オーベル目黒 その２

[物件比較中さん]

続きを語りましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304262/
所在地：東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩6分 東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩6分
　　　東急目黒線 「目黒」駅 徒歩6分 、都営三田線 「目黒」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：50.76平米～77.31平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.ober.jp/meguro/index.html
施工会社：株式会社 安藤・間
管理会社：大成有楽不動産

[201: 匿名さん]

もともとこの規模なら既定スケジュールでしょ。

[202: 匿名さん]

確かに｡すっかり2期かと思ってましたよ。

[203: 匿名さん]

販売好調なんですね。

[204: 匿名さん]

最終期2次、とかやらないでよー

[205: 匿名さん]

時代の波に乗ったのか目黒近辺の中では勢いがあるようでいいですね。

[206: 購入検討中さん]

他の城南地区オーベルを見ると　いよいよ最終期！→ 最終期2次 → 先着順 → 最終○邸ご案内 といった感じ。
要望書ろくに入ってないくせにどの面下げて最終期とかやってんのかと。
ここは購入意欲を煽るための最終期詐欺ではなく、最終期1次だけで売り切ってくださいな。

[207: 匿名さん]

2期に来訪しようと思ってましたが、最終期とはビックリしちゃいました｡希望に該当するお部屋があるのかナ！!!

[208: 匿名さん]

周辺の販売物件では総戸数が少なくて、6期とかの販売物件がありますもんね…｡1期の次が最終期とは販売好調であることは堅いような気がします。

[209: 匿名さん]

うなぎの寝床すぎるでしょ。
あまりにも狭い。

[210: 匿名さん]

確かに狭すぎて残念なマンションだわ。

[211: 匿名さん]

でも２人世帯が購入している時代の需要には合ってたんだね。広いと、当然高いし！

[212: 匿名さん]

ワイドスパンではありませんが、都内では平均的な間口でしょう。
これをうなぎの寝床とは、よっぽどの高級マンションかタワーマンションの間取りばかりしか
知らない人ですかねー。

[213: 匿名さん]

58㎡あれば十分かな。
広さの希望は人それぞれですね。
予算が無制限にあれば贅沢も言いますが…

[214: 匿名さん]

２人世帯が住んでも狭い。
こんなに狭いと恥ずかしくて、人を呼べないし。

[215: 匿名さん]

売る側の論理だけが優先された企画であることはどこを見ても明らかで、価格設定が難しかったんだろうなあと苦労が伝わってくる物件。一方、一昔前ならボロクソに叩かれ非難された企画も、周りが右にならえば違和感がなくなり、普通の評価を受けるもの。うなぎの寝床でも、買える価格で提供されたら文句こぼさずありがたがるのが今の流れ。

[216: 匿名さん]

生活感をなくしモデルルームみたいに飾れば狭くても人を呼べますよ。
本末転倒ですが。

[217: 匿名さん]

トイレの棚１つあげても、トイレットペーパーを複数ロールをばらさないで収納できる奥行きがあり、収納が良心的に考えられているので、間取り以上の有効な空間の使い勝手になりそうです。

[218: 匿名さん]

予算が有る方は良いですが、
限られた予算で、探している我々にとっては、
妥協できる広さなんだけどなぁ。
広さの感覚は、各々異なると思いますよ。
予算が有る方は、広いところを購入なされば良いと思いますよ。

[219: 匿名さん]

>214
確かに。

[220: 匿名さん]

共用廊下側は大きな窓を取れないから、結局中住戸は、正方形の見た目も使い勝手も悪い部屋を作らない、この程度のスパンに収束したのでは。

[221: 匿名さん]

スパン？？

[222: 匿名さん]

ワイドスパンとかナロースパンとか使うので間口の意味でスパンと使いました。
うなぎうなぎとうるさいので。

[223: 匿名さん]

少々妥協してもいいんだ。結婚を期に、どうしても目黒駅最寄りでマンションが欲しいんです。欲しいときが買い時。たまたま金利が安くてラッキーです。予算から考えても、今のところオーベルさんが一番(^o^)

[224: 匿名さん]

新築マンションにのぼせあがった人は、豪華なカタログやきれいなモデルルームを見学していると、気持ちの高まりから舞い上がっていて、気づいてみれば、「憧れのブランド駅近だけが自慢の、当初検討していた条件とは全然違うけど予算だけはクリアできる、三流立地で三流デベの三流ゼネ施工の、日照がなくて水害ハザードでは相当の被害が予想される地区の狭くて且つナロースパンのうなぎの寝床マンション」を買うことに、自分で自分を説得しはじめていたりするものです。住宅は、とても高額なことから、判断を誤って購入すると人生を変えてしまう程の一面もあります。だからこそ、本当に価値のあるものに、お金をかけることが賢い人だと思います。

[225: 匿名さん]

別にいいですよ。何を言われても選ぶのは自分だよ。ちなみに224さんはどこで、いくら位のを買ったんですか？
先輩教えてよ。なぁ

[226: 匿名さん]

224様、どこで買ったの。判断してやるよ。教えろよコラ

[227: 匿名さん]

224しばいたる
頭来た

[228: 匿名さん]

そんなに熱くなったらダメですよ。
相手はどのレスにも現れる購入希望者にイチャモンつけることに、全ての時間を注いでいる、ちょっとヤバい人だから。
妥協してもいいんです。不動産は結婚や出産、世帯分離等々の動機で選べば良い。欲しいときに買えばいいんですよ

