中央区豊海町の再開発 パート２

[匿名さん]

中央区豊海町の再開発のパート２です。
引き続き情報どうぞ。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

[761: 匿名さん]

ごめん、総合設計の間違い

[762: 匿名さん]

いや、そもそも、758が言ってるのは、容積率じゃなくて、建蔽率の話だろ？

[763: 不動産業者さん]

ここはこの土地に全く関係ない方のレス多すぎですね。

[764: 匿名さん]

>>762
建蔽率1000%なんてあり得ないわけで、容積率の書き間違いでしょう。

[765: 匿名さん]

もし仮にマンションが建つとして、容積率400､700､1000％それぞれ具体的に何階くらいになるのか誰か教えて。

[766: 匿名さん]

400で20階、700で35階、1000で50階くらいじゃない

[767: 匿名さん]

わかりやすい。
ありがとう！

ここは現状400％みたいだけど、公開空地設定してどれくらいまで容積緩和されるのだろう。
1000％まで容積緩和しないと50階のタワーは無理ってことでしょ？

[768: 匿名]

>>752
そういう考え方もあるね。心配ばかりしてるより運を天に任せてもっと身の回りのことを考えるのがいいのかも。
地震怖くて東京下町周辺には住めませんね。

[769: 匿名さん]

地震大国日本に住む以上、正しく心配するのは大切なことです。
今、正しい対策をとっている人間のみが有事には慌てる事なく運を天に任せることができるのでしょう。

最初から天任せな人はそのまま天に召されるのがオチでしょう。

[770: 匿名さん]

>>767
類似タワーマンションの事例をみると、同様の敷地面積で700%くらいの容積率だと45階くらいまではいけるみたい。

[771: 匿名]

>>769
だったら耐震補強すべきでしょう。
耐震補強しない以上は地震来ないこと祈るだけです。

[772: 匿名]

それがＲＳＲ

[773: 匿名さん]

ざっくり今の建物面積の倍のタワーマンションになるとして建築坪単価が１３０万とすると、いままでどおりの面積を１００％かえしてもらうとデベ側もそれと同じ面積を販売できることになるので、販売分は坪単価２６０万でつくれる計算になる
つまりこれに利益や販売コストを上乗せして坪単価３００くらいで売れる見通しならば、地権者が納得する１００％還元の再開発になるということ
でも２６０ぐらいしか見通せなければ、７０％還元程度になり、反対多数で再開発はきびしくなる

[774: 匿名]

現在と同じ平米数への新規転居は難しいということになると
地権者の猛反対で再開発はかなり遅れそう。

[775: 匿名さん]

だからと言って豊海に坪単価@300なんてありえんわ(笑)
その金で勝どきや月島の駅直結買えるし。
よって豊海再開発は頓挫決定。

[776: 匿名]

落ち着いて
同じ階
同じ向き
同じ部屋の広さ
貰えるよ
10年以上先の話しだけどwww

[777: 購入検討中さん]

あと、工事中の仮住居に住む家賃と引越し代などは全部自腹。
どこかのサイトで見たけど建築費と土地代が合わせて200万でも、
広告費、設計料、モデルルームの諸費用、人件費、デベ利益など
乗っけると販売価格は330万程度になるっていうのが普通らしい。

まぁ。。。この立地は難しいですねｗ

[778: 匿名さん]

10年以上20年以内の話として、それまでにご存命でいられない地権者が多数でしょ。
で、子か孫に相続するとして、相続税払えないなんて世帯もいるわけで。

となると資産価値としては決して高くない今のうちに相続済ませる御老体もいるんじゃなかろうか？

[779: 匿名さん]

>>777
マンションの粗利はそんなに高くない。
土地代+建築費(解体や造成も含む)が200万なら、販売は250～265万位でできる。
粗利25%なら優良な方で、下手したら2割切るのがマンション事業。
例えば2013年3月期のマンション事業で公表してるところで三菱は18.8%、東急21%野村が22.5%など。

[780: 匿名さん]

