中央区豊海町の再開発 パート２

[匿名さん]

中央区豊海町の再開発のパート２です。
引き続き情報どうぞ。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

[881: 匿名さん]

これだけ金融緩和してんだから、タワマンの価格がどんどん上がってくことは子どもでもわかるよね
中国人も知ってるし！

[882: 匿名さん]

子供にはわからんだろ。
いい加減な事いうな。

[883: 匿名さん]

一足先に再開発が進むかちどきあたりはリセール価値の議論で盛り上がってますね
早く決議とって進められないのかね
待ち遠しいー

[884: 匿名]

あと 15年〜

[885: 匿名さん]

あと15年もなにをやるんだろうー

[886: 匿名さん]

15年後か…
完成を見ることなくお墓に入る人もいるだろうね。
それとも地震で倒壊が先か。

[887: 匿名]

さ‥よ‥な‥ら…

[888: 匿名]

さ‥よ‥な‥ら…

[889: 匿名さん]

再開発って時期を逸するとあっという間に30年とか経つからね
オリンピック後の日本にはあまり期待しない方が安全だと思うがね

[890: 匿名さん]

このスレだけでなく、あちこちで豊海再開発は早くて15年後と言われるようになりましたね。
時間かかり過ぎ。どこの再開発もこんなものなのでしょうか。

それだったらやはり震災対策を考えなくては。

[891: 匿名さん]

というか、何故15年かけるのか意味不明
駅歩10分に再開発する価値あるのかね

[892: 匿名さん]

開発の価値のない土地を開発するのはどこかに利害が生じているから。官民ともに損を被る開発はしない。ではどこに損が発生するか。それは地権者だ。
中国のゴーストタウンと同じ末路が見えている。

[893: 匿名さん]

BRT→LRTの停留所がTTTの前あたりにできるから、
駅近になるんじゃ？

それをノーカウントにしても、もっと遠いクロノレジデンスは完売してる。

[894: 匿名さん]

>>890
こんなものです。
ほとんどの再開発は都市計画認可から、5～10年くらいかかる。
まだ、都市計画認可に至っていないここは15年かかっても全くおかしくはない。

[895: 匿名さん]

都市計画決定にはやはり地元合意が重要
地権者がある程度同意できるベースプランが事業協力者からでてきて、還元率100が提示されれば一気に進む
その前に事業協力者決定だけどね

[896: 匿名さん]

クロノと豊海をなぜ比べる？
駅徒歩10分オーバーとは言え、3方向を豊洲、月島、勝どきなど複数路線に囲まれ、永久眺望が確保されているタワーマンションと、まさか同列に語れるとでも。

還元率100の価値など微塵もないほどに老朽化した上物と立地。地権者のわがままにより永遠に続く平行線。そうこうしてる間に地震で倒壊。
合掌

[897: 匿名さん]

>>896
眺望だけなら豊海にタワマンはそんなにわるくないでしょ。
晴海側はは公園/学校の低層固定につづく運河ビュー。
反対も湾みたいにへこんでるおかげで建物たたないしね。

まぁ地権者がごねるようならどんな場所でもご破算ですけどね。ごねればごねるほど、15年後が20年後に30年後になっていって話は消えると。

[898: 匿名さん]

100%還元とはそんなに許されざるゴネなんですね
やっぱ厳しいね

[899: 匿名さん]

ここに関しては100はあり得ない。
せめてリノベしたとしてかかる費用くらい住民が負担する気概がなきゃこの話はすすまんだろ。

[900: 匿名さん]

東卸住宅の居住者は魚河岸関係の人が多い。
性格的に大人しくない。
開発業者の提案に安易な妥協はしないと思う。
かなりごねそうです。

[901: 匿名さん]

>>900
ごねるごねないに、大人しいとかはあまり関係ない。
人が良いけどテコでも動かないタイプもいれば、おだてりゃ簡単に木に登る祭り屋みたいなタイプだっている。

[902: 匿名さん]

商売人から損得勘定抜きにはできないからな。かと言って開発業者も商売人。
第三者による妥協点を示さないと前には進まないよね。
それでも還元率100%は譲らんというのなら、このまま自腹で耐震工事してもらって、終の棲み家としてもらうしかないよね。
耐震工事さえも行政がやれと言い出しかねないが。

[903: 匿名さん]

ポイントは東缶住宅が還元率80%まで譲るかどうかまで絞られてきてるわけ？
だったら譲るべきでしょ
デベだって利益ゼロで協力する義務があるわけじゃないからね

[904: 購入検討中さん]

