オーベル目黒 その２

[物件比較中さん]

続きを語りましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304262/
所在地：東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩6分 東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩6分
　　　東急目黒線 「目黒」駅 徒歩6分 、都営三田線 「目黒」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：50.76平米～77.31平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.ober.jp/meguro/index.html
施工会社：株式会社 安藤・間
管理会社：大成有楽不動産

[379: 匿名さん]

また出てきたか、パチンカス脳め。
まさか、本当にここ買ったの？

[381: 匿名さん]

竣工半年前以上で残り７％ってまあままの売れ行きじゃないの？

[383: 匿名さん]

竣工まで余裕で半年切ってますよ。

あと、どんなに残っていても先着順は5戸にするのが業界の慣習。

本当に5戸だったら、3戸にして煽る。

いずれにせよ既に、残念ながら不人気物件は確定。

立地は変えられないから仕方ないにせよ、
商品企画、販売、宣伝、全てが雑過ぎでしたね。

[384: 匿名さん]

確かに5戸以上残っているでしょうね。
70戸のそこそこの規模があるから、そんなにすぐにさばけないでしょう。
検討していた他の物件で瞬間に完売したのは、何らかの特殊事情(デベの記念事業、計画道路予定地)で周辺物件に比べ割安のもので、他は似たり寄ったりです。

[385: 匿名さん]

私にはオーベル目黒は魅力的だと思いますがね。私にはうらやましい物件です。

[386: ななし]

割と魅力的だと思う。
もっと魅力のある物件があるので、とりあえずはそちらを見ているけど。

[387: 匿名さん]

登録抽選か先着順か

新築マンションを売る場合、一番ポピュラーな分譲の手法は業界で俗にカウンターセールスと呼ばれるものである。つまりこれは、モデルルームを設営し、「現地販売センター」と銘打って、そこに新聞広告や折り込みチラシで集客、集まってきた人に対して販売するわけだ。このカウンターセールスには、代表的な方法が二つある。一つは登録抽選方式、もう一つが先着順方式。後述するように住宅金融公庫との関係でもないかぎりは、この二つの販売方法のうち、どちらを選択するかはまさにケースバイケース、分譲業者が自由に選べるわけだ。

業者間でささやかれる通説によると、売り出せば必ず人気が出て抽選会場もそれなりに賑わいが出るだろうと業者が推察している物件については、登録抽選方式を採用するケースが多いという。一方、これはもしかすると苦戦するかな、という物件に関しては「先着順!」とデカデカと広告にうたって客の購入意欲をあおる場合が多いようだ。

「まあ、どちらの販売方法にしても、それなりにリスクはあるわけですよ」。いったん登録抽選方式にしておいて完売に失敗すると、それはもう一気に現場の空気は冷えてしまうことから、このダラケた士気を立て直すのは容易なことではないというのが多くの営業マンの意見である。すぐさま先着順に切り換えることで販売計画を慌てて仕切り直しても、完売までにはおおいに苦労するというのが目に見えているというのだ。

それなら、最初からつねに先着順にすればよいのかというと、物事はそう単純ではない。「先着順というのも、これがまた売り出すタイミングが実にむずかしいんですね」。販売スタートが早過ぎた上に苦戦してしまうと、何ヵ月にもわたって「先着順!」とうたい続けるハメとなり、早々にこの見出し文句に釣られて慌てて契約した客のキャンセルをあおることにもなりかねない。そうかといってあまりに販売開始が遅過ぎると、それこそ建物完成後も「先着順!」とうたい続げることになり、これまた売り主とすれば客に足元を見られるのは必至という苦しい立場に追い込まれてしまうのである。

いずれにしても業者として何を重要視しながら販売戦略を立てるのか、そのポイントとなるのは、販売の現場をいかに熱気あるものに仕立てるか、という一言に尽きるだろう。「マイホームもそのうち買わなくちゃならないだろうな」というように漠然とした考えしか現時点では持っていないような人を、「ここで買わないと一生後悔する」という気持ちに駆りたてるような、えもいわれぬ熱気を販売の現場にいかに演出できるか否かが、販売成功不成功の分かれ目になるといっても過言ではない。したがって分譲業者は、まさにこの熱気を演出するためにあの手この手の涙ぐましいまでの努力をしているのである。

[388: 匿名さん]

先着順販売に人気マンションはない！　買ってはいけない新築マンション（2013年8月23日）

■先着順販売マンションの真実

先着順販売をする時は、売る戸数よりもお客様が少ない物件のみです。抽選で販売しても在庫になれば早い者勝ちの先着順になります。これは売る部屋があってもお客様がいないので、「欲しい人があればすぐ売るよ」という意味です。

