オーベル代々木上原について

[物件比較中さん]

オーベル代々木上原についての情報を希望しています。
邸宅風な外観がいいなって思います。
周辺の利便性や物件はどうでしょうか。

所在地：東京都渋谷区上原一丁目1108番1,3,12,13（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩6分 、小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩6分
東京メトロ千代田線 「代々木公園」駅 徒歩4分 、小田急小田原線 「代々木八幡」駅 徒歩3分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.91平米～73.29平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売

施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

[62: 購入検討中さん]

第二種中高層住居専用地域ということは、将来この物件の廻りはどんな高さでも建ってしまうのでしょうか？　斜線規制との関連が良くわからない。もう少し調べてみますが、ご存知の方いらっしゃったら教えてください。

[63: 匿名さん]

死亡事故物件でオーベルなのに財閥系の坪単価上回るなんてあり得ない。
上原の中でも一丁目って一番安い住所だし。

建設地に隣接した西にどデカい駐車場があって、ここに大型マンションが建つのは確実。
東の小学校側はまだしも、西側の部屋は将来的にやばいですね。

資料が届いたけど内容が薄すぎてびびりました。
「今秋事前案内会開催」って…。
10月上旬販売じゃなかったの？

[64: 匿名さん]

しれっと、10月下旬販売に変わってます。

今年中に販売できるでしょうか??

[65: 匿名さん]

上原二丁目に三菱地所のザパークハウス上原と
プラウド前のホーマット建替えの積水に期待大！

[66: 匿名さん]

ほんとだ。入居開始時期もしれっと変わってますね。

引き渡しが来年3月末だと、消費増税前にぎりぎり間に合わせるために色々不備がありそうで嫌だな。

[67: 匿名さん]

千代田線の始発というのはかなりポイント高いですよね。ま、千代田線を利用
する人でなきゃメリットも感じないかと思いますが。駅まで徒歩４分。
電車通勤の人にとってはいい立地です。戸数に対して駐車場の数が少ない様な
気もするのですが、ここは１ＬＤＫもあるし車を所有しない方も多いかな。
ファミリー向けのマンションだとどうしても車を持っている人が多くなりますからね。

[68: 匿名さん]

代々木上原以西の複々線化が完成すると，
小田急線からの直通列車が増えると思われる。

[69: 匿名さん]

＞67

代々木上原駅徒歩4分じゃないし。6分だし。ちゃんと見てますか？
しかも実際歩いてみてますか？アップダウンあってものすごい遠いよ。

[70: 匿名]

小学校など近く子育てにはよさそうですね
オリンピックセンターカルチャー棟ホールでの映画上映やキッズコーナーでの絵本の読み聞かせを定期的に行っていたり、公園も近いしいいです。

[71: 購入検討中さん]

思っていた価格より高かったので見送ることにしました。強気ですね!!

[72: 匿名]

高い‼ アトラス元代々木より高い設定価格な感じです‼

[73: 購入検討中さん]

ちょっと高過ぎやしませんかねえ・・。
とりあえず事故物件ということは関係ない感じで。
それでも売れるんだろうなあ。。

[74: 匿名さん]

皆様、どちらで価格を知られたんですか？

[75: 検討中の奥さま]

登録しているメールアドレス宛てに予定価格帯が本日届きましたよ。

想定していた価格よりだいぶ高いです。
北向きは安ければ良いのですが、まだ間取りも出てないですもんね。全く手が出ないので事前案内会も参加するのやめようかしら。

[76: 購入検討中さん]

北向きでも南向き－坪10～15万というところではないでしょうか。
低層ですし1フロアで100万違うと・・と考えると、、私にはちょっと手が出なそうなので撤退します。
それにしても強気ですね。

[77: 匿名]

この価格設定、事故処理費用も計上されているんですか？ 近辺の価格と比較して、高すぎなので、そう考えてしまいます…。

[78: 匿名さん]

販売が遅れているのは、事故があったため販売センターを棟内に設営する仮使用の許可がおりないからだと思います。工事中に不特定多数の人を現場に入れるわけですから。
それにしても高すぎます。買った瞬間に1割は含み損ですね。7000万円のマンションで700万円の損失なので、頭金を捨てるような感じでしょうかね。

