広尾ガーデンヒルズってどうですか？

[匿名さん]

最寄駅：東京メトロ広尾駅
所在地：東京都渋谷区広尾4-1
棟　数：15棟
（イーストヒル、ウエストヒル、センターヒル、
ノーストヒル、サウスヒル）
総戸数：1,181戸
建　設：清水建設、住友不動産、三井不動産、三菱地所、第一生命保険の共同開発
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【スレッドを中古マンション掲示板 へ移動しました。2013.09.03 管理担当】

[182: 匿名さん]

たまにこちらを拝見しますと、関連のない話題や不確実な情報が書かれているように感じられますので、一住民としてはなるべく正確な情報を発信し、本サイトの趣旨に立ち返り、ご検討中の方のお役に立てればと思っております。

180の方のご質問ですが、拙者も以前は追い炊き機能付きフルオートバスのあるマンションに住んでおり、その便利さを享受しておりました。それが不動産関係の友人から本物件を大々的に薦められても少し躊躇した理由でもあり､仰る意図もよくわかりますが、個人の経験則的に比較しますと予想よりはデメリットが少ないように感じました。

予想外だったメリットとしては、セントラル給湯ですと、給湯からの高温のお湯の流量が大変豊富なことです。一般のガス湯沸かし器のように、水の流量を少なくして温度を上げる操作が不要だからだと推測します。

そのため浴槽にお湯がたまるのが比較的早く、フルオートバスのスイッチを入れて風呂が沸くまでの待ち時間よりも短いように感じます、その点はストレスが少し減った印象を持っております。

なお、個人的事情としまして、リフォームの際に、お湯と水の混合シングル給水栓(正式名称は存じませんが)にし、湯量も設定できるようにしましたので、一度ひねるだけで、浴槽が一杯になると自動的に給湯が止まります。これがないとかなり不便だと思います。もしご購入を検討されている方は、そのような給水栓をお付けになることをお薦めします。大した高価の物でもありません。

旧居のフルオートバスでも、やはり2日くらいもするとお湯の汚れが気になるようになるため、そのくらいのスパン(個人差のあるところかと思います)でお湯を入れ替えていたので、自動混合栓があれば、毎日お湯を入れ替える手間は、それほど大きなストレスにはならないという印象です。

家族も入りますが特にお湯の入れ替えはしないので、1日の中で何度も溜め直すこともないですし（思春期のお嬢さんがいらっしゃるお宅など、入れ替えたいお宅もあるかもしれませんので、個人的条件です)、少しぬるくなれば給湯から熱めのお湯を注ぐと、前述のようにかなりの勢いでお湯が出せますのですぐ温まります。

個人的には、総体的にはフルオートバスの方がメリットが上まわるように思いますが、予想よりもストレスは少なかった、という印象です（それをはるかに超える住み心地の良さがあり、それで手放す気がなくなったという次第です）。

もちろん個人的な体感ですので、毎日栓をひねるといった操作のストレスは耐えられないという方も多くいらっしゃるかと拝察します。そのような方は本物件は選択肢から外された方が良いと思います。

冒頭に記しましたように、ご興味のある方に正確な情報をお届けしたく、努力して書いておりますが、常時こちらのサイトを見ておるわけではございませんので、ご質問を頂いてもお返事が出来ないことも多々ございますので、ご了承いただけますと幸いでございます。

[183: 匿名さん]

マンションで一番大切なのは立地条件と管理体制、そして住環境。
一方、当然だが最新のマンションに比べてガーデンヒルズが設備等で劣る面があるのは事実。（無論その最新の素敵なマンションもいずれは古くなり淘汰されていくが）

ガーデンヒルズは、このマンションに大切な３条件を高いレベルで満たしている。だからこそ多くの方々に評価され、古くなっても淘汰されることなく高い価値を維持している。
しかも古いと言ったって、別に古民家に住むわけではない。

非常に簡単な事。古くてもガーデンヒルズが気に入れば住めば良い。

私個人はガーデンヒルズが好きなので絶対に手放さないが。

[184: 匿名さん]