[229: 購入経験者さん]

私も結婚が最初の購入のタイミングでしたよ。次が子供が小学生にあがったとき。もうすぐ大学生だから、次のタイミングで、この目黒あたりで探してますよ。このマンションは落ち着いた雰囲気が良い感じですね。

[230: 匿名さん]

タワーが苦手だから、見に行く予定。低層では注目物件です。
皆さん購入に一生懸命ですね。
時期がかなり後押ししてますもんね…

[231: 匿名さん]

223さんみたいに必要な時に購入する事には賛成だな。理屈じゃないですよね。
どのマンションが良い、も大切だけど、人生の中で購入する時期って決まってるような気がする。今の金利は追い風。私はそう思います。

[232: 匿名さん]

目黒の街が気に入ってしまったから(^_^)ﾉ

[233: 匿名さん]

社宅の期限まで6ヶ月に迫って、お尻に火がついて探し始めました。完成までの仮住まいはやむなしの状況です。地縁から目黒駅辺りに絞ると、オーベルさんの見学は外せないかな。

[234: 匿名さん]

233様
最終期オープン週は既に満席状態でしたよ。来週か平日ですって。秋の商戦スタートって感じですか。

[235: 匿名さん]

幹線通り沿いは避けたいので、山手通りよりも目黒駅寄りが良いなぁ。山手通り沿いのマンション見に行って、排気ガスでちょっとクラクラしちゃいました｡

[236: 匿名さん]

オーベルは平均以上はいってると思います。共用部分が弱いけど。
今時、都内で共用部分に拘る方は少ないかな

[237: 匿名さん]

昔は温泉付きマンションとかありましたね。考えられない(笑)

[238: 匿名さん]

帰省するのに、品川駅が近いと楽ですね。今回、目黒を通り越して、また乗り換えてで、つくづく感じた。

[239: 匿名さん]

あー、確かにクレヴィア目黒不動前は驚異だよね。

どうしても目黒駅、
金利が低い今、
タワーは苦手、
山手通りでクラクラ。

素敵なステマ。

あちらはなだらかな坂で最寄り4分、
低層も前面建物まで40m以上離れて、
全戸南向き、
免震で実質壁式構造、
優良住宅控除等が総額300万円、
価格も、管理費も安い。

人それぞれでしょうが。

[240: 匿名さん]

確かに人それぞれ。価値観により変わりますね。夫婦でも。

[241: 匿名さん]

うちは、旦那さんと意見が合わない。そうこうするうちに、半年くらいマンション探し。疲れちゃう。

[242: 匿名さん]

地方から来た人たちは 地元の親、友人たちに東京で成功した自分を見せたい
という成功欲があるから行動にそれが出るんだろうね。
よくメイクでも東京の女子はノーメイクが多くて 地方の子は化粧が濃いとか聞く。

地方から来た人たちは、自分は都会人の中の都会人と思いたい。
よそ者だけど、「東京ってこんなキラキラした所☆」とか思って
勝手な間違ったイメージで作り上げられた東京を捨てられず、
そんな全国ブランドの街（駅）にマンションを買うことが
ステータスだと勘違いしている。
盆と正月は帰省するらしいが、それ以外は東京人で通している。
『なんでそんなに憧れるの？』　

先代より前から東京に資産を持つ者、継ぐ者は、
土地勘も蓄えもあり、より価値ある物件を、
金利とか社宅とかを気にせずに長い目で判断して手に入れる。
全国ブランドかどうかなど、もちろん気にもかけない。

悲しいかな都市流入者は、
所詮は都心部に資産を持ち合わせておらず、
最下層からの必死の成り上がり、
もしくは爪を灯をともすかのような節約で、
辛うじて中産階級に位置しており、
現時点においてもたいした資産を保有していない。

ゆえにデベもこうした地方出身者の所有願望につけこんで
しょうもない物件を高く転がして儲けている。

[243: 匿名さん]

地方の両親から贈与も出そうだし、どうせなら住んでみたい、生活してみたい街で購入したいですね

[244: 匿名さん]

駅近だけが自慢でないですよ。
スーパーとして目黒駅アトレを利用出来るし、まわりに目黒川や緑や坂があるので窮屈感がないし、恵比寿ガーデンプレイスまで歩いてデートに行けるし、白金や花房山ほど高くなく手が届くし、雅叙園や目黒のさんまなどの歴史もあるし、東京出身ですが、知らなかった目黒を知るとなかなか面白い街ですよ。

[245: 匿名さん]

建設中の現地に行ってきました｡存在感があって、良い印象でした。

[246: 匿名さん]

HPに最終期と書いてあったけど検討書受付終了？

[247: 購入検討中さん]

検討書受付の真っ只中ですよ。
抽選回避したいから、重複を避けていただきたいですが。
宜しくお願いします。

[248: 匿名さん]

結局、また土壇場で8月末販売が9月に延期になったのね。

ただの延期だと見栄えが悪いから無理やり最終期を演出か。

要望書出しても拘束力はゼロだから、
泥舟だと感じたら今からでも却下するか他に乗り換えるのが吉。

[249: 匿名さん]

