オーベル代々木上原について

[物件比較中さん]

オーベル代々木上原についての情報を希望しています。
邸宅風な外観がいいなって思います。
周辺の利便性や物件はどうでしょうか。

所在地：東京都渋谷区上原一丁目1108番1,3,12,13（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩6分 、小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩6分
東京メトロ千代田線 「代々木公園」駅 徒歩4分 、小田急小田原線 「代々木八幡」駅 徒歩3分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.91平米～73.29平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売

施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

[21: ビギナーさん]

価格はやすめに出してくると思いますけどねぇ。

そうなると現金なもんで、即日完売になったりしますよね。

今は景気がいいですからねぇ。

[22: 匿名さん]

＞3

改めて読み返しましたが、クレーンの真下で休憩してるってどういう状況なんでしょうね…。作業中にヘルメットをかぶってなかったことを覆い隠すために休憩中ってことにしたんですかね。

大丈夫か！？青木あすなろ建設…

[23: 匿名さん]

犬小屋マンション。

[24: 匿名さん]

頑張ってネガしてても
気になってる証拠。
お疲れさん。

[25: 匿名さん]

HPには「第二種中高層住居専用地域」とありますが、現地を見てみたところ、あまり高い建物はないですね。3階以上なら十分に明るそうな感じです。これから建ってしまうのでしょうかね。

[26: 匿名さん]

坪単価はいくらぐらいですか？

[27: 周辺住民さん]

周りの囲いがとれて外観が見えるになりましたね。
なんとなく向かいの小学校に似た色合いの、まあいい感じの建物です。

[28: 匿名さん]

＞26さん

まだ資料すら来ていない段階なので、だいぶ先だと思いますよ

[29: 物件比較中さん]

坂の上ですかぁ。好きな人は好きですよね、低層でも眺めがいいなんて条件があったりして。

自分はちょっとした上りでも気にしてしまうというヘタレなものでして…、ここの坂、どれらいのものでしょう、もう歩いてみたとか、近隣の方とか、レビューあれば是非。

代々木公園を見渡せるような間取りがあると見逃せないですね。

[30: 匿名さん]

＞No.29さん

代々木公園駅からは結構のぼります。私的には、夏は嫌だなという程度で、ツラいという程には感じませんでした。
代々木上原駅からは、のぼったり下ったりという感じで、ならせば平坦なのに…っていう損した感じになります。

代々木公園は…、最上階からでも見えないと思いますよ。現地行ったら分かりますが周りもごみごみと建物ありますので。
第二種中高層ですしね。

[31: 匿名さん]

丁度駅のところが谷間になってる感じですよね。特に公園に向かう坂は都内だとそこそこ急な方じゃないですか？
景観はそこまで望めないとしても、やはり大きい公園が近くにある場所は空気がやっぱり違うなと思います。
早朝通るとビル街などに比べて爽やかなので、そういった点ではよい環境じゃないでしょうか。
周辺は道も狭いしごみごみしてる感はありますが、スピード出す車も通らないしのんびりしている印象です。

[32: 匿名さん]

>>31
>空気がやっぱり違うなと思います。

↓気になりませんか？
http://radiate.jp/20091016/tokyo-smooth_shinjuku_construction_yoyogi/

グッドデザイン賞．．．だそうです
http://www.g-mark.org/award/describe/34581

[33: 匿名さん]

＞＞32

上原一丁目のすぐ近くに換気塔があるんですか？
知らなかった…

[34: 匿名さん]

上原二丁目の邸宅街に
三菱と積水のマンション建設予定みたいです。
おそらく価格が全然違うかと思いますが。

[35: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/re/30912/

住まいサーフィンの沖式マンション時価では、平米90万円台が妥当との結果だそうです。
低めですね。

[36: 匿名さん]

＞＞34

三菱×木内建設はこのスレの前の方でも出てましたが、積水は初耳ですね。

[37: 匿名さん]

単に土地勘がないのか知らんがあの場所から山手通りの換気塔気になるってもう病気だな
そんなの言い出したら東京に住めないよ何でいつまでも検討スレにいるんだろ

[38: 物件比較中さん]

60へーベーは6000万超えちゃうんですかね…？
それにしても、三月竣工でこの遅さ。
事故があったとはいえ引っ張りすぎですね

[39: 匿名さん]

＞38
オーベル×3流ゼネコン×事故物件でそれはあり得ないっしょ

[40: 匿名]