住人さん方のおっしゃる通り、追い炊きできませんし、最近の新しいマンションには当然あるような最新設備なんてありません。
天井埋め込みのエアコンは、業者に頼めばクリーニング代もかかります。
不便さは山ほどあります。

私も購入は反対でしたが、独身の頃に賃貸で住んでいた夫が勝手に決めてしまいました。
文句を言い言い住んでみると。

つかず離れずの親戚のような管理のきめ細やかさだったり、季節ごとに咲く花々を楽しめたり（今は桃と梅が咲き乱れています）、みんなで飼っているマンション猫はたくさんの名で呼ばれています。
大きな家族のようで、でも余計に立ち入りされない安心感。

規定の先にある、ホスピタリティーのサービスが、ナショナル麻布やテナントにある。
住めば住むほど、その人なりの居心地良さが育っていきます。バージョンアップするんです。

とくにパリやニューヨーク、フィレンツェなどに暮らしていた経験がある方には住みやすいと思います。
帰ってきた、マイホーム！の、リラックス感はかけがえのないものです。

ただ、最近、住人の会話に上がるのは、国際線の飛行ルート近いこと。
何回か試行運行がありましたが、会話ができない煩さです。
実際に空を飛び出して、耐えられなかったら、引っ越しは考えてみようと思っています。
でも、売りには出さないです。

[185: 匿名さん]

当初からガーデンヒルズに住んでます。住み心地は申し分ありません。友人の最新タワーマンションや3億超える豪華マンション、それもとてもいいですよ。
価値観はそれぞれ違うので自己満足する選び方でいいと思います。
築36年ですから何もかもが古いですが、何故か自己満足度は高い不思議なマンションが広尾ガーデンヒルズです。しかし、他に類のない環境、管理のよさ、この素晴らしいビンテージマンションを終の住処として快適に住むにはやはり、リフォームが必要です。
8年前にスケルトンリフォーム、オール電化はもちろん、全て最新式なものに変え最高級モデルルーム以上に仕上げました。贅沢な空間に様変わり。

外観は質の高いレトロな建物、室内はモダンな新しい新築マンション。リフォームすれば古さも不便さも解決。
広尾ガーデンヒルズは古いからこそ完成された環境にあり、今では建てたくともコスト的に無理なデザイン建築、立て直さず丁寧に手をかけて大切にしていきましょうと昔からの住民の想いは強く協力し合ってます。欧州のように100年目指すこんなマンションも素敵ですよ。

[186: 元広尾住民]

> 8年前にスケルトンリフォーム、オール電化はもちろん、全て最新式なものに変え最高級モデルルーム以上に仕上げました。

でも、一般設備である追焚きすらできないとか論外でしょw
それに専有部の配管交換はできても、共有部の躯体配管は容易に交換できず36年だと、
赤錆などヒドイ状態ですよ。健康被害も恐ろしい。まあウォーターサーバーにすればいいけど。
でも、元々広尾に住んでいた元広尾住民としては、山手線が使える便利さ、大きいですよ。年配ならすべてタクシー移動でもいですが、それなら敢えて明治通り近くに住む意味ないですしね。もっと空気のいい立地でいい訳ですし。団地のような広尾GHは古さも相まって興味湧きませんです。すいません。

[187: 元広尾住民]

ああ、あと追加ですが、天井高も現在の水準だとGHはとても低いですよね。
高級物件では2.7mは欲しい。そして窓周りではハイサッシ。
階高変更できないのと同じで、サッシなどはリフォームでは変更不可ですからね。
今となっては、そんな旧レベルの低仕様で今後何十年も住み続けるは結構ですけど、
なんだか惨めに感じてしまいます。
それから耐震性も、免震・制振技術の向上した最新のマンションと比較し、
かなり劣りますよね。命がかかっていますから、内装の新しさとは重要度の次元が違います。
まあ、でも愛着のある方はお好きにとしか言えませんが。

[188: 匿名さん]

