オーベル目黒 その２

[物件比較中さん]

続きを語りましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304262/
所在地：東京都目黒区目黒一丁目11番2（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩6分 東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩6分
　　　東急目黒線 「目黒」駅 徒歩6分 、都営三田線 「目黒」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：50.76平米～77.31平米
売主：大成有楽不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
物件URL：http://www.ober.jp/meguro/index.html
施工会社：株式会社 安藤・間
管理会社：大成有楽不動産

[2: 匿名さん]

一言でいうと、目黒徒歩6分の閑静な低層住戸をリーズナブルな価格で手に入れられるチャンスという事ですか？

[3: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

人気あるなら良いじゃん。
最終的に中古で出したとき儲かるかは不明だけど、高水準の価格で売れるのは確定。
買えなかった人残念無念w

[5: 匿名さん]

モデルルームも捌き切れない程の予約が入ってるんだよね。

これで8末の2期が再度延期とか、
20戸以下とかだったらずっこけ残念物件確定だけど、
大丈夫だよね？

1期も散々販売を延期してまさかの6割供給だったし、
営業がんばれよ。

[6: 匿名さん]

１期はいつ頃から販売開始していたのでしょうか？

[7: 匿名さん]

6ですが、手元資料には３月販売開始でした。確か6月くらいに登録締め切りだったから、販売開始がずるずる延びたのですね。
私は4月末に初めて訪問したので、ちょうど客足が伸びなやんでいた頃にモデルルームに行ったのかな？

[8: 匿名さん]

ＧＷ前に各社物件を大量に宣伝して販売開始、販売攻勢を強めたのでみんな目移りして客足も分散されました。
その後、物件の選別が進み人気物件は再び集客が戻り期完売が続出、不人気物件は惨憺たる結果となりました。

ここはもちろん前者。

[9: 匿名さん]

基本的に第1期は申込みがほぼ見込めるところを売るから
たいていは第1期は即日完売になるのは常識

不人気物件の見分け方なら
大規模物件じゃなければ第2期1次販売ぐらいで
完売できなかったら危ないな

[10: 匿名さん]

有楽のファジーな案内図は使い物にならないので、
少しまともな現地案内図です。

[11: 匿名さん]

よく野村が使う手法で、モデルルーム来場を5枠案内するけど実際は4枠しかなくて、予約が取りづらく、モデル行っても人が結構いるなんてことここもやってるのかな〜

[12: 匿名さん]

昨日現地を見に行って来ましたが、目黒駅にオーベルの看板がありました。前はのぼり位しかありませんでした。
また、ネット広告も前はオーベルはほとんど見ませんでしたが、最近よく表示されますね。

[13: 匿名さん]

目黒駅の看板は、その前はジオ目黒だった。
あそこは人気のない物件の御用達の区画。

[14: 販売関係者さん]

販売時期を延ばすことは業界上当たり前。
お客さんの入りがどう、というより
前倒しが公取にひっかるからだけだよ。

はっきり言いましょう。1期6割出しは結構なもんだよ。
よく言われる好調の目安の70％、というのは
例えば6割の供給の内、70％売れて好評との扱い。

ここは6割供給でほぼ売れているよ。
実際に、業界では「売れている」扱いの物件だよ。

知人にデベがいたら聞いてみるといいよ

[15: デベにお勤めさん]

それは当たり前。
3月にオープンして、価格の検証期間を設けて、
実際に販売開始まで10週くらいはかかるはず。

全て「予約制」でおこなっているから、予約は
入り続けているはず。
予約がジリ貧だと「グランドオープン」して、
いつでも、どなたでもウェルカムになるはず。

あとは優先分譲でこっそりと、売っているはずだよ。
販売住戸がどんどん減っているはず。

[16: 匿名さん]

別に人気あるならここで人気ある、業界の知人に聞けばわかるとか根拠のない熱弁はふるわず、プロらしく、客層と層ごとの需給動向から今後の販売予測でもしてみたらいかが？ いつ頃までに完売するかくらいは言えるでしょう？ 私は、残りの価格帯から「ここは苦戦する」と根拠つきで書いていますが。