確かに第2期1次、2次、3次、・・・とすれば販売時期をずらさないで済みますね。
ただ、第1期に6割売って、次が最終期で残り全部とは、売れ行きがいいのではないでしょうか。

[251: 匿名さん]

9月で残り全部、ならね。

普通に最終期2次とかに突入するデベも多いけどね。
有楽は特にいつもそれやってるイメージ。

[252: 匿名さん]

別にどうでもいいじゃん。大したことではないよ。

[253: 匿名さん]

せっかく購入に前向きな人がいるなら、そのまま応援してあげればいいのに。見過ごすことなんて簡単なことではないですか。

[255: 匿名さん]

ヒルサイドいいと思う。でも抽選。

[256: 契約済みさん]

実際今の豪雨とかで大丈夫なのか本当に心配になります…

[259: 匿名さん]

そんなことないですよ

[260: 匿名さん]

古地図では田んぼだったし、川の近くですから、そんなに地盤がいいとは思えませんが、本敷地には前の社宅は
コンクリの４，５階程度の建物が建っていたし、今回テノコラム工法による地盤改良での
直接基礎ですから大丈夫ではないですか？

[261: 匿名さん]

ガセ流して買おうとしてるのミエミエだな。
ただ坂道毎日歩くのは辛いと思うよw

[263: 匿名さん]

知り合いのお医者さんにしきりに宣伝の郵便が来ているようなので、全戸要望書できつきつに埋まっていない棟がある模様です。
比較的売れているように見える物件ですが、完売するのは大変なことですね。

[264: 匿名さん]

いかなる商品も宣伝や広告はしますよ。
別にいいじゃないですか。

[265: デベにお勤めさん]

私は某デベの開発担当です。土地の仕込みについては、
このマンションの売り出し価格は良い参考になりますね。
値上がり前に、価格決定していますし、売れ行きも好調。
今後の周辺エリアで、我々が供給する際の指針物件であることは
確かですよ。

[266: 匿名さん]

オーベルは値上がり前の物件であることが、私たち一般ユーザーからしたら、魅力的ではあるのですが。
今後は土地が上がってきそうですものね。今日の日経新聞にも、朝日新聞にも書いてありましたね。

[267: 匿名さん]

テノコラムって豆腐みたいな軟弱地盤で使う工法だよね。

[268: 匿名さん]

えっ違うよ。ここの地盤よーく知ってるけど、軟弱じゃないよ

[269: 匿名さん]

31日は満席だったよ。日曜日は雨が降りそうだから、31日に来訪したかったのに。マンション探しは縁も有りますよね。

[270: 匿名さん]

>>268
ふーん・・・。ここで「軟弱地盤じゃない」と出まかせを言ってしまうとまた倍返しされるよ？

テノコラムは高級物件での採用は皆無で、数としては賃貸アパート系の基礎での採用が中心。
ダメとは思わないが「品質はともかくとして工期優先」で選ぶものでしょ。

[271: 匿名さん]

2つ上の269サンへ
2LDKメインで行くと、選択肢が減っているよ。
よくモデルルームにあるような、大きなバラを貼る価格表がないから、わかりませんが、販売が進んでいる感じでしたよ

[272: 匿名さん]

テノコラム工法に関しては「戸建て住宅、集合住宅から大規模ショッピングセンターや高層建築物」という情報もありますよ。震災での実績もあるようです。

ブランド高級物件は昔からのネームのある地に建てるから、そもそも、そう言う地は地盤改良は不要でしょう。

[274: 匿名さん]

目黒ですよ、震災で液状化した浦安じゃないんだから。支持層まで数十メートルの軟弱地盤はもっとたくさんありますよ。テノコラムでは支持層まで数メートルらしいです。
精度は分りませんが、地盤簡易検索によるとオーベルの敷地には良と不良の部分があるようです。

[275: 匿名さん]

簡易ではなく詳細では、高台からみて丁度オーベルから河谷底となり「悪い」地盤。
表層地盤増幅率もオーベルから1.8を超えており「地震で揺れやすい」地盤とされる。
これで地盤が悪くないと言うのは、相当に無理がある。

もちろん目黒駅界隈としては悪い地盤というだけともいえ、
城南住宅地でわざわざそんな場所に…という考えが一般的とは想像するが、
契約者が書いているように、東京の東側や浦安など、
国内最悪の地盤まで含めて比較をすれば、特段悪いという印象はなくなる。

[276: 匿名さん]

だったら安心なんじゃないですか。
まぁこのあたりが壊滅したら全て終わり。目黒が好きなら、いいんじゃない

[277: 匿名さん]

地盤はもちろん大切。
でももっと大切なのは、その人にとって、その時期に購入する事が大切かどうか、だと思いますよ。
結婚、出産、子供の学校等々。シンプルにシンプルに☆
真面目に私は不動産業者ではないですからね(笑)

[278: 匿名さん]

オーベルから表層地盤増幅率1.8（1.5以上が要注意）ですか。表層地盤増幅率をWikiで調べたら、増幅率が高い（地盤の弱い）駅、低い駅のベスト5がありました。

増幅率が高い（地盤の弱い）駅

1位 秋葉原駅（千代田区）1.85
1位 水道橋駅（千代田区）1.85
3位 浜松町駅 （港区） 1.74
3位 東京駅（千代田区） 1.74
5位 神田駅（千代田区） 1.69

