オーベル目黒 その２

[物件比較中さん]

続きを語りましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304262/
所在地：東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩6分 東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩6分
　　　東急目黒線 「目黒」駅 徒歩6分 、都営三田線 「目黒」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：50.76平米～77.31平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.ober.jp/meguro/index.html
施工会社：株式会社 安藤・間
管理会社：大成有楽不動産

[312: 匿名さん]

プレッセや成城石井、ザガーデン、そして東急で大満足。
良いでしょ、満足してるんだから。
あえて突撃してこなくても。今は肯定タイム。
気に入っちゃったんですよ。目黒を!!

[313: 匿名さん]

生活している人、勤めている人、遊びに来ている人、そして人が多すぎない。
何か居心地が良いなぁ

[314: 匿名さん]

連続投稿失礼いたしました(笑)

[315: 匿名さん]

僕も初めは何となく雑多な目黒駅を毛嫌いしてましたが、オーベルを検討しだしてから改めて目黒の街を見てみるとその良さにファンになりました。また住んで見ると違うのかも知れませんが。。。

[316: 匿名さん]

気取らない庶民的な街ですよ。それで、利便性も高いから人気は出ますよね。住みやすそうです。うらやましい!!

[317: 匿名さん]

まさか1000超えしてからも、ここまで投稿数が増えるとは驚きです。完売するまでに、1500超えしたら注目度満点の物件確定ですね。

[320: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

販売時期は、表示時期より早めることは出来ないから、念のために早めの表示をおこなってるどけなんだよ。
なおかつ早めに表示しておくと、来場も増えるんだ。
別に販売の好不調と関係ないよ
どうでもいいけど、誤解されると他の物件も同じように攻撃されるから、書いておきます。

[321: 匿名さん]

>>320
違う。

販売時期は表示時期から前倒しや追加ができるし、

過去はもちろん、最近でも富久など要望書が多かった複数物件でやっている。

業界内では「販売の好調、不調と関係ない」と言いたいのかもしれないが、

「前倒しで全戸販売の物件 vs. 何度も延期で6割やそれ以下販売の物件」

戸数が同じ1期だとして「どちらが好調かは分からない」とは言えないでしょ。

要望書が社内の規定や想定に達しているのに延期する理由はない。

対応要員はいくらでも融通できるし、やっている。

人気物件での相次ぐ販売延期など、聞いたこともない（しかも今年！）。

逆にそうでもして煽らないと来場すらない物件ってことなら、理解はできる。

[322: 匿名さん]

また始まった｡
ここは好調ダヨ｡
一度モデルルーム行けば。

[325: 匿名さん]

30戸もないよ。
優先分譲で売っちゃったから。
そんなに時間がかかるわけないじゃん

[326: 匿名さん]

1期とか2期とかだけで売ってるわけじゃないんだよ。
その途中で、優先分譲という形でどんどん売っているよ

[327: 匿名さん]

想像ですが、近隣住民にとってはそんなに魅力がなかった様なので、知名度がアップするまでスタートダッシュが遅かったのではないでしょうか？そのため第1期が延期になったのでは。
知名度が普及した後は、この近辺の物件や、同時期に売り出された低層マンションの中では比較的好調の方ではないでしょうか？

第1期登録後、凄腕そうな担当の営業さんも別のプロジェクトに行ってしまったし、思ったよりも売れているのは事実でしょう。

本当にお客さんが集まらなければ、第2期1次、2次、3次と小分けに販売せざろうえないでしょうが、時期を延期して
最終期にするのはそれだけお客さんが集まった、あるいは集まりそうな証拠でしょう。

[328: 契約済みさん]

オーベルオーナーのホームページに７月の工事状況がアップされました。

[329: ななし]

ここはいくらくらいなのですか？
ご存知の方がいらっしゃればご教示いただければ幸いです。

[330: 匿名さん]

第1期の情報です。最終期はわかりません。
2LDK・4千万代から6千万代
3LDK・6千万代から9千万代

[331: 匿名さん]

最終期の間取りを見ていますが、一番広いEタイプは面白い造りですね。
バルコニーに面した居室が横並びに配置されていて、洋室1だけが
開き戸で独立しているのですね。
あとは随所に見られる下がり天井が気になりますが、実際はどうでしょう。

[332: 匿名さん]

最終期7戸みたい。

[333: 匿名さん]