[79: 匿名さん]

70平米ないのに7300万からって高すぎる。まぁ時間が無駄にならなくて良かったと考えよう。

[80: 匿名さん]

＞78
同意です。完全に1割高いですよね。
北向きの56平米2KDKでも57～800ってところでしょうかね。
今から2割上がれば良いですけど、、願望ですね・・

[81: 匿名さん]

高いですね。
新価格第２幕、上値を追う挑戦価格ですが、
現実とかけ離れ過ぎて、消費者逃げますよ。

とはいえ原材料や工事費など、上昇傾向なのも事実なので、
価格見直しで仕様を落とすとかありそうですね。

[82: 周辺住民さん]

スミフに比べたら駅から近くて便利だし環境も格段に良いと思います。ステイタスはありません。

[83: 匿名さん]

ザ・パークハウス上原のウェブサイト出来てましたけど、良さそうですね。
ここで南向き3LDKだと8000万円以上するだろうから、パークハウスはもっと高いのかな?
同じくらいなら断然向こうの方がよさそうなんだけど、どうでしょうか??

[84: 匿名さん]

三菱は場所・広さ・デベともにこことはレベルが違うかと。
プラウド上原前も積水のマンション建つみたいだし、
プラウド並みの高額物件になるかもしれませんね。

[85: 匿名さん]

プラウド、ディアナコートとか、当時どの位の価格で分譲されていたんでしょうね？中古の価格も調べてみれば、この物件が割高かわかりますね。

[86: 匿名さん]

プラウド上原は坪400～ディアナコート代々木上原は坪350～かな。即日完売だったの覚えてる。ザ・パークハウス上原もいい場所だね。高いんだろうな

[87: 匿名]

パークハウスは面積広いし立地考えればほとんど億ションなのかなあと推察してます。

[88: 物件比較中さん]

オーベルと2丁目高台高級マンションを比較しても．.お金があったら誰もオーベル買いません。

[89: 匿名さん]

新価格。2007年販売物件を思い出しますね。
その後、すぐに暴落しましたが。

パークハウスは間違いなく高い。
３階建てでしょ？
ディアナとかは地下含めて５階建てにしてたからね。

[90: 匿名さん]

Aの間取り、なかなか面白いとよく見てみればベッドルームの1つが4畳しかない
ものがあるんですね。
扉が引き戸になっているので開け放つ事でリビングダイニングと一体化する部屋扱い
なのでしょう。大よその価格でもいいから知りたいですねぇ！

[91: 匿名さん]

プラウド@120〜
ディアナコート@105〜
オーベル@105〜
ということですね？どうなんでしょう。。。

[92: 匿名さん]

間取り図のリビングダイニングの面積表示が、いつの間にかキッチンの畳数を含めた面積表示になっています。
Aタイプはリビングダイニングの畳数が10.2畳でした。今ホームページ見たらキッチン込みで14.5畳表示に。
なにも変わっていないのに表示で印象を変えようとしていますね。
ちょっと失望しました。

[93: 物件比較中さん]

この地域は部分的には他の国の風景を思わせるような場所もあってなかなかオシャレだと思います、渋谷区と聞いただけでどうしても喧騒を思い浮かべてしまうのですがそうでない場所もあるのですね。

鉄道に関しては上下線、どちらを使う方でも本当に便利そう。
その分、検討人口も多そうな気がします。
よく上り目線のご意見が多いですが、下りの方のお話も伺いたいですね。

[94: 購入検討中さん]

交通の便は良いですね。

このはNTTの光ファイバー引き込めるのかな（光配線方式）
地所はじめ大手は子会社のネットサービス強制加入、NTTやKDDIの一般サービス不可のところが最近増えてきている。
数年後にはデジタルスラム化。
独自ネットサービスというのは釣った魚に餌をやらない(逃げられない）というビジネスモデル。

[95: 匿名さん]

マンション用の光って引き込めない場合があるのですか？
ここは要確認しておかないと。
仮に引き込めないとしても、管理組合結成後にそういう事ってできないのですか？
私が今住んでいる分譲賃貸では、
KDDI側から管理組合に交渉があって、光の工事をしたみたいなんですけれど。