オーベル隣接の旧代官屋敷の乗っかる台地の支持層までテノコラムで強化してあるんだったらまあ安心です。

[280: 匿名さん]

ちなみにWikiにある増幅率の低い（地盤の強い）駅ベスト１は

1位 東新宿駅（新宿区） 1.31
1位 代々木駅 （渋谷区）1.31

となっていますが、これは山手線の主要駅の中でのベストで
試にJR中央線八王子駅を調べたら1.05でした。

[281: 匿名さん]

一般的にローム台地でも、増幅率は1.7程度あるよ。J-SHISの増幅率も詳細な訳じゃない。地形分類と30mのS波速度からの簡易評価式でしょ。1.5が要注意って聞いたことないな。本当に揺れやすいのは、谷底低地ではなく、埋め立てなどの2を超す地域じゃない？しかも、建物の被害って、地盤にも構造や階数など色んな要素が入るでしょ。増幅率が高いから、壊れるってのは、不安を煽りすぎだよ。地盤改良で直接基礎を選定できる建物なら、安心な方だと思うよ。

[282: 匿名さん]

ここの地盤が城南の住宅地らしくない絶対的に軟弱かどうかの話なのに、

山手線の東側の駅とか、躯体構造の話に持って行くのは何なのかね。

すぐ隣の高台は1.4で、ここは1.8以上。

これを比較するならともかく、下を探して、

埋立地の方がよっぽど揺れやすい、ねえ。

しかも、主観のみ、自分基準で公的な指標を否定するとか、神かよ。

[283: 匿名さん]

建築技術で、壊れにくい建物にはなってるでしょ、そりゃ当然。

日本全国、どの建物も同じだ。

不安を抱えて住んでいる人はいない。

じゃあ、なんで地盤をみんな気にするのか。

なんで軟弱地盤は嫌われるのか。

[284: 匿名さん]

やっぱり、震災でN値がゼロの埋め立て地の軟弱地盤が液状化したり、水道管が曲がって一ヶ月くらいお風呂に入れないとかいった被害があったからじゃないですか？
勿論この辺は大丈夫だったと思いますが。
そう言う色々な教訓が反映されたオーベルの建物や、現在の低金利動向、2%のインフレ目標、現金持ちは買い時かな？まあ、一番はその人が自分の家を持ちたい時が買い時でしょうが。

賃貸派もいいでしょうが、リーマンショックで仕事を失った人を知ってますが、家を持ってたから、ホームレスにもならず結構平気でした。

[286: 匿名さん]

もう地盤の話はわかりました。
ハイハイ。
お腹いっぱいダヨ。

[287: 匿名さん]

オーベル目黒、1%割引。
http://contents.benefit-one.co.jp/pdf/taiseiyuuraku_OBER_realestate.pd...

[288: 匿名さん]

まとめとしては、オーベルは軟弱地盤で、表層地盤増幅率1.8以上のよく揺れる要注意地。
でも、賃貸アパートでよく使われる実績ある地盤改良を施して、その上に建てたから安心ってことで。

[289: 匿名さん]

いや、違うな
わかってないな(笑)

[291: 匿名さん]

地震ハザードマップの増幅率は公的情報だけど、282の言う公的指標って何ですかね。そんな指標ないよ。1.4と1.8を比べて、ここは城南らしからぬ地域。だから何？資産価値が劣る物件になるのかね？何が言いたいのか、分からない。地盤云々のみで危険性を語るなら、ちゃんと上物や地盤対策を含めて、意見した方がいいですよ。

[292: 匿名さん]

で、結局、事実を出されて激おこで終了。見苦しい。

[293: 匿名さん]

皆さん100％で、誰からも攻撃されないマンションを買ってるのかね？
そんな予算無いでしょ？

[295: 匿名さん]

山手通り沿いの地盤もかなりきな臭い。首都高速の中央環状線の工事が、地下から水が出て、一年完成が延期になったくらいだからね。地盤中心で考えるのなら、多摩地区の国分寺崖線沿いが良いのでは。

[297: 匿名さん]

オーベルの高台側の隣が、江戸(？)時代の代官屋敷の土地ですからね。その直ぐ隣りが急に軟弱地盤で危険とは。考えにくいですね。ちょっと掘れば直ぐに支持層でしょう。

[299: 匿名さん]

坂はありますが、目黒駅徒歩6分に3000㎡弱の敷地ですから、
テノコラム程度で改良できるなら改良して、隣の台地を拡張した強固な地盤に変えて利用すべきでしょう。
目黒川も氾濫しないように次々に対策がうたれていますし、お金をかけて守られたこの目黒に住まなきゃ損、損。

[302: 匿名さん]

比較的庶民的な目黒駅にブランドあるかは知りませんが、単純に目黒駅にアトレがあり、スーパーが充実していたり、目黒川等の緑も充実して、都内通勤も楽、週末も徒歩圏内に魅力的なデートスポットがあるという実を取っただけです。

[303: 匿名さん]

確かに目黒は住みやすいですよね。
交通も便利、買い物や飲食店も多いし、仕事で遅くなってもタクシーが安い。駅前再開発で高層ビルが出来たら、駅のパワーもアップするかも。

[304: 匿名さん]

契約者さんがご存知かどうかわかりませんが、恵比寿ガーデンプレイス内から、羽田空港や成田にリムジンバスが出てますよ。出張や旅行に便利です。そこからなら歩いて行けますよ。特に帰りは駅の階段やら人混みがないのでオススメです。

