パークシティ大崎ってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と有益な
意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336282/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X0732/
施工会社：西松建設（40階建　Ｄ棟）
管理会社：未定

【物件情報を一部追加しました 2013.9.12　管理担当】

[167: 匿名さん]

152さん
ありがとうございます、
まどが無くても物置でわなく部屋に成るのですね、

[168: 匿名さん]

サービスルームだね

[169: 匿名さん]

サービスルーム、ではなくて
洋室あるいはベッドルームの表記
に昇格させるのが、売主側の腕の見せ所。

[170: 匿名さん]

＞＞１６１さん
ゲートシティの裏は結構お花見の穴場ですよね。中目黒まで行くとかなり
混雑しているけど、ここはそんなに混んでるという印象は毎年ないです。混雑していると
落ち着きませんからね。目黒川も意外や意外、水も綺麗です。御殿山ヒルズの紅葉も
綺麗ですし、身近で四季を感じられる立地ですね。

[171: 周辺住民さん]

目黒川においませんか？ とてもキレイとは言い難いです。

[172: 匿名さん]

たまににおうよ。くんかくんか

[173: 検討中]

ここが販売遅れるから、オーベル目黒に決めようかな。

[174: 物件比較中さん]

大崎駅　徒歩６分は遠いという人は　電車通勤者　（役員レベルでないね）
だと年収1000万レベルだね。

ぼくは、目黒川にクルーザ停泊できますか？
屋上にヘリとめられますか？　

と聞いてみる　夢だけど。

[175: 匿名さん]

今日の豪雨で、目黒川はどうでした。
心配です。

[176: 匿名さん]

目黒川は品川区がかなりお金をかけて治水してますよ。

[177: 匿名さん]

なんか今日は目黒川激しくクサイ

[178: ご近所さん]

目黒川は、梅雨時や湿度の高い日は、正直臭いきついです。。。
先日のゲリラ豪雨の後は、まるまるに太ったネズミの死骸が何匹も浮いていました。
そういうのをみると、購入へのテンションがさがります。。。
改善されるとよいのですが。

[179: 匿名さん]

別に目黒川に面してるわけでもないし関係なくね？

[180: 匿名さん]

昔の目黒川は本当にドブ川だったが、今はかなりきれいになった。
未来はもっときれいになるでしょう。

[181: 匿名さん]

泳げるかな

[182: 物件比較中さん]

業務棟の"約6,500㎡の商業施設"が凄く気になるんですよね。
同じ「パークシティ」の豊洲のようにららぽーと的な大きなショッピングモールが出来るのでしょうか？

それから大崎駅のペデストリアンデッキへの容易なアクセスは可能かということも気になります。
例えば、同じ三井のザ・パークタワー東京サウスからは、目黒川を渡って大崎センタービルのエスカレータを登ると、
〜ニューオータニ〜大崎ニューシティ〜の古い空中ルートを経て、
ようやく南側の新ペデストリアンデッキ〜ゲートシティor西口シンクパークへと繋がるんですが、
パークシティ大崎の場合は、業務棟を経て目黒川を渡ったら直接ゲートシティに上がれる様なアクセスルートに期待しています。

[183: 匿名さん]

大崎に大きなショッピングモールは無理じゃないですか？
過去のダイエー撤退とかグランスカイのスーパーとか見てると。

[184: 匿名さん]

ららぽーと豊洲もそう言われてた。

[185: 匿名]

大崎はどうしてもオフィス街のイメージがまだまだ強いですね。
ここの他にも大規模物件が更にでてくれば、大型商業施設の誘致
も充分あると思います。

[186: 匿名さん]

ラゾーナ川崎なんかもオープン前の評価は散々だった。

[187: 匿名さん]

錦糸町のオリナスや晴海のトリトンみたいに
前の評価や今の評価もサエナイ商業施設もあるよ。

[188: 匿名さん]

ヤンキーや家出少年少女のたまり場にならないように、地域住民は見回りをしないといけません。

[189: 匿名さん]

いつも地図を見る度、なぜ山手線は五反田ー品川間のShort Cutをしなかったのかと思う。
単に始発用の車庫があっただけの町なのに。ポリープみたいに邪魔な駅です。なければ10分時間が短縮され、総乗降客ｘ10分ｘ年数ｘ365日（250日）分、日本のGDPに貢献できたことを思うと残念でしょうがない。
怒り新党にで議論してもらいましょうか。

[190: 匿名さん]