[96: 匿名さん]

新築物件ですからね通信費値上げしてまでやるメリットの了承受けるのは大変でしょうね

[97: 購入検討中さん]

NTTやKDDIでマンション向け光配線方式を数年前から一般サービスとしてはじめており、計画段階で調整しておけば各入居者が自由に申し込めます。

しかし！
地所はじめ大手はネットサービス子会社を持っており、それが導入されていると、NTTやKDDI一般サービス導入できない物件が多い。
通信事業は通信環境変化、競争により絶え間ない設備投資必要ですが、独自ネットサービス加入者はおいそれと逃げられないので”釣った魚に餌をやらない”というビジネスモデル！
またNTTは1G回線を最大32分岐(共有）だが、独自ネットサービスは基本回線はNTTから借りているがNTT以上の分岐(共有）することにより安く提供している。

さらに光ファイバー各戸引き込みではなくLAN方式やいまだにVDSL方式もある、光ファイバー自体は１ｍｍ以下で多くは引き込み可能だが各戸でやるばあいは管理組合承認が必要になるし、マンション内引き込み距離が長いとNTTやKDDIが工事拒否する場合も。

設備変更は特別決議になるケースもあり困難、時代から相当取り残され(デジタルデバイド）住民の不満が高まらない限り設備変更決議は難しい。

[98: 物件比較中さん]

はっきりいって、マンション買うのに回線どうたらはゴミみたいな話

[99: 匿名さん]

最近書き込みが止まっていますね。
事前案内会は如何でしたでしょうか。

[100: 匿名さん]

相場よりかなり高いようなので興味が無くなってます。

[101: 物件比較中さん]

近隣の大手物件、オーベルの他物件(目黒、東中野、明石町)との比較を行い、高いので検討を止めました。

事故物件なので、ココ迄の値段は出ないと思っていたのですが、売主の大成有楽さん、結果的には割安になってしまった目黒の穴埋めのつもりでしょうか？
他マンション用地になりえそうな早稲田は一建に、明石町モデルルーム地は地所に売却しているようで、今回のマンション事業は利益確定という動きに見えます。

10-15年でのリセール狙いの私にとっては、買い時のピークは過ぎてしまったようです。今売りに出ているマンションから何か拾って、年末までには契約してしまおうと思います。

[102: 匿名さん]

それがいいよ。

[103: 購入検討中さん]

もうすでに地権者？さんは住みはじめてますね。

[104: 匿名さん]

事前問合せが1000件越えだったらしくかなりかなり強気な発言だったけど、正直勘違いの感。

[105: 購入検討中さん]

5階が坪400超えてました…

[106: 物件比較中さん]

坪400なら広尾や元麻布買えますね。。これで売れたらバブル再来の予感。。

[107: 購入検討中さん]

情報有難うございます。平均坪単価370~380ってとこですかね。
私も101さんと同じように、この価格は割高と判断し他物件を購入しましたが、売れ行きに興味が有ります。

[108: 匿名さん]

ここ　事故物件でしょ
割高過ぎる

[109: 購入検討中さん]

一番いい間取りが8割地権者に押さえられてる

[110: 匿名さん]

地権者天下のマンションはパス

[111: 購入検討中さん]

地下なら坪360で割安だから買おうかな

[112: 物件比較中さん]

4面全部が道路になってるから一応歩くときは気をつけたほうが良さそう。メリットとして見ると道路幅分の空間的ゆとりかな。

今Aタイプを見ているんですけどワイドスパンというのは隅から隅までバルコニーであることの呼称じゃなかったんですね、勘違いしてました(汗)

キッチンの真横が窓なのは明るいし気分にもいい影響があるかも。

[113: 購入検討中さん]

とにかく高い

オーベル史上最高値では？

[114: 購入検討中さん]

同感です。相当売れ残ると思います。

[115: 物件比較中さん]

1階住戸は価格が相対的にリーズナブルなのか、人気があると営業マンが話してました。

[116: 買い換え検討中]

