重要事項説明書と実際の占有面積が異なっている？

[YK]

現在の賃貸マンションに入居してから10ヶ月経っています。
新しい家具を購入するために部屋の内寸を採寸したところ、
どう計算しても契約時の重要事項説明書に記載してある占有面積より
明らかに実際の面積が狭い事に気付きました。

○占有面積は重要事項説明書・賃貸借契約書・広告チラシは全て23.46㎡
○部屋は完全な長方形の1R
○採寸した長方形にはUB・玄関ドア・PS等が全て納まっている
○部屋の内法は225cm×850cm(*長辺は玄関ドアの内側まで)
○角部屋なので壁芯を推測するために窓を開けて外壁と内壁の厚みを採寸した寸法
　短辺方向のベランダ側が23cm・玄関側が3cm(*玄関ドア外の壁からドアの内側まで)
　長辺方向のマンション外壁側が25cm・隣部屋との厚みは採寸出来ず
○壁芯計算の元となる寸法
　短辺：内法225cm＋(23cm＋3cm)/2＝238cm
　長辺：内法850cm＋(25cm＋25cm)/2＝875cm
　*長辺の隣部屋との壁の厚みは外壁側と同じ25cmと仮定して計算
○壁芯計算
　238cm×875cm＝20.825㎡

○仮に以下の条件で計算した場合
　・短辺を玄関ドア外からベランダ側外壁まで
　・長辺の隣部屋との壁の厚みを50cmと仮定
　短辺：内法225cm＋23cm＋3cm＝251cm
　長辺：内法850cm＋(25cm＋25cm)/2＝875cm
　短辺×長辺＝21.9625㎡


一点だけ気になっている部分が、重要事項説明書での
[２．当該建物の表示並びに交通]の項目の「建物の表示」の「面積」部分の記載事項が
[占有]23.46㎡ [バルコニー]0㎡となっており、
この部分については重要事項説明を受けた際に、先方は
「バルコニーはもちろん私用として利用出来ますが、非常時の避難通路となるために
　扱いは共有部分となるので、占有面積には含まれず書類上は0㎡という記載になります。」
と言っていました。

実際のバルコニーの面積は、手すりの内側から外壁までの採寸で、
120cm×228cm＝2.736㎡となります。

壁芯計算をした20.825㎡とバルコニー面積の2.736㎡を合計すると23.561㎡となり、
賃貸借契約書や広告の23.46㎡とほぼ同じになります。


私の占有面積の計算方法に何か見落としがあるのでしょうか？
それともバルコニー部分の面積の扱いについて、実際は占有面積に含めているのに
当方には虚偽の説明をしたという可能性があるのでしょうか・・・？

アドバイスお願いします。

[22: 匿名さん]

№11です。
スレ主さんは、将来マンションを購入した時に、疑問に思わなくてすみます。
私たち夫婦は、登記上の面積と、契約上の面積と違っているのは少なからずショックでした。（面積少なくなってるんですから）
そんな事実があることを知っていてマンションを購入する人って、そんなにいないでしょう。

今後のためにより多くの知識を得ていくことはとてもいいことだと思います。
№12さんのお話、私もとても勉強になりました。

[23: YK]

不動産会社に問い合わせをし、確認が取れた点をご報告します。

○バルコニーは専有面積には含まれていない
○不動産会社が所有している図面に記載されている短辺：270cm×長辺：869cm＝23.463㎡　(→専有面積と一致)
○長辺の外壁から私の部屋までの壁厚は25cm
○隣室との壁厚は15cm
　（→隣室の方の部屋にお伺いさせて頂いて、私の部屋の仕上面の位置と隣室の仕上面の位置を
　　お互いの部屋の間にあるベランダの柱にマーキングし、採寸したので確実)
○壁芯等の構造が記載されている設計図は所有していない　（→恐らく設計事務所が所有しているとの事)
○施工会社と設計事務所の当時の名称・所在地・電話番号
　（→両社ともGoogleおよび104にて社名で調べたところ、既に存在していない）