高価格帯は立地でも仕様でも明らかに上回る花房山に既にごっそりもっていかれ、中価格帯は近隣中古相場で出すと明言した不動前タワーに8月末にごっそりもっていかれ、地元は誰もが駅前再開発タワー待ちで、あとどれだけの需要が残っていますか？

[19: 販売関係者さん]

16さん

いちど「オーベル目黒」マンションギャラリーで
会いましょうよ。

口コミのパート2のNO16で予約してくれれば
良いよ

本当に会いましょう。

[20: 販売関係者さん]

駅前再開発は、一般人では買える価格ではない。

坪単価は花房山の比ではないよ。


年収2000万円クラス、自己資金4000万円クラス
持家売却無、ローンもご自分で。
そのあたりのアッパー層がターゲットで着々と
進行中。
待ってても、この口コミで能書きを書いている
人たちは買えない人がほとんど。

[21: 匿名さん]

こういう口コミでよく出てくる　ｗ　って
何の意味？

なんかマニアな感じで、不動産購入と合わない。
本当に購入する人って、参考にしないよね。

参考っていっても、買わない口実探しでしょ。

今、購入するには最高の時期だから、とにかく買おうよ

[22: 匿名さん]

その筋のプロの方々が、オーベル目黒推しをされている書き込みには、説得力が有りますよね。私も欲しい物件だと思います。

[26: 匿名さん]

山手線の沿線の徒歩6分の駅近の3000㎡弱の一低の希少な地に何故に力を抜いた物件を企画したと
お考えなのでしょうか？
安藤建設という東証一部上場の中堅ゼネコンによる設計・施工、同じく中堅の大成有楽1社による開発・管理の一体化。
間取りも普通で悪くなく、戸建ての建物との距離も10ｍ前後あり、その間には植栽もあり、
収納も独自の工夫が見られ良く考えられていると思うのですが。。。

[28: 匿名さん]

別に食いつかなくてもいいでしょ。10メートル有るよ

[30: 匿名さん]

管理人さんへ
23-25が消えてます！

手元に資料はありませんが、テラスのサッシ面から部屋から正面に見える戸建ての建物までの目線距離の概算です。
（建物の角から角の最短距離ではありません）

ＲＣと戸建て建物までの距離は現場の隙間から見れますよ。

[31: 契約済みさん]

29さんはモデルルームに行ってないんですね。
モデルルーム行けば周辺建物との距離を明記した資料ありますから。

モデルにも行かずに吠えるだけ吠えて根拠を示せって言われてもねぇ。。

もし根拠と距離知りたかったらモデル行ったらどうですか？
貴方のために写真UPするのも面倒なので。

[33: 匿名さん]

ホントホント。妬みか何か知らんが、ネガティブな書き込みが多くてウンザリだよ。

[35: 匿名さん]

テラス側では建物間が1メートルの所はなかったと思いますよ。
オーベルはこのジャンルの低層マンションの中では比較的植栽エリアをとってあるので、圧迫感が緩和されることを期待しています。

[36: 匿名さん]

34さん
分かってて聞いてるって、なんかぞっとするよ。
わざわざ嫌らしい方向に持っていくところが、
恰好悪

[37: 匿名さん]

この板は1000越えても堂々巡りのコメントばかりだね。もっと有意義な内容をお願いいたします。

[38: 匿名さん]

私は、ここに初めて書き込みをする検討者ですが、客観的に読むと、34さんがわざわざ嘘を書いているとは思えないのですが、実際はどうなのですか？

周りの建物との距離は他の検討者も気になるところだと思うので、教えていただけると有り難いのですが…。

[39: 匿名さん]

モデルルームに行くと、離隔距離の資料や眺望写真がありますよ。設計図書もあるので一番良いと思いますよ

[40: 周辺住民さん]

