重要事項説明書と実際の占有面積が異なっている？

[YK]

現在の賃貸マンションに入居してから10ヶ月経っています。
新しい家具を購入するために部屋の内寸を採寸したところ、
どう計算しても契約時の重要事項説明書に記載してある占有面積より
明らかに実際の面積が狭い事に気付きました。

○占有面積は重要事項説明書・賃貸借契約書・広告チラシは全て23.46㎡
○部屋は完全な長方形の1R
○採寸した長方形にはUB・玄関ドア・PS等が全て納まっている
○部屋の内法は225cm×850cm(*長辺は玄関ドアの内側まで)
○角部屋なので壁芯を推測するために窓を開けて外壁と内壁の厚みを採寸した寸法
　短辺方向のベランダ側が23cm・玄関側が3cm(*玄関ドア外の壁からドアの内側まで)
　長辺方向のマンション外壁側が25cm・隣部屋との厚みは採寸出来ず
○壁芯計算の元となる寸法
　短辺：内法225cm＋(23cm＋3cm)/2＝238cm
　長辺：内法850cm＋(25cm＋25cm)/2＝875cm
　*長辺の隣部屋との壁の厚みは外壁側と同じ25cmと仮定して計算
○壁芯計算
　238cm×875cm＝20.825㎡

○仮に以下の条件で計算した場合
　・短辺を玄関ドア外からベランダ側外壁まで
　・長辺の隣部屋との壁の厚みを50cmと仮定
　短辺：内法225cm＋23cm＋3cm＝251cm
　長辺：内法850cm＋(25cm＋25cm)/2＝875cm
　短辺×長辺＝21.9625㎡


一点だけ気になっている部分が、重要事項説明書での
[２．当該建物の表示並びに交通]の項目の「建物の表示」の「面積」部分の記載事項が
[占有]23.46㎡ [バルコニー]0㎡となっており、
この部分については重要事項説明を受けた際に、先方は
「バルコニーはもちろん私用として利用出来ますが、非常時の避難通路となるために
　扱いは共有部分となるので、占有面積には含まれず書類上は0㎡という記載になります。」
と言っていました。

実際のバルコニーの面積は、手すりの内側から外壁までの採寸で、
120cm×228cm＝2.736㎡となります。

壁芯計算をした20.825㎡とバルコニー面積の2.736㎡を合計すると23.561㎡となり、
賃貸借契約書や広告の23.46㎡とほぼ同じになります。


私の占有面積の計算方法に何か見落としがあるのでしょうか？
それともバルコニー部分の面積の扱いについて、実際は占有面積に含めているのに
当方には虚偽の説明をしたという可能性があるのでしょうか・・・？

アドバイスお願いします。