>>773
計算がざっくり過ぎかな。
豊海建築当時は無かった容積率不算入措置(共用部の廊下、階段等)と総合設計、また、敷地面積の増加を考慮すると、現建物面積の倍なんかでは到底、済まないですよ。

晴海3丁目の例をみると、Ａ1棟で延面積約84,000㎡、容積対象約52,000㎡、Ａ2、3棟で延面積約176,000㎡、容積対象約121,000㎡、Ｂ棟で延面積約41,000㎡、容積対象約24,000㎡。
つまり、増加した敷地面積に対して、総合設計で緩和された容積率の最大値から約1.5倍～1.7倍の延面積の建物が建つことになります。

どれだけ、容積率の緩和をしてもらえるかがポイントですが、清水があの手この手で引き上げるでしょう。

あとは、そもそもが、本再開発は民間マンションの建替計画ではなく、都市計画で都税が流入しますので、余剰住戸の販売益のみで行うわけではありません。

但し、当然ながら、これまでの再開発事例をみると、地権者の9割が納得できるレベルの専有面積減少や地権者住戸の仕様・設備のグレードダウンはお願いされるかも知れませんね。

[781: 匿名さん]

つまりの後の結論がどこで証明されてるのか理解できない。。。
容積率緩和は間違いなくされるでしょうね。
ただ、地権者がなっとくできるほどの条件を引き出せるとは思えないな。

東京都が都市計画でどこまで譲歩するかだけど、ここは対策が必要な土地でもないしね

[782: 購入検討中さん]

>>780
現状の床面積の3倍つくれちゃえば、100%還元しても200%分譲できる
300のコストで200が土地代ゼロで仕入れできるということは実際の
建設コストの1.5倍で床をつくれる意味になる
なので、建築コストが坪単価120なら180が仕入れ値、経費と利益のせて220
220以上の分譲見通しならプロジェクトとして成り立つかもね

[783: 匿名]

あと、工事中の仮住居に住む家賃と引っ越し代などは全部タダ。
再開発をお願いしているのに、地権者に負担を負わす再開発なんて聞いた事無い！

[784: 匿名さん]

>>782
私は3号棟所有者なので、3号棟の資料しか持っていませんが、土地面積：約1,900㎡に対して、居住部分の建物面積：約6,000㎡。

勝どき5丁目の再開発の容積率緩和が1,069％、6丁目の2棟が各々、998％、959％ですので、豊海は固く見て900％程度と仮定すると、ざっくり計算で居住部分の面積だけで約17,100㎡まで建築出来ますね。

敷地面積の狭い3号棟だけの計算で現面積の2.85倍ですので、他号棟や敷地面積の増加を考慮すると3倍ぐらいは問題なさそうですね。

[785: 匿名さん]

ということは上の計算通り100%還元の可能性は高いと思いますよ
結構いい再開発ですよね

[786: 匿名さん]

容積率で緩和された面積は専有部にフルで使用できません。
緩和を受けるために必要な保育施設や公共施設、他にも共有部などにも使われます。

ていうか、このあたりは所有者なら説明会とかで聞いてないのかな？
現在の居住面積を2.25倍するのが現実的な案じゃないかな？と思う。

ただ、それだと半分近く地権者になるので厳しいね

[787: 匿名さん]

なぜに2.25倍？
説明会でそんな資料やお話ありましたっけ？
家帰って、全資料、読み返してみます。

[788: 匿名さん]

（２．８５－２．２５）/２．８５＝　２１％
こんなに公共貢献施設をつくるわけ？
普通に個別で総合設計した方が有利になっちゃわないかい

[789: 匿名さん]

清水建設の本気力に期待しよう。

[790: 匿名さん]

共用部分の廊下、階段や車庫部分は容積不算入で、あとは地階も不算入だから、ゴミ置場や管理室等を地階にしてって感じかね。
950%くらい容積率緩和もらえば、オールクリアじゃない？

[791: 匿名]

豊海公園大事にしていた芝生も掘り返されて、大分変わったな。

[792: 匿名]

・仮住居への引っ越し及び賃貸費用は無償
・新規タワーへの現住居と同じ階、同じ向きへの転居は期待出来ない
　（現在の東卸住宅は全て東向き、新規住居で全てを東向きへということは考えてみると無理がある）
　　しかし、西と北向きは避けたいところ、この辺り揉めそう）

