広尾ガーデンヒルズってどうですか？

[匿名さん]

最寄駅：東京メトロ広尾駅
所在地：東京都渋谷区広尾4-1
棟　数：15棟
（イーストヒル、ウエストヒル、センターヒル、
ノーストヒル、サウスヒル）
総戸数：1,181戸
建　設：清水建設、住友不動産、三井不動産、三菱地所、第一生命保険の共同開発
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【スレッドを中古マンション掲示板 へ移動しました。2013.09.03 管理担当】

[101: マンコミュファンさん]

>>97 匿名さん
全く同感です。買って9ヵ月になりますが、元々賃貸に出す予定だったのですが、今は時々自分が使っています。余りにも快適で貸す気が起きません。
貸せば年間1000万円の家賃収入なんですが...

[102: 検討板ユーザーさん]

>>98 匿名さん

経費にしたいもしくは、5年後には相場が下がるとか？

[103: 口コミ知りたいさん]

>>98 匿名さん

我が家を貸しましょうか？賃料は80万くらいにしときますよ！

[104: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん

立地良しはわかってるが部屋の設備、棟によっては雲泥の差だろう
階数 日射し …

[105: 匿名さん]

場所がいいですがやはり躯体の古さだけはリフォームでは誤魔化せません。
建て替え狙いで買って寝かせておくくらいしか今のところ価値はなさそうです。

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん

と、言いますと？

[107: 匿名さん]

管理組合は１００年住宅にすると言っているので建て替えはないだろうと思います。

[108: マンション検討中さん]

敷地内完全禁煙になりました

[109: マンション検討中さん]

スーパーがなあ
ナショナル麻布なんていう外人向けのスーパーなんて住民の圧倒的多数が日本人のマンションに要らんねん
ピーコックとかマルエツとかライフとかピアゴとか
そういうスーパーが欲しかったわ

[110: 匿名さん]

広尾の賃料払ったら続けるほど赤字

[111: 評判気になるさん]

センターヒルに住んでる友人が、中庭（サンクンガーデン）で遊ぶ子供達が死ぬほどうるさいと言ってました。管理も適当なので誰も注意せず無法地帯らしいです。公園じゃないのにと激怒してました。
自分は、騒がしいのが嫌いなのでガーデンヒルズは候補から外し、ガーデンフォレストの方を見てますが中々良いです。管理もしっかりしてる様子。ガーデンヒルズよりガーデンフォレストの方が個人的にはお薦めです。

[112: 匿名さん]

>>111 さん
そんなに騒がしいですか？ 気になったことはありませんでしたが。
私はサウスに住んでますが、こちらは静かでとても快適ですけどね。

111さんはフォレストが気に入られたようで良かったですね。50年で更地に戻す定借マンション、お似合いですよ。
是非購入されてください。

[113: 匿名さん]

>>112さん

こんにちは。
サウスのどちらの棟ですか？
サウスも公道や聖心のグラウンドに面してますが、うるささはどうですか？学校に面しているとそれなりにうるさいようには思いますが・・・

あとちょっと書き方が嫌味っぽくて驚きました。フォレストに住んでいらっしゃる方に失礼かと・・・。

[114: 112]

>>113さん

棟については個人特定されるのでお答えできませんが、私もつい熱くなってしまいました。

>>管理も適当なので誰も注意せず無法地帯らしいです。

上記は本当でしょうか？
これはガーデンヒルズの住人に失礼だと思いますよ。

フォレストは45年後の2063年前後に更地になるのは事実です。
今フォレストに住んでる方々もそれを納得して購入されたのでしょうから良いのでは？
侮辱する気は全くありません。
ただ、ここはガーデンヒルズのスレですからフォレストお勧め云々は、別のスレでお願いいたします。

[115: 匿名さん]

長く住んでいますが、サンクンガーデンがそんなにうるさいのを見たことがありません。管理も完璧と言っていいくらいです。住民アンケートでも毎年高評価が続いています。１１１の方は、
・このような非事実を書きこむ
・「ガーデンヒルズは候補から外し」と言っているのに「ガーデンヒルズよりガーデンフォレストの方がお薦め」と、比較をしていないはずなのに矛盾する表現を用いている
・そもそも本ページの物件をわざわざ否定する書き込みをする
‥ことから、何らかの狙いがあり、本物件を踏み台にしてガーデンフォレストの印象を高くする操作を意図しているのでしょう。