シティテラス代々木公園と迷ってるんですが、ぶっちゃけどっちがオススメですかね？？

[41: 匿名]

シティテラス代々木公園と迷ってるんですが、ぶっちゃけどっちがオススメですかね？？

[42: 匿名さん]

どちらも•••。

[43: 匿名さん]

好みの間取りが残ってるならシティテラスが良いんじゃないですか？住不×三井住友建設だし

[44: 物件比較中さん]

>>41さん
その2つで迷うならシティテラスだと思いますよ。

・大手不動産である（将来の資産価値を考えると重要）
・100戸以上の大規模マンションである
・事故物件じゃない

この3つの理由だけでも、シティテラスのほうがいいんじゃないかと思います。

[45: 匿名さん]

>>41

立地近いですからねー、迷いますよね。あちらはたしか山手通り沿いでは。大きな通り沿いを嫌がらなければますます悩むところです。それと代々木上原乗車なら断然こちら。そうではなくて初台や代々木上原というのであればあちら、かなあ、交通面の見解ですが。お部屋に関しては家族構成と予算と好みでしょう。私はここの周辺の街並みも含めて気に入っています。

[46: 匿名さん]

＞＞45

「初台か代々木公園」でしょ？
代々木上原乗車と代々木公園（八幡）乗車ってそもそも使い分けあるんですかね、路線全く一緒だし。

[47: 匿名さん]

ここ、夜道怖すぎ。

[48: 匿名さん]

そうなんですか？代々木公園駅からの？

[49: 匿名さん]

ライフインフォメーションを眺めてみると、教育施設など子供関係は
充実しているようですね。
小学校が徒歩1分、保育園やこども園が徒歩圏内に複数あり、小児科もあり。
防災公園である代々木公園も徒歩9分で、いざと言う時に安心であると感じました。

[50: 匿名さん]

オーベルブランドってそもそもどうなんでしょうね？
リセールのときに、「大成有楽不動産（旧）分譲」とか書くんですかね。
書いてもプラスじゃないから何も書かれないパターンでしょうか…。

[51: 匿名さん]

>47
同感です。

[52: 匿名さん]

高架下とさびれた児童遊園地のあたりがヤバいですよね。

[53: 匿名さん]

図書館とセブンイレブンの間の坂をいつも利用してる。

[54: 匿名さん]

駅からの道は、夜道が暗くて怖いのですか。電灯が少ない通りなんですか？
現地を確認するにも遠方に住んでおり、どうしても昼間に限られてしまうので、
非常に有益な情報でした。
子供が塾で遅くなる日などは迎えに行くなど、十分気をつけなければいけませんね。

[55: 匿名さん]

やたら小さい間取りばっかなので、賃貸で荒れそうでやだな

[56: 匿名さん]

そうですね…
現地は比較的駅も近く、小学校も近いのですが
道としては結構細くて「住宅街の中の道」という感じなのですよね。
ものすごく明るいわけではないです。
人通りはそこそこあるとは思いますが。
どちらにしても、お子さんの塾や習い事の際は
お迎えされた方が安心かもしれないですね。

[57: 匿名]

非大手で事故物件だと相場より安くなるんですかね？ 販売時期が延び延びになっているのが気になります。あと死亡事故が起きるような物件だと、結局管理が行き届いてないとも言え、建物大丈夫かなと感じてしまうのですがどうなんでしょう？

[58: 買い換え検討中]

交通利便性がいいので相当な高額で出てくることが予想できます。
にも拘わらず資料請求の反応が悪いためか、価格の適性性を見定めるため
問い合わせ客を増やそうとしているのでしょうね。

[59: 購入検討中さん]

確かに強気の価格設定なのでしょうね。
シティテラス代々木公園レベルを超えると手が出なくなるなあ。

[60: 物件比較中さん]

事故物件にも関わらず、割高で悪評高いスミフ上回りますかねぇ。
シティテラス並なら検討するけど、超えると割高感がなんとも

[61: 匿名さん]

高級路線でいくなら、食器棚、ディスポーザー、全室エアコンくらいは標準装備して欲しいものです。

[62: 購入検討中さん]

第二種中高層住居専用地域ということは、将来この物件の廻りはどんな高さでも建ってしまうのでしょうか？　斜線規制との関連が良くわからない。もう少し調べてみますが、ご存知の方いらっしゃったら教えてください。

[63: 匿名さん]

死亡事故物件でオーベルなのに財閥系の坪単価上回るなんてあり得ない。
上原の中でも一丁目って一番安い住所だし。

建設地に隣接した西にどデカい駐車場があって、ここに大型マンションが建つのは確実。
東の小学校側はまだしも、西側の部屋は将来的にやばいですね。

資料が届いたけど内容が薄すぎてびびりました。
「今秋事前案内会開催」って…。
10月上旬販売じゃなかったの？

[64: 匿名さん]

しれっと、10月下旬販売に変わってます。

今年中に販売できるでしょうか??