• 代々木上原という地域は落ち着いていて良いが、当物件の周辺は古い家が多く、所帯染みた地域。
• 外観は学校のようで、高級感はない。容積率の問題か、敷地が広いので圧迫感はない。
• 内装はかなりシンプルで、部材はこの価格帯の物件に比してチープ。特に水周り。
• 間取りはよい。きれいな形の部屋が多い。
• 第一印象はかなり割高。この価格はないだろうと感じたので、感想を聞く営業マンに割高ではと伝えたら、パークハウスは坪400だとか、出来上がった物件を見て購入できるので他の物件と違いギャップがないとか必死だった。パークハウスはグレードが2ランクも上なので比較はお門違い。合理的に価格の妥当性を説明できないということ？
• 事故物件であることは金額に反映していないと営業マンが言っていた。事故物件は転売しにくい。
• オーベル物件なので、ブランド力が弱く、価値が下がりやすい。この強気な価格設定では購入時の価値が最高なのだろう。。将来転売を考える人には向いていないと思った。

[117: 購入検討中さん]

いくらまで下がると思いますか？

[118: 匿名さん]

1割だと思います。
周辺相場は坪300~330万円ですので、ざっと坪30万円、1割相当です。
賃貸相場から低金利を勘案して収益還元法で計算しても坪340万円は届きません。
見方はいろいろありますが、買ってすぐに1割、5階住戸は2割落ちる計算なのでかなり悩みます。

[119: 購入検討中さん]

死亡事故処理費用で遺族と周辺住民にざっと一億円かかってるとすると、
平均一部屋250万円はコストがのってる計算ですね

[120: 匿名さん]

なるほど。
周辺相場より一割高いとなると、一割下がったとしても「オーベル」の「事故物件」で「建物のグレードがイマイチ」を相場価格で買うということですよね。
悪条件重なったから、完全に割安を期待していただけに、二の足を踏んでいます。

[121: 匿名さん]

１１６さん
ごめんなさい。まだ検討し始めでよくわからないのですが、ここは事故物件
なのですか？情報が遅れていてごめんなさい。
駅から近くもなく遠くもないほどよい距離である事。交通の便がいい事。
始発駅である事など条件的にはすごいいいなと思っていたのですが。

[122: 匿名さん]

121さん、前のほうに書いてありますよ。全部読んでも13ページです。
価格が発表されるまでは皆さん121さんと感じだったのではと思います。
（事故物件だから相場より安かろうという意見もチラホラ）
もっともこれから価格を変えてくる可能性が無きにしも非ずですが。

[123: 購入検討中さん]

同じくらい割高なアトラスが完売したんだから、意外と売れるのかもね。

[124: 匿名さん]

そうかもしれないですよね。
立地は絶妙なので…。
専有面積もそこそことられていて、収納面も良いなと思いますし。
すべてワイドスパンというのもいいです。
人気が出る要因は色々とあるかと。

[125: 物件比較中さん]

先週末内覧に行きました。
その前にも外観だけは見ていて、立地◎、建物の雰囲気は普通もしくは若干高級感にかけるなという印象でした。
中を見て思ったのは、間取り・収納スペース・建具などのグレードはなかなか良かったです。
各階からの眺望の写真もありましたが、さすがに４・５階はいいですね。
値段との相談で、北向きを検討しましたが、こちらも南側と違い隣の建物まで距離があるので
2階以上の北向き（できれば４・５階）はお得感があるなと思いました。

1点だけ、隣の小学校で遊ぶ子供の声などがどのぐらい聞こえてくるのかが気になります。

[126: 購入検討中さん]

アトラスはずっと売れ残ってましたよ。HP上で値段のせて売ってた。
こここの値段で売れたらまじバブルだね。

[127: 匿名]

内装の部材がチープすぎてぼったくりですね。洗面所はほぼ同じものがIKEAで数万円で買えます。お風呂の扉は安い賃貸マンションによくあるもので、トタンのようにペラペラです。観音扉式の収納の一番左側の扉がマグネットで止まっていました。思わず「これはないやろ！」と叫んでしまいました。ギャグかと思いました。。こんなことをするセンスを疑います。営業マンも、「色々考えたらしいのですが、最後はこうなってしまいまして、、」と説明に苦しそうでした。部材の価格を抑えて利益をがっぽり稼ごうとしているように思えてなりません。。

