前は２階建の低層商業施設ができますがその先の建物まではそれなりに距離が保てると考えます。
一般に南側は人気がありますがここは対した眺望もないのでどうかな？

これらのことから推測すると低層階（１０Ｆまで）の価格は
東＝南＞西（北側）＞北＞西（南側）
と予測します

低層階の坪単価２９０～３３０程度ではないかな？

[399: 匿名さん]

湾岸物件の方が優先度高になり、こちらは後回しなんじゃない。販売１１月でしょ。

[400: 匿名さん]

まあ今は付近は再開発の工事の真っ最中で単なる工事現場にしか見えないので地縁のない人には現地にいっても魅力を感じにくいのではないでしょうか。
再開発後の姿がもうすこし具現化したほうが売りやすいという判断なのかもしれません。

[414: 匿名さん]

三井はステマバリバリ。モラルのない会社って宣伝してるようなもの。

[420: 匿名さん]

屋上に自由に他人が出られるのは
最上階を買う富裕層が嫌がります。

[421: 管理担当]

管理担当です。

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[422: 匿名さん]

やっと連投が消えて読みやすくなりましたね。それだけ隠したい情報ということでしょうか？

概要には、建物内の子育て支援施設は居住者が優先的に入れるわけではないとありますが、日常的にマンション内に不特定多数の部外者が出入りするってことですかね？？

セキュリティについては今のところ何も売りがないみたいですがどうなんでしょう？？

ちなみに子育て支援施設は保育園の予定らしいです。

[423: 匿名さん]

大井町のブリリアにも保育園ありますが、商業用のエレベーターを使うし、マンションのロビーにももちろん出入りません。１歳児クラスはかなり激戦でしたが、３歳以上は比較的入りやすかったような。。。ここに出来る保育園はどうなるかな。個人的には御殿山幼稚園が幼保一体となるのかが気になります。

[424: 匿名さん]

御殿山幼稚園は品川学園となりで仮住まい中ですが、いまでも幼保一体ですよね

[425: 匿名さん]

それって結局非常階段とかで繋がってたりしませんか？？
保育園の非常口は複数儲けてるだろうし、そのどれかがロビーに繋がってたりしたら意味ないですね、、、まぁ、モデルルーム公開されたら要確認ってことですかねー

[426: 匿名さん]

品川区に数ヶ月前に聞いたところ、今は幼保一体でも、移転時にどうなるかは未定だと言われました。。。区報やホームページをまめにチェックしておこうと思います。

[427: 匿名さん]

いとこが近くに住んでいるのですが、ここら辺だと品川学園へ行くお子さんも
多いみたいですね。ま、ここの物件だと本当すぐそばが御殿山小学校なので
そんなにわざわざ遠くまで行くお子さんもいないかもしれませんが。
品川学園の小中一貫や設備も魅力だけど通学途中の事故の事など考えるとやはり近いのが一番かな。

[428: 匿名さん]

徒歩圏内だとすると、御殿山、日野学園、品川学園のいずれかなんでしょうか。品川学園は考えてなかったなぁ。

[429: 匿名さん]

19日午後、全国の基準地価が発表された。2013年は、どの地域が上昇し、そして下落したのか。
六本木や南青山といった場所を抑えて、JR大崎駅周辺が東京の住宅地の地価上昇率1位となった。
いたるところで建設中の建物が見られ、また周囲には高層マンション、高層ビルが立ち並んで、街の勢いをうかがうことができた。
基準地価発表に、街の人は「そんなに上がっているんですか? うれしいです」、「水害で価値も下がるやね」などと話した。

[430: 匿名さん]

ミッドサザンレジデンスの前の地点が地価上昇率トップらしいね

[431: 匿名さん]

品川学園の前身のの品川小学校は東京でも古い部類の小学校で歴史は古い。が城南中と合わせて人気はまるでなかったか校舎建て替えで盛り返してきたね。ここは学区的には小学校は御殿山、中学校は品学となるので最初から品川小学校に行く人もいるかもしれない。
ちなみに御殿山は7割以上が国立、私立に進学するので区立中学校に行くのは少数派。

[432: 周辺住民さん]

職・住環境の良さ、交通利便性が評価されての地価上昇だね。
これからはブランド化できるかどうかのステージになるだろうけど、
10年ぐらいかかるかな。

パークシティに住まう方が牽引役になるのは
間違いない。

[433: 匿名さん]

固定資産税もあがりますので笑　結局、上がっても売却しなければ意味ないんですよ。

[434: 匿名さん]

