中央区豊海町の再開発 パート２

[匿名さん]

中央区豊海町の再開発のパート２です。
引き続き情報どうぞ。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

[761: 匿名さん]

ごめん、総合設計の間違い

[762: 匿名さん]

いや、そもそも、758が言ってるのは、容積率じゃなくて、建蔽率の話だろ？

[763: 不動産業者さん]

ここはこの土地に全く関係ない方のレス多すぎですね。

[764: 匿名さん]

>>762
建蔽率1000%なんてあり得ないわけで、容積率の書き間違いでしょう。

[765: 匿名さん]

もし仮にマンションが建つとして、容積率400､700､1000％それぞれ具体的に何階くらいになるのか誰か教えて。

[766: 匿名さん]

400で20階、700で35階、1000で50階くらいじゃない

[767: 匿名さん]

わかりやすい。
ありがとう！

ここは現状400％みたいだけど、公開空地設定してどれくらいまで容積緩和されるのだろう。
1000％まで容積緩和しないと50階のタワーは無理ってことでしょ？

[768: 匿名]

>>752
そういう考え方もあるね。心配ばかりしてるより運を天に任せてもっと身の回りのことを考えるのがいいのかも。
地震怖くて東京下町周辺には住めませんね。

[769: 匿名さん]

地震大国日本に住む以上、正しく心配するのは大切なことです。
今、正しい対策をとっている人間のみが有事には慌てる事なく運を天に任せることができるのでしょう。

最初から天任せな人はそのまま天に召されるのがオチでしょう。

[770: 匿名さん]

>>767
類似タワーマンションの事例をみると、同様の敷地面積で700%くらいの容積率だと45階くらいまではいけるみたい。

[771: 匿名]

>>769
だったら耐震補強すべきでしょう。
耐震補強しない以上は地震来ないこと祈るだけです。

[772: 匿名]

それがＲＳＲ

[773: 匿名さん]

ざっくり今の建物面積の倍のタワーマンションになるとして建築坪単価が１３０万とすると、いままでどおりの面積を１００％かえしてもらうとデベ側もそれと同じ面積を販売できることになるので、販売分は坪単価２６０万でつくれる計算になる
つまりこれに利益や販売コストを上乗せして坪単価３００くらいで売れる見通しならば、地権者が納得する１００％還元の再開発になるということ
でも２６０ぐらいしか見通せなければ、７０％還元程度になり、反対多数で再開発はきびしくなる

[774: 匿名]

現在と同じ平米数への新規転居は難しいということになると
地権者の猛反対で再開発はかなり遅れそう。

[775: 匿名さん]

だからと言って豊海に坪単価@300なんてありえんわ(笑)
その金で勝どきや月島の駅直結買えるし。
よって豊海再開発は頓挫決定。

[776: 匿名]

落ち着いて
同じ階
同じ向き
同じ部屋の広さ
貰えるよ
10年以上先の話しだけどwww

[777: 購入検討中さん]

あと、工事中の仮住居に住む家賃と引越し代などは全部自腹。
どこかのサイトで見たけど建築費と土地代が合わせて200万でも、
広告費、設計料、モデルルームの諸費用、人件費、デベ利益など
乗っけると販売価格は330万程度になるっていうのが普通らしい。

まぁ。。。この立地は難しいですねｗ

[778: 匿名さん]

10年以上20年以内の話として、それまでにご存命でいられない地権者が多数でしょ。
で、子か孫に相続するとして、相続税払えないなんて世帯もいるわけで。

となると資産価値としては決して高くない今のうちに相続済ませる御老体もいるんじゃなかろうか？

[779: 匿名さん]

>>777
マンションの粗利はそんなに高くない。
土地代+建築費(解体や造成も含む)が200万なら、販売は250～265万位でできる。
粗利25%なら優良な方で、下手したら2割切るのがマンション事業。
例えば2013年3月期のマンション事業で公表してるところで三菱は18.8%、東急21%野村が22.5%など。

[780: 匿名さん]