[116: マンション検討中さん]

ガーデンフォレスト あと45年なら、
例えば32歳で頑張って35年ローン組んで、
67歳でようやくローン終えてほっとしたのも束の間、
77歳で愛着ある住み慣れた我が家を1円ももらえず問答無用に取り壊されて、
寒い路上に叩き出されるってこと？

定期借地権のマンション 怖いわ

[117: 匿名さん]

いいんじゃない？

[118: 評判気になるさん]

サンクンガーデンがうるさいのは事実です。
実際に自分が遊びに行った時も日中でしたので、子供達が大声で騒いでいる音がうるさかったです。天気が良かった日でしたので、友達が窓を開けたままにしていましたがあまりのうるささに窓を閉めて音楽をつけたくらいです。サンクンガーデンの周りを囲むように建物が建っているので、音が抜けずそのまま響くような構造になっているので余計にうるさく感じるんだと思います。これは実際に住民でないと分からない情報だと思います。

[119: 評判気になるさん]

定期借地権のマンションだけしか保有しておらず、ローンを組まないといけない状況の人だとしたら多分怖いと思いますし、あまり賢くないやり方だと思いますが、いくつか保有している不動産のうちの一つが定期借地権だとしてもそれは別に大した問題にならないと思います。環境や防犯を考えた場合、フォレストも悪くない選択肢だとは思います。今は別のエリアも見始めているのでそこまでフォレストに思い入れはありませんが・・・。
とはいえ、Gated communityって都心にほとんどないんですよ。
フォレストを考える人は、定借以外の要素で選んでいる気がします。

[120: 匿名さん]

118,119は火消しに必死ですな。
業者か、あるいは高値で売り抜けたいオーナー辺りか。

都内一等地だからこそガーデンヒルズのように古くなっても、なおさら所有権に価値がある。
広尾のネームバリューに目が眩んで資産価値が乏しい定期借地権のマンション掴まされるのはどうかしてる。
gated communityは評価するが、それでもガーデンフォレスト住みたきゃ賃貸で十分。

[121: 評判気になるさん]

>>120
業者でもオーナーでもありません。
フォレスト以外でも借地で良い場所、良物件だったら買う意味はあると個人的には思います。今まで生まれてきて賃貸に住んだことがないので家は買うものだと思っています。
あと広尾にそこまでのネームバリューがあるとも思っていません。
街自体の作りは良くないですし、道も狭く駅周辺もゴチャゴチャして狭苦しくて抜け感もなく発展もしていません。
学校が多いので景観が大きく変わらないのと街自体が繁華街にならないという利点があるくらいだと思っています。

[122: 匿名さん]

111
他のマンションの、お手本になるほど優良なガーデンヒルズの管理組合を貶めて、フォレスト押しを画策
↓
113.118
ガーデンヒルズの住人の反感を買うも、まだまだサンクンガーデンに固執
↓
119
例え損してもフォレスト欲しけりゃ良いじゃないと、さらに持論を展開
↓
121
そもそも広尾の街自体が良くないと、今度は広尾の住民全体を敵に回す
(今ココ!)

[124: 匿名さん]

[No.123と本レスを、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[125: 匿名さん]

122さんの分析は正しいように思います。

[126: 名無しさん]