時期が悪いから、地価よりも建物の価格が高くなり過ぎてしまってる。
80%で済めばいいけどね。。。

[905: 匿名さん]

80切りならやる必要ないでしょ
人生の後半戦の大切な時間をメリットの少ない再開発に翻弄されるなんて、、

[906: 匿名さん]

古い建物が新しくなるんだから今と同じだけの広さ欲しいって・・・その感覚が拭えないなら再開発はオクラ入りでよろし。

[907: 匿名さん]

このまま住み続けてもどのみち耐震工事や大規模リフォームは必要で金も1000万以上はかかる。再開発になれば最新のタワマンになり最新の設備、共用部になるのだから還元率70%でも足らない分払って同じ間取りの部屋に入れば安いくらいだ。豊海の地権者は再開発後の資産価値をイメージして還元率100%を謳っているが、再開発されなければ足立区レベルの団地のまま。きちんと現状を見て皆がWINWINになれる落としどころを目指すべきだ。

[908: 匿名さん]

還元率は１００ですよ。準備組合に確認してごらん。
どこから８０だとか話がでるわけ？

[909: 匿名さん]

てか、坪単価300で分譲できれば100%いけるでしょ

[910: 匿名さん]

15年後に坪単価300の相場などありえん。

[911: 匿名さん]

350まではいけるってこと？

[912: 匿名さん]

150までは落ちるんじゃない？

[913: 匿名さん]

準備組合ができた時点で100%になったんじゃないんですかね
でなければ準備組合にさんかするかどうかの判断できんでしょ

[914: 匿名さん]

階数と向きはどうなるかわかりませんが、広さは現在のものが保証されると聞いています。
仮引っ越し先の家賃も含めて個人負担はゼロということで。
もしこの条件が崩れるならば反対にまわります。

[915: 匿名さん]

今ある条件のうち幾つかは必ず崩れます。
業者は既成事実のように話を進めて直前でちゃぶ台返しです。

[916: 匿名さん]

ということは2000万円程度の50平米の部屋が15年後には追加負担、仮住まい、引越費用なしで新築タワーマンションの50平米になるとの前提条件ってことですよね
ホントに3000万円のキャピタルゲインとれるのかな？

[917: 匿名さん]

何をおっしゃる。
大丈夫ですって、追加負担などありません。過去の例が物語ってます。
１５年後を楽しみにしましょう。もうすこし早くなることも期待出来るかもです。

[918: 匿名さん]

15年後って…(笑)

[919: 匿名さん]

うーん、オリンピック前に分譲できるならいける気がするけど、またぐと、どうなん？

[920: 匿名さん]

オリンピック後の経済の落ち込みは確定なので、それまでの事業計画の認可が期待できない以上は計画の見直しもあるだろうね。これまでの再開発計画もそんな感じで消えてったんだろうな…。

[921: 匿名さん]

ところで事業協力者ってどうやって決まったの？

[922: 周辺住民さん]

豊海の再開発はかなり早まる期待を持っても良いかもです。
政治家の力、一言って大きいね。
近々にわかりますよ。私の言っている意味が。
それでは失礼します。

[923: 匿名さん]

果たしてそううまくいきますかね。
あれはいったい何だったんだ？
って感じでしょ。

[924: 匿名さん]

悲観論者が多いですね、ここは。
心配ばかりしてないでもっと楽観的になったらいかが？

[925: 匿名]

ここの再開発は 忍耐力がいるね。

[926: 匿名さん]

楽観的過ぎて笑いました。
一人の議員の意見で即効性があるのなんて、せいぜい制服のデザイン変えなさいとか、役所のホームページのデザイン刷新しろとかいう程度のもの。
どこぞの議員が言ったか知りませんが選挙前のポーズも良いとこですよ。
田中角栄の一言で東北新幹線が開通したのとは話の次元が違って、これは都議会の予算で決まるもの。
専ら、都知事がやると言ったのなら話は別ですがね。

[927: 匿名さん]

議員一人の
「再開発早めたら？」
で開発開始なるなら、みんなで議員に金渡せばいいよね！

[928: 匿名さん]

実際、何がここの開発の障害になってるんですか？
住民の高すぎる還元要求なのかデベロッパーの資金繰りなのか借家人の追い出しなのか

[929: 匿名]

近々わかりますよ。私の言っている意味が。(笑)

[930: 匿名さん]