ま、写真にコメント入れるとざっとこんな感じ？

いびつな異型地では、よくがんばった設計ではないかと個人的には思う。
でも、自分では、異型尽くしな躯体は、工夫ではなく、
利益最大化のための業者都合の無茶だから、住みたくないかな。

[41: 匿名さん]

ゲリラ雷雨が多いこの時代に地下は怖いね

[42: 契約済みさん]

周辺住民40さんが、恐らく工事現場の看板から
がんばって分析資料を作ってくれましたが、モデルルームに行けば、サッシ基準で敷地外の建物までの
距離の概要図の資料をくれますよ。デベロッパーの資料なのでここには公開は出来ませんが。。。
また駐車場も屋内なので、結果的に植栽エリア部を取りやすくなっているのはいいと思ってます。

確かに利益追求の詰め込みとも言えますが、あまり突飛な間取りをつくら少ない条件付ですが、
少ない管理費でディスポーザーを利用できたり
規模が大きい方が売却時に有利だろうし、目黒の高い土地代を分散出来るのは
買う側にとってもいい面もあります。

[44: 匿名さん]

今、北東のヒルサイド中心に売ってるけど、他の2LDKの棟は完売。個人的にはヒルサイドが一番開放的で、ポイント高いですけど。あらためて予約するつもり！

[45: 匿名さん]

2期の販売をおこなう気配無し。
でも粛々と販売が進んでいる

[46: 契約済みさん]

私は地下住戸なので見合いがなく、壁しか無いし戸建の背面側なので全く気になりませんがなにか？
ちょっと気になるのはブライトコートの2-4階ですね。
目の前が共用廊下ってどうなんだろう。。

[47: 匿名さん]

また契約者がポジ熱こじらせているようだけど、ここの植栽は条例で定められた基準の最低限を満たしているに過ぎないよ。

[48: 匿名さん]

ここの緑化は、マンション環境性能表示で「目黒区で唯一の最低評価」ですね。
城南地区全体（目黒、品川、世田谷、大田）で見ても、低層マンションで最低評価をとったのは近年でここだけのようです。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/110_meguro.htm...

[49: 匿名さん]

オーベル目黒って東洋経済やダイヤモンドのマンション特集だと評価高い。
目黒6分がかなりのパワーかな…

[50: 匿名さん]

前に高い建物が建たない点も大きいよ。既に建ってるけど、第一種低層だから建て替えあっても安心。その点もポイントとしては高いのでは。

[51: 匿名さん]

幹線道路沿いでないことも大きいよね…。うるさいし空気悪い

[52: 匿名さん]

まぁ完璧なマンションはありませんから。何を重視するか。

[53: 匿名さん]

目黒駅から通勤しやすくては、駅ビルや商店街で楽しめれば、ここの利便性は○

[55: 匿名さん]

植栽の量が2点満点中1点で、質が2点満点中0点だったんですね。
中庭フォレストを保持している某シティテラスにはかなうわけも
ないですが、比較した某ブランズよりは、充実してるように思えたのですが。。。
質って何なのでしょうね？

[57: 匿名さん]

っていうか、モデルルーム行って、営業さんにいろいろ質問してみたら。

[60: 契約済みさん]

ここの営業さんの質問対応能力や真摯な対応は良かったですよ｡ガーデン購入です。

[62: 匿名さん]

義務はないけど、説明に務めることという都からの指針はあるわな。

ちなみに、販売活動中の物件ホームページへの掲示は義務。
ここは、その義務に違反している。

[63: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

義務ではない

[64: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

あと、あるわな、とか偉そうな言い方止めとこう。普段弱気なんでしょ。そんな言い方できないでしょ

[65: 匿名さん]

不動産は立地でしょ。建物も細かな仕様は違っても、概ねどこも似たり寄ったり。枝葉末節の議論は大局感を鈍らせるよ。

[66: 匿名さん]

> ３ 対象となるマンションの建築主
> 表示義務対象となるマンションの建築主（以下「特定マンション建築主」という。）は、建築物環境計画書制度で計画書届出義務の対象となる建築物（延床面積 5，０００㎡を超える建築物の新築・増築）のうち、住宅用途の建築物（分譲又は賃貸マンション）の建築主です。