確かに最近間取りが一つ消えましたが、ホームページに公開されている間取りのみが最終期の対象なんですかね？
だとしたらほとんどがブライトコート棟ですね。

[334: 匿名さん]

332さんはどういう情報源からそう推測されてるのですか？

フロアーが違うだけの同じ間取りの部屋が複数あるから
公表されている間取りの数＝残戸数
ではないです。

[335: 匿名さん]

ホームページに最終期7戸と出ていますよ。
またもや自分の決断力の無さに自己嫌悪

[336: 匿名さん]

ありがとうございました、本当でした。まだ30戸ぐらいあると思っていたので驚きです。
知り合いに家を買うのに3年くらい検討した人もおりますので、そう卑下されないで下さい。
不動産はリスクはありますが、基本は早い者勝ちだと思いますが、意中の部屋がキャンセルに出る事もあるかも知れませんので、まだあきらめるのは早いのでは。

[337: 契約済みさん]

極めて少数にして沢山のネガティブな書き込みがあったこの掲示板もいよいよ終焉を迎えますね。
何がともあれ売れればそれは評価された物件ということですね。
目黒徒歩6分で先高感しかないマンション市場において皆様いい買い物が出来たと思います。

[338: 匿名さん]

最終期2次が普通に出てくるでしょ。
そんなにここは売れていない。

[339: 匿名さん]

338さんの根拠は如何に？

[340: 匿名さん]

最終期で終了ですね。モデルルーム行っとけば良かった。予算3000万円台では、相手にされなかったかな！

[341: 匿名さん]

338様へ
最終期の御来場をお待ち申し上げております。書き込みの338とお伝えください。ご予約を承ります。
モデルルーム一堂より(笑)

[342: 匿名さん]

本当にモデルルーム一同なのかな？
まあ、ネガあってのポジですし、本当に詳しいネガもあり、プロのデベ動産屋さんまで出てくる始末で、ポジのやりがいも増幅しました。色々議論出来てマンションに対する知見や、より広く不動産や目黒を含む土地柄まで考えさせられたり、興味を深める事が出来ました。
スレッドの皆様には感謝です。

[343: 匿名さん]

ポジは思い込みと妄想、デベの受け売りに終始だったね。

[344: 匿名さん]

いろいろお世話になりました。
モデルルーム一同

[345: 匿名さん]

ア～ア、1500には届かなかったですね。いくと思ってたのに。残念です。

[346: 匿名さん]

東京オリンピックも決まり、不動産もアゲアゲになりそうですね。オーベル目黒も期待大ですね。購入者の方がうらやましい!!

[347: 匿名さん]

ここに限らず、駐車場上ってどうなんでしょうか？
エンジン音とか結構気になりますかね？

[348: 匿名さん]

そうでもないと思います。経年劣化が進むとわからないですが。あとデカイ車を方向転換するときは、衝撃が伝わるかもしれないですね。すべて私の経験だけですから軽く受け流してください。

[349: 匿名さん]

オーベルの場合、方向転換はターンテーブルでやるのですかね。

[350: 匿名さん]

ターンテーブルでしょうね。機械式駐車場はやはり音や振動が生じ安いと思います。

[351: 匿名さん]

最近書き込みが止まりましたね。寂しいです。

[352: 物件比較中さん]

＞347　さっき他の物件で似た条件を見てました。私としては駐車場の上の住居は下に気を使わなくて良いとポジティブに捉える条件です。

しかし、50さんのお話でターンテーブルということを初めて知ったものですから未体験の条件だけに慎重に検討しようと思い直しました。基本的にここを検討する際は他の位置の住居にしようと思いますが、もしかしたら駐車場上を選ぶ必要が出てくるかもしれません、どこかでターンテーブルの実際を見聞きしておきたいですね。

[353: 匿名さん]

ターンテーブルや機械式以外に、ここは駐輪場も屋内でオートドアなので、オートドアの開閉時などもしっかりとした防音の作りになっているか確認したいですね。

[354: 匿名さん]

＞352さん
ターンテーブルだと窓は開けてられないですね・・
二重サッシといえども、気になる程度のノイズは出そうですね。。

ましてや、高級車などでエンジン音がそれなりにする車の出入りを常に受けなければいけないので、私は耐えられないかもです。

[355: 匿名さん]

機械式だから車通勤者はいないと思うので頻度は少ないでしょうがね。

[357: 匿名さん]

今見たら公式サイトが良くなってました。なんで今頃なんでしょう。キャンセル住戸対策かな？

[358: 匿名さん]

最終期で抽選倍率4倍で外れるとは想定外でした(がっかり）
抽選はイヤ

[359: 購入検討中さん]

私も抽選で外れました・・
先着順に申し込めなかった自分の優柔不断さを痛感。

[360: 匿名さん]

ひょっとして完売御礼!?