>>928
障害もなにも、再開発の合意形成はこんなもん。
バブル経済の時なんて小さな戸建てが数億円になるのに動かなかった人もたくさんいた。
人は感情の生き物だから、損をしてもやってしまうこともあれば、得だとしても変化を嫌うことだってある。
あいつが嫌いだからとりあえず反対するなんてことも珍しくない。
それを5年10年かけて解きほぐしていくのが再開発準備組合の仕事。

[931: 匿名さん]

「近々わかりますよ。私の言ってる意味が…」

しびれた。
また一つ、名言が生まれました。

[932: 匿名さん]

有力議員の一言は大きいよ。
後回しにされていた審議案件もいきなりトップ審議議案として扱われる。
いきなりトップダウンの指示が来る。
「あれどうなってる、あれ、あれだよ！」で課長の大声。
This is 行政

[933: 匿名さん]

そうだね。それが行政。
そして、ここの再開発事業は行政関係ないんだよなぁ。
せめて都施工案件だったら行政も動けたのになぁ。残念。

[934: 匿名さん]

てことは議員の一言があろうが何の影響もなしっつう事だな。

「私の言ってる意味」って何だったんだ？

[935: 匿名さん]

オリンピック前に間に合うという意味にとれるが、そうなの？

[936: 匿名さん]

100%無理！

[937: 匿名さん]

まー長い期間かけて佃から豊海までをタワーマンション街にしていこうとしてる方向性がある限りはいつか再開発になるんだろうね

[938: 匿名さん]

そんな方向性はない(笑)

[939: 匿名さん]

佃島がタワーマンション街に変われたのは全ての土地を所有していた石川島と三井不動産、あと行政の利害が一致していたからで、地権者が分散している豊海が同じように変貌するには地権者が全て御他界する50年後くらいではないでしょうか？

[940: 匿名さん]

>>939
さすがに、そんなには掛からないよ。
ここくらいのフェーズまできてるなら、理論上の最速は4年から5年。
現実的には10～15年だよ。

[941: 匿名さん]

それはタワマン建物本体の話で、街全体が変貌してゆく話とは別では？

[942: 匿名さん]

豊海開発10年、島全体が30年ってとこかな
先の長い話だけど、その間、価値があがり続ける可能性もあるな

[943: 匿名さん]

現に上がってるよ。

[944: 匿名さん]

上がってるんじゃなくて上げてるだけ。
売れてない事実が現実を語っている。

[945: 匿名さん]

いやいや。私が買った値段よりはるかに上がってますよ。そして現に売れています。不動産屋さんやその身内も多いからすごい。再開発が10年もかかるかもしれないのに大したもんだな。と思います。

[946: 匿名さん]

またまた(笑)

[947: 匿名さん]

全然またまた(笑)ではありません。現に調べてみてください。できないのかな？不動産関係はかなりの数ですよ。身内が多すぎ。買い漁ってるとしか思えない。なんて、知り合いに怒られそうですが。

[948: 匿名さん]

再開発まで十数年。
不動産転がして利益得られるまで塩漬けするには長過ぎるだろ。
一か八かの賭けにしか思えんわ。

[949: ビギナーさん]

無知な新参者に押してください。
ここはタワマン立つのは確定でしょうか？早くてオリンピックごろなのですか？

[950: 匿名さん]

ほぼ確定。早くて8年～10年くらい。

[951: 匿名さん]

先にできるタワマン検討するなら、素直にDTの残りでいいと思う

[952: 匿名さん]

遅くて30年後くらい(涙)

[953: 匿名さん]

大崎も時間かかったからねぇ

[954: 匿名]

普通に考えて
15年後着工だろうな！

[955: 匿名さん]

その頃には築地にも大規模タワマン建ってますね。

[956: 検討]

建て替えのリスクは、
期間が分からないのと、
権利変換内容が経済情勢に
よること。

普通、イチイチ権変と言うことで、
従前面積と同じ広さの床を貰える場合
建て替えが進みやすいですが、
それが減る場合、厄介です。

ここは、どうなんでしょう？

[957: 匿名さん]

100パーセント前提でしょ

[958: 匿名さん]

どうだかね。

[959: 匿名]

勝どき東は 全て条件が同じらしいよ。

[960: 匿名さん]

あそこはほぼ駅直結で資産価値絶大だからね。
強気な価格設定ができる分、地権者にも満足行くアメを与える事ができる。

[961: 匿名さん]

資料きたね。なんだかんだ進んでるじゃない。

[962: 匿名さん]

