パークシティ大崎ってどうですか？Part3

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と有益な
意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336282/

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X0732/
施工会社：西松建設（40階建　Ｄ棟）
管理会社：未定

【物件情報を一部追加しました 2013.9.12　管理担当】

[125: 匿名さん]

オフィス型の再開発ってマンション価格への影響はあまりないなんだよね。容積率緩和と道路の拡張だから。リニアも名古屋品川だけで実質的な効果は疑問だし。

[126: 匿名さん]

東京ベイシティタワーの住友営業マンがサウスゲート計画を熱く語ってた。不動産営業には格好の材料なのかもしれないが。

[127: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

坪340だよね

[128: 匿名さん]

屋上庭園いいですね！
グランスカイみたい。

[129: 匿名さん]

坪300でしょう。

[131: 匿名さん]

幅をみて最安は２９０高いのは４５０平均で３４０くらいかな。

[132: 匿名さん]

坪335って聞いたよ。

[133: 匿名さん]

いやいや295万でしょ笑

[134: 匿名さん]

70平米で６２４０万？平均だとそんなに安いわけねーだろ。

[135: 匿名さん]

平均じゃなくて安い部屋でしょ。

[136: 匿名さん]

安く売ると言うのに高くすること無いだろう、
評価は高くて値段が安ければ充分じゃない、
わざわざ高くしたいのなら寄付でもしたら、
何なら受け取ってあげても良いよ、

[138: 匿名さん]

月島よりちょい高いくらいかな？

[139: 周辺住民さん]

浜田山だってまだ売ってるから、
こちらだって長期戦のつもりでしょう。

パークシティも単に規模が大きいだけのものから、
めったに望めない好立地のものまでイロイロでしょうが、
大崎エリアに対する三井の思い入れは半端じゃないし、
ライバル企業が近隣で大規模プロジェクトを進めているのも
横目で見ていますので
このパークシティはスゴイ意気込みをもって
取り組んでいる物件なのは間違いようです。

市場で望まれる価格と多少かい離した値付けにだとしても
押し通すのかなあと思います。

三井の自信作なんだと納得して、
割高でも買う顧客がかなりいるしね。
坪単価３５０万でも
３００戸ぐらいあっという間に成約しちゃうだろうと予想。
その後の三井に強い信認をもっていない顧客の取り込みは
上手くいくかどうか知らないけど。

[140: 匿名さん]

浜田山みたいな複数棟なら長期戦でも、ここはタワー一本だから短期決戦の安値出しかと。

[141: 匿名さん]

富久なんかだいぶん安いけど。ここは低地だし富久より安くするんじゃない。

[142: 匿名さん]

↑追加。靖国通り沿い、丸の内線徒歩５分で通常歩行だと徒歩８分程度+信号待ち物件。

[143: 匿名さん]

ここは後続の物件もありますので竣工後も売るでしょう。

[144: 匿名さん]

後続のあるスカイズも安いけど。

[145: 匿名さん]

相変わらず、富久を安いって事にしたい人がいるんだね。
富久の行灯部屋２つでナロースパンの部屋で良いなら金額は安く見えるかも。　
行灯部屋の無い角部屋は高い。

[146: 匿名さん]

相場ってもんがあるでしょ。新豊洲はマンションがないので相場というものがない。そこで大規模だから豊洲の現行価格と比較して割安感を出した。もちろん利益はでる。

大崎は新築、中古も豊富でそれぞれ相場があるので平均２００万台などという価格はあり得ない。

[147: 匿名さん]

大崎シティタワーの中古だと坪250で成約してますよ。築浅のOWCTも300前後が多いです。

[148: 匿名さん]

シティタワー大崎は定借物件だから安いんです。

[149: 匿名さん]

それはブリリアタワー大崎でしょう。

[150: 匿名さん]

シティタワー大崎ステーショコートも敷地の一部が借地なんですよ

[151: 匿名さん]

145さん
行灯部屋って何ですか、
良かったら教えて下さい、

[152: 匿名さん]

窓がない部屋

[153: 匿名さん]

パークタワー東京サウスの中古も安いね。古いけど。

[154: 匿名さん]

富久とか論外でしょ
あれはダメ

[155: 匿名さん]

新築プレミアムが乗った価格で買うか、悩みますね。。。
でも中古で心惹かれる築浅物件がなかなかない。ＯＷＣＴ悪くはないんだけど、バルコニー狭いし。

[156: 匿名さん]

築浅中古なんてキャピタルゲイン目当てなんだから割高だよ

[157: 周辺住民さん]

