オーベル目黒 その２

[物件比較中さん]

続きを語りましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304262/
所在地：東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩6分 東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩6分
　　　東急目黒線 「目黒」駅 徒歩6分 、都営三田線 「目黒」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：50.76平米～77.31平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.ober.jp/meguro/index.html
施工会社：株式会社 安藤・間
管理会社：大成有楽不動産

[263: 匿名さん]

知り合いのお医者さんにしきりに宣伝の郵便が来ているようなので、全戸要望書できつきつに埋まっていない棟がある模様です。
比較的売れているように見える物件ですが、完売するのは大変なことですね。

[264: 匿名さん]

いかなる商品も宣伝や広告はしますよ。
別にいいじゃないですか。

[265: デベにお勤めさん]

私は某デベの開発担当です。土地の仕込みについては、
このマンションの売り出し価格は良い参考になりますね。
値上がり前に、価格決定していますし、売れ行きも好調。
今後の周辺エリアで、我々が供給する際の指針物件であることは
確かですよ。

[266: 匿名さん]

オーベルは値上がり前の物件であることが、私たち一般ユーザーからしたら、魅力的ではあるのですが。
今後は土地が上がってきそうですものね。今日の日経新聞にも、朝日新聞にも書いてありましたね。

[267: 匿名さん]

テノコラムって豆腐みたいな軟弱地盤で使う工法だよね。

[268: 匿名さん]

えっ違うよ。ここの地盤よーく知ってるけど、軟弱じゃないよ

[269: 匿名さん]

31日は満席だったよ。日曜日は雨が降りそうだから、31日に来訪したかったのに。マンション探しは縁も有りますよね。

[270: 匿名さん]

>>268
ふーん・・・。ここで「軟弱地盤じゃない」と出まかせを言ってしまうとまた倍返しされるよ？

テノコラムは高級物件での採用は皆無で、数としては賃貸アパート系の基礎での採用が中心。
ダメとは思わないが「品質はともかくとして工期優先」で選ぶものでしょ。

[271: 匿名さん]

2つ上の269サンへ
2LDKメインで行くと、選択肢が減っているよ。
よくモデルルームにあるような、大きなバラを貼る価格表がないから、わかりませんが、販売が進んでいる感じでしたよ

[272: 匿名さん]

テノコラム工法に関しては「戸建て住宅、集合住宅から大規模ショッピングセンターや高層建築物」という情報もありますよ。震災での実績もあるようです。

ブランド高級物件は昔からのネームのある地に建てるから、そもそも、そう言う地は地盤改良は不要でしょう。

[274: 匿名さん]

目黒ですよ、震災で液状化した浦安じゃないんだから。支持層まで数十メートルの軟弱地盤はもっとたくさんありますよ。テノコラムでは支持層まで数メートルらしいです。
精度は分りませんが、地盤簡易検索によるとオーベルの敷地には良と不良の部分があるようです。

[275: 匿名さん]

簡易ではなく詳細では、高台からみて丁度オーベルから河谷底となり「悪い」地盤。
表層地盤増幅率もオーベルから1.8を超えており「地震で揺れやすい」地盤とされる。
これで地盤が悪くないと言うのは、相当に無理がある。

もちろん目黒駅界隈としては悪い地盤というだけともいえ、
城南住宅地でわざわざそんな場所に…という考えが一般的とは想像するが、
契約者が書いているように、東京の東側や浦安など、
国内最悪の地盤まで含めて比較をすれば、特段悪いという印象はなくなる。

[276: 匿名さん]

だったら安心なんじゃないですか。
まぁこのあたりが壊滅したら全て終わり。目黒が好きなら、いいんじゃない

[277: 匿名さん]

地盤はもちろん大切。
でももっと大切なのは、その人にとって、その時期に購入する事が大切かどうか、だと思いますよ。
結婚、出産、子供の学校等々。シンプルにシンプルに☆
真面目に私は不動産業者ではないですからね(笑)

[278: 匿名さん]