[128: 物件比較中さん]

南側は3階でも向かいの住宅が気になりますね。やはり道幅が狭いからでしょうか。
坪380超はどうしても割高感があります。
北向の一番狭いタイプは2室しか分譲されないですが、中では割安感があるのか一番人気、後はテラスのある1階が人気だそうです。
それにしてもここまでの値段だとは思わなかった。

[129: 匿名さん]

Aタイプ5階も数件の検討顧客がいると営業マンが言ってました。他の部屋に振りたいのか、急かされているようでなんとも気分が悪いです。消費税が上がるまでに売りたいんでしょうが、地所の上原を待ってもいい気がします。

[130: 匿名さん]

ここで高いと言ってる人がパークハウス検討するとかｗ
あそこ買える層はここなんて検討しないだろう
でも生活はこの辺のほうが便利だろうな

[131: ビギナーさん]

へー。狭いけど形はすっきりしてて住みやすそうですねー。駅はいくつか乗りに行けるみたい。その気になればもっと歩いて原宿からも？、地図上ではＮＨＫホールが目に入る範囲内だから渋谷も何とかなるんじゃないですか？。通勤でここまで乗りに行くという話じゃなくて例えば休日とか、渋谷原宿ともに栄えているわけだし、食事買い物をしてそれから用事あれば乗って行く。なかなか柔軟性の高い立地だと思います。

[132: 匿名さん]

多くの駅利用できるのは、目的地によって選べるので便利ですね
物件環境も子供が通う学校も揃っていますし多くの公園もあるのも特徴です。
特に代々木公園は、23区内の都立公園の中で五番目に広い公園で、
道路を挟んで森林公園としてのＡ地区・
Ｂ地区は、陸上競技場、野外ステージがあります。
かつてこの公園は、陸軍代々木練兵場だったのですが、
戦後は米軍の宿舎敷地・ワシントンハイツ
その後東京オリンピックの選手村になったのも有名です。

[133: 匿名さん]

130～132が立て続けに営業からの書き込み。
相当焦っている感じが伝わってくる。

[134: 購入検討中さん]

モデルルーム訪問後何もフォローなかった営業マンから急に連絡来ました。
今更ヤバいって気づいても遅いっつーの。

[135: 匿名さん]

立地と間取りは良いですよね。
もう少し他の物件とも見比べたいと思っていますが、値上がり期待でかなり売れるのかなあ・・
想定より1割強高かったので悩みます。
ここと同じ額を払うなら選択肢がかなり広げられますし・・

[136: 匿名さん]

事故処理コストと目黒の方で出した損が乗ってるのでは？という問いに、曖昧な回答しか得られず、それが嫌なら他を探してください、といったスタンスだったのでがっかりしました。

[137: 物件比較中さん]

12月上旬に今提示している額より上げて売値が確定するらしい。割高すぎて買うつもりもないのにうまく取り計らうからと急かされた。ここを買えるならパークハウスを買うでしょう。高級感、ブランド力、ステータスは雲泥の差なのにこの価格。パークハウスを買う人はオーベルブランドは下だと思ってるでしょうから負け物件。正直、担当の質の悪さに不信感を抱きます。

[138: 匿名さん]

Fの間取りを見せて下さい。

[139: 物件比較中さん]

上原にこだわらなければ事故物件だとか、デベの実力だとか考えると絶対額の問題ではなく、気分的な割高感がどうしてもぬぐえないです。
環境も前に書かれていた通り八幡駅までの間に雰囲気のあまり良くない場所もありますし、事前審査とやらも通りましたが、別の物件に向かいつつあります。
あの価格設定と条件で本当に抽選になるのだろうか？

[140: 匿名さん]

１３２さん
代々木公園は都立公園の中で５番目に広いのですね！よくフリマなどへ
行きますが、のんびりしたいい公園ですよね。オリンピック村だったのは
知っていましたが、陸軍代々木練兵場だとは初耳です。公園一つ一つに歴史がある
んですよね。
今の時期代々木公園は紅葉がきれいでしょうね。身近に四季を感じられる大きな公園が
あるのはいいですね。