[305: 匿名さん]

ウェスティンからリムジンバス出ていますが品川界隈のホテルをまわって成田まで行くのでかなり時間かかりますよ。
便数もすくないですし。

[306: 匿名さん]

アトレは老朽化して、動線も複雑怪奇なんだよねー。
本屋以外はどれも中途半端で、
目黒に住んでもほとんど使わないでしょ。

ケンタやフレッシュネスバーガーは潰れるし、
モスは最低の接客だし、
力飯は2店進出して2店とも潰れるし、
パン屋さんは遅く開店して早く閉めて土日休むし、
レンタルビデオもないし、
金券屋もなくなったし、
パチンコと風俗店とラブホばかりだし、
ちょっと残念なんだよね。

[307: 匿名さん]

スーパーはたくさんあるよね。
プレッセにアトレの地下、成城石井、ザガーデン、東急ストア、足を伸ばせば恵比寿三越

[308: 匿名さん]

買い物施設が選べるっていうのは、楽しいですね…。買い物帰りのカフェで寄り道、も楽しみなんです！

[309: 匿名さん]

今年の夏休みにウェスティンからリムジン利用で成田から海外へ行ってきましたよ。旅行って気持ちに余裕があるから、時間がかかっても楽チンを選びましたよ。新居に住まわれる方も目黒の利便性を満喫して下さいね。
近所の住人でした！

[310: 匿名さん]

アトレはほぼ毎日利用していますね。うちはディンクスなので、仕事帰りに買い物できることが絶対条件です。
賃貸脱出期が来たので、慣れた目黒で買いたいけれど、主人次第。男性の方が慎重なんですかね。

[311: 匿名さん]

スーパーはあとマイバスケット。

でも、数だけあるけど目黒のはどれも中途半端。
あれで喜んでる住民なんているのかね。
動線も悪いから、オーベルだと結局普段は東急ストアだけ使うだろうし。
その東急ストアは品揃えも価格も納得いかないのが困りもの。

オフィスメインの街に住宅がまざっているから、
どっち付かずでやりにくい土地なんだろうねー。

[312: 匿名さん]

プレッセや成城石井、ザガーデン、そして東急で大満足。
良いでしょ、満足してるんだから。
あえて突撃してこなくても。今は肯定タイム。
気に入っちゃったんですよ。目黒を!!

[313: 匿名さん]

生活している人、勤めている人、遊びに来ている人、そして人が多すぎない。
何か居心地が良いなぁ

[314: 匿名さん]

連続投稿失礼いたしました(笑)

[315: 匿名さん]

僕も初めは何となく雑多な目黒駅を毛嫌いしてましたが、オーベルを検討しだしてから改めて目黒の街を見てみるとその良さにファンになりました。また住んで見ると違うのかも知れませんが。。。

[316: 匿名さん]

気取らない庶民的な街ですよ。それで、利便性も高いから人気は出ますよね。住みやすそうです。うらやましい!!

[317: 匿名さん]

まさか1000超えしてからも、ここまで投稿数が増えるとは驚きです。完売するまでに、1500超えしたら注目度満点の物件確定ですね。

[320: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

販売時期は、表示時期より早めることは出来ないから、念のために早めの表示をおこなってるどけなんだよ。
なおかつ早めに表示しておくと、来場も増えるんだ。
別に販売の好不調と関係ないよ
どうでもいいけど、誤解されると他の物件も同じように攻撃されるから、書いておきます。

[321: 匿名さん]

>>320
違う。

販売時期は表示時期から前倒しや追加ができるし、

過去はもちろん、最近でも富久など要望書が多かった複数物件でやっている。

業界内では「販売の好調、不調と関係ない」と言いたいのかもしれないが、

「前倒しで全戸販売の物件 vs. 何度も延期で6割やそれ以下販売の物件」

戸数が同じ1期だとして「どちらが好調かは分からない」とは言えないでしょ。

要望書が社内の規定や想定に達しているのに延期する理由はない。

対応要員はいくらでも融通できるし、やっている。

人気物件での相次ぐ販売延期など、聞いたこともない（しかも今年！）。

逆にそうでもして煽らないと来場すらない物件ってことなら、理解はできる。

[322: 匿名さん]

また始まった｡
ここは好調ダヨ｡
一度モデルルーム行けば。

[325: 匿名さん]

30戸もないよ。
優先分譲で売っちゃったから。
そんなに時間がかかるわけないじゃん

[326: 匿名さん]

1期とか2期とかだけで売ってるわけじゃないんだよ。
その途中で、優先分譲という形でどんどん売っているよ

[327: 匿名さん]

想像ですが、近隣住民にとってはそんなに魅力がなかった様なので、知名度がアップするまでスタートダッシュが遅かったのではないでしょうか？そのため第1期が延期になったのでは。
知名度が普及した後は、この近辺の物件や、同時期に売り出された低層マンションの中では比較的好調の方ではないでしょうか？

第1期登録後、凄腕そうな担当の営業さんも別のプロジェクトに行ってしまったし、思ったよりも売れているのは事実でしょう。

本当にお客さんが集まらなければ、第2期1次、2次、3次と小分けに販売せざろうえないでしょうが、時期を延期して
最終期にするのはそれだけお客さんが集まった、あるいは集まりそうな証拠でしょう。