近隣にタワーが続々分譲されたので
ザ・パークタワー東京サウスの中古取引価格は割安ですね。

2003年頃と比べると飛躍的に周辺の街並は整備されたので、
分譲時に買った人は経年優化したと思っているんじゃないか。

大崎ゲートシティサウスパークタワーがさらに先んじてそうなってるし。

大崎エリアで最も割安に分譲されたのは
パークハウスオータワーだろうね。
パークシティ大崎ザ・タワーは約1.5倍アップかな。
だから買える方羨ましい。

グランスカイよりいいぞ。
再開発区域が広いから完成時の街並みの一体感が素晴らしいのは
間違いない。

2007年にアートビレッジとシンクパークがほぼ同時に街開きして、
その時は本当に大崎は飛躍した。
ドラマの撮影なども多かった。

パークシティもそれくらいのインパクトがあると思う。

住宅分譲のみだと入居者の興奮が冷めたら全く落ち着いてしまうだろうけど、
オフィスも同格に大きなスケールで供給されるので、
後々になっても訪れる人が絶えないでしょう。

エリア全体が整備されたようすを気に入って
居住願望がさらに増え、それぞれ特徴あるマンション群が
いろいろなライフスタイルを受け入れられる
そんな懐の深い街になっていくと理想。
実際そうなってきているよ。

カモーン。(屮゜Д゜)屮

[158: 匿名さん]

２０００年頃にお台場や新宿西口がそんな感じで盛り上がったけど地価はあまり変わらないのよね。

[159: 匿名さん]

カンテサンスいよいよガーデンシティ品川御殿山に移転オープンですね。

[160: 匿名さん]

>151さん、マンションおたくさんのブログに
富久が載りましたから、富久スレのレスのリンクからブログを見れば実例間取りが分かりますよ。

[161: 周辺住民さん]

たくさんの投稿失礼します。

ここらの街の住人は目黒川の親水性を気に入っている人が多い。

今年桜満開時にカヌーで川下りをしている粋な人がいて
凄い羨ましかった。
ゲートシティ裏の桜トンネルも素晴らしい。

ル・サンク大崎シティタワーが山手線の横で騒音懸念が
あるにもかかわらず高額取引されているのは
目黒川にダイレクトに接していることによります。
北品川ホームズなんかも古いけど同様に人気あり。

そのためザ・タワーより川沿いの高層住宅棟のほうが、
より人気になるのではないかと想定します。
（分譲されるか不明だけど）

それとあわせて３０階以上の高層階は希少性から
安泰ではないでしょうか。

[162: 匿名さん]

70平米未満だとトイレの手洗いカウンターが付かないんですね・・・

[163: 匿名さん]

オプションで申し込めばいいんじゃない？

[164: 匿名さん]

モデルルームはいつごろオープンなんでしょうか？

[165: 匿名さん]

インフォメーションセンターではモデルルームは、10月中旬から11月ぐらいというような話でした。

[166: 匿名さん]

ありがとうございます！

[167: 匿名さん]

152さん
ありがとうございます、
まどが無くても物置でわなく部屋に成るのですね、

[168: 匿名さん]

サービスルームだね

[169: 匿名さん]

サービスルーム、ではなくて
洋室あるいはベッドルームの表記
に昇格させるのが、売主側の腕の見せ所。

[170: 匿名さん]

＞＞１６１さん
ゲートシティの裏は結構お花見の穴場ですよね。中目黒まで行くとかなり
混雑しているけど、ここはそんなに混んでるという印象は毎年ないです。混雑していると
落ち着きませんからね。目黒川も意外や意外、水も綺麗です。御殿山ヒルズの紅葉も
綺麗ですし、身近で四季を感じられる立地ですね。

[171: 周辺住民さん]

目黒川においませんか？ とてもキレイとは言い難いです。

[172: 匿名さん]

たまににおうよ。くんかくんか

[173: 検討中]

ここが販売遅れるから、オーベル目黒に決めようかな。

[174: 物件比較中さん]

大崎駅　徒歩６分は遠いという人は　電車通勤者　（役員レベルでないね）
だと年収1000万レベルだね。

ぼくは、目黒川にクルーザ停泊できますか？
屋上にヘリとめられますか？　

と聞いてみる　夢だけど。

[175: 匿名さん]

今日の豪雨で、目黒川はどうでした。
心配です。

[176: 匿名さん]

目黒川は品川区がかなりお金をかけて治水してますよ。

[177: 匿名さん]

なんか今日は目黒川激しくクサイ

[178: ご近所さん]

目黒川は、梅雨時や湿度の高い日は、正直臭いきついです。。。
先日のゲリラ豪雨の後は、まるまるに太ったネズミの死骸が何匹も浮いていました。
そういうのをみると、購入へのテンションがさがります。。。
改善されるとよいのですが。