お客様がいなければマンションは販売することができないため、よほどお客様の状態が悪くない限り申し込んでもらっても、営業上のデメリットがないため、先着順販売方式のほうがいいのです。

新規販売マンションを先着順で売るのは少ないお客様を並ばせ、にぎわっているように演出することにより人気物件だと思わせる作戦を取る場合です。最初に熱心な人が来るので、その場に居合わせてしまうと人気物件のように錯覚してしまう、これが狙いです。

集客が思うように伸びない物件ではお客様の予約時間をなるべくまとめて人気物件のようにみせます。誰もいない販売センターでお客様に「こんな人気のない物件、買ってしまって大丈夫か？」と思われるのを営業マンは恐れるのです。

もし検討しているマンションが「先着順販売」であれば注意しましょう。

[389: 土地勘無しさん]

文章が長すぎます
もっと簡潔に報告しないと
つまらない掲示板になりますよ

[390: 匿名さん]

基本は第何期販売で、流れた部屋を先着順でさばくのでは（細かくは見栄えを操作するのでしょうが）。

山手線の（おそらく）音が聞こえない静かな立地という点で、優位な面もあります。
恵比寿ガーデンプレイスまでも近い点で魅力です。

[391: 匿名さん]

恵比寿ガーデンプレイスって終わった感じがするけど。
シーズンはいいけど、普段はもうずっと閑散としてない？
今さら魅力を感じろって言われても無理、
って人ばかりだからここも不人気だったんだと思う。

[393: 匿名さん]

もっと下った目黒川向こうのマンションはもっと谷底だね。同じ高さだもんね。

[394: 匿名さん]

ここも、その目黒谷底売れ残り物件仲間に、晴れて加わったわけで。

[395: 匿名さん]

目黒駅徒歩6分で、静かな一低で、70戸の規模の低層マンションなら、目黒川から6ｍの高さがあるんだから
谷底地でも、そう悪くはないでしょう。
目黒駅周辺は人ごみが適度で、お店もそこそこ充実。交通も電車、バス、高速すべて便利で都内通勤が楽。
おまけに目黒川等の自然を身近に楽しめる歴史のある坂の町。
どこがくずか分かりません。

[397: 匿名さん]

ここは立地や物件自体に問題はありません。問題なのは価格です。いくら値段を下げても売れない物件もありますが、ここは値引きさえすれば瞬間蒸発です。

[398: 匿名さん]

立地や物件に問題がなければ、

逆にどんな価格でも購入希望者が群がると思うが。

値下げをすれば買う層に向けた値引き（こじ割）は、

住民層を悪化させるだけ。

ここはただでさえ撒き餌の地下住戸だけが即完で、

高額住戸は見向きもされていないんだし。

[400: 匿名さん]

ここの規模で、目黒周辺では、売れ行きスピード結構早い方ですよ。
なかなか、即日完売は難しいですから。
テレビで放映される物件は一部だと思いますよ。
だっていつまでもチラシが入ったり、期分け販売している物件が多数占めていますから。
ここが、早く売れると都合が悪い人っていないでしょ？
ほっとけばいいじゃないの

[402: 匿名さん]

にもかかわらず、二期を延期、延期で最終期にして煽って、
結局、売れ残りましたー、って物件だよね、ここは。

売り手の都合だけで、
売れていないのに、売れているように見せかけ、
検討者を惑わせただけじゃないのかね。

かつてなくこれだけ恵まれた販売環境で、
目黒駅では新築青田の競合はゼロにもかかわらず、
結果は不人気物件決定。

これから売れ始めるとでも？ ありえない。

[403: 匿名さん]

ポジをポジティブの略だと思っている無学なおっさんはしゃしゃり出てこないでまずは黙ってろと。

[404: ななし]

ここもちょっと考えているので、何が悪くて売れ残っているのかおしえてください。

[405: 匿名さん]

ブライトコートの残っている部屋はほとんど最上階で8000万オーバーだから、値段では？私も予算オーバーで買えませんが、他物件と比べ特別高いとは思いませんが。

[406: 購入検討中さん]

＞404
何も回答になってないと思うけど、残っている3LDKは南向きなので値段が高い。
その値段と価値（立地、設備、値段に見合う高級感etc）が釣り合っていないと感じる人が多いのでは。
正直、ここの3LDKを買える財力が有る人なら選択肢は相当広いと思います。