[328: 契約済みさん]

オーベルオーナーのホームページに７月の工事状況がアップされました。

[329: ななし]

ここはいくらくらいなのですか？
ご存知の方がいらっしゃればご教示いただければ幸いです。

[330: 匿名さん]

第1期の情報です。最終期はわかりません。
2LDK・4千万代から6千万代
3LDK・6千万代から9千万代

[331: 匿名さん]

最終期の間取りを見ていますが、一番広いEタイプは面白い造りですね。
バルコニーに面した居室が横並びに配置されていて、洋室1だけが
開き戸で独立しているのですね。
あとは随所に見られる下がり天井が気になりますが、実際はどうでしょう。

[332: 匿名さん]

最終期7戸みたい。

[333: 匿名さん]

確かに最近間取りが一つ消えましたが、ホームページに公開されている間取りのみが最終期の対象なんですかね？
だとしたらほとんどがブライトコート棟ですね。

[334: 匿名さん]

332さんはどういう情報源からそう推測されてるのですか？

フロアーが違うだけの同じ間取りの部屋が複数あるから
公表されている間取りの数＝残戸数
ではないです。

[335: 匿名さん]

ホームページに最終期7戸と出ていますよ。
またもや自分の決断力の無さに自己嫌悪

[336: 匿名さん]

ありがとうございました、本当でした。まだ30戸ぐらいあると思っていたので驚きです。
知り合いに家を買うのに3年くらい検討した人もおりますので、そう卑下されないで下さい。
不動産はリスクはありますが、基本は早い者勝ちだと思いますが、意中の部屋がキャンセルに出る事もあるかも知れませんので、まだあきらめるのは早いのでは。

[337: 契約済みさん]

極めて少数にして沢山のネガティブな書き込みがあったこの掲示板もいよいよ終焉を迎えますね。
何がともあれ売れればそれは評価された物件ということですね。
目黒徒歩6分で先高感しかないマンション市場において皆様いい買い物が出来たと思います。

[338: 匿名さん]

最終期2次が普通に出てくるでしょ。
そんなにここは売れていない。

[339: 匿名さん]

338さんの根拠は如何に？

[340: 匿名さん]

最終期で終了ですね。モデルルーム行っとけば良かった。予算3000万円台では、相手にされなかったかな！

[341: 匿名さん]

338様へ
最終期の御来場をお待ち申し上げております。書き込みの338とお伝えください。ご予約を承ります。
モデルルーム一堂より(笑)

[342: 匿名さん]

本当にモデルルーム一同なのかな？
まあ、ネガあってのポジですし、本当に詳しいネガもあり、プロのデベ動産屋さんまで出てくる始末で、ポジのやりがいも増幅しました。色々議論出来てマンションに対する知見や、より広く不動産や目黒を含む土地柄まで考えさせられたり、興味を深める事が出来ました。
スレッドの皆様には感謝です。

[343: 匿名さん]

ポジは思い込みと妄想、デベの受け売りに終始だったね。

[344: 匿名さん]

いろいろお世話になりました。
モデルルーム一同

[345: 匿名さん]

ア～ア、1500には届かなかったですね。いくと思ってたのに。残念です。

[346: 匿名さん]

東京オリンピックも決まり、不動産もアゲアゲになりそうですね。オーベル目黒も期待大ですね。購入者の方がうらやましい!!

[347: 匿名さん]

ここに限らず、駐車場上ってどうなんでしょうか？
エンジン音とか結構気になりますかね？

[348: 匿名さん]

そうでもないと思います。経年劣化が進むとわからないですが。あとデカイ車を方向転換するときは、衝撃が伝わるかもしれないですね。すべて私の経験だけですから軽く受け流してください。

[349: 匿名さん]

オーベルの場合、方向転換はターンテーブルでやるのですかね。

[350: 匿名さん]

ターンテーブルでしょうね。機械式駐車場はやはり音や振動が生じ安いと思います。

[351: 匿名さん]

最近書き込みが止まりましたね。寂しいです。

[352: 物件比較中さん]

＞347　さっき他の物件で似た条件を見てました。私としては駐車場の上の住居は下に気を使わなくて良いとポジティブに捉える条件です。

しかし、50さんのお話でターンテーブルということを初めて知ったものですから未体験の条件だけに慎重に検討しようと思い直しました。基本的にここを検討する際は他の位置の住居にしようと思いますが、もしかしたら駐車場上を選ぶ必要が出てくるかもしれません、どこかでターンテーブルの実際を見聞きしておきたいですね。

[353: 匿名さん]

ターンテーブルや機械式以外に、ここは駐輪場も屋内でオートドアなので、オートドアの開閉時などもしっかりとした防音の作りになっているか確認したいですね。

[354: 匿名さん]

＞352さん
ターンテーブルだと窓は開けてられないですね・・
二重サッシといえども、気になる程度のノイズは出そうですね。。

ましてや、高級車などでエンジン音がそれなりにする車の出入りを常に受けなければいけないので、私は耐えられないかもです。

[355: 匿名さん]

機械式だから車通勤者はいないと思うので頻度は少ないでしょうがね。

[357: 匿名さん]

今見たら公式サイトが良くなってました。なんで今頃なんでしょう。キャンセル住戸対策かな？

[358: 匿名さん]

最終期で抽選倍率4倍で外れるとは想定外でした(がっかり）
抽選はイヤ

[359: 購入検討中さん]

私も抽選で外れました・・
先着順に申し込めなかった自分の優柔不断さを痛感。

[360: 匿名さん]

ひょっとして完売御礼!?