[179: 匿名さん]

別に目黒川に面してるわけでもないし関係なくね？

[180: 匿名さん]

昔の目黒川は本当にドブ川だったが、今はかなりきれいになった。
未来はもっときれいになるでしょう。

[181: 匿名さん]

泳げるかな

[182: 物件比較中さん]

業務棟の"約6,500㎡の商業施設"が凄く気になるんですよね。
同じ「パークシティ」の豊洲のようにららぽーと的な大きなショッピングモールが出来るのでしょうか？

それから大崎駅のペデストリアンデッキへの容易なアクセスは可能かということも気になります。
例えば、同じ三井のザ・パークタワー東京サウスからは、目黒川を渡って大崎センタービルのエスカレータを登ると、
〜ニューオータニ〜大崎ニューシティ〜の古い空中ルートを経て、
ようやく南側の新ペデストリアンデッキ〜ゲートシティor西口シンクパークへと繋がるんですが、
パークシティ大崎の場合は、業務棟を経て目黒川を渡ったら直接ゲートシティに上がれる様なアクセスルートに期待しています。

[183: 匿名さん]

大崎に大きなショッピングモールは無理じゃないですか？
過去のダイエー撤退とかグランスカイのスーパーとか見てると。

[184: 匿名さん]

ららぽーと豊洲もそう言われてた。

[185: 匿名]

大崎はどうしてもオフィス街のイメージがまだまだ強いですね。
ここの他にも大規模物件が更にでてくれば、大型商業施設の誘致
も充分あると思います。

[186: 匿名さん]

ラゾーナ川崎なんかもオープン前の評価は散々だった。

[187: 匿名さん]

錦糸町のオリナスや晴海のトリトンみたいに
前の評価や今の評価もサエナイ商業施設もあるよ。

[188: 匿名さん]

ヤンキーや家出少年少女のたまり場にならないように、地域住民は見回りをしないといけません。

[189: 匿名さん]

いつも地図を見る度、なぜ山手線は五反田ー品川間のShort Cutをしなかったのかと思う。
単に始発用の車庫があっただけの町なのに。ポリープみたいに邪魔な駅です。なければ10分時間が短縮され、総乗降客ｘ10分ｘ年数ｘ365日（250日）分、日本のGDPに貢献できたことを思うと残念でしょうがない。
怒り新党にで議論してもらいましょうか。

[190: 匿名さん]

それは山があるから。電車は勾配に弱くトンネルは金がかかる。昔の日本は貧乏でした。
東京～品川は海沿いの低地、品川～渋谷は川沿いの低地を繋いだだけですよ。

[191: 周辺住民さん]

品川-横浜間がすべての路線に先駆けて開通しましたから、
あとから支線として建設されたのが山手線。

また今日では湘南新宿ラインが通る大崎支線も重要ルート。

[192: 匿名さん]

どうして、豊洲と大崎は嫌われ、目の敵になるのでしょうか？

[193: 周辺住民さん]

基本パークシティなどが出来るのが羨ましいからでしょ。

好立地かつ大規模な物件は財閥系が圧倒的有利だから、
同業界他社とか背伸びしても買えない階層から嫉まれるのはしょうがない。

[194: 匿名]

豊洲と大崎は嫌われる理由違うよね。
豊洲の方が嫌われる理由が多い。
大崎はメリットが山手線だけ。

[195: 匿名さん]

大崎は買い物するところが増えればいいのに・・

[196: 匿名さん]

無印とか出来てほしい。あとはちょっとした高級スーパー。

[197: 匿名さん]

大崎駅の利用者数が増えれば五反田から移転してくるでしょう。

[198: 匿名さん]

かつてゲートシティにもとまちユニオンがあったけど撤退、大崎ニューシティにもダイエーの前は忠実屋系の高級スーパーだった。その頃より人口は増えているけど今や高級スーパーという業態自体がオワコンなのでどうだろうね？大崎に来るのはオフィスワーカーがなので食材の買い出しなどはしないだろうし品川のクイーンズ伊勢丹の苦戦ぶりをみるとネットスーパーもライバルとなるマンション住民の購買力も疑問。

[199: 匿名さん]

五反田の利用者数よりも、多くなるならね。

[200: 匿名さん]

五反田は池上線や都営浅草線の乗り換え客がいるからね。
大崎は乗り換えはほとんどないし改札からでないから業態としては駅ナカの方が良さげ。五反田は個人商店も多いけど大崎だと出店は再開発のテナントビルがほとんどなのでそれなりの規模の会社しか出店できない。その辺りを突破するのがパークシティだと思うのだが、、、。
目黒川沿いに店がないのがもったいないかな。

[201: 匿名さん]