[65: 匿名さん]

上原二丁目に三菱地所のザパークハウス上原と
プラウド前のホーマット建替えの積水に期待大！

[66: 匿名さん]

ほんとだ。入居開始時期もしれっと変わってますね。

引き渡しが来年3月末だと、消費増税前にぎりぎり間に合わせるために色々不備がありそうで嫌だな。

[67: 匿名さん]

千代田線の始発というのはかなりポイント高いですよね。ま、千代田線を利用
する人でなきゃメリットも感じないかと思いますが。駅まで徒歩４分。
電車通勤の人にとってはいい立地です。戸数に対して駐車場の数が少ない様な
気もするのですが、ここは１ＬＤＫもあるし車を所有しない方も多いかな。
ファミリー向けのマンションだとどうしても車を持っている人が多くなりますからね。

[68: 匿名さん]

代々木上原以西の複々線化が完成すると，
小田急線からの直通列車が増えると思われる。

[69: 匿名さん]

＞67

代々木上原駅徒歩4分じゃないし。6分だし。ちゃんと見てますか？
しかも実際歩いてみてますか？アップダウンあってものすごい遠いよ。

[70: 匿名]

小学校など近く子育てにはよさそうですね
オリンピックセンターカルチャー棟ホールでの映画上映やキッズコーナーでの絵本の読み聞かせを定期的に行っていたり、公園も近いしいいです。

[71: 購入検討中さん]

思っていた価格より高かったので見送ることにしました。強気ですね!!

[72: 匿名]

高い‼ アトラス元代々木より高い設定価格な感じです‼

[73: 購入検討中さん]

ちょっと高過ぎやしませんかねえ・・。
とりあえず事故物件ということは関係ない感じで。
それでも売れるんだろうなあ。。

[74: 匿名さん]

皆様、どちらで価格を知られたんですか？

[75: 検討中の奥さま]

登録しているメールアドレス宛てに予定価格帯が本日届きましたよ。

想定していた価格よりだいぶ高いです。
北向きは安ければ良いのですが、まだ間取りも出てないですもんね。全く手が出ないので事前案内会も参加するのやめようかしら。

[76: 購入検討中さん]

北向きでも南向き－坪10～15万というところではないでしょうか。
低層ですし1フロアで100万違うと・・と考えると、、私にはちょっと手が出なそうなので撤退します。
それにしても強気ですね。

[77: 匿名]

この価格設定、事故処理費用も計上されているんですか？ 近辺の価格と比較して、高すぎなので、そう考えてしまいます…。

[78: 匿名さん]

販売が遅れているのは、事故があったため販売センターを棟内に設営する仮使用の許可がおりないからだと思います。工事中に不特定多数の人を現場に入れるわけですから。
それにしても高すぎます。買った瞬間に1割は含み損ですね。7000万円のマンションで700万円の損失なので、頭金を捨てるような感じでしょうかね。

[79: 匿名さん]

70平米ないのに7300万からって高すぎる。まぁ時間が無駄にならなくて良かったと考えよう。

[80: 匿名さん]

＞78
同意です。完全に1割高いですよね。
北向きの56平米2KDKでも57～800ってところでしょうかね。
今から2割上がれば良いですけど、、願望ですね・・

[81: 匿名さん]

高いですね。
新価格第２幕、上値を追う挑戦価格ですが、
現実とかけ離れ過ぎて、消費者逃げますよ。

とはいえ原材料や工事費など、上昇傾向なのも事実なので、
価格見直しで仕様を落とすとかありそうですね。

[82: 周辺住民さん]

スミフに比べたら駅から近くて便利だし環境も格段に良いと思います。ステイタスはありません。

[83: 匿名さん]

ザ・パークハウス上原のウェブサイト出来てましたけど、良さそうですね。
ここで南向き3LDKだと8000万円以上するだろうから、パークハウスはもっと高いのかな?
同じくらいなら断然向こうの方がよさそうなんだけど、どうでしょうか??