[361: 匿名さん]

最新の情報によると、残念ながらまだ完売ではありません。

[362: 匿名さん]

最終期全戸登録ならず。先着順5戸（1LDKから3LDK）ですね。

[363: 匿名さん]

いわゆる最終期詐欺。

[364: 匿名さん]

先着順5戸だって残りが、5戸とは限りませんね。
目黒物件(オ、ジ、リビ、(雲))が横一列です。

[367: 匿名さん]

人気アピールも嘘だらけでした、と。
背水の陣の最終期戦略も不発。

さて、どれだけ売れ残り続けますかね。

[368: 匿名さん]

いま残っている2LDKは南向きが売りだったけどローンの優遇もないし（狭いから）値段も高いしで残るんじゃないかな。
3LDKは動きが少ないし、このまま残りそう。

[369: ななし]

ええっ！
あの２ＬＤＫはローンの優遇ないいんですか？

[370: 匿名さん]

たった数戸の要望書すら集まっていないのに最終期とかぶっこいてたのね。
もう最終期アピールは使えないし、先着順で不人気を晒しながら売るしかない。
ここが泥舟だと思ったら、とにかく営業から逃げるように。

[371: 匿名さん]

1LDKも2LDKもAタイプの3LDKも最上階らしいです。しかし、あと何戸残っているかは不明ですね。

[372: 匿名さん]

湾岸エリアは坪単価が２割アップしてんの？目黒も上がるといいですね。購入者さん、うらやましい。

[373: 匿名さん]

湾岸はフィーバーですね。タワマンだらけで、まだ余地があります。
しかし、永久眺望のスカイズなんて建物の外のコンビニまで、何もない道を10分以上ですからね。かといって内陸のタワマンも、何となくオフィスビルのイメージがして窮屈な感じがしますがね。

[374: 匿名さん]

目黒駅前地区の再開発も気になりますね。

[375: 匿名さん]

他をけなしてもここがよくなるわけじゃないですよ。
オーベル目黒は物件の魅力が、とにかくなさすぎでしたね。

[376: 匿名さん]

先着順、買ってください。
ちなみにクレビア不動前の最上階南西角部屋が@361万円だそうで。

318（R:北東 2LDK 53.85）5590万円 @343万円
401（A:南西 3LDK 74.69）8490万円 @376万円
403（C:南西 3LDK 78.29）8980万円 @379万円
405（E:南西 3LDK 77.31）8590万円 @367万円
411（K:南西 1LDK 45.51）4750万円 @345万円

[377: 匿名さん]

オーベルに全ての面で圧勝のブランズ花房山もこんな感じで先着順だそうで。

201（A:3LDK 80.56）9250万円 @379万円
207（G:2LDK 66.75）8100万円 @401万円
406（L:3LDK 77.76）1億550万円 @449万円

[378: 匿名さん]

で、マニアのあんたはどこ買ったの？
えっ、買ってない。買えない。
調べてるだけ？終わってる

[379: 匿名さん]

また出てきたか、パチンカス脳め。
まさか、本当にここ買ったの？

[381: 匿名さん]

竣工半年前以上で残り７％ってまあままの売れ行きじゃないの？

[383: 匿名さん]

竣工まで余裕で半年切ってますよ。

あと、どんなに残っていても先着順は5戸にするのが業界の慣習。

本当に5戸だったら、3戸にして煽る。

いずれにせよ既に、残念ながら不人気物件は確定。

立地は変えられないから仕方ないにせよ、
商品企画、販売、宣伝、全てが雑過ぎでしたね。

[384: 匿名さん]

確かに5戸以上残っているでしょうね。
70戸のそこそこの規模があるから、そんなにすぐにさばけないでしょう。
検討していた他の物件で瞬間に完売したのは、何らかの特殊事情(デベの記念事業、計画道路予定地)で周辺物件に比べ割安のもので、他は似たり寄ったりです。

[385: 匿名さん]

私にはオーベル目黒は魅力的だと思いますがね。私にはうらやましい物件です。

[386: ななし]