豊洲も大崎も昔のイメージが強すぎる。
我々も、30年前は中国、韓国製のものは購入しなかったが、
今は、そうでもない。　結局時間が解決するのでしょう。
ここも、お孫さんの代に価値が上がっている可能性はあります。

[202: 物件比較中さん]

大崎＝準工業
100ｍ先の山のうえ　＝御殿山　お屋敷
300ｍ先の山のうえ　＝高輪4丁目　御殿山以上の地価
というように、ひょっこり昔から　小関地区は値段が安かった。

大崎の割安感は、昔からあったが、再開発に30年かかりましたね。

[203: 匿名さん]

198さん
品川は成城石井も撤退しましたよね。たまにしか私も行っていませんでしたが、
結構人が入っていた感じはしたのですがね。アトレの方にカルディができてしまったのも
影響があったかな。でも成城石井のあとに、なぜか紀伊国屋ができましたね。
高級スーパーといってもそれなりに商品はいいですから、値段は納得です。確かに大崎も
マンションが増えてきているのでこういったスーパーはほしいですね。

[204: 匿名さん]

なぜかというか紀ノ国屋はＪＲの子会社になったから当然でしょう。しかし紀ノ国屋は高いばっかりで良くないね。お土産とか向けで日常の使い勝手は成城石井の方がはるかによい。ちなみにカルディが入ってるのはアトレではなく京急のウィング高輪。アトレに入ってるのはディーンアンドデルーカだよ。

[206: 匿名さん]

今、目黒川めっちゃクサイんすけど。硫黄の匂い

[207: 匿名さん]

雨が降ると水の流れが強まり川底のヘドロが浮き上がって悪臭を放ちます。これは目黒川だけでなく都心を流れる川はどこも同じですがね。

[208: 匿名さん]

雨の翌日などにウォーキングするとかなり臭うのでルートを変えることがあります。何とかならないのでしょうか。

[209: 匿名さん]

同感です。
大崎駅からこのマンションの途中に目黒川ありますよね。
毎日、通勤途中にあの臭いを嗅ぐのは。。。
どうにかなりねせんかね。

[210: 匿名さん]

いくら位ですかね。
大崎ってどこが魅力ですか？
地下鉄使えないし、湘南新宿ラインはよく運休になるし、
魅力がよくわからなくなってしまいました。
どなたか教えてください。

[211: 匿名さん]

安いこと

[212: 匿名]

湘南新宿ラインは一見物凄く便利な路線に見えるけど、毎日のように遅延
するんですよね。複数路線乗り入れしてるからしょうがないけど。

[213: 匿名さん]

山手線が使える割に安いとこかな。品川もバスですぐだし。

[214: 匿名さん]

埼京線（りんかい線）は別に遅延しないけど。毎日通勤に使ってますが遅れるのは月に一度以下です。ダメなら山手線もあるしね。

[215: 匿名さん]

目黒川臭いです。

[216: 匿名さん]

埼京線(りんかい線)は１時間に３本しかないけどね。。

[217: 匿名さん]

>213さん
大崎から品川へのバスってありますか？
ソニー通りへ出るって事でしょうか？

[218: 匿名さん]

ネットで検索したら北品川5丁目って『特に揺れやすい』地域だとされているようですね（朝日新聞）。
この物件は免震を採用していないようなので、高層階の揺れ幅は凄まじいものがあるでしょう。
とても住む気にはなれませんね…残念です。

最近は大規模物件であれば免震にしたことによるコスト増加はほとんどないとのことですが、
免震・制震両方を採用している物件もなか、『特に揺れやすい』地域で免震を採用しないと判断した
根拠は何なのでしょうか…どなたか博識な方教えてください。

[219: 匿名]

知りません。

[220: 匿名さん]

コスト的な問題なのか、免震が効果的でない立地なのか。。

[221: 匿名さん]

地盤のよいといわれる御殿山の低層マンションに住んでますがうちは免震です

[222: 匿名さん]

免震タワーでも３・１１のときに結構あちこちで被害があったからね。免震最強伝説はすでに崩壊してるよ。

[223: 匿名さん]

地震のことが心配なら、構造にかかわらずタワーではなく、低層マンションでしょ。

停電や断水になったらタワマンは陸の孤島。自家発電があると言っても７２時間しか持たない。

[224: 匿名さん]

デベがかここだけ大成でなく免震でないのはコストの問題ではないかと思います。免震が有効なのは低層ですね。
免震タワーは発展途上の技術なので揺れ方によっては効果があまりないこともあるのでしょう。

またここは揺れやすい表層地盤を掘り下げて直接基礎にしているので表層地盤の揺れの影響を受けにくいのかも知れません。