広尾ガーデンヒルズのサンクンガーデンで、大声を出して遊んでいる子供達の声が非常に響くのは事実です。
センターヒルのサンクンガーデン側、ウエストヒルのサンクンガーデン側の部屋の人達は苦労していると思いますし、苦情もたまに聞きます。
管理センターのスタッフはそんな騒音が届かない所にいるので、注意もせずに放置されていることが多いです。私有地で大声を出して騒いでる人がいたら本来なら注意するべきだと個人的には思いますが。
又、ナショナル麻布に犬を連れてやって来て、飼い主が買い物している間スーパーの前にくくられた犬の中にはずっと吠え続けている犬もいて、それも騒音の要因の一つです。
ザ・ガーデン自由が丘が入ってた頃は、スーパー側で気を使って犬の鳴き声に注意するよう貼り紙がしてあったことはありましたが、ナショナル麻布はそのような気遣いはしないようです。ナショナルが開店した頃、一時店先で大きな音で音楽を鳴らしてた位でしたので、麻布店と同じ感性で経営していたのかも知れません。又は集合住宅における騒音マナーに無関心だったのかもしれません。
管理センターのスタッフも時の経過と共にかつていた人達がいなくなり、中には横柄とまでは言いませんが感じのよくない対応をする男性スタッフもいたりと、昔の良さが少し消えていってしまっているように思います。自転車置き場なども規約で決められた頻度できちんと掃除がされていない部分もあり、管理が完璧だとは正直思いませんし、細かいところに目が行っていないと思います。清掃担当の仕事をチェックする機能がきちんと働いてないか、緊張感の欠如か、そもそもそういうチェック機能が無いのかもしれませんが。
ただ広尾駅からの坂道も広尾ガーデンヒルズの管理で植栽、清掃がされていてそれはきちんとされていると思います。

[127: 匿名さん]

管理組合だよりによりますと、苦情と、それに対する管理会社の対応が記されています。

最近の例では、
・敷地内喫煙所に対する苦情：管理会社の対応→撤去(敷地内全面禁煙化)
・地域猫保護活動の援助依頼：→管理会社対応策検討中
・敷地内を通る区道(私道部分ではない)でのスピード違反車への取締強化への要望：管理会社の対応→渋谷区役所への対策の要請と、タクシー会社への協力要請。実際、最近は、タクシーは横断歩道前で停車する車が多くなりましたので、効果があったのだと思います。

その他としては、駐車場の車の止め方について(隣との間隔を狭く停める車がある）、ゴミ分別ルール厳守の徹底の要望などの苦情もあるようですが、こういった問題は、母集団が大きいと、100%の人が厳守するわけではないという確率論的特性があります。その確率論的想定範囲内に収まっているようすで、大きな問題とはなっておらず都度注意と継続的対策を検討しているようです。

そして、騒音に関する苦情は、上階から聞こえる足音や生活音がほとんどで、
管理会社の対応：関連すると思われる住戸に直接確認し注意を促す

‥ということのようです。

つまり、
・サンクンガーデンの大声という苦情は出ていない（少なくとも管理会社に届くほど頻発していない）
・また、もし改善を望むならば管理会社に伝えれば上記のように必ず何らかの対応をしてくれる

ということになります。

この件で書き込んでいる方は、本当にそのように感じる住民、もしくはその関係者であれば、単に管理会社に伝達することが一番有益な方法であるにもかかわらず、それは行わずに、再三このサイトに書き込んでいます。

その背景を推測すると、当物件のネガティブな側面（確率論的には１００％の改善は難しい、どの物件でも起こりうる特質を持つ、ごく一部の問題）を強調して公にしたいという意図があり、それは結局、相対的に他物件の評価を上げたいという潜在的な意図があるからであろう、という解釈も可能だろうと思います。

本物件では、上記のように、何らかの問題があれば管理会社は必ず対応し、苦情とその対応も管理組合だよりに掲載されます。

このように、管理会社は大変良くやっていると思います。

[128: 匿名さん]

＞相対的に他物件の評価を上げたいという潜在的な意図

そんな意図はありません。管理会社と書いている時点で貴方が部外者であることは明らかです。管理会社などという呼び方で呼ぶ人はガーデンヒルズにはいません。
ガーデンヒルズの私有地で大声/奇声を発して走り回る子供達を放置しているのは問題です。子供が遊ぶべき場所は公園であり（ガーデンヒルズにも隣接している公園が２つもあります）、マンションの私有地ではありません。

[129: 匿名さん]

住民に配布される「管理組合だより」の記事中には、「管理会社」という用語が多用されています。ガーデンヒルズのホームページ内には「管理会社からのお知らせ」というページがあります。それらをご存じない方は、住民ではいらっしゃらない可能性が高いと推測されます。

また、仮に住民の方であるにもかかわらずそのことをご存じないならば、ぜひ「管理組合だより」を熟読いただき、問題点をお感じであれば管理組合に伝達し、建設的な解決を目指されるのが、誰にとっても望ましい方法と思われます。問題点が皆無のマンションというのは存在しないので、ここに問題点を訴えても何の解決にもなりません。