割と魅力的だと思う。
もっと魅力のある物件があるので、とりあえずはそちらを見ているけど。

[387: 匿名さん]

登録抽選か先着順か

新築マンションを売る場合、一番ポピュラーな分譲の手法は業界で俗にカウンターセールスと呼ばれるものである。つまりこれは、モデルルームを設営し、「現地販売センター」と銘打って、そこに新聞広告や折り込みチラシで集客、集まってきた人に対して販売するわけだ。このカウンターセールスには、代表的な方法が二つある。一つは登録抽選方式、もう一つが先着順方式。後述するように住宅金融公庫との関係でもないかぎりは、この二つの販売方法のうち、どちらを選択するかはまさにケースバイケース、分譲業者が自由に選べるわけだ。

業者間でささやかれる通説によると、売り出せば必ず人気が出て抽選会場もそれなりに賑わいが出るだろうと業者が推察している物件については、登録抽選方式を採用するケースが多いという。一方、これはもしかすると苦戦するかな、という物件に関しては「先着順!」とデカデカと広告にうたって客の購入意欲をあおる場合が多いようだ。

「まあ、どちらの販売方法にしても、それなりにリスクはあるわけですよ」。いったん登録抽選方式にしておいて完売に失敗すると、それはもう一気に現場の空気は冷えてしまうことから、このダラケた士気を立て直すのは容易なことではないというのが多くの営業マンの意見である。すぐさま先着順に切り換えることで販売計画を慌てて仕切り直しても、完売までにはおおいに苦労するというのが目に見えているというのだ。

それなら、最初からつねに先着順にすればよいのかというと、物事はそう単純ではない。「先着順というのも、これがまた売り出すタイミングが実にむずかしいんですね」。販売スタートが早過ぎた上に苦戦してしまうと、何ヵ月にもわたって「先着順!」とうたい続けるハメとなり、早々にこの見出し文句に釣られて慌てて契約した客のキャンセルをあおることにもなりかねない。そうかといってあまりに販売開始が遅過ぎると、それこそ建物完成後も「先着順!」とうたい続げることになり、これまた売り主とすれば客に足元を見られるのは必至という苦しい立場に追い込まれてしまうのである。

いずれにしても業者として何を重要視しながら販売戦略を立てるのか、そのポイントとなるのは、販売の現場をいかに熱気あるものに仕立てるか、という一言に尽きるだろう。「マイホームもそのうち買わなくちゃならないだろうな」というように漠然とした考えしか現時点では持っていないような人を、「ここで買わないと一生後悔する」という気持ちに駆りたてるような、えもいわれぬ熱気を販売の現場にいかに演出できるか否かが、販売成功不成功の分かれ目になるといっても過言ではない。したがって分譲業者は、まさにこの熱気を演出するためにあの手この手の涙ぐましいまでの努力をしているのである。

[388: 匿名さん]

先着順販売に人気マンションはない！　買ってはいけない新築マンション（2013年8月23日）

■先着順販売マンションの真実

先着順販売をする時は、売る戸数よりもお客様が少ない物件のみです。抽選で販売しても在庫になれば早い者勝ちの先着順になります。これは売る部屋があってもお客様がいないので、「欲しい人があればすぐ売るよ」という意味です。

お客様がいなければマンションは販売することができないため、よほどお客様の状態が悪くない限り申し込んでもらっても、営業上のデメリットがないため、先着順販売方式のほうがいいのです。

新規販売マンションを先着順で売るのは少ないお客様を並ばせ、にぎわっているように演出することにより人気物件だと思わせる作戦を取る場合です。最初に熱心な人が来るので、その場に居合わせてしまうと人気物件のように錯覚してしまう、これが狙いです。

集客が思うように伸びない物件ではお客様の予約時間をなるべくまとめて人気物件のようにみせます。誰もいない販売センターでお客様に「こんな人気のない物件、買ってしまって大丈夫か？」と思われるのを営業マンは恐れるのです。

もし検討しているマンションが「先着順販売」であれば注意しましょう。

[389: 土地勘無しさん]

文章が長すぎます
もっと簡潔に報告しないと
つまらない掲示板になりますよ

[390: 匿名さん]

基本は第何期販売で、流れた部屋を先着順でさばくのでは（細かくは見栄えを操作するのでしょうが）。

山手線の（おそらく）音が聞こえない静かな立地という点で、優位な面もあります。
恵比寿ガーデンプレイスまでも近い点で魅力です。

[391: 匿名さん]