それは山があるから。電車は勾配に弱くトンネルは金がかかる。昔の日本は貧乏でした。
東京～品川は海沿いの低地、品川～渋谷は川沿いの低地を繋いだだけですよ。

[191: 周辺住民さん]

品川-横浜間がすべての路線に先駆けて開通しましたから、
あとから支線として建設されたのが山手線。

また今日では湘南新宿ラインが通る大崎支線も重要ルート。

[192: 匿名さん]

どうして、豊洲と大崎は嫌われ、目の敵になるのでしょうか？

[193: 周辺住民さん]

基本パークシティなどが出来るのが羨ましいからでしょ。

好立地かつ大規模な物件は財閥系が圧倒的有利だから、
同業界他社とか背伸びしても買えない階層から嫉まれるのはしょうがない。

[194: 匿名]

豊洲と大崎は嫌われる理由違うよね。
豊洲の方が嫌われる理由が多い。
大崎はメリットが山手線だけ。

[195: 匿名さん]

大崎は買い物するところが増えればいいのに・・

[196: 匿名さん]

無印とか出来てほしい。あとはちょっとした高級スーパー。

[197: 匿名さん]

大崎駅の利用者数が増えれば五反田から移転してくるでしょう。

[198: 匿名さん]

かつてゲートシティにもとまちユニオンがあったけど撤退、大崎ニューシティにもダイエーの前は忠実屋系の高級スーパーだった。その頃より人口は増えているけど今や高級スーパーという業態自体がオワコンなのでどうだろうね？大崎に来るのはオフィスワーカーがなので食材の買い出しなどはしないだろうし品川のクイーンズ伊勢丹の苦戦ぶりをみるとネットスーパーもライバルとなるマンション住民の購買力も疑問。

[199: 匿名さん]

五反田の利用者数よりも、多くなるならね。

[200: 匿名さん]

五反田は池上線や都営浅草線の乗り換え客がいるからね。
大崎は乗り換えはほとんどないし改札からでないから業態としては駅ナカの方が良さげ。五反田は個人商店も多いけど大崎だと出店は再開発のテナントビルがほとんどなのでそれなりの規模の会社しか出店できない。その辺りを突破するのがパークシティだと思うのだが、、、。
目黒川沿いに店がないのがもったいないかな。

[201: 匿名さん]

豊洲も大崎も昔のイメージが強すぎる。
我々も、30年前は中国、韓国製のものは購入しなかったが、
今は、そうでもない。　結局時間が解決するのでしょう。
ここも、お孫さんの代に価値が上がっている可能性はあります。

[202: 物件比較中さん]

大崎＝準工業
100ｍ先の山のうえ　＝御殿山　お屋敷
300ｍ先の山のうえ　＝高輪4丁目　御殿山以上の地価
というように、ひょっこり昔から　小関地区は値段が安かった。

大崎の割安感は、昔からあったが、再開発に30年かかりましたね。

[203: 匿名さん]

198さん
品川は成城石井も撤退しましたよね。たまにしか私も行っていませんでしたが、
結構人が入っていた感じはしたのですがね。アトレの方にカルディができてしまったのも
影響があったかな。でも成城石井のあとに、なぜか紀伊国屋ができましたね。
高級スーパーといってもそれなりに商品はいいですから、値段は納得です。確かに大崎も
マンションが増えてきているのでこういったスーパーはほしいですね。

[204: 匿名さん]

なぜかというか紀ノ国屋はＪＲの子会社になったから当然でしょう。しかし紀ノ国屋は高いばっかりで良くないね。お土産とか向けで日常の使い勝手は成城石井の方がはるかによい。ちなみにカルディが入ってるのはアトレではなく京急のウィング高輪。アトレに入ってるのはディーンアンドデルーカだよ。

[206: 匿名さん]

今、目黒川めっちゃクサイんすけど。硫黄の匂い

[207: 匿名さん]

雨が降ると水の流れが強まり川底のヘドロが浮き上がって悪臭を放ちます。これは目黒川だけでなく都心を流れる川はどこも同じですがね。

[208: 匿名さん]

雨の翌日などにウォーキングするとかなり臭うのでルートを変えることがあります。何とかならないのでしょうか。

[209: 匿名さん]

同感です。
大崎駅からこのマンションの途中に目黒川ありますよね。
毎日、通勤途中にあの臭いを嗅ぐのは。。。
どうにかなりねせんかね。

[210: 匿名さん]