[84: 匿名さん]

三菱は場所・広さ・デベともにこことはレベルが違うかと。
プラウド上原前も積水のマンション建つみたいだし、
プラウド並みの高額物件になるかもしれませんね。

[85: 匿名さん]

プラウド、ディアナコートとか、当時どの位の価格で分譲されていたんでしょうね？中古の価格も調べてみれば、この物件が割高かわかりますね。

[86: 匿名さん]

プラウド上原は坪400～ディアナコート代々木上原は坪350～かな。即日完売だったの覚えてる。ザ・パークハウス上原もいい場所だね。高いんだろうな

[87: 匿名]

パークハウスは面積広いし立地考えればほとんど億ションなのかなあと推察してます。

[88: 物件比較中さん]

オーベルと2丁目高台高級マンションを比較しても．.お金があったら誰もオーベル買いません。

[89: 匿名さん]

新価格。2007年販売物件を思い出しますね。
その後、すぐに暴落しましたが。

パークハウスは間違いなく高い。
３階建てでしょ？
ディアナとかは地下含めて５階建てにしてたからね。

[90: 匿名さん]

Aの間取り、なかなか面白いとよく見てみればベッドルームの1つが4畳しかない
ものがあるんですね。
扉が引き戸になっているので開け放つ事でリビングダイニングと一体化する部屋扱い
なのでしょう。大よその価格でもいいから知りたいですねぇ！

[91: 匿名さん]

プラウド@120〜
ディアナコート@105〜
オーベル@105〜
ということですね？どうなんでしょう。。。

[92: 匿名さん]

間取り図のリビングダイニングの面積表示が、いつの間にかキッチンの畳数を含めた面積表示になっています。
Aタイプはリビングダイニングの畳数が10.2畳でした。今ホームページ見たらキッチン込みで14.5畳表示に。
なにも変わっていないのに表示で印象を変えようとしていますね。
ちょっと失望しました。

[93: 物件比較中さん]

この地域は部分的には他の国の風景を思わせるような場所もあってなかなかオシャレだと思います、渋谷区と聞いただけでどうしても喧騒を思い浮かべてしまうのですがそうでない場所もあるのですね。

鉄道に関しては上下線、どちらを使う方でも本当に便利そう。
その分、検討人口も多そうな気がします。
よく上り目線のご意見が多いですが、下りの方のお話も伺いたいですね。

[94: 購入検討中さん]

交通の便は良いですね。

このはNTTの光ファイバー引き込めるのかな（光配線方式）
地所はじめ大手は子会社のネットサービス強制加入、NTTやKDDIの一般サービス不可のところが最近増えてきている。
数年後にはデジタルスラム化。
独自ネットサービスというのは釣った魚に餌をやらない(逃げられない）というビジネスモデル。

[95: 匿名さん]

マンション用の光って引き込めない場合があるのですか？
ここは要確認しておかないと。
仮に引き込めないとしても、管理組合結成後にそういう事ってできないのですか？
私が今住んでいる分譲賃貸では、
KDDI側から管理組合に交渉があって、光の工事をしたみたいなんですけれど。

[96: 匿名さん]

新築物件ですからね通信費値上げしてまでやるメリットの了承受けるのは大変でしょうね

[97: 購入検討中さん]

NTTやKDDIでマンション向け光配線方式を数年前から一般サービスとしてはじめており、計画段階で調整しておけば各入居者が自由に申し込めます。

しかし！
地所はじめ大手はネットサービス子会社を持っており、それが導入されていると、NTTやKDDI一般サービス導入できない物件が多い。
通信事業は通信環境変化、競争により絶え間ない設備投資必要ですが、独自ネットサービス加入者はおいそれと逃げられないので”釣った魚に餌をやらない”というビジネスモデル！
またNTTは1G回線を最大32分岐(共有）だが、独自ネットサービスは基本回線はNTTから借りているがNTT以上の分岐(共有）することにより安く提供している。

さらに光ファイバー各戸引き込みではなくLAN方式やいまだにVDSL方式もある、光ファイバー自体は１ｍｍ以下で多くは引き込み可能だが各戸でやるばあいは管理組合承認が必要になるし、マンション内引き込み距離が長いとNTTやKDDIが工事拒否する場合も。

設備変更は特別決議になるケースもあり困難、時代から相当取り残され(デジタルデバイド）住民の不満が高まらない限り設備変更決議は難しい。

[98: 物件比較中さん]

はっきりいって、マンション買うのに回線どうたらはゴミみたいな話

[99: 匿名さん]