オーベルから表層地盤増幅率1.8（1.5以上が要注意）ですか。表層地盤増幅率をWikiで調べたら、増幅率が高い（地盤の弱い）駅、低い駅のベスト5がありました。

増幅率が高い（地盤の弱い）駅

1位 秋葉原駅（千代田区）1.85
1位 水道橋駅（千代田区）1.85
3位 浜松町駅 （港区） 1.74
3位 東京駅（千代田区） 1.74
5位 神田駅（千代田区） 1.69

オーベル隣接の旧代官屋敷の乗っかる台地の支持層までテノコラムで強化してあるんだったらまあ安心です。

[280: 匿名さん]

ちなみにWikiにある増幅率の低い（地盤の強い）駅ベスト１は

1位 東新宿駅（新宿区） 1.31
1位 代々木駅 （渋谷区）1.31

となっていますが、これは山手線の主要駅の中でのベストで
試にJR中央線八王子駅を調べたら1.05でした。

[281: 匿名さん]

一般的にローム台地でも、増幅率は1.7程度あるよ。J-SHISの増幅率も詳細な訳じゃない。地形分類と30mのS波速度からの簡易評価式でしょ。1.5が要注意って聞いたことないな。本当に揺れやすいのは、谷底低地ではなく、埋め立てなどの2を超す地域じゃない？しかも、建物の被害って、地盤にも構造や階数など色んな要素が入るでしょ。増幅率が高いから、壊れるってのは、不安を煽りすぎだよ。地盤改良で直接基礎を選定できる建物なら、安心な方だと思うよ。

[282: 匿名さん]

ここの地盤が城南の住宅地らしくない絶対的に軟弱かどうかの話なのに、

山手線の東側の駅とか、躯体構造の話に持って行くのは何なのかね。

すぐ隣の高台は1.4で、ここは1.8以上。

これを比較するならともかく、下を探して、

埋立地の方がよっぽど揺れやすい、ねえ。

しかも、主観のみ、自分基準で公的な指標を否定するとか、神かよ。

[283: 匿名さん]

建築技術で、壊れにくい建物にはなってるでしょ、そりゃ当然。

日本全国、どの建物も同じだ。

不安を抱えて住んでいる人はいない。

じゃあ、なんで地盤をみんな気にするのか。

なんで軟弱地盤は嫌われるのか。

[284: 匿名さん]

やっぱり、震災でN値がゼロの埋め立て地の軟弱地盤が液状化したり、水道管が曲がって一ヶ月くらいお風呂に入れないとかいった被害があったからじゃないですか？
勿論この辺は大丈夫だったと思いますが。
そう言う色々な教訓が反映されたオーベルの建物や、現在の低金利動向、2%のインフレ目標、現金持ちは買い時かな？まあ、一番はその人が自分の家を持ちたい時が買い時でしょうが。

賃貸派もいいでしょうが、リーマンショックで仕事を失った人を知ってますが、家を持ってたから、ホームレスにもならず結構平気でした。

[286: 匿名さん]

もう地盤の話はわかりました。
ハイハイ。
お腹いっぱいダヨ。

[287: 匿名さん]

オーベル目黒、1%割引。
http://contents.benefit-one.co.jp/pdf/taiseiyuuraku_OBER_realestate.pd...

[288: 匿名さん]

まとめとしては、オーベルは軟弱地盤で、表層地盤増幅率1.8以上のよく揺れる要注意地。
でも、賃貸アパートでよく使われる実績ある地盤改良を施して、その上に建てたから安心ってことで。

[289: 匿名さん]

いや、違うな
わかってないな(笑)

[291: 匿名さん]

地震ハザードマップの増幅率は公的情報だけど、282の言う公的指標って何ですかね。そんな指標ないよ。1.4と1.8を比べて、ここは城南らしからぬ地域。だから何？資産価値が劣る物件になるのかね？何が言いたいのか、分からない。地盤云々のみで危険性を語るなら、ちゃんと上物や地盤対策を含めて、意見した方がいいですよ。

[292: 匿名さん]

で、結局、事実を出されて激おこで終了。見苦しい。

[293: 匿名さん]

皆さん100％で、誰からも攻撃されないマンションを買ってるのかね？
そんな予算無いでしょ？

[295: 匿名さん]