いくら位ですかね。
大崎ってどこが魅力ですか？
地下鉄使えないし、湘南新宿ラインはよく運休になるし、
魅力がよくわからなくなってしまいました。
どなたか教えてください。

[211: 匿名さん]

安いこと

[212: 匿名]

湘南新宿ラインは一見物凄く便利な路線に見えるけど、毎日のように遅延
するんですよね。複数路線乗り入れしてるからしょうがないけど。

[213: 匿名さん]

山手線が使える割に安いとこかな。品川もバスですぐだし。

[214: 匿名さん]

埼京線（りんかい線）は別に遅延しないけど。毎日通勤に使ってますが遅れるのは月に一度以下です。ダメなら山手線もあるしね。

[215: 匿名さん]

目黒川臭いです。

[216: 匿名さん]

埼京線(りんかい線)は１時間に３本しかないけどね。。

[217: 匿名さん]

>213さん
大崎から品川へのバスってありますか？
ソニー通りへ出るって事でしょうか？

[218: 匿名さん]

ネットで検索したら北品川5丁目って『特に揺れやすい』地域だとされているようですね（朝日新聞）。
この物件は免震を採用していないようなので、高層階の揺れ幅は凄まじいものがあるでしょう。
とても住む気にはなれませんね…残念です。

最近は大規模物件であれば免震にしたことによるコスト増加はほとんどないとのことですが、
免震・制震両方を採用している物件もなか、『特に揺れやすい』地域で免震を採用しないと判断した
根拠は何なのでしょうか…どなたか博識な方教えてください。

[219: 匿名]

知りません。

[220: 匿名さん]

コスト的な問題なのか、免震が効果的でない立地なのか。。

[221: 匿名さん]

地盤のよいといわれる御殿山の低層マンションに住んでますがうちは免震です

[222: 匿名さん]

免震タワーでも３・１１のときに結構あちこちで被害があったからね。免震最強伝説はすでに崩壊してるよ。

[223: 匿名さん]

地震のことが心配なら、構造にかかわらずタワーではなく、低層マンションでしょ。

停電や断水になったらタワマンは陸の孤島。自家発電があると言っても７２時間しか持たない。

[224: 匿名さん]

デベがかここだけ大成でなく免震でないのはコストの問題ではないかと思います。免震が有効なのは低層ですね。
免震タワーは発展途上の技術なので揺れ方によっては効果があまりないこともあるのでしょう。

またここは揺れやすい表層地盤を掘り下げて直接基礎にしているので表層地盤の揺れの影響を受けにくいのかも知れません。

[225: 匿名さん]

あっそうだ。自家発電があっても大きな地震の後はエレベータ使えないよ。地震を感知して緊急停止したら、点検員が安全を確認するまでは再稼動できない。大地震の後は点検員が一斉に呼ばれるから、数日かかることもありうる。

その間は階段を使って昇り降りすることに。体力がない限りタワマンには住めない。

[226: 匿名さん]

>>217さん
大崎の駅からは品川へ向かうバスはないですよね。大井町行きか渋谷駅行きに
なるかな。大井町行きに乗れば、新馬場まで行くので、そこでバスを乗り継げば
品川まで行かれる事は行かれますが、電車で行けば一駅なのでその方が断然
早いですよね。

[227: 匿名さん]

地震の緊急停止（近い階にとまって扉を開く）って、直下型では機能しないで閉じ込められる可能性があるんだって。首都直下型では、１万人が閉じ込められて、エレベーター会社が緊急出動して対応するのに最悪８時間かかるなんて試算も。

マンションで災害用に飲料水とか備蓄してあるケースは最近はほとんどだけど、エレベーターに水とか簡易トイレを設置してるケースってまだ少ないよね。今年の夏みたいに暑いときに閉じ込められて水がなかったら、脱水症状で命に危険も及ぼす可能性も。

[228: 匿名さん]

バスは御殿山小学校前から六本木ヒルズ行きのやつが品川に行きます。

[229: 匿名さん]

品川駅まではおそらく歩くのが一番早いかな。高輪口までは１７分くらいでしょう。あと平日だとガーデンシティ御殿山の無料送迎バスが五反田と品川に15分間隔で運行しています。

[230: 匿名さん]

もっとも大崎駅が最寄りだと品川駅にダイレクトに行く理由はあまりないかも知れません。新幹線に乗る時くらい？
プリンスの映画館とかなら徒歩が近いですね

[231: 匿名さん]

あとパークシティ大崎ザタワーというのが正式名称みたいですね。もう一つのザレジデンスの方は情報がほとんどないです。

[232: 匿名さん]