[407: 匿名さん]

4000万円代、5000万円代も残っているから価格じゃないでしょう。
所有する価値がない、つまり買ったら確実に損をする希少でもなんでもない立地と手抜き企画だと判断されているから、地元などここに詳しい人程手を出さなかったのでしょう。

と、ネガなら書きそうですが、単に目黒駅タワー待ちでしょう。

[408: 匿名さん]

SUUMOにすら広告を出さないし、
ホームページも適当だったし、
広告予算を余りとっていなかったと思う。
そういった物件は企画時から地元需要を前提にしているんだけど、
オーベルはそのあてが大きく外れてちょっと迷走しているだけかも。

ちゃんと広告出して、真面目に集客すればまだイケる。

[409: 匿名さん]

ああでも担当者の責任問題になるのかも。
古い体質の会社だっていうし。
一度決めた方針は最後まで変わらないのかも。

[410: 匿名さん]

でも完成まで、あと半年もあるよ。
完成しても売れていない物件いっぱい有るじゃん

[411: 匿名さん]

在庫と言うのは少な過ぎてもいけないんでしょ。恐らく適性基準になる様にデベもコントロールして値付けしてるんでしょ。
ここがコントロール出来ているのかは知りませんが。。。

[412: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

即日完売連発は、なかなか難しいですよ。全てのデベロッパーが、同じかはわかりませんが、決算期に引き渡し完売すればプロジェクトとしては成功だと思いますよ。
皆さんの業界でも、いろいろ成否の定義はあるんじゃないですか？

[414: 匿名さん]

大成建設（大成有楽土地）の決算期は3月です。それまでに売れればいいのかな？

[415: 匿名さん]

目黒物件はミーハー女性が決定の主導権を握るから、熱気が去ったら動きが完全に止まるよ。

[416: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

3月から集客開始。6月から第1期販売。途中は希望者に優先販売。メドづけして最終期。
正式な残住戸の数も把握していますが、好調といって良いと思いますよ。
目黒6分の強みが、わかりやすかったのではないかと思います。100点の不動産は絶対にありません。妥協はもちろん、共感した方が、多かったのでは。
価格が上がる前の販売開始も良かったのでは。
我が社が、今、販売するなら、もっと高く売り出しますね。
ずっと、予約制で販売しているのは、同業から見ても、結構驚きです。
高額残は、ある程度広告活動をして、広く需要を見つける必要があるかも。

[417: 匿名さん]

素人にボコボコにされて逃げたプロが何を後付け解釈垂れているんだ？
毎回、嘘と出まかせばっかりだったけど、また嘘を重ねるつもり？

[418: 匿名さん]

そうカリカリしなさんな。なんとかマークがHPに掲載されているかどうかよりも、
なかなか外から分らない売れ行きの情報を
教えてくれているんだから、検討者や契約者にとっては有益な情報では（オーベルのデベがなりすましているんじゃなければ）。。。

多くのスレでHPに掲載された先着順戸数のみの情報で完売時期云々を議論しているんだから、
こういう内部情報は貴重ですよ。

[419: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

418さん
有り難うございます。416のデベロッパー勤務の者です。オーベルさんではないですよ。少し奥の駅で販売予定ですから、オーベル情報は把握しておく必要があったので書きました。
実際、オーベルは好調として見ています。まさか竣工前半年で1桁とは。
参考までにお知らせします。
そんなに完売に時間はかからなそうですよ。

[421: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

8戸です。
有楽さん、申し訳ないです。

[423: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

他社で目黒周辺で販売予定があるらしい。でもオーベル目黒と価格差があるから、完売して、市場から消えるのを待ってるんだって。価格上昇はやむなしですね…

[424: 匿名さん]

やっぱりこの業界の人間はアイスケースの中に入った写真をtwitterで流す輩と頭の中身一緒みたいだな。

[425: 匿名さん]

嘘つき逃亡プロは、さすが最低限のモラルも持ち合わせてないんだな。不動産屋らしい。人を騙してなんぼ、信頼を裏切ってなんぼ。

[426: 匿名さん]

ここはマンション検討のサイトです。物件に対するネガならまだしも、個人の中傷は何の情報価値もありません。

ひどい恨み節ですが、過去によっぽどくず物件をつかまされたのですかね。

[427: 匿名さん]

不動産業界の人間はまっとーですよ。
収入もあるし。
それが妬まれるのかな

[428: 匿名さん]

終盤で盛り上がってきましたね。1500スレを突破しましょう！