山手通り沿いの地盤もかなりきな臭い。首都高速の中央環状線の工事が、地下から水が出て、一年完成が延期になったくらいだからね。地盤中心で考えるのなら、多摩地区の国分寺崖線沿いが良いのでは。

[297: 匿名さん]

オーベルの高台側の隣が、江戸(？)時代の代官屋敷の土地ですからね。その直ぐ隣りが急に軟弱地盤で危険とは。考えにくいですね。ちょっと掘れば直ぐに支持層でしょう。

[299: 匿名さん]

坂はありますが、目黒駅徒歩6分に3000㎡弱の敷地ですから、
テノコラム程度で改良できるなら改良して、隣の台地を拡張した強固な地盤に変えて利用すべきでしょう。
目黒川も氾濫しないように次々に対策がうたれていますし、お金をかけて守られたこの目黒に住まなきゃ損、損。

[302: 匿名さん]

比較的庶民的な目黒駅にブランドあるかは知りませんが、単純に目黒駅にアトレがあり、スーパーが充実していたり、目黒川等の緑も充実して、都内通勤も楽、週末も徒歩圏内に魅力的なデートスポットがあるという実を取っただけです。

[303: 匿名さん]

確かに目黒は住みやすいですよね。
交通も便利、買い物や飲食店も多いし、仕事で遅くなってもタクシーが安い。駅前再開発で高層ビルが出来たら、駅のパワーもアップするかも。

[304: 匿名さん]

契約者さんがご存知かどうかわかりませんが、恵比寿ガーデンプレイス内から、羽田空港や成田にリムジンバスが出てますよ。出張や旅行に便利です。そこからなら歩いて行けますよ。特に帰りは駅の階段やら人混みがないのでオススメです。

[305: 匿名さん]

ウェスティンからリムジンバス出ていますが品川界隈のホテルをまわって成田まで行くのでかなり時間かかりますよ。
便数もすくないですし。

[306: 匿名さん]

アトレは老朽化して、動線も複雑怪奇なんだよねー。
本屋以外はどれも中途半端で、
目黒に住んでもほとんど使わないでしょ。

ケンタやフレッシュネスバーガーは潰れるし、
モスは最低の接客だし、
力飯は2店進出して2店とも潰れるし、
パン屋さんは遅く開店して早く閉めて土日休むし、
レンタルビデオもないし、
金券屋もなくなったし、
パチンコと風俗店とラブホばかりだし、
ちょっと残念なんだよね。

[307: 匿名さん]

スーパーはたくさんあるよね。
プレッセにアトレの地下、成城石井、ザガーデン、東急ストア、足を伸ばせば恵比寿三越

[308: 匿名さん]

買い物施設が選べるっていうのは、楽しいですね…。買い物帰りのカフェで寄り道、も楽しみなんです！

[309: 匿名さん]

今年の夏休みにウェスティンからリムジン利用で成田から海外へ行ってきましたよ。旅行って気持ちに余裕があるから、時間がかかっても楽チンを選びましたよ。新居に住まわれる方も目黒の利便性を満喫して下さいね。
近所の住人でした！

[310: 匿名さん]

アトレはほぼ毎日利用していますね。うちはディンクスなので、仕事帰りに買い物できることが絶対条件です。
賃貸脱出期が来たので、慣れた目黒で買いたいけれど、主人次第。男性の方が慎重なんですかね。

[311: 匿名さん]

スーパーはあとマイバスケット。

でも、数だけあるけど目黒のはどれも中途半端。
あれで喜んでる住民なんているのかね。
動線も悪いから、オーベルだと結局普段は東急ストアだけ使うだろうし。
その東急ストアは品揃えも価格も納得いかないのが困りもの。

オフィスメインの街に住宅がまざっているから、
どっち付かずでやりにくい土地なんだろうねー。

[312: 匿名さん]

プレッセや成城石井、ザガーデン、そして東急で大満足。
良いでしょ、満足してるんだから。
あえて突撃してこなくても。今は肯定タイム。
気に入っちゃったんですよ。目黒を!!