品川区が公開している浸水ハザードマップによると、このマンションは目黒川が反乱すると50～100cmの浸水の可能性があるみたいです。
実績としてもこの近辺まで水没したことがあるみたいだけど、なにか対策取られるんだろうか…今年も氾濫警報が複数回出てたし、付近の住民には避難勧告も出てたみたい。浸水なんてしたら地下施設は全滅ですよねー

[233: 匿名さん]

230さん
羽田に行くときも。あと踊り子号で伊豆旅行にも便利ですよ。

[234: 匿名さん]

何度も洪水被害を出してそのままにしておく程、お上もバカじゃない。
平成１３年に荏原調整池が完成して以後は五反田で
洪水被害は出ていない。

[235: 匿名さん]

河川氾濫より低地に流れた下水が処理しきれなくて噴き出すほうが怖い。

[236: 匿名さん]

233

その時は荷物も多そうなので大崎経由でいくことになろでしょう

[237: 匿名さん]

タクシーでワンメーターだから迷うところ。

[238: 匿名さん]

>234さん
なるほど。荏原調整池なんてものがあるんですね～。
ということは品川区が発令した避難勧告は調整池の存在を忘れていたのだろうか…
足並みそろってないんですかね(笑)

いまさらですが、西と南西には高層建築が建つ予定だし、地図を見ると南東すぐそばにも30階近いビルが既にあるみたい（日照に影響あるかギリギリなところ）なので南側は全面ビルビューっぽいですね～。眺望はタワマンの大きな売りの一つだと思うので、価格が大して変わらないなら景観のよさそうな北東方面のほうが良さそうですね。

[239: 匿名さん]

その分グランスカイより安いのでしょう。

[240: 匿名さん]

大崎は山手線最南端なので南側の景色は基本郊外方面で、面白味がありません。だから南側はそれほど高い単価がつきません。この近隣のタワマンは都心方面と海が見える北東がもっとも人気があり単価高いけど、最初に売れちゃいます。ミッドサザン大崎も北東角は最初の売り出しで完売でした。グランスカイも北東高層はとんでもなく高かった。

[241: 匿名さん]

品川区に避難勧告なんて出てないだろ、デマ書くな。
仮に洪水 の避難勧告が出たとしても、タワマンの住民には関係ない話。

[242: 匿名さん]

気になって私も検索してみましたが、品川区ではなく目黒区で出ていたようですね（すぐ上流だからどっちにしろヤバい？？）
『避難勧告』という記述は見当たりませんでしたが、避難判断水位を超えていて、氾濫警戒情報も出していたということは氾濫の危険があって避難するべきという判断だったのでしょう。

タワマンでもロビーとか地下駐車場が水没したら車がお釈迦になるわマンションの価値下がるわで私はいやだなぁ…しばらくロビー臭くなりそう…

[243: 購入検討中さん]

低地が嫌なら、大崎ウエストシティがいいかもね。あそこは海抜10m以上で御殿山と同じだから。ただ、パークシティとしての大規模開発の出来栄えは大いに気になるところろ。悩ましい。

[244: 匿名さん]

OWCTは間取りが悪すぎる。

[245: 匿名さん]

増水した目黒川のヘドロでドブ臭くなったロビーを想像したら吐き気がしてきた…

[246: 匿名さん]

検討やめればいいのにスレに張り付きネガるというこの不思議！

[247: 匿名さん]

まぁ、煽るわけではないですが、良い情報は黙ってても営業の方が教えてくれますがネガティブ情報はそうはいかないので、ネガってくれるのは情報収集という意味では助かるところもありますけどね。

[248: 匿名さん]

ネガって人気さげて安く買おう♪

[249: 匿名さん]

でも、いまだに新築販売中のグランスカイは安くなったのか？

[250: 購入検討中さん]

北東の角部屋が良いと過去の投稿を拝見して思っております。

30階以上の北東角部屋（110㎡から130㎡？）で検討しておりますが、
グランスカイなどの過去物件を比較しますと
1億5000万円程度、感覚値はあっていますでしょうか？

本当は港区で高輪の中古物件で160㎡を検討していたのですが、
実際は震災後に建てられた物件の方が安心かと思い始めました。

[251: 購入検討中さん]

グランスカイは部屋が広かったが確か北東角は、2億オーバーだったような？
違っていたら、すみません。

現在分譲中のグランスカイ　107㎡で1億7000万円のようです。
http://sumaity.com/mansion_shinchiku/kanto/13/area/9/5508/