共用部の配管は交換済みです。これからも更新予定です。
天井高は、リフォームだと2.5までは可能でした。サッシは大規模修繕時にペアガラス更新が可能です。耐震は高層ではないのと、現状の耐震性能なら問題ないであろうというのが仲介大手不動産の見解でした。ちなみに、その関連の大手不動産のリフォーム会社は、東日本大震災の時は、湾岸タワーは屋内補修の仕事がたくさん入って大変だったが、ガーデンヒルズの依頼はほとんどなかったといっていました(担当者談です。正確なデータは存じ上げません)。

[189: 匿名さん]

補足ですが、天井高2.5まで可能というのは、知る範囲の限られた情報で、他の棟や部屋の詳細を存じ上げておりませんが、もっと高くするのも可能かもしれません。

[190: 匿名さん]

>>187 元広尾住民さん

で、今はどちらにお住まいですか？

[191: 職人さん]

何よりも必死感がある人が少ないのが良いです

[192: マンション比較中さん]

やはり、現行のマンションと比較してしまうと仕様はかなり低いですね。

>共用部の配管は交換済みです。これからも更新予定です。
交換済み？私の知人の話では、PSは躯体内部で交換は難しいとのことでしたが？

>天井高は、リフォームだと2.5mまでは可能でした。
現行2.4m台とは・・低すぎて論外ですね。高級マンションでなくとも今どき2.6mはあります。

>サッシは大規模修繕時にペアガラス更新が可能です。
e-lowなど複層ペアガラスは今どきは普通です。ハイサッシの意味分かっていないようですね。ご参考まで画像よく参照されてください。サッシの交換は構造上不可だと思いますよ。

>耐震は高層ではないのと、現状の耐震性能なら問題ないであろうというのが仲介大手不動産の見解でした。
その他の古いマンションと同じく希望的観測ですね。耐震化の図られていない物件だと、実際に大地震が来たらどうなることやら・・

[194: 匿名さん]

あまり荒らしてもらいたくないですね。
FIXに興味ないですし、日差しもキツくないので。
鳥のさえずり、蝉時雨、虫の音、充分な緑、住み心地は良好です。
地下の平置き駐車場も待ち時間ないので、ストレスないですね。
写真のパーコはラウンジかと記憶してますが、お宅のマンションですか？

[216: ご近所さん]

千鳥ヶ淵のマンションは交通量が凄いから空気が結構悪いんだよね　あと買い物事情が最悪だよ

[217: 匿名さん]

今日は21時頃までサンクンガーデンで子供達が発する大声、奇声が聞こえてたな
うるさかった
管理センターは見回りしてるんじゃろか?全然注意しねえのな
公園じゃねえんだよったく

[218: 匿名さん]

[No.193～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･ 住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
･ 自作自演、もしくは成りすまし行為
･ スレッドの趣旨に反する投稿
･ 削除されたレスへの返信

[219: 匿名さん]

こんな時間までギャーギャー子供が奇声を発して走り回ったり遊ばせてる親がいるのが異常だな
よそから来てるのかなんか知らんが、遊ぶなら公園行けっていう話なわけで
建物が密集してる中のスポットで騒いだら響きまくることくらい分からんのか
管理人は放置だし本当にどうしょうもないモラルの低い連中が増えたな

[220: 匿名さん]

評判良くないレスばかりですね。
確かに古さが目立って、仕様も低い感じですが、中古価格はなかなか強気ですが、実際の住み心地はどうですか？

[221: 名無しさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[222: 匿名さん]

都心なのに別荘地の森の中で生活しているようで、住み心地は最高です。

[223: 匿名さん]

中古物件が売れ残っていますね。特に高額物件は。
売主は物件に自信を持っているし、お金に困っているわけでもないので、値下げしてまで売ろうと思わない。
他方、買いたい人は、素敵な物件ではあるものの築35年以上の古い仕様でこの価格（分譲価格よりも高い！）は高すぎると思っている（この価格で買うと、20年後くらいに自分が売ろうとするときは、たぶん損をするかもしれない）。損しても構わないと思うような大金持ちでないと買おうと思わないかもしれない。

[224: 評判気になるさん]