そもそも勝どき東は地権者数少ないからな。
黎明スカイレジデルの場所は、範囲はほとんど変わらずに29階だてになるわけだから、そのまま15階までを地権者に割り振ればそれより上の階は自由に売りさばけるし、そもそもA地区の地権者(土地所有者)は11しかないわけで、そのほとんどが企業なことを考えると、ほとんどの住居を売りに出せるからねぇ…。

でも仮に、 全て条件が同じということになると、B棟の2-15階で500戸近い数をつくることになって、実際にはB棟は750戸くらいになるんですかね…。

[963: 匿名]

黎明スカイレジテルの地権者は A1棟 A2棟が完成してから そちらに移り住むのでは!?
B棟がA地区が完成してから着工するのはその為では!?
B棟に残りたい地権者もいると思うが。

[964: 匿名さん]

仮住まい費用を発生させない賢いやり方だね

[965: 匿名さん]

（中には差額を払らうなどで高層に移る人などがいるとしても、）勝どき東が同条件を保証してるとすると、運河むきまたは逆向きの15階までってことになる。そうするとA2は10階くらいまでオフィスなので、10階以下の地権者はA1またはBですね。

それはともかく、だとしてもほとんどの住居を売りに出せる東は強みがありますね。

[966: 匿名さん]

オリンピック終わってから真剣に検討に入るようですね。
なのでオリンピック終了までは何の動きもないですよ。

まあ、とりあえずオリンピックを楽しみましょう

[967: 匿名]

今から騒ぐと１５年後までに疲れて果てるよ。今はそれよりも震災対応を考えるべき時期、震災発生確率も倍近く上がったことだし。

[968: 匿名さん]

>>967
再開発の話があるなか、対策費は掛けられないだろうなぁ。

[969: 匿名]

黎明スカイレジテルの地権者は、運河側南から北側へ変えたり、
階数を下げたりすると、もっと良い条件の広い一戸を与えられるらしいよ！
因みにA2棟は10階までオフィスが入るから、黎明スカイレジテルの地権者は、
4階から住居なので、4階に住んでいる地権者は、11階〜12階に移れるのでは!?

[970: 匿名さん]

思ったよりも意外と進展してるようですね。
それでも１０年かかるのかしらん。
７，８年でいけそうな感じもするけど。

[971: 匿名さん]

そうなんです。資料が思っていたよりもきちんとしててちょっとびっくりしました。

[972: 匿名さん]

>>970
現実的なスケジュールでは都市計画決定から7年程度はかかるから、7～8年はほぼ無理だよ。
事業協力者は最短スケジュールしか言わないけど、ズルズル遅れていく。

[973: 匿名さん]

ということで、15年。以上。

[974: 匿名さん]

長いなぁ
いまの環境変化を考えると15年もたつとすべてがかわってしまってる気がするな
どんな経済情勢になってんだろう

[975: 匿名]

そう、予想外に進んでいますね。
７年後は無理でも10年後は期待出来るかもしれませんね。

[976: 匿名]

無理だよ！
月島1丁目再開発と
月島3丁目再開発が
先に始まるよ〜

[977: 匿名さん]

幹線道路を挟んで同時期の再開発はない。行政が絡めば尚更で、近隣の渋滞等に考慮し、時期をずらすのが一般的です。

[978: 匿名さん]

早くて１０年後、遅くて１５年後と見て心づもりをしておけばよろしいと思います。地権者に配布された計画書は想定外の出来でした。水面下では思ったよりも進んでいる感想です。

[979: 匿名さん]

ここの再開発は選手村の分譲計画にも左右されますね。豊海以上に交通不便地域で6000戸なのでかなりの安値で捌くという予想もあり、そうなったらこちらも影響を受けざるを得ません。売りがレインボー眺望である点など属性が非常に似ていますし。豊海の相場が下落すると事業協力者は保留床の割合を増やして採算確保するしかなく、権利変換で地権者不利になる可能性があります。まあ、そうると揉めるのは明らかですので、選手村の分譲が終わる時期にターゲットを定めた計画になると考えます。とすると10年後の再開発完了は少し厳しいと思われます。10年後完了となると、販売はその２～３年前に開始する必要があり、選手村の大量供給にもろにバッティングしますから。おそらく15年後が妥当なラインではないでしょうか。

豊海が遅れるとその前に勝どき南が来るかもしれませんね。あそこは駅直結なので選手村とは立地が大きく異なるため、あまり影響を受けないと思われます。地権者の合意さえ形成できれば選手村分譲と並行して再開発される可能性もあるとみています。

[980: 匿名さん]

いろいろ考えたが、やはり自分や家族の安全を最優先して耐震工事してほしい