[793: 匿名さん]

坪単価250以下にしないと近隣地区の中古に人が流れそう

[794: 匿名]

向きと階数の割り当てはどうするの？
抽選？　南向き希望殺到でしょうね。北向きは敬遠したい。

[795: 匿名さん]

100%還元なら、うちは北向きでも良いかな〜。
でも、まあ、説明会資料にあったみたいに、マンションの形状を風車型とかにして対応するのかもね。

[796: 匿名さん]

無理なら無理でいいんじゃないかな？無理って言ってる人でここの住人いないでしょ？明日説明会だね。

[797: 匿名さん]

住民が最優先だ。
行政もデベも後から入ってくる人も、既にここで生活している住民の要求を尊重しなければならない事を忘れないように。我々に痛みを伴うような再開発なら受け入れないよ。
あまりなめた事ばかり言うようならへそ曲げるからね。

[798: 匿名]

私の所の再開発は、今住んでいる条件と一緒！
かえって、今住んでいる階数より10階位上の階に住めますよ!!
下がればより良い部屋に住めますし！
豊海の再開発は余り良い条件の再開発では無いんですね…‥

[799: 匿名さん]

分譲した住戸のお金で現住民はただで新築に住めるようになることをかんがえれば、どれだけ新規購入者が気持ちよく入居できるかをもっと考えるべきだよね

[800: 匿名さん]

違う。逆だ。
どれだけ現住民が気持ちよく住み替えできるかを考えて、新規購入者が金を出す。
ただそれだけ。
こちらはいつでも首を横に振れます。

[801: 匿名さん]

この茶番は一体？？

[802: 匿名さん]

>>795さん
風車型というのは勝どきザタワーみたいなトライスター型という事でしょうか？？以前の噂ではツインタワーという事でしたが計画変わったんですかね。まだまだ検討段階でしょうから都市計画決定までは色々なプランが出てくるんでしょうね。

[803: 匿名さん]

>>802
以前の資料では、トライスター型（風車？）含め、様々な型のマンション事例を紹介されただけで、最終的には、設計の試行錯誤のもと、確定していくものと思われます。

[804: 匿名さん]

>>803
なるほど、まだ試行錯誤段階ですね。
敷地形状が少し横長なのでツインタワーなのかと思っていました。地権者が500戸と多いので事業協力者としては1500戸位は稼ぐプランにしたいでしょうね。トライスターのKTT、ツインタワーの晴海タワーズどちらも総戸数は1500前後ですから似たプランになりそうですね。眺望は湾岸一というくらい素晴らしい立地ですし魅力的なプランでまとまると良いですね。

[805: 匿名さん]

>>797>>800
売れない物件作るくらいならデベはやらないだろうし合意得られなければ別の場所探すだけじゃないの？
もちろん要求するのはいいと思うけど

[806: 匿名さん]

確かにあんまり欲深い地権者が多いマンションだとデベは面倒くさい対応を強いられるわけだし、新規外部購入者はせっかくの新居なのに旧地権者が巾をきかせて肩身がせまい思いをすることを懸念するのでいいことないよね
デべと新規外部購入者に感謝の気持ちがないようでは、再開発は成就しないよね

[807: 匿名]

どうでもいいけど、１５年と言わずもっと早くに再開発してくれないかなあ。
なんか、だんだんと計画が遅れていく感じ。最初の頃は数年後とか言ってなかったっけ？

[808: 匿名]

もしかして、オリンピックに予算がまわってしまってるの？

[809: 匿名さん]

なぜ我々が感謝せにゃあならんのだ？
へそが茶を沸かすような事言うなかれ。
茶番と言われたから返す言葉じゃないが、現状満足してるしいつでも耐震工事スタンバイＯＫなのに、再開発云々で何も手をつけられない状態じゃないか。
これで挙げ句部屋が狭くなってデベに感謝しろだと？
ここは北朝鮮か？

[810: 匿名さん]