[361: 匿名さん]

最新の情報によると、残念ながらまだ完売ではありません。

[362: 匿名さん]

最終期全戸登録ならず。先着順5戸（1LDKから3LDK）ですね。

[363: 匿名さん]

いわゆる最終期詐欺。

[364: 匿名さん]

先着順5戸だって残りが、5戸とは限りませんね。
目黒物件(オ、ジ、リビ、(雲))が横一列です。

[367: 匿名さん]

人気アピールも嘘だらけでした、と。
背水の陣の最終期戦略も不発。

さて、どれだけ売れ残り続けますかね。

[368: 匿名さん]

いま残っている2LDKは南向きが売りだったけどローンの優遇もないし（狭いから）値段も高いしで残るんじゃないかな。
3LDKは動きが少ないし、このまま残りそう。

[369: ななし]

ええっ！
あの２ＬＤＫはローンの優遇ないいんですか？

[370: 匿名さん]

たった数戸の要望書すら集まっていないのに最終期とかぶっこいてたのね。
もう最終期アピールは使えないし、先着順で不人気を晒しながら売るしかない。
ここが泥舟だと思ったら、とにかく営業から逃げるように。

[371: 匿名さん]

1LDKも2LDKもAタイプの3LDKも最上階らしいです。しかし、あと何戸残っているかは不明ですね。

[372: 匿名さん]

湾岸エリアは坪単価が２割アップしてんの？目黒も上がるといいですね。購入者さん、うらやましい。

[373: 匿名さん]

湾岸はフィーバーですね。タワマンだらけで、まだ余地があります。
しかし、永久眺望のスカイズなんて建物の外のコンビニまで、何もない道を10分以上ですからね。かといって内陸のタワマンも、何となくオフィスビルのイメージがして窮屈な感じがしますがね。

[374: 匿名さん]

目黒駅前地区の再開発も気になりますね。

[375: 匿名さん]

他をけなしてもここがよくなるわけじゃないですよ。
オーベル目黒は物件の魅力が、とにかくなさすぎでしたね。

[376: 匿名さん]

先着順、買ってください。
ちなみにクレビア不動前の最上階南西角部屋が@361万円だそうで。

318（R:北東 2LDK 53.85）5590万円 @343万円
401（A:南西 3LDK 74.69）8490万円 @376万円
403（C:南西 3LDK 78.29）8980万円 @379万円
405（E:南西 3LDK 77.31）8590万円 @367万円
411（K:南西 1LDK 45.51）4750万円 @345万円

[377: 匿名さん]

オーベルに全ての面で圧勝のブランズ花房山もこんな感じで先着順だそうで。

201（A:3LDK 80.56）9250万円 @379万円
207（G:2LDK 66.75）8100万円 @401万円
406（L:3LDK 77.76）1億550万円 @449万円

[378: 匿名さん]

で、マニアのあんたはどこ買ったの？
えっ、買ってない。買えない。
調べてるだけ？終わってる

[379: 匿名さん]

また出てきたか、パチンカス脳め。
まさか、本当にここ買ったの？

[381: 匿名さん]

竣工半年前以上で残り７％ってまあままの売れ行きじゃないの？

[383: 匿名さん]

竣工まで余裕で半年切ってますよ。

あと、どんなに残っていても先着順は5戸にするのが業界の慣習。

本当に5戸だったら、3戸にして煽る。

いずれにせよ既に、残念ながら不人気物件は確定。

立地は変えられないから仕方ないにせよ、
商品企画、販売、宣伝、全てが雑過ぎでしたね。

[384: 匿名さん]

確かに5戸以上残っているでしょうね。
70戸のそこそこの規模があるから、そんなにすぐにさばけないでしょう。
検討していた他の物件で瞬間に完売したのは、何らかの特殊事情(デベの記念事業、計画道路予定地)で周辺物件に比べ割安のもので、他は似たり寄ったりです。

[385: 匿名さん]

私にはオーベル目黒は魅力的だと思いますがね。私にはうらやましい物件です。

[386: ななし]

割と魅力的だと思う。
もっと魅力のある物件があるので、とりあえずはそちらを見ているけど。

[387: 匿名さん]

登録抽選か先着順か

新築マンションを売る場合、一番ポピュラーな分譲の手法は業界で俗にカウンターセールスと呼ばれるものである。つまりこれは、モデルルームを設営し、「現地販売センター」と銘打って、そこに新聞広告や折り込みチラシで集客、集まってきた人に対して販売するわけだ。このカウンターセールスには、代表的な方法が二つある。一つは登録抽選方式、もう一つが先着順方式。後述するように住宅金融公庫との関係でもないかぎりは、この二つの販売方法のうち、どちらを選択するかはまさにケースバイケース、分譲業者が自由に選べるわけだ。

業者間でささやかれる通説によると、売り出せば必ず人気が出て抽選会場もそれなりに賑わいが出るだろうと業者が推察している物件については、登録抽選方式を採用するケースが多いという。一方、これはもしかすると苦戦するかな、という物件に関しては「先着順!」とデカデカと広告にうたって客の購入意欲をあおる場合が多いようだ。