ここは延床面積が該当。

> ４ 表示内容・方法
> 特定マンション建築主は、平成22年１月１日以降に東京都に提出する建築物環境計画書の取組状況の評価に基づき、マンション環境性能表示を販売・賃貸広告に表示することが義務付けられます。ただし、１０，０００㎡以下のマンションについては、平成 22 年 10月 1 日以降の提出から対象（５，０００㎡超は表示義務、２，０００㎡以上５，０００㎡以下は任意）となります。

ここは5000㎡超のため表示義務あり。

> １２ 表示期間
> マンション環境性能表示について、賃貸又は販売の広告が終了した日、工事が完了した日の翌日から１年経過した日のいずれか早い日以降は表示する義務はありません。

販売広告中かつ一年を経過していないため表示義務あり。

> Ｑ４ 表示しなければいけない広告とは？
> Ａ４ 対象マンションの間取り図が表示される A４版（62,370ｍ㎡）サイズを超えるチラシ・雑誌等、あるいは DVD やホームページなどの電子媒体に販売・賃貸広告が掲載される時に、対象となるすべての媒体に東京都が定めるマンション環境性能表示の標章（ラベル）の表示が義務付けられます。

ホームページを含むすべての媒体に表示義務があるわな。
さて、義務ではないという根拠は？＞威勢だけはいいデベにお勤めさん

[69: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

4のところ。
2900平米だから任意だよ

[70: 匿名さん]

プロに挑む、ここのネガさんはすごいですね！
老舗マンションデベが、住む人の事をきめ細かく考えた物件だから、人を惹きつけているのでは。
売主本位の物件は、一生の買い物ですから素人でも見抜かれるでしょう。

[71: 匿名さん]

まぁまぁ、お二人とも。そんな事は誰も興味無いよ。デベさんも素人さん相手に大人気ない。別でやって下さい。
ところで、私が気になっているのは、2期の販売がいつからか？なんですが?

[72: 匿名さん]

多分、ちょこちょこと契約をすすめていると見た。

[73: 匿名さん]

2期待ちよりも、モデルルームに行かれた方が良いと思いますよ

[74: 匿名さん]

もう要望書はどんどん受け付けているのでは。公式HPの物件概要では8月末だから、8月末には登録とか抽選があるのでは？

[75: 匿名さん]

> 69

> 建築延床面積 6,300.28m²

仕事柄、出まかせばかり言うクセが染み付いているのか？

どうあがいても表示義務違反。
しかも、指摘されてもバレる嘘で逃げようとは予想通り。

[76: 匿名さん]

モデルルームに行ったら、価格表の中で販売可能な部屋はずいぶん少なかったね…
予算が合わないかなって言ったら、是非、ご検討下さいって、あっさりパンフレット渡されて終了でした。営業の方はもう一組、商談してたから、淡白でした！

[77: 匿名さん]

私たちも、購入するからサービスを要求したら、笑いながら、どうぞお帰りください。有り難うございました、だって。価格上昇でデベ、強気になってきてる。

[78: 賃貸住まいさん]

完全予約制だけど、行けば見れるかなって、直撃来訪したら、受付でお断りされてしまった。せっかくのお客さんなのにね…。平日に行ったら、案内してくれたけどね。平日はじっくり、お話してくれるよ。土日よりも良いかも。

[79: 匿名さん]

ここのモデルルームは個室みたいで個室でないから、居心地は良いよ。大部屋みたいなところで、他のお客さんと顔が丸見えはイヤだったから

[80: 匿名さん]

私はモデルルーム行く前に予約の電話で、3LDKで幾らくらいからあるか、イメージを聞いてから予約してたから、現場で予算が合わない事は無かったです。
物件を幾つも平行して、モデルルームのはしごもして、営業さんとの駆け引きもあり本当クタクタでした。

[81: 匿名さん]