>>773
計算がざっくり過ぎかな。
豊海建築当時は無かった容積率不算入措置(共用部の廊下、階段等)と総合設計、また、敷地面積の増加を考慮すると、現建物面積の倍なんかでは到底、済まないですよ。

晴海3丁目の例をみると、Ａ1棟で延面積約84,000㎡、容積対象約52,000㎡、Ａ2、3棟で延面積約176,000㎡、容積対象約121,000㎡、Ｂ棟で延面積約41,000㎡、容積対象約24,000㎡。
つまり、増加した敷地面積に対して、総合設計で緩和された容積率の最大値から約1.5倍～1.7倍の延面積の建物が建つことになります。

どれだけ、容積率の緩和をしてもらえるかがポイントですが、清水があの手この手で引き上げるでしょう。

あとは、そもそもが、本再開発は民間マンションの建替計画ではなく、都市計画で都税が流入しますので、余剰住戸の販売益のみで行うわけではありません。

但し、当然ながら、これまでの再開発事例をみると、地権者の9割が納得できるレベルの専有面積減少や地権者住戸の仕様・設備のグレードダウンはお願いされるかも知れませんね。

[781: 匿名さん]

つまりの後の結論がどこで証明されてるのか理解できない。。。
容積率緩和は間違いなくされるでしょうね。
ただ、地権者がなっとくできるほどの条件を引き出せるとは思えないな。

東京都が都市計画でどこまで譲歩するかだけど、ここは対策が必要な土地でもないしね

[782: 購入検討中さん]

>>780
現状の床面積の3倍つくれちゃえば、100%還元しても200%分譲できる
300のコストで200が土地代ゼロで仕入れできるということは実際の
建設コストの1.5倍で床をつくれる意味になる
なので、建築コストが坪単価120なら180が仕入れ値、経費と利益のせて220
220以上の分譲見通しならプロジェクトとして成り立つかもね

[783: 匿名]

あと、工事中の仮住居に住む家賃と引っ越し代などは全部タダ。
再開発をお願いしているのに、地権者に負担を負わす再開発なんて聞いた事無い！

[784: 匿名さん]

>>782
私は3号棟所有者なので、3号棟の資料しか持っていませんが、土地面積：約1,900㎡に対して、居住部分の建物面積：約6,000㎡。

勝どき5丁目の再開発の容積率緩和が1,069％、6丁目の2棟が各々、998％、959％ですので、豊海は固く見て900％程度と仮定すると、ざっくり計算で居住部分の面積だけで約17,100㎡まで建築出来ますね。

敷地面積の狭い3号棟だけの計算で現面積の2.85倍ですので、他号棟や敷地面積の増加を考慮すると3倍ぐらいは問題なさそうですね。

[785: 匿名さん]

ということは上の計算通り100%還元の可能性は高いと思いますよ
結構いい再開発ですよね

[786: 匿名さん]

容積率で緩和された面積は専有部にフルで使用できません。
緩和を受けるために必要な保育施設や公共施設、他にも共有部などにも使われます。

ていうか、このあたりは所有者なら説明会とかで聞いてないのかな？
現在の居住面積を2.25倍するのが現実的な案じゃないかな？と思う。

ただ、それだと半分近く地権者になるので厳しいね

[787: 匿名さん]

なぜに2.25倍？
説明会でそんな資料やお話ありましたっけ？
家帰って、全資料、読み返してみます。

[788: 匿名さん]

（２．８５－２．２５）/２．８５＝　２１％
こんなに公共貢献施設をつくるわけ？
普通に個別で総合設計した方が有利になっちゃわないかい

[789: 匿名さん]

清水建設の本気力に期待しよう。

[790: 匿名さん]

共用部分の廊下、階段や車庫部分は容積不算入で、あとは地階も不算入だから、ゴミ置場や管理室等を地階にしてって感じかね。
950%くらい容積率緩和もらえば、オールクリアじゃない？

[791: 匿名]

豊海公園大事にしていた芝生も掘り返されて、大分変わったな。

[792: 匿名]

・仮住居への引っ越し及び賃貸費用は無償
・新規タワーへの現住居と同じ階、同じ向きへの転居は期待出来ない
　（現在の東卸住宅は全て東向き、新規住居で全てを東向きへということは考えてみると無理がある）
　　しかし、西と北向きは避けたいところ、この辺り揉めそう）