距離を取って考えてみますと、こちらに書き込まれる方々が、たとえ住民であってもなくとも、利他的に物を考え、自分のみでなくあらゆる方が少しでも平穏に暮らせることを目指すならば、問題解決につながらない本欄への問題書き込み行為よりも、具体的に解決に繋がる何らかの方法を取られる方が、より社会貢献の度合いが高いでしょう。このようなサイトも、本来は社会の役に立つためにあるのではないでしょうか。

[130: 匿名さん]

住民ですけど。我々は、管理センターって呼んでいます。通常の呼び方を知らない人は住民ではないでしょう。
現在売りに出してる不動産関係者ですか？高値で売り抜けたいから神経質になってるのですか？世界経済が後退し始めてるから必死なんでしょうね。

ここはマンションの情報を共有する場所です。良いことしか書いてはいけないなどという規則は見当たりませんし、逆に良いことしか書かれていないとしたら不自然でしょう。　内容の適性性の判断は、このサイトの管理者様のみです。あなたに他人の言論の自由を奪う権利はありませんし、他人の発言をコントロールしようとしても無駄です。

[131: 匿名さん]

当初、看過しがたい書き込みとして「中庭（サンクンガーデン）で遊ぶ子供達が死ぬほどうるさいと言ってました。管理も適当なので誰も注意せず無法地帯らしい」がありました。

すると、検証すべきは、
１）サンクンガーデンの騒音が大きな問題になっているという事実があるか？
２）管理組合が、｢適当」と蔑まれてしまうの事実があるか？

です。

そこで客観的根拠を探してみると、
１）については、管理組合のHPの｢管理会社からのお知らせ」内に、｢騒音・駐車・ゴミ処理の問題解決に向けて」という項目があります。なお、このサイトに入るには、住民に知らされるIDとパスワードが必要です。

そこを読みますと、｢騒音問題について」という項目には、｢上階からの、足音と生活音がほとんど」と書かれています。

すなわち、「サンクンガーデンの騒音」という問題は、大きな問題としては生じていないか、もしくは生じていても管理組合に声として届いていない、ということを意味します。

・生じていないならば、→当該の記載は虚偽か、少数の人の主観の問題ということになります。
・生じているが管理組合が認識していないならば　→住民もしくは住民の関係者ならば、それをまず管理組合に届けるのが一般的だと思われますが、現時点では管理組合HPや、｢管理組合便り」にこの問題は言及されていないことからは、それはなされておらず、一般論として住民とは距離のある方の記載であろう、と推測されます。

むろん、実際に問題があるならば、管理組合に相談し、対策を考えていただくのが最良の策だと思われます

２）については、「管理組合だより」に、管理会社（管理組合が、株式会社住友不動産建物サービスに管理を委託しているのは住民にとっては周知のことと拝察します）が懸命に対処している様子が、書かれています。具体的対処の例は、127に書かれているとおりです。｢管理組合だより」を読むと、管理会社の誠実さが伝わってきて。心を打たれることもあります（｢心を打たれる」のは主観なので、そう思われない方もいらっしゃると思います）。


これらからは、少なくとも、｢管理が適当」とまで蔑まされてしまうような事実は見出し難く、２）は客観性に乏しい記載か、何らかの意図がある操作的言説の可能性が高いという論理的帰結に到ります

本サイトは事実交換の場であるので、この、上記１）２）のような、事実に反している可能性の高い書き込みについては、客観的に検証すべき社会的要請があるというシンプルな原理がある過ぎないのです。

マンションに限らず、住居に限らず、選択の自由のあるものには「好み」があるに過ぎません。ヒルズが良いという方もいればフォレストが良いという方がいるのは至極当たり前です。

しかし、このような、非事実が疑われる書き込み内容は検証を要請されるという、社会通念に沿った論理が展開されてているに過ぎません。それ以外の感情的議論は無意味なので、上記1）2）が事実かどうか、のみが問題であろうと思われます。そして客観的検証からは、少なくとも厳然とした事実ではないという結論が出てきます。