簿価の損益なんてレベルじゃなくて今後20-30年後の
日本経済の予測ができたら本当に大したものだ

少なくとも生産年齢人口とGDPは現在の7割程度になるわけで
そのときの住宅というものがどうなっているかだね

資産価値に関わらず数十戸くらいの管理は維持できなくなるところが
続出して結果的に大型団地のほうが有利になるという見方もある
なんにせよこれからは本当に難しい時代になる

[225: 匿名さん]

ガーデンヒルズは一応100年住宅っていうことですが、万が一将来的に建て替えになっても所有者には追加にお金がかかることなく建て替えが出来るって会報に書いてありましたよね。会報はさっと読んですぐに捨ててしまうので手元に無いのですが。他に住民さんいらっしゃいませんか？そんな風に書かれていましたよね？

[226: 匿名さん]

>>54 匿名さん

引用のためにレスの形にするけど、数年前のコメにある通り
建て替えって高層化して余剰床作らない限り全部所有者の持ち出しだよ。
だから五階建てを五階建てに建て替えました
延床面積増えてません、なんて話見たこともない。
そこが個人の好みで損してもやる、ワガママが通る戸建とは違うところ。

つまりこの巨大団地の規模で合意形成出来て軒並み高層化出来れば持ち出しはない。
とても可能性ありそうに思えないけど。
高齢化するほど、自分が死ぬまで建て替えなんてやめてくれって年寄りが増えるし
この規模が高層化して、売り切る自信のあるデベいないんでは。
そこが多摩とかニュータウンの絶対金額安い団地とは違うところ。
あと万一、高層化しないで住民負担で賄おうって話になっても
年寄りではローンが組めない。持分売って、追い出される羽目になる
建て替えなど絶対阻止に回るだろ。

近所の都営みたく戸主が死んだら配偶者でも残れない
→最後の一人になるまで他が全部空き家でも追い出しに専念さながら
余裕のある所有者が淡々と買い増ししてって損しても建て替え決めちゃう、
というウルトラCでもやれば別だが、そこまで資金に余裕があって
何十年かかるかわからない、バカな夢見る金持ちいないだろ。所詮はマンション
一棟買い占めするにも結局は、規模と金額がネックになる。
広尾だから、ガーデンヒルズだから特例とか夢見るのは、リスク高すぎるからやめた方が賢明

[227: 匿名さん]

>>225 匿名さん

はい、そのように書かれていました。

[228: 評判気になるさん]

まあだからいま築30年くらいのマンションは絶対に2030年までに建て替えを済ませるべき
合意は非常に難しいと思うけどそれができた組合があれば本当に勝ち組だ

[229: マンション検討中さん]

>>226 匿名さん

1,000戸規模で合意形成はかなり難易度高いだろうね。広尾周辺でそんなに仮住まい見つけるのも難しいし。
でも、もしこの場所に2,000戸規模とかでタワーマンションが建てられるなら絶対売れるからディベロッパーはやりたくてしょうがないでしょ。

[230: 匿名さん]

問題は、ここの竣工年1983年。つまり新耐震だから、理論上は建て替えする大義名分がない。
お役所はもちろん旧耐震旧々耐震から建て替え促進しないとならないし優遇措置もそっち優先
新耐震にお鉢が回って来るには旧耐震が片づいてからでないと。つまりまだ数十年かかる。

加えて、優遇措置が引き出せたとして6.6ha（）もある敷地にゆったりと建てられた各棟を
それぞれ高層化なんて出来るの？出来たとして全部に買い手つく？one hyde parkじゃあるまいし。

ビル建てる敷地大幅に削って元麻布ヒルズみたいなツイン、トリプルタワーに出来るなら不可能ではないかもしれないが
そんなプラン現在の環境が気に入ってる所有者がOKしないよね。ちなみに元麻布ヒルズにして敷地面積1.2ha。
いかにここが贅沢な、逆に言えば建て替えやりづらい建て方しちゃってるかがわかる。

[231: 匿名さん]

サンクンガーデンで子供達が大声を出して遊んでいると、声が響いてうるさいのは事実としてあります。ただ一日中あそこで子供達が遊んでいるということはありません。