中央区豊海町の再開発 パート２

[匿名さん]

中央区豊海町の再開発のパート２です。
引き続き情報どうぞ。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

[781: 匿名さん]

つまりの後の結論がどこで証明されてるのか理解できない。。。
容積率緩和は間違いなくされるでしょうね。
ただ、地権者がなっとくできるほどの条件を引き出せるとは思えないな。

東京都が都市計画でどこまで譲歩するかだけど、ここは対策が必要な土地でもないしね

[782: 購入検討中さん]

>>780
現状の床面積の3倍つくれちゃえば、100%還元しても200%分譲できる
300のコストで200が土地代ゼロで仕入れできるということは実際の
建設コストの1.5倍で床をつくれる意味になる
なので、建築コストが坪単価120なら180が仕入れ値、経費と利益のせて220
220以上の分譲見通しならプロジェクトとして成り立つかもね

[783: 匿名]

あと、工事中の仮住居に住む家賃と引っ越し代などは全部タダ。
再開発をお願いしているのに、地権者に負担を負わす再開発なんて聞いた事無い！

[784: 匿名さん]

>>782
私は3号棟所有者なので、3号棟の資料しか持っていませんが、土地面積：約1,900㎡に対して、居住部分の建物面積：約6,000㎡。

勝どき5丁目の再開発の容積率緩和が1,069％、6丁目の2棟が各々、998％、959％ですので、豊海は固く見て900％程度と仮定すると、ざっくり計算で居住部分の面積だけで約17,100㎡まで建築出来ますね。

敷地面積の狭い3号棟だけの計算で現面積の2.85倍ですので、他号棟や敷地面積の増加を考慮すると3倍ぐらいは問題なさそうですね。

[785: 匿名さん]

ということは上の計算通り100%還元の可能性は高いと思いますよ
結構いい再開発ですよね

[786: 匿名さん]

容積率で緩和された面積は専有部にフルで使用できません。
緩和を受けるために必要な保育施設や公共施設、他にも共有部などにも使われます。

ていうか、このあたりは所有者なら説明会とかで聞いてないのかな？
現在の居住面積を2.25倍するのが現実的な案じゃないかな？と思う。

ただ、それだと半分近く地権者になるので厳しいね

[787: 匿名さん]

なぜに2.25倍？
説明会でそんな資料やお話ありましたっけ？
家帰って、全資料、読み返してみます。

[788: 匿名さん]

（２．８５－２．２５）/２．８５＝　２１％
こんなに公共貢献施設をつくるわけ？
普通に個別で総合設計した方が有利になっちゃわないかい

[789: 匿名さん]

清水建設の本気力に期待しよう。

[790: 匿名さん]

共用部分の廊下、階段や車庫部分は容積不算入で、あとは地階も不算入だから、ゴミ置場や管理室等を地階にしてって感じかね。
950%くらい容積率緩和もらえば、オールクリアじゃない？

[791: 匿名]

豊海公園大事にしていた芝生も掘り返されて、大分変わったな。

[792: 匿名]

・仮住居への引っ越し及び賃貸費用は無償
・新規タワーへの現住居と同じ階、同じ向きへの転居は期待出来ない
　（現在の東卸住宅は全て東向き、新規住居で全てを東向きへということは考えてみると無理がある）
　　しかし、西と北向きは避けたいところ、この辺り揉めそう）

[793: 匿名さん]

坪単価250以下にしないと近隣地区の中古に人が流れそう

[794: 匿名]

向きと階数の割り当てはどうするの？
抽選？　南向き希望殺到でしょうね。北向きは敬遠したい。

[795: 匿名さん]

100%還元なら、うちは北向きでも良いかな〜。
でも、まあ、説明会資料にあったみたいに、マンションの形状を風車型とかにして対応するのかもね。

[796: 匿名さん]

無理なら無理でいいんじゃないかな？無理って言ってる人でここの住人いないでしょ？明日説明会だね。

[797: 匿名さん]

住民が最優先だ。
行政もデベも後から入ってくる人も、既にここで生活している住民の要求を尊重しなければならない事を忘れないように。我々に痛みを伴うような再開発なら受け入れないよ。
あまりなめた事ばかり言うようならへそ曲げるからね。

[798: 匿名]

私の所の再開発は、今住んでいる条件と一緒！
かえって、今住んでいる階数より10階位上の階に住めますよ!!
下がればより良い部屋に住めますし！
豊海の再開発は余り良い条件の再開発では無いんですね…‥

[799: 匿名さん]

分譲した住戸のお金で現住民はただで新築に住めるようになることをかんがえれば、どれだけ新規購入者が気持ちよく入居できるかをもっと考えるべきだよね

[800: 匿名さん]

違う。逆だ。
どれだけ現住民が気持ちよく住み替えできるかを考えて、新規購入者が金を出す。
ただそれだけ。
こちらはいつでも首を横に振れます。