繰り返し付言しますが、仮にもし、実際にサンクンガーデンの騒音という問題があるならば、住民の皆様、ぜひ管理組合と相談しましょう。子供たちが伸び伸びと過ごせる環境を守りつつ、住んでいる方にも騒音としての負荷のかからない、より良い環境を創造してゆこうではありませんか。

[132: 匿名さん]

シンプルなことです。お子さんは、公園に行けば良いだけのこと。子供が伸び伸び遊ぶ為に公園があります。
すぐそばの公園へ行かず、様々な事情の人が住んでいる(病気療養の人もいる)集合住宅の私有地で、大声で大騒ぎされたら治る病気も治らないでしょう。管理費を払っている住民が形見の狭い思いをしてまで、一日中子供達の騒音に我慢しなければいけない理由は何ですか？
すぐそばに二つも公園があるのだから、公園へ行けば良いだけでしょう。

[133: 匿名さん]

その旨「提案箱」に書けば、すぐに対応してくれますよ。
以前、環境のことで改善を検討してほしいと提案箱に書いたら、確認してくれて、掲示で注意がなされ、解決したことがありました。

[134: 匿名さん]

ずっと口頭では注意をしているのですが、その時は注意してもその場限りです。
サンクンガーデンに貼り紙もありません。騒音公害による住民の苦しみは管理センターには届いていないようです。大体が直ぐに注意しますと言ってくれますが、人によってはむしろこちらに非があるかのような非常に高圧的な対応をされたこともあります(中高年以上の男性職員でした)。非居住者が来て遊ばせている場合、各棟の掲示板に貼り出しても効果は薄いでしょう。タバコの時と同様、外部から来ている人達の可能性も非常に高いですから。

[135: 匿名さん]

長い

[136: 匿名さん]

一連の書き込みを見て以来、サンクンガーデンを注意してみていますが、平日の昼間、休日の昼間、夜間、うるさかったことはないですね。せいぜい、かつてマルシェが開かれてた時期くらいかもしれないけど、「騒音公害」は大げさでしょう。

この一連の書き込みは、虚偽や中傷の可能性もあるので、理事長に報告しました。

あとは理事長が対応する必要があれば対応するでしょうし、このような誰が書いているかわからないサイトなのだから無視すれば良い、と考えればこのままでしょうし、虚偽なので放っておけない、と判断すれば何らかの動きがあるかもしれません。

真偽も含めて、後は理事会の判断ですかね。

[137: ナカヤマ]

私も　サンクンガーデンを注意してみていますが特段の騒音を感じません。皆様のご協力でこれからも　GHが住みやすくなればと　思います。

[138: 匿名さん]

センターヒルに向いてるウエストヒル住民です。
サンクンガーデンの苦情は聞いたことないです。
管理センターにお伝えしたらいいと思います。すぐに各ポストに注意のお便り入りますよ。

何か用事がある時は管理センターと言っていますが、工事説明会などを開催する時などは管理会社と言うことはあるし、用途で使い分けています。
管理組合も別ですしね。
122さんの内容もここ数ヶ月読んだものでした。

数年前の管理組合だよりに、最近の住民のレベルが下がっているボヤキが書かれていました。
管理センターのスタッフさんと井戸端話で、ゴミ捨てのマナーもひどくなってると嘆いていらした。
私たちも、しっかりしないとならないですよね。

管理センターはよくやってくださってると思います。
設備は古いし、音も気になるこのマンションの値が下がらないのは、コンシェルジュ並みの管理の良さです。
手放した友人は、住みやすかったと言っていました。

[139: 匿名さん]

投資目的の輩が増えたのでガラが悪くなってきたよね。
西麻布が近いのがそもそもの間違い。

[140: 匿名さん]

中古物件がSUUMOなどに結構でていますね。
高額物件だけあってなかなか買える人がいないのでしょう。
それにしても、中古物件の価格は分譲時の価格よりも高いですね。
もう築35年以上なのだから、分譲価格よりも高いのはどうなのかなと思います。

[141: 買い替え検討中さん]

>もう築35年以上なのだから、分譲価格よりも高いのはどうなのかなと思います。

どうなのかな？ってw
分譲時の平均は一億弱でしたが、現在は倍以上、中には3億以上で売買されている部屋もあります。理由があるから高いのですよ。あの広尾駅前の好立地に二万坪超の整形地など今後出てこない希少な超一等地。いくら出しても買いたい人がそれだけいるということです。そしてそろそろ建て替えの話も出てきていますから、先行で買い漁っている人もいるという話です。大事なのは立地ですから。上物はいくらでも建て替えできますよ、そういう富裕層が多いエリアなので。