[793: 匿名さん]

坪単価250以下にしないと近隣地区の中古に人が流れそう

[794: 匿名]

向きと階数の割り当てはどうするの？
抽選？　南向き希望殺到でしょうね。北向きは敬遠したい。

[795: 匿名さん]

100%還元なら、うちは北向きでも良いかな〜。
でも、まあ、説明会資料にあったみたいに、マンションの形状を風車型とかにして対応するのかもね。

[796: 匿名さん]

無理なら無理でいいんじゃないかな？無理って言ってる人でここの住人いないでしょ？明日説明会だね。

[797: 匿名さん]

住民が最優先だ。
行政もデベも後から入ってくる人も、既にここで生活している住民の要求を尊重しなければならない事を忘れないように。我々に痛みを伴うような再開発なら受け入れないよ。
あまりなめた事ばかり言うようならへそ曲げるからね。

[798: 匿名]

私の所の再開発は、今住んでいる条件と一緒！
かえって、今住んでいる階数より10階位上の階に住めますよ!!
下がればより良い部屋に住めますし！
豊海の再開発は余り良い条件の再開発では無いんですね…‥

[799: 匿名さん]

分譲した住戸のお金で現住民はただで新築に住めるようになることをかんがえれば、どれだけ新規購入者が気持ちよく入居できるかをもっと考えるべきだよね

[800: 匿名さん]

違う。逆だ。
どれだけ現住民が気持ちよく住み替えできるかを考えて、新規購入者が金を出す。
ただそれだけ。
こちらはいつでも首を横に振れます。

[801: 匿名さん]

この茶番は一体？？

[802: 匿名さん]

>>795さん
風車型というのは勝どきザタワーみたいなトライスター型という事でしょうか？？以前の噂ではツインタワーという事でしたが計画変わったんですかね。まだまだ検討段階でしょうから都市計画決定までは色々なプランが出てくるんでしょうね。

[803: 匿名さん]

>>802
以前の資料では、トライスター型（風車？）含め、様々な型のマンション事例を紹介されただけで、最終的には、設計の試行錯誤のもと、確定していくものと思われます。

[804: 匿名さん]

>>803
なるほど、まだ試行錯誤段階ですね。
敷地形状が少し横長なのでツインタワーなのかと思っていました。地権者が500戸と多いので事業協力者としては1500戸位は稼ぐプランにしたいでしょうね。トライスターのKTT、ツインタワーの晴海タワーズどちらも総戸数は1500前後ですから似たプランになりそうですね。眺望は湾岸一というくらい素晴らしい立地ですし魅力的なプランでまとまると良いですね。

[805: 匿名さん]

>>797>>800
売れない物件作るくらいならデベはやらないだろうし合意得られなければ別の場所探すだけじゃないの？
もちろん要求するのはいいと思うけど

[806: 匿名さん]

確かにあんまり欲深い地権者が多いマンションだとデベは面倒くさい対応を強いられるわけだし、新規外部購入者はせっかくの新居なのに旧地権者が巾をきかせて肩身がせまい思いをすることを懸念するのでいいことないよね
デべと新規外部購入者に感謝の気持ちがないようでは、再開発は成就しないよね

[807: 匿名]

どうでもいいけど、１５年と言わずもっと早くに再開発してくれないかなあ。
なんか、だんだんと計画が遅れていく感じ。最初の頃は数年後とか言ってなかったっけ？

[808: 匿名]

もしかして、オリンピックに予算がまわってしまってるの？

[809: 匿名さん]

なぜ我々が感謝せにゃあならんのだ？
へそが茶を沸かすような事言うなかれ。
茶番と言われたから返す言葉じゃないが、現状満足してるしいつでも耐震工事スタンバイＯＫなのに、再開発云々で何も手をつけられない状態じゃないか。
これで挙げ句部屋が狭くなってデベに感謝しろだと？
ここは北朝鮮か？

[810: 匿名さん]

まだまだ時間掛かるねこりゃ。