急勾配で細い曲がりクネった道路を抜けて行くマンションへのアクセス。歩車分離できていないのに構わず飛ばすタクシーと一般車。途中の左折は切り返しでどの車も立ち往生。出庫では一方にしか通行で抜けられない道路状況。高台からの傾斜ドン詰まりの果てがマンションのエントランス。逆では往来する車はここのエントランスから登坂車線並に全力で排ガスと騒音を撒き散らし坂道を登る。マニアックでアバンギャルドなマンションライフを満喫したい方には、素晴らしい事請合うべき物件じゃないでしょうか？

[82: 匿名さん]

あの曲がりくねったヒルサイドの道は、所々目黒川側に視界が抜けたり、人工的に区画された道路でない有機感があり、また斜面の味のある古マンションに飾られていい雰囲気じゃないですか♪

[83: 匿名さん]

確かに１日に何件もモデルルームを見るのは疲れますね。ここは予約制だから、その前の時間通りに行きたかったけど、前のモデルルームの営業さんが帰してくれなかった

[84: 匿名さん]

現地の雰囲気は良いですね。静かさと少し先には目黒の街、何か気に入った

[85: 匿名さん]

業界の常識をぶっていた販売関係者やデベにお勤めさんは、
ここが表示義務に違反していることに対して沈黙？

情けない男だ。弁明もできないのか。

これまでに書いていた常識や法律とやら、
ここが売れているとか、予約が多くてさばけないとか、
どうせ全部嘘でたらめでまかせなんだろう。

[86: 匿名さん]

目黒駅から地下鉄利用の場合、暑い日はエアコンがきいているから、結構通勤楽そう。この前、試してみた｡銀座線や丸の内線と比較すると空いているね

[87: 匿名さん]

何をそんなに熱くなってんの。しらけるよ。意沿わないならこの板見なきゃいいのに。

[88: 不動産業者さん]

詳しくは分かりませんが、表示義務違反ならば是正して欲しいが正直どーでもいい。
デベ勤めで販売やってる人なんてほとんどいないんだから、そんな細かいところなんて把握してないだろうよ。
そんな暇あったら土地探して収支はじいてますわ。
そこまで詳しく知ってる貴方は販社社員のなのかな、って思っちゃいますね。

[89: 匿名さん]

必死さがまた奥ゆかしいじゃありませんか。
血眼になってネガティブキャンペーンをはっているなんて女々しくて、むしろ好感が持てますよ。

[90: 匿名さん]

千鳥ヶ淵の5億のマンションも2年位売るのを待って、価格上昇を待っていたのを考えると、マンション価格は上昇傾向なんですね。

[94: 不動産業者さん]

財閥系。見方によっては(お金持ち具合)1番の一流デベ勤めです。
もう割高しか残ってないけど、一次は結構お買い得でしたね。
この土地の買い方は高値掴みの三流がやっちゃった。。と思ってましたが、
減損からの売り出しは一消費者にとっちゃ有難い話です。
会社でもちょっと話題になりましたよ。
前に書込みした人とは別人だけど、告知義務をわーわー騒いで君は一体なにがしたいんだ？
この際ネガ発言全て曝け出してくださいよ。
どこまでこの物件のネガティブなファクターを見つけたのか知りたいです。

[95: 匿名さん]

一流さん、この土地減損したのですか！
それは有難い事です。さすがデベさん情報ですね。

[98: 購入経験者さん]

売主のデベがここで嘘と悪態で直接反論はしないと思いますけどね。
でも見てたら条例違反に気づいて焦ってるでしょうけど。
顧客には直接は関係ないですけど、ちゃんと対応すべきですよね。
とりあえずこの件も含めて広告は手を抜きすぎ。

ちなみに減損物件であることは業界ではけっこう有名ですよ。
謄本見たら分かりますけど、リーマンショック前のアゲアゲな時期に取得してますからね。
時代的にはもうちょっと売出我慢した方が、損失回収できたのかもしれませんね。。

[100: 匿名さん]

しかし、みんな企業の内部情報をここで意気揚々と披露しなくても｡変なの｡ここじゃないでしょ