[252: 買い換え検討中]

三井でしょ。プレミアム住居は、価格
あってないようなものですので、価格はつよきですよ。
わたしには縁がないですが角部屋はたかいでしょう

[253: 物件比較中さん]

まあここのスレの民は6~7000がやつつつつつと。
余裕ある方は他へどうぞ

[254: 匿名さん]

そんなにお金出したらレジデンス三田が変えちゃいますよ。

[255: 匿名さん]

ネガ投稿をすることによって人気を下げて、自分だけ当選しようと思ってる検討者がいるってのが一番のネガ情報かな。マンションって入居してからお隣さん同士、運命共同体なんだけど。

[256: 匿名さん]

どのスレにもいるけどね。そういう人。

[257: 購入検討中さん]

当初、９月にはモデルルームがオープンして９月末？頃販売予定だったのに、最新情報では、モデルルームのオープンは１０月（恐らく後半？）～１１月頃で、11月中旬販売予定とか。
どうして延びたのかしら？

モデルルームの前を良く通るのですが、エントランスにはソファに観葉植物もはいり、看板こそでていませんがいつオープンしても良さそうに見えます。

[258: 購入検討中さん]

良心的な三井は、最上階角で1億7000ぐらいでは？
ホームページ見ると30Ｆのビューラウンジは北側に東京タワーが
みえるロケーションのようなので、北側が高いでしょうね。

やはりみなさん指摘の北東角でしょう。
西側は高層オフィス棟があるようですので、
私は予算の関係で北側30Ｆを狙おうかと考えてます。

ローン組まず、買える範囲なら良いのですが。

いまの住まいを見積もり査定依頼しはじめたところです。

[259: 購入検討中さん]

>>257
一部の優良顧客向けに先行展示をするのだと思います。
つまり、購買力のある優良顧客リストを三井はもってますので、その方にまず
みせ、高額で販売してしまい、　販売後は地権者物件ということにすれば
ほかに説明がつきます。

734戸（事業協力者住戸168戸）

[260: 匿名さん]

なるほど。
プレミアム住戸が多数、事業協力者で販売済ということか。

11月ごろ発表されるであろう価格表で確認できるのだろうが、
三井は利益優先だろうから、貧乏人相手に安く売って、抽選しても
利益でないから、　購買力ある相手にプレミア価格で販売する
そんなこともあるだろう。

[261: 匿名さん]

２５０さん
震災後に建てられた物件に関しては防災庫がついている所や建物自体が
地震に耐えられる様な作りを意識しているので安心ですよね。地震前は防災グッズが
揃えてありますなんて、もしかしたらあるマンションはあったのかもしれないけど、
物件のホームページなどでは特にうたってはいなかったですよね。

[262: ご近所さん]

先週、年配のご夫婦が、営業っぽい方に案内され、モデルルーム案内されてましたよ。
すでに、できあがってますよ。モデルルームは。

よろしくお願いしますって、入口付近であいさつしていたのを見逃さなかった。

[263: 匿名さん]

ここの購買層の世帯年収想定はどのくらい？　１２００万？
CPGは１５００、三田が２５００（夫１５００；妻１０００）
のようでしたが。

CPGは上層階のぞき８５００ぐらいの物件が人気あったみたい。三田は億ション多し。ここは７０００ぐらい？

[264: 匿名さん]

最多価格帯は８０００万前後と予想されるのでターゲット世帯年収は１６００前後と予想します。年収１０００万以下の若い夫婦も親援助があるとすれば当然ターゲットになります。

[265: ご近所さん]

>>261さん　私の知人が港南のマンション最上階に住んでおり、震災時にエレベータが止まり、
最上階まで階段であがったり、下りたりした苦労話を聞かされています。

強度の問題はもちろん、エレベータが止まらない、自家発電などが充実した施設が良いと考えております。

高輪の中古物件は、一般的な設備は良いのですが、自家発電がほぼないので心配ではあります。

数十年後にはあるであろう南海トラフにも耐えられる施設を考えるのは、
建物の耐用年数から考えれば、当然の思考ではあります。

本物件の仕様は良く分かりませんが、最新物件のようですので、そのあたりも
考慮されているかと感じています。

日本設計がかかわっていたようですので、同級生が日本設計の役員をしているので
確認してみることと致します。

[266: 匿名さん]

１億予算あったらどのくらいのところ買えますか？　北東角の中階以上（20-）ほしいのですが。