中央区豊海町の再開発 パート２

[匿名さん]

中央区豊海町の再開発のパート２です。
引き続き情報どうぞ。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

[761: 匿名さん]

ごめん、総合設計の間違い

[762: 匿名さん]

いや、そもそも、758が言ってるのは、容積率じゃなくて、建蔽率の話だろ？

[763: 不動産業者さん]

ここはこの土地に全く関係ない方のレス多すぎですね。

[764: 匿名さん]

>>762
建蔽率1000%なんてあり得ないわけで、容積率の書き間違いでしょう。

[765: 匿名さん]

もし仮にマンションが建つとして、容積率400､700､1000％それぞれ具体的に何階くらいになるのか誰か教えて。

[766: 匿名さん]

400で20階、700で35階、1000で50階くらいじゃない

[767: 匿名さん]

わかりやすい。
ありがとう！

ここは現状400％みたいだけど、公開空地設定してどれくらいまで容積緩和されるのだろう。
1000％まで容積緩和しないと50階のタワーは無理ってことでしょ？

[768: 匿名]

>>752
そういう考え方もあるね。心配ばかりしてるより運を天に任せてもっと身の回りのことを考えるのがいいのかも。
地震怖くて東京下町周辺には住めませんね。

[769: 匿名さん]

地震大国日本に住む以上、正しく心配するのは大切なことです。
今、正しい対策をとっている人間のみが有事には慌てる事なく運を天に任せることができるのでしょう。

最初から天任せな人はそのまま天に召されるのがオチでしょう。

[770: 匿名さん]

>>767
類似タワーマンションの事例をみると、同様の敷地面積で700%くらいの容積率だと45階くらいまではいけるみたい。

[771: 匿名]

>>769
だったら耐震補強すべきでしょう。
耐震補強しない以上は地震来ないこと祈るだけです。

[772: 匿名]

それがＲＳＲ

[773: 匿名さん]

ざっくり今の建物面積の倍のタワーマンションになるとして建築坪単価が１３０万とすると、いままでどおりの面積を１００％かえしてもらうとデベ側もそれと同じ面積を販売できることになるので、販売分は坪単価２６０万でつくれる計算になる
つまりこれに利益や販売コストを上乗せして坪単価３００くらいで売れる見通しならば、地権者が納得する１００％還元の再開発になるということ
でも２６０ぐらいしか見通せなければ、７０％還元程度になり、反対多数で再開発はきびしくなる

[774: 匿名]

現在と同じ平米数への新規転居は難しいということになると
地権者の猛反対で再開発はかなり遅れそう。

[775: 匿名さん]

だからと言って豊海に坪単価@300なんてありえんわ(笑)
その金で勝どきや月島の駅直結買えるし。
よって豊海再開発は頓挫決定。

[776: 匿名]

落ち着いて
同じ階
同じ向き
同じ部屋の広さ
貰えるよ
10年以上先の話しだけどwww

[777: 購入検討中さん]

あと、工事中の仮住居に住む家賃と引越し代などは全部自腹。
どこかのサイトで見たけど建築費と土地代が合わせて200万でも、
広告費、設計料、モデルルームの諸費用、人件費、デベ利益など
乗っけると販売価格は330万程度になるっていうのが普通らしい。

まぁ。。。この立地は難しいですねｗ

[778: 匿名さん]

10年以上20年以内の話として、それまでにご存命でいられない地権者が多数でしょ。
で、子か孫に相続するとして、相続税払えないなんて世帯もいるわけで。

となると資産価値としては決して高くない今のうちに相続済ませる御老体もいるんじゃなかろうか？

[779: 匿名さん]

>>777
マンションの粗利はそんなに高くない。
土地代+建築費(解体や造成も含む)が200万なら、販売は250～265万位でできる。
粗利25%なら優良な方で、下手したら2割切るのがマンション事業。
例えば2013年3月期のマンション事業で公表してるところで三菱は18.8%、東急21%野村が22.5%など。

[780: 匿名さん]

>>773
計算がざっくり過ぎかな。
豊海建築当時は無かった容積率不算入措置(共用部の廊下、階段等)と総合設計、また、敷地面積の増加を考慮すると、現建物面積の倍なんかでは到底、済まないですよ。

晴海3丁目の例をみると、Ａ1棟で延面積約84,000㎡、容積対象約52,000㎡、Ａ2、3棟で延面積約176,000㎡、容積対象約121,000㎡、Ｂ棟で延面積約41,000㎡、容積対象約24,000㎡。
つまり、増加した敷地面積に対して、総合設計で緩和された容積率の最大値から約1.5倍～1.7倍の延面積の建物が建つことになります。

どれだけ、容積率の緩和をしてもらえるかがポイントですが、清水があの手この手で引き上げるでしょう。

あとは、そもそもが、本再開発は民間マンションの建替計画ではなく、都市計画で都税が流入しますので、余剰住戸の販売益のみで行うわけではありません。

但し、当然ながら、これまでの再開発事例をみると、地権者の9割が納得できるレベルの専有面積減少や地権者住戸の仕様・設備のグレードダウンはお願いされるかも知れませんね。