「まあ、どちらの販売方法にしても、それなりにリスクはあるわけですよ」。いったん登録抽選方式にしておいて完売に失敗すると、それはもう一気に現場の空気は冷えてしまうことから、このダラケた士気を立て直すのは容易なことではないというのが多くの営業マンの意見である。すぐさま先着順に切り換えることで販売計画を慌てて仕切り直しても、完売までにはおおいに苦労するというのが目に見えているというのだ。

それなら、最初からつねに先着順にすればよいのかというと、物事はそう単純ではない。「先着順というのも、これがまた売り出すタイミングが実にむずかしいんですね」。販売スタートが早過ぎた上に苦戦してしまうと、何ヵ月にもわたって「先着順!」とうたい続けるハメとなり、早々にこの見出し文句に釣られて慌てて契約した客のキャンセルをあおることにもなりかねない。そうかといってあまりに販売開始が遅過ぎると、それこそ建物完成後も「先着順!」とうたい続げることになり、これまた売り主とすれば客に足元を見られるのは必至という苦しい立場に追い込まれてしまうのである。

いずれにしても業者として何を重要視しながら販売戦略を立てるのか、そのポイントとなるのは、販売の現場をいかに熱気あるものに仕立てるか、という一言に尽きるだろう。「マイホームもそのうち買わなくちゃならないだろうな」というように漠然とした考えしか現時点では持っていないような人を、「ここで買わないと一生後悔する」という気持ちに駆りたてるような、えもいわれぬ熱気を販売の現場にいかに演出できるか否かが、販売成功不成功の分かれ目になるといっても過言ではない。したがって分譲業者は、まさにこの熱気を演出するためにあの手この手の涙ぐましいまでの努力をしているのである。

[388: 匿名さん]

先着順販売に人気マンションはない！　買ってはいけない新築マンション（2013年8月23日）

■先着順販売マンションの真実

先着順販売をする時は、売る戸数よりもお客様が少ない物件のみです。抽選で販売しても在庫になれば早い者勝ちの先着順になります。これは売る部屋があってもお客様がいないので、「欲しい人があればすぐ売るよ」という意味です。

お客様がいなければマンションは販売することができないため、よほどお客様の状態が悪くない限り申し込んでもらっても、営業上のデメリットがないため、先着順販売方式のほうがいいのです。

新規販売マンションを先着順で売るのは少ないお客様を並ばせ、にぎわっているように演出することにより人気物件だと思わせる作戦を取る場合です。最初に熱心な人が来るので、その場に居合わせてしまうと人気物件のように錯覚してしまう、これが狙いです。

集客が思うように伸びない物件ではお客様の予約時間をなるべくまとめて人気物件のようにみせます。誰もいない販売センターでお客様に「こんな人気のない物件、買ってしまって大丈夫か？」と思われるのを営業マンは恐れるのです。

もし検討しているマンションが「先着順販売」であれば注意しましょう。

[389: 土地勘無しさん]

文章が長すぎます
もっと簡潔に報告しないと
つまらない掲示板になりますよ

[390: 匿名さん]

基本は第何期販売で、流れた部屋を先着順でさばくのでは（細かくは見栄えを操作するのでしょうが）。

山手線の（おそらく）音が聞こえない静かな立地という点で、優位な面もあります。
恵比寿ガーデンプレイスまでも近い点で魅力です。

[391: 匿名さん]

恵比寿ガーデンプレイスって終わった感じがするけど。
シーズンはいいけど、普段はもうずっと閑散としてない？
今さら魅力を感じろって言われても無理、
って人ばかりだからここも不人気だったんだと思う。

[393: 匿名さん]

もっと下った目黒川向こうのマンションはもっと谷底だね。同じ高さだもんね。

[394: 匿名さん]

ここも、その目黒谷底売れ残り物件仲間に、晴れて加わったわけで。

[395: 匿名さん]

目黒駅徒歩6分で、静かな一低で、70戸の規模の低層マンションなら、目黒川から6ｍの高さがあるんだから
谷底地でも、そう悪くはないでしょう。
目黒駅周辺は人ごみが適度で、お店もそこそこ充実。交通も電車、バス、高速すべて便利で都内通勤が楽。
おまけに目黒川等の自然を身近に楽しめる歴史のある坂の町。
どこがくずか分かりません。

[397: 匿名さん]

ここは立地や物件自体に問題はありません。問題なのは価格です。いくら値段を下げても売れない物件もありますが、ここは値引きさえすれば瞬間蒸発です。

[398: 匿名さん]

立地や物件に問題がなければ、

逆にどんな価格でも購入希望者が群がると思うが。

値下げをすれば買う層に向けた値引き（こじ割）は、

住民層を悪化させるだけ。

ここはただでさえ撒き餌の地下住戸だけが即完で、

高額住戸は見向きもされていないんだし。

[400: 匿名さん]

ここの規模で、目黒周辺では、売れ行きスピード結構早い方ですよ。
なかなか、即日完売は難しいですから。
テレビで放映される物件は一部だと思いますよ。
だっていつまでもチラシが入ったり、期分け販売している物件が多数占めていますから。
ここが、早く売れると都合が悪い人っていないでしょ？
ほっとけばいいじゃないの