[142: 匿名さん]

さっそくのレス有難うございます。
誰もが認めるヴィンテージマンションなのは間違いない。
でも、3億円超の中古物件などは、少しずつ値下げをしているのに、1年以上も売れていないみたい。
この価格水準では、買う人は、10～20年後に自分が売るときはたぶん大幅に値下げしないと売れないのではと思ってしまう。
それでも構わないと思う人しか買わないのではないかな。

[143: 買い替え検討中さん]

> 10～20年後に自分が売るときはたぶん大幅に値下げしないと売れないのではと思ってしまう。

逆でしょう。建て替え案件がより具体的になってきて更に上値になると思います。
まだ不確定ですが、近くの六本木ヒルズのようにオフィスタワーとレジデンス棟になるという話もあり、そうなると場所柄坪単価1500から2000万クラスになっても何も不思議ではない。
実際建て替えになれば、例えば110㎡=33坪の部屋が5億程度になる可能性もあるわけで、
それから見ると現在の価格はまだまだ安いと判断している人がいるのでしょう。
まあ将来のことをどう考えるかはあなた次第ですが。

[144: 匿名さん]

なるほど、そうですか。
そうすると、中古物件でなかなか売れないものがあるのは、なぜなのでしょうね。
仲介業者は、将来の建替えが具体化した場合のメリットとかをセールス・トークとして買主候補の客に話さないのでしょうか？
ヴィンテージマンションといっても、やはり、設備が古いからですかね（たとえば、風呂の追焚きができないらしい）。

[145: 通りがかりさん]

渋谷区都市計画課によるとガーデンヒルズを含む広尾4丁目は、30m第3種高度地区になっています。
つまり、今後もせいぜい10階程度の高さの建物しか建てられないはずです。

静かな環境が保たれるなら、高いタワーよりも今のままがむしろ好ましいと思いますが。

[146: 匿名さん]

10年くらい先の長期修繕が予定されているし、理事会は100年持たせると言っているので当面建て替えはないです。隣のフォレストの方が先に解体されるでしょう。10年くらい前に、某大手不動産の知人にたくさん情報収集してもらって買いましたが、あと最低50年は確実に持つと言われました。

[147: 匿名さん]

不動産詳しくないですが、日経新聞などによると、世界的に不動産価格が低下局面になり、売れなくなっているとのことだったので、ここに限らず、売るためにはもう少し値を下げないといけないタイミングかもしれませんね、全くの経済素人の考えにすぎませんが。

[148: 買い替え検討中さん]

>全くの経済素人の考えにすぎませんが。

本当に世間を知らない素人さんですねえw
都心回帰、二極化が進んでいます。都心三区への人口流入は加速していますし、2050年の人口増減予測を見てみても都心三区は二桁増ですが、世田谷区や渋谷区など少し郊外に行くとじはっきり人口減の予測です。豊島区などは池袋があるにも関わらず、23区で唯一消滅可能性のある区として危惧されていますね。また世界的に見ても、NYやロンドンの好立地不動産は益々価格が上がり、つい先日もアメリカの住宅で史上最高値の約250億円というタワーマンションが、NYで売買成立したそうですし、世界的にも都心回帰の動きは顕著ですから、そういう意味でも、二極化は嫌が応にも加速します。おおよそ山手線の外側の郊外エリアの宅地の価値は、どんどん下降していくことは覚悟しておいたほうがいいでしょう。買うなら都心エリア限定がいいかと。高いですが価値はありますので。

[149: 買い替え検討中さん]

ご参考。

「米国で史上最高額の家、NYのペントハウスが260億円で取引成立」

https://www.msn.com/ja-jp/news/money/%E7%B1%B3%E5%9B%BD%E3%81%A7%E5%8F...

[150: 匿名さん]

色々な見解があるのですねえ、色々な人が色々な立場から自分に有利なことを言うのは世の常でそれも普通でしょうから、真実は後からわかる、というところでしょうか…

https://moneytimes.jp/finance/detail/id=1415