まだまだ時間掛かるねこりゃ。

[811: 匿名さん]

>>809
耐震工事と、最新のマンションの免震構造一緒だとおもってるの？後付けよりずっとずっといいものになるよ。

[812: 匿名さん]

エリア的には付けたし的な場所だし、販売開始はオリンピック後だとするとあんまり過度な期待はできないよね
せいぜい坪単価２５０万の売り出しで地権者は７０％還元ぐらいでしょう

[813: 匿名さん]

811
頭大丈夫か？
そんなこと誰でもわかっとるわ。
１０年以上先の免震ゴムが恋しくて、それまでただひたすら首都直下地震が来ないことを祈りスリルを味わえと？
あんたドＳだな。

[814: 匿名さん]

ただ数億円もかかる大規模な耐震補強工事は過半数の住民の同意さえとれないでしょうから、現実問題としては簡易な耐震補強をするレベルで対応し、さっさと再開発を進めることが現実的なのではないでしょうか

[815: 匿名さん]

再開発があるからとなんにも手をつけないのは愚の極み。
地震が来たら最悪の結末になるぞ。
自分達の棲みかくらい自分達でなんとかしよう。その上で再開発を受け入れりゃいいじゃないか。

[816: 匿名さん]

>>815
デベはそう願ってたりね。
倒壊したら再開発楽になるでしょうし。

>>813
湾岸住んでる時点でスリルを楽しめるようにならなきゃとは思うけどね。

[817: 匿名]

ほんと、簡易でもいいから耐震補強必要。起こった後からでは遅い。
昨今の自然災害では後になってからああしておけば良かったという事例が多過ぎる。

[818: 匿名さん]

ホントにいやなら内陸に引越して貸せばいいでしょ
再開発になるくらいなら賃貸需要もあるだろうに

[819: 匿名さん]

いつ誰がこの土地に住みたくないと言った？
「嫌なら内陸へ」という発想に結びつく話をしているんじゃないんだよ。
私はここに住んでいたいんだ。
長い時間が流れたんだ。再開発も仕方がない。
だからと言って、災害に対する備えを他人任せにするのはやめようと言ってるんだよ。
いつ始まるかもわからん再開発が為されるまで、このまま指をくわえているのか？
その間に建物へのダメージが大きい地震が起きたらどうする？
背に腹を変えられない苦しい立場になれば、それこそ再開発業者に足元を見られた要求をされるんだぞ。
我々の立場をどんな権力にも屈しない強固なものにするためにも、今こそ耐震工事に踏み切るべきだ！
濡れ手で粟というセコい考えでいたらいつか必ず痛い目をみるんだぞ。
人生なんてそんなもんだ。

[820: 匿名さん]

部外者ですが、再開発完了があと10年～15年かかるのなら耐震補強で１戸当たり数百万かけても全く問題ない気がします。
再開発されたら最新の免震タワマンになって等価交換でほぼ同じか９割程度の広さの家に住めるわけで、資産価値もはるかにアップする。30～40年経過した家がただで住み替え出来てしかも含み益が1000万～2000万出ると考えれば、耐震補強の数百万なんて安いものだと思います。

地震リスクを踏まえますと、814さんの仰る通り簡易補強で済まして再開発を待つが現実的な選択でしょうね。そもそも旧耐震のほとんどが実費補強で終わりな訳で、補強資金が回収できて新築にタダで住み替えて含み益までもらえる、こんなラッキーな事ないですよね。デベや行政に感謝というか、そもそも容積率緩和や事業者協力がなければこんな事にならない訳で、現住民の方の意見もとても重要ですが、やはり行政・事業協力者の意向の重要だと思います。

[821: 匿名さん]

819さん。その通り。連絡取りたいくらいです。私もここが好き。だからこそ、負担はあっても再開発なんか期待せず今の住まいを守らなきゃ！

耐震補強、絶対賛成です。いつなるか分からない再開発に胸膨らませるよりも、今できることをやりたいです。

[822: 匿名さん]

でもそのこだわりがどれだけ他の人々に迷惑かけてるかも考えた方がいいかもよ
時代が流れたことで、もはや住む場所ではないとこになっているのでは！
子供がいなくなった街は早く再開発されるべきなのではないかな