設計図が確認出来ていない状況なので、実際の壁芯の位置が仕上面から何cmの部分なのかは把握出来ていないのですが、
やはり疑問を感じてしまうのが、短辺の壁芯位置についてです。

短辺の内法が225cmで短辺の両壁芯からの寸法が270cmという事は、両サイドの仕上面から壁芯までの和は45cmとなります。
両サイドの壁厚自体の和が40cm＋内法が225cm＝265cmであるのに、両サイドの壁芯寸法が270cmという点です。
このような事は一般的にあり得るのでしょうか？

ちなみに当マンションは築22年で、内装のリフォームや改築については、退去時のクロス張替えや仕上面損傷部分の補修以外は一切行っていないとの事です。


＞No.18 by 匿名さん
おっしゃる通り内見した上で契約したのですが、私は初めての賃貸契約だったので勝手が分からず、
そこまでの詳細は確認せずに契約してしまいました。
相違があった場合に今後どうするかについては、正直どういう対応法があるのか存じ上げないので、
まだ先方に疑問点を問い合わせしている段階です。

＞No.19 by 匿名さん
宅建協会に相談するという方法もあるのですね。有難うございます。
先方との話で折り合いがつかなければ相談してみたいと思います。

[24: 匿名さん]

築22年の賃貸でこんな確認させられる不動産屋はたまったもんじゃ無いな。

[25: 12]

>>23
>両サイドの壁厚自体の和が40cm＋内法が225cm＝265cmであるのに、
>両サイドの壁芯寸法が270cmという点です。
>このような事は一般的にあり得るのでしょうか？

一般的にも何も、単純に算数として成り立っていないじゃないか。
実測したと言う壁厚の数値が本当に正確なのだとしたら、貴方が危惧している通り
短辺方向の芯間距離は（物理的に）2700mmには足らないという事になる。
であれば、契約上の専有面積を決めるにあたって根拠となったもの（すなわち図面）を
貸主に何としてでも提示させなければ、ことの真相はわからない。
前にも書いたが、チラシに載せている略図程度のものではなく、そのチラシを描く際に
基となった図面が必ずある。
貴方がスケール片手に奔走したところで、正確な事は確認できない。

ちなみにその図面は設計事務所ではなく、本来は建物の所有者（大家）が
保管しておくべきもの。通常の賃貸マンション建設事業では、実施設計図と竣工図は
施主に納品され、建築確認手続きの際に用いた申請図も副本として施主に返還される。
通り芯の位置と各部寸法は、この図面にきちんと明記されている。
ルーズな大家ならそれらを保管していない可能性はあるが、それでも貸主が何をもって
契約上の専有面積を確認したのかという経緯は必ずある筈なのだ。

・・・結局のところ、こうしたトラブルが起こらない様に、貸主が提示する図面には
「図面と相違がある点については現況を優先する」というキャプションがある。
それに合意した上での契約ならば、貴方が入居後１年近くも経った時点で
問題にしたところで、残念ながら満足のいく結果は得られないのではないかと。

ひとつ、どうしても釈然としないのは、貴方が「25cm」と断言する外壁厚の数値。
実測方法が具体的にイメージできない以上、それを前提にコメントもしにくい。
また、「その先の対応」については、他の方々が指摘されている通りだと思う。
仮に契約面積と実態との間に齟齬があったとしても、現賃料を面積按分して
差額を取り戻すというのは少々難しい気もするし、私もその辺りにはあまり知識がない。
しかし、どうしても相手方に何かを主張するなら、まずは事実確認が先決かと。

私も、自分が部屋を借りる時には必ず「竣工図」か「設計図」の中からコピーした
当該住戸の平面図を貰って、芯寸法を確認している。
（逆に、この図面を基に内法寸法を正確に把握する事はできないが）
借りる者・買う者の区別に拘わらず、居住空間を大切に思うのであれば
「内法面積」と「契約面積」には差があるという事は一般常識として認識しておくべきだ。