最近書き込みが止まっていますね。
事前案内会は如何でしたでしょうか。

[100: 匿名さん]

相場よりかなり高いようなので興味が無くなってます。

[101: 物件比較中さん]

近隣の大手物件、オーベルの他物件(目黒、東中野、明石町)との比較を行い、高いので検討を止めました。

事故物件なので、ココ迄の値段は出ないと思っていたのですが、売主の大成有楽さん、結果的には割安になってしまった目黒の穴埋めのつもりでしょうか？
他マンション用地になりえそうな早稲田は一建に、明石町モデルルーム地は地所に売却しているようで、今回のマンション事業は利益確定という動きに見えます。

10-15年でのリセール狙いの私にとっては、買い時のピークは過ぎてしまったようです。今売りに出ているマンションから何か拾って、年末までには契約してしまおうと思います。

[102: 匿名さん]

それがいいよ。

[103: 購入検討中さん]

もうすでに地権者？さんは住みはじめてますね。

[104: 匿名さん]

事前問合せが1000件越えだったらしくかなりかなり強気な発言だったけど、正直勘違いの感。

[105: 購入検討中さん]

5階が坪400超えてました…

[106: 物件比較中さん]

坪400なら広尾や元麻布買えますね。。これで売れたらバブル再来の予感。。

[107: 購入検討中さん]

情報有難うございます。平均坪単価370~380ってとこですかね。
私も101さんと同じように、この価格は割高と判断し他物件を購入しましたが、売れ行きに興味が有ります。

[108: 匿名さん]

ここ　事故物件でしょ
割高過ぎる

[109: 購入検討中さん]

一番いい間取りが8割地権者に押さえられてる

[110: 匿名さん]

地権者天下のマンションはパス

[111: 購入検討中さん]

地下なら坪360で割安だから買おうかな

[112: 物件比較中さん]

4面全部が道路になってるから一応歩くときは気をつけたほうが良さそう。メリットとして見ると道路幅分の空間的ゆとりかな。

今Aタイプを見ているんですけどワイドスパンというのは隅から隅までバルコニーであることの呼称じゃなかったんですね、勘違いしてました(汗)

キッチンの真横が窓なのは明るいし気分にもいい影響があるかも。

[113: 購入検討中さん]

とにかく高い

オーベル史上最高値では？

[114: 購入検討中さん]

同感です。相当売れ残ると思います。

[115: 物件比較中さん]

1階住戸は価格が相対的にリーズナブルなのか、人気があると営業マンが話してました。

[116: 買い換え検討中]

• 代々木上原という地域は落ち着いていて良いが、当物件の周辺は古い家が多く、所帯染みた地域。
• 外観は学校のようで、高級感はない。容積率の問題か、敷地が広いので圧迫感はない。
• 内装はかなりシンプルで、部材はこの価格帯の物件に比してチープ。特に水周り。
• 間取りはよい。きれいな形の部屋が多い。
• 第一印象はかなり割高。この価格はないだろうと感じたので、感想を聞く営業マンに割高ではと伝えたら、パークハウスは坪400だとか、出来上がった物件を見て購入できるので他の物件と違いギャップがないとか必死だった。パークハウスはグレードが2ランクも上なので比較はお門違い。合理的に価格の妥当性を説明できないということ？
• 事故物件であることは金額に反映していないと営業マンが言っていた。事故物件は転売しにくい。
• オーベル物件なので、ブランド力が弱く、価値が下がりやすい。この強気な価格設定では購入時の価値が最高なのだろう。。将来転売を考える人には向いていないと思った。

[117: 購入検討中さん]

いくらまで下がると思いますか？

[118: 匿名さん]

1割だと思います。
周辺相場は坪300~330万円ですので、ざっと坪30万円、1割相当です。
賃貸相場から低金利を勘案して収益還元法で計算しても坪340万円は届きません。
見方はいろいろありますが、買ってすぐに1割、5階住戸は2割落ちる計算なのでかなり悩みます。

[119: 購入検討中さん]

死亡事故処理費用で遺族と周辺住民にざっと一億円かかってるとすると、
平均一部屋250万円はコストがのってる計算ですね

[120: 匿名さん]

なるほど。
周辺相場より一割高いとなると、一割下がったとしても「オーベル」の「事故物件」で「建物のグレードがイマイチ」を相場価格で買うということですよね。
悪条件重なったから、完全に割安を期待していただけに、二の足を踏んでいます。