三井はやはり一枚も二枚も上手だね。
経済指標がある程度できる下期に価格をだす戦略。税アップ、公示価格上昇をみこんでこのぐらいの金額です。とくるね。
仕入れ値は確定しているので粗利だけ上がる目論見。さすがだ。
公示価格の上昇アップニュースは買う側にとっていいことはなにもない。これからの消費税アップ、所得税アップ等増税ラッシュ、円安誘導による物価の過度な上昇等庶民にとっては厳しいフェーズがやってくるね。政治家、大企業だけが甘い蜜を吸う時代にまた逆戻りやね。

[435: 匿名さん]

そうは分かってても買わないとどんどん高くなってしまうからなぁ。

[436: 匿名さん]

>434

それが吉と出るか凶とでるかは販売開始してみないと分からない。消費税5%特例の駆け込み需要もあったから、ｑ０月以降はその反動で落ち込むことも。三井はエリア開発していた最初の物件の後にインタビュー記事で塩漬けすればもっと高く売れたなんて豪語してたけど、最後の数物件は売れ残りなんて悲惨なことも。

[437: 匿名さん]

ここは六本木に次いで上昇率２位の北品川５丁目だからな

[438: 匿名さん]

全国基準地価発表　大崎駅周辺が東京の住宅地の地価上昇率1位に　FNNニュース
今や憧れの街へと変貌した大崎

[439: 匿名さん]

＞西側から見れば、大崎も湾岸も似たようなものですよ

その東京西側通勤の為に山手線と、埼京線も魅力なんですよ。
通勤時間も似たようなものなら良いのですが

[440: 匿名さん]

＞低層階の坪単価２９０～３３０程度ではないかな？

「勝手な妄想」とはいえ（汗）空想して大変参考になりました。
ちょっと眺望が抜ける３３０低層なら、頑張って３４０中層を狙いたくもなります。
低層階の地権者住居、ファミリー層向けの為２ＬＤＫの減少とかも気になりますので、
やはり、３２０以下では厳しいかなぁという印象です。

基準価格上昇ついでに株価も何とか・・・

[441: 匿名さん]

埼京線は朝空いてるのが魅力です。行きも帰りも必ず座れます。

[442: 匿名さん]

基礎工事が終わると早いですね。躯体はすでに３階を作りはじめました。

[443: 匿名さん]

タワマンって張りぼてだからね。月に３~４階は立ち上がる。

[444: 匿名さん]

大崎は青山・六本木と比べたら地価が元々安いから、『率』で言えば一番上がったってだけですよ。
それに、値上がりを気にしているなら、すでに上がっているからもう遅いです。

東北の地震直後から復興事業に人手を取られていてマンション価格もかなり上昇しました。最近ようやく落ち着き始めましたが、代わりにオリンピック関連の工事が入るので、結局±ゼロで建設にかかる費用は変わらないというのが実際のところ。

地価に関しては、マンションでは地価の占める割合が小さく、ここはもともと地価が安いのであまり関係ありません。

ただし、湾岸や新宿等の一部の地域はオリンピック需要でこれから高騰しますし、インフラ等も整うから含み益を期待するならそういう上がる目算があるところですね。

業界全体に人手不足を起こすのは復興事業とオリンピック関連の工事で、オリンピック関連の工事はほとんど全て湾岸と新宿に費やされるので、オリンピック終了後にも恩恵を享受できるのはその地域のみです。

ここはむしろ地価が一時的に上がったりオリンピック需要で高値を吹っ掛けられて、実際には大崎はインフラ等はほとんど変化ないので3年後位から人気が下がり始め、価格は7年後に急落して震災前の価格水準まで下がる危険を考慮すべきです。

[445: 匿名さん]

元々オフィスビル群だったところにマンション群がたって大ビル群になった街が住みたい街がどうかってとこだね(笑)

[446: 匿名さん]

率というのは成長の指標ですからね。嫉妬されるのも理解できます。

[447: 匿名さん]

地価が上がってからの購入は高値つかみになるだけ。アベノミクスってバブルを引き起こす懸念がある。不動産にはその気配がすでにあるし。バブルはいつかはじける。

[448: 匿名さん]

>444

タワマンって容積率が高いから１住戸の土地の持分って低いからね。ただ、それを知らない人は地価が上がってるってことで、高値で販売されても鵜呑みにして買っちゃう。喜ぶのはデベだけ。

[449: 匿名さん]

容積率は地価に折り込まれてますのから持分面積が高いとか低いとか共有が前提のマンションの場合意味ない議論です。