[823: 匿名さん]

子供がいなくなった街？子供だらけだけど。

[824: 匿名さん]

すみません。
具体的にどのように迷惑をかけているのですか？
説明してください。

[825: 匿名さん]

周りがタワマンだらけになっていくので、普通のマンションの価値が相対的にさがっていくの。
資産として子供に相続するとき、ふっつーのマンションとタワマンどっちのほうがいい？
売るにしてもタワマンのほうが高く売れるのも事実。

[826: 匿名]

819さん、820さん、821さん
同意、同感です。
何も耐震対策しないでただ再開発を待つだけの姿勢に強い疑問を感じます。
東京直下型地震って必ず来るって専門家も言っているのに。10年以内だったらその確率も高いと誰もが思っているはず。
お金をけちって人命を軽視してると言っても過言ではないと思います。

[827: 匿名さん]

え？
再開発って10年～15年かかるものなの？
てっきり工事の前段階まで来ていて長くても5年位で終わるものだと思ってた
オリンピック終わって数年後か・・・

[828: 匿名]

オリンピック終わって１０年後と見ておけばいいんじゃないかな。
今からだと１５年ぐらい先。当たらずとも遠からずってところだと思う。

[829: 匿名さん]

今後はオリンピック最優先、しばらく再開発の動きないのでは？いかが？

[830: 匿名さん]

再開発としては非常に順調に進んだ５丁目で都市計画認可から竣工まで７年です。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/katidokigu/saikai...

ここはまだ準備組合段階ですので、最低でも１０年はかかると思います。また上にあった耐震補強をどうするか、オリンピックによる建築費高騰などもあり恐らく１０年ではちょっと難しいと思います。まあ１５年見ておけば固いでしょうね。

[831: 匿名さん]

15年は妥当なところ。

この間の耐震補強は絶対に必要。
耐震補強して何も起こらなければそれはそれで良し。

[832: 匿名さん]

15年もかかるのか・・・
再開発目当てで住むのはもうちょっと後かね

[833: 匿名さん]

そんな先ならちょっと厳しいんじゃない

[834: 入居済み住民さん]

オリンピック前は絶対にありません
オリンピック前までに本組合までかな

[835: 匿名]

5年後だったら勝どき東再開発も
まだ出来て無いよ〜

[836: 匿名さん]

だったら尚更耐震補強は必要。
もったいないからと必要性を否定する住人の意見をまの当たりにすると、頭大丈夫かと思う。

[837: 匿名さん]

そもそもIS値いくらで騒いでるわけ？

[838: 匿名さん]

１５年かかるね。これからは東京オリンピック工事へ人も物も金も投入される。
オリンピックなかったらもうすこし早かったかも。

[839: 匿名さん]

15年の間に地震が来て建物全壊
住民は一刻を争う状況に追い込まれ
再開発業者の言うなりに立ち退きに応じた。

これが我々の知らぬ場所で描かれているストーリー

[840: 匿名さん]

>>837
3号棟で0.8くらい。
1、2号棟で0.5ぐらいです。

[841: 匿名さん]

３号棟は当面いいとして、１号２号なんとかしないといけない感じですね。

[842: 匿名さん]

冗談抜きでこのヤバい状態をなんとかしよう。
そして、それは我々自身でやりましょう。

[843: 匿名さん]

耐震補強工事の具体的提案と費用概算もでてるんでしたっけ？

[844: 匿名さん]

そもそも、今後人口現象による需要減は明らかな事なのに、こんな場所にタワマン建てて、果たして事業として採算取れるんか？
晴海選手村跡地にマーケットが流れて行くのに、更に豊海を再開発したところで供給過多というものだろ。
事業の見直しが必要なんじゃないのか？

[845: 匿名さん]

豊海の再開発はオリンピック招致決定前の計画ですからね。東京都の予算をオリンピック計画を最優先にして考えねばならない現在の状況で、いまなぜ豊海に公共投資しなければならないのか、という疑問を満足させる答えはありません。
以前、「我々の権利」「濡れ手で粟」などと私欲丸出しな住民さんの意見がありましたが、結局のところ、都民の貴重な血税をこの程度の立地に回せるほど、いまの東京の懐事情は良くないということです。