恵比寿ガーデンプレイスって終わった感じがするけど。
シーズンはいいけど、普段はもうずっと閑散としてない？
今さら魅力を感じろって言われても無理、
って人ばかりだからここも不人気だったんだと思う。

[393: 匿名さん]

もっと下った目黒川向こうのマンションはもっと谷底だね。同じ高さだもんね。

[394: 匿名さん]

ここも、その目黒谷底売れ残り物件仲間に、晴れて加わったわけで。

[395: 匿名さん]

目黒駅徒歩6分で、静かな一低で、70戸の規模の低層マンションなら、目黒川から6ｍの高さがあるんだから
谷底地でも、そう悪くはないでしょう。
目黒駅周辺は人ごみが適度で、お店もそこそこ充実。交通も電車、バス、高速すべて便利で都内通勤が楽。
おまけに目黒川等の自然を身近に楽しめる歴史のある坂の町。
どこがくずか分かりません。

[397: 匿名さん]

ここは立地や物件自体に問題はありません。問題なのは価格です。いくら値段を下げても売れない物件もありますが、ここは値引きさえすれば瞬間蒸発です。

[398: 匿名さん]

立地や物件に問題がなければ、

逆にどんな価格でも購入希望者が群がると思うが。

値下げをすれば買う層に向けた値引き（こじ割）は、

住民層を悪化させるだけ。

ここはただでさえ撒き餌の地下住戸だけが即完で、

高額住戸は見向きもされていないんだし。

[400: 匿名さん]

ここの規模で、目黒周辺では、売れ行きスピード結構早い方ですよ。
なかなか、即日完売は難しいですから。
テレビで放映される物件は一部だと思いますよ。
だっていつまでもチラシが入ったり、期分け販売している物件が多数占めていますから。
ここが、早く売れると都合が悪い人っていないでしょ？
ほっとけばいいじゃないの

[402: 匿名さん]

にもかかわらず、二期を延期、延期で最終期にして煽って、
結局、売れ残りましたー、って物件だよね、ここは。

売り手の都合だけで、
売れていないのに、売れているように見せかけ、
検討者を惑わせただけじゃないのかね。

かつてなくこれだけ恵まれた販売環境で、
目黒駅では新築青田の競合はゼロにもかかわらず、
結果は不人気物件決定。

これから売れ始めるとでも？ ありえない。

[403: 匿名さん]

ポジをポジティブの略だと思っている無学なおっさんはしゃしゃり出てこないでまずは黙ってろと。

[404: ななし]

ここもちょっと考えているので、何が悪くて売れ残っているのかおしえてください。

[405: 匿名さん]

ブライトコートの残っている部屋はほとんど最上階で8000万オーバーだから、値段では？私も予算オーバーで買えませんが、他物件と比べ特別高いとは思いませんが。

[406: 購入検討中さん]

＞404
何も回答になってないと思うけど、残っている3LDKは南向きなので値段が高い。
その値段と価値（立地、設備、値段に見合う高級感etc）が釣り合っていないと感じる人が多いのでは。
正直、ここの3LDKを買える財力が有る人なら選択肢は相当広いと思います。

[407: 匿名さん]

4000万円代、5000万円代も残っているから価格じゃないでしょう。
所有する価値がない、つまり買ったら確実に損をする希少でもなんでもない立地と手抜き企画だと判断されているから、地元などここに詳しい人程手を出さなかったのでしょう。

と、ネガなら書きそうですが、単に目黒駅タワー待ちでしょう。

[408: 匿名さん]

SUUMOにすら広告を出さないし、
ホームページも適当だったし、
広告予算を余りとっていなかったと思う。
そういった物件は企画時から地元需要を前提にしているんだけど、
オーベルはそのあてが大きく外れてちょっと迷走しているだけかも。

ちゃんと広告出して、真面目に集客すればまだイケる。

[409: 匿名さん]

ああでも担当者の責任問題になるのかも。
古い体質の会社だっていうし。
一度決めた方針は最後まで変わらないのかも。

[410: 匿名さん]

でも完成まで、あと半年もあるよ。
完成しても売れていない物件いっぱい有るじゃん

[411: 匿名さん]

在庫と言うのは少な過ぎてもいけないんでしょ。恐らく適性基準になる様にデベもコントロールして値付けしてるんでしょ。
ここがコントロール出来ているのかは知りませんが。。。