[141: 匿名さん]

結局、物件そのものじゃなくて周辺環境か。
もちろんそれは大事な要素ではあるが。

[142: 匿名]

土地はわからないでもない。
にしても、ブランド力、事故など諸々鑑み、
提示価格が高過ぎるのは事実かと思います。

[143: 匿名さん]

地権者が２割を占める上に事故物件、工期延長。割高に価格設定せざるを
得ないんだろうけど、マンション市況が好調だといってもこの価格ではね。
売りは年度内入居ということぐらいか。

【テキストを一部削除しました。 管理担当】

[144: 物件比較中さん]

＞141

物件自体に大きな欠点があるとは思えず。周辺環境を主に挙げたい条件ではありますが総合的に見ても良いと判断できる物件かと。

個人的には代々木上原という地名をほとんど聞いたことがなく今回この地に目を向けることが初めてといっても良いほど。しかし実際の立地は代々木公園寄りということがわかり、地理や環境をある程度わかっているエリアにあることに安心を覚えた次第です。

[145: 匿名さん]

＞144
え？事故物件ですよね。

[146: 匿名さん]

代々木公園周辺に住むなら、良い場所なんじゃないかな。小学校が前だと治安も良いし。私はこの地域のもっと渋谷側に住んでるけど、治安を考えたら上原のが良かった。

[147: 匿名さん]

予定価格に割高感を感じて躊躇していますが、現在の価格よりも値上げするんですか！？
それが真実だとすれば、かなりの戸数が売れ残ってしまうのではないでしょうか。
事故処理コストが乗っているのでは？と言う発言には、妙に納得してしまいましたが
売れ残ってその分の管理費・修繕費などの諸経費を支払い続けるよりも販売価格を上げた方が
利益となると判断しているのでしょうか？

[148: 匿名さん]

もう完成してるんですね
駅からも近くて建物もいい感じですが事故のことを考えるとバブル価格では買えませんね。

[149: 購入検討中さん]

こことシティテラス代々木公園で悩んでます。先日シティテラスを現地で見てきましたが、
大規模で非常にインパクトがありました。

こことシティテラスで同じように悩まれている方いますか？

[150: 匿名さん]

ユニーブル渋谷神南は割安だったね。
そっちの中古を待つとか？

[151: 匿名さん]

狭すぎて、家族では住めないですね。

[152: 匿名さん]

シティテラスはまだ部屋があるんですか？

[153: 匿名さん]

＞151さん
確かにLDK横の部屋は独立した個室というより、LDKの一部みたいで実質は一部屋ずつ少ない感じですから、子どものいる家族には厳しそうですね。

[154: 物件比較中さん]

当初販売を二期に分けると言う話でしたが、来週価格発表して一気に販売する方向だそうです。
年内には契約と言うことになります。
気になる価格は割高な部屋と比較的割安な部屋であからさまに人気が別れてしまったらしく見直すらしいですが、総額は決まっている為、割高な部屋が多少低くなり、その分割安な部屋に乗っかるようです。

狭いせいか、単身か二人という家族構成の人がほとんどだと営業マンが言っていました。

[155: 匿名さん]

おそらく北向きの低層でも坪@340くらいですよね。
バブルだなあ。

[156: 匿名さん]

安くなるんですか？最初から適正価格なら購入したのに
他を買いました

[157: 物件比較中さん]

＞156さん
適正価格まで安くなるというより、割高で希望者の少なかった部屋を少し調整して、その分割安な部屋に乗せるだけかと。
全体的な割高感の解消にまでは至らないのではないでしょうか。
総額は決まっているそうですから。

[158: 匿名さん]

そうなんですか。
価格出ましたね

[159: 匿名さん]

>154
狭いから二人家族の老人でもぎりぎりだと思います。

[160: 匿名さん]

価格はいくらに落ち着いたのでしょうか？
私は早めに撤退したのですが・・

[161: 匿名さん]

73㎡で9170万。ここで坪415万とは強気だね。