[846: 匿名さん]

オリンピック関連で豊海開発に回す予算枯渇が心配なところ。
なので尚更、再開発実現までに年数かかるのは必至。

耐震補強は絶対にやりましょう。というかやらねばなりません。

[847: 匿名さん]

>>846
都市再活用の予算とオリンピックの予算は枠が違うから、そういう意味の影響は気にする必要ないよ。
大事なのは、まずは80%の賛成を集めること。

[848: 匿名さん]

847
いやいや、そういう適当な事言ったら駄目だって。
だったらなんで不景気で公務員の人件費削減されるの？
復興費に人件費や一般需用費回されてるじゃない。
人件費という立派な予算枠の独立性さえ保てないのに都市計画という投資枠などが維持できるわけないでしょ。
全部予算枠違うけど重要な方に金は回されてるんだって。
オリンピックは東京都の最重点施策。
よって都内の都市計画費は重要度が低く採算の合わない箇所から削減されるでしょう。

[849: 匿名さん]

予算削るんなら容積緩和をもう一段もらえばいいんでない

[850: 匿名さん]

そもそも容積緩和の基準って？

[851: 匿名さん]

>>848
再開発で助成されるお金って算定式決まってるから、支給を認めないとかでもなければ、他の予算は関係ないよ。

[852: 匿名さん]

だから都議会が支給を認めないってなるんだよ。
これまでもよくあった話。

再開発は決定事項なんて言ってるご近所さんがいたけど、いったい何が決定事項なんだか。

[853: 匿名]

勝どき東再開発と違って
まだ建物の形すらはっきり決まって無いので
いくらでも計画縮小は出来るよ！

[854: 匿名さん]

>>852
都議会が再開発に伴う解体費用の助成や固定資産税の減免措置の支給止めた例なんてないけど。

[855: 匿名さん]

もしかして、参加率が低くて再開発組合認可や都市計画決定に進めないのを勘違いしてるのかな？
たしかに、それならいくらでもあるね。

昔はほぼ100%近く、今でも8割はないと認可に進めないから、止めてるように見えるかも。
でも、これは行政が止めてるというより、住民の合意形成の問題かな。

[856: 匿名さん]

>>854
あほか。
んなの議会で決まるわけないだろ。
ガキみたいな話の逸らしはよしなさい。

都市博やそれに伴う再開発事業は議会を経て中止になった。
世田谷区でも二子玉再開発の中止は区の議題に挙げられた。
数えりゃきりがない。

ここだってオリンピックと天秤にかけりゃ、どこぞの中央区以外の都議が中止の発議くらい出すわ。

[857: 匿名さん]

>>856
え？ここは第一種市街地再開発事業なのであくまでも民間の再開発だよ。 都や中央区は審査する立場であって事業主体じゃないんだけど。
(再開発で固定資産税増えるし、公共施設のこともあるから協力はしてくれるけどね)

そして、市街地再開発事業には、公費助成があって解体したりする費用等は要件を満たせば条文に記載の通り国と地方が負担して一部を補助してくれる。

都市博だのって都が運営するのと比べてもなんの意味もないじゃん。

[858: 匿名さん]

横槍ですみません。
民間主体の再開発と言っても、結局のところ民間事業者が頼みにしてるのは都とか国からの予算だと思うのだけど、
この予算が現在のところオリンピック優先に回されそうだと推測されますが、、。
こうなると民間事業者も再開発に向けてブレーキがかかってしまうのでは。　と素人考えですが。すみません。

[859: 匿名さん]

え？二子玉再開発って、二子玉川ライズのこと？

[860: 匿名さん]

>>857
そういうのを官公民一体の再開発事業というんじゃないでしょうか？
都市博だって官と公が抜けたから没になったわけですし、ここにも現時点公共投資が入る予定なのは事実ですから、そこにストップがかかれば再開発は更に先伸ばしですよね。