中央区豊海町の再開発 パート２

[匿名さん]

中央区豊海町の再開発のパート２です。
引き続き情報どうぞ。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

[741: 匿名さん]

なるほど。要はその「追い銭」とやらを準備できない住民層だから、市況が変わる前に再開発に漕ぎ着けたい訳ね。
金の工面ができないなら出てゆけばいいだけじゃない？

[742: 匿名さん]

10ねんも経てばオリンピックも過ぎて不景気になってるかもしれないし、そんな先まで住み続けるより再開発期待で上がってる今のうちに売り抜けといた方がいいかもよ
他の駅近タワーとくらべても立地上見劣りするし、あまり将来性ない気がするんだが

[743: 匿名さん]

晴海の再開発が決まったいま、豊海を再開発したところで需要はないでしょう。
東京の冷蔵庫としての役割をより一層増してもらうことに期待します。

[744: 社宅住まいさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[745: 匿名]

震災が起きると東京都は他への復興の為に豊海の再開発どころではなくなる（予算的に）

そういう意味でも、震災前に再開発完了を願いたい。

[746: 匿名さん]

阪神大震災の時に見た積み木崩しの様にマンションの低層部が崩壊した映像。
あれ見たら、こんな東卸みたいに古い団地、首都直下食らったら一瞬だろうなと思ってしまう。
再開発云々言う前に耐震補強が優先だと思うのだが。

[747: 匿名さん]

東京の冷凍庫としての機能を強化するためにも早く再開発した方がいいのでは

[748: 匿名]

大地震来ても被害の最小限を祈るしかなさそう。

[749: 匿名さん]

実際、関東大震災のような首都直下型がきた場合、勝どきや豊洲はどの程度の被害になるのかな

[750: 匿名さん]

いくら再開発を優先してもらいたくても、行政が動かんことにはどうにもならん。結局、豊海小学校の移転新築が終わったら、あとは何の動きもなし。ってこともあるかもね。

[751: 匿名]

東京直下型、かなりの被害になると言われているけど。
それなのに耐震補強しないっていうのはいかがなものか。
震災後の世間からの都、中央区あるいは管理組合へのバッシングはかなりのものになるのでは。

[752: 検討中の奥さま]

地震がくる地震がくるって…なんかの宗教？きた時はきた時でしょ。先のことなんかきた時に考えたらいいんじゃない？何月何日に大地震が起きるって分からないでしょ。

[753: 匿名さん]

752
だったら警察も消防も自衛隊もいらんわ。
あなたほんとに先進国の方？

[754: 匿名さん]

>>752
先のことなんかきたときに考えたらいいんじゃない？

って…(笑)
それじゃ遅すぎだろ。
崩壊したコンクリの下敷きになって、いったい何を考えるんだ？

[755: 買い換え検討中]

そんなこと言ってばかりなら、中古マンションなんて誰も買えないのでは？地震、地震て皆さん冷やかしでここに来てるとしか思えないですよ。地震がこわいなら、ここはやめたほうがいいです。古いし、耐震もないですよ。だからおやめになってください。

我が家はこの物件本当に欲しいです。もちろん売りが少ないからタワマンになってからの購入も真剣に検討中です。

[756: 匿名さん]

再開発で100ぱー還元なら坪単価300万の新築マンションに化けるわけだから、地震のリスクは合わせ飲めるんじゃない
還元率が8割程度になることも想定した上で、ボロの買い値は坪単価200万が上限だけどね

[757: 匿名さん]

坪単価300は言い過ぎ。
駅徒歩10分オーバーで更に等価交換により低層確定。
売り出しもオリンピック後の需要減は
間違いなし。
まあ良くて@220～230ってとこでしょ。

[758: 購入検討中さん]

還元率って何を示しているのか分からないけど、現状と全く同じ専有部の広さは無理ですね。
KTTみたいに行政が建蔽率を1000%くらいまで上げてくれればまぁ不可能ではないですが、
環状2号線、3号線のために土地削るでもなく、地盤が強い場所でもない。

豊海の場合、まぁ総合設計とか保育施設作るとかで緩和してもらって400%行けばいい方なんじゃ
ないかな？確か有明あたりがそんな感じだった気がする。
で、部屋の広さは2/3～1/2あたりになって坪250くらいだと考えると。。。
今、坪170で買ってトントンか失敗か。中古で出てるのみて色々考えてみたけどあの坪単価はきつい

[759: 匿名さん]

つまり地権者は筋の悪い再開発にこだわるよりも今の時価ならさっさと売り抜けた方が得だということ

[760: 匿名さん]

>>758
いやいや、現時点で容積400%だから。
土地面積的に相互設計で700%ってとこかね。

[761: 匿名さん]

ごめん、総合設計の間違い

[762: 匿名さん]

いや、そもそも、758が言ってるのは、容積率じゃなくて、建蔽率の話だろ？

[763: 不動産業者さん]

ここはこの土地に全く関係ない方のレス多すぎですね。

[764: 匿名さん]

>>762
建蔽率1000%なんてあり得ないわけで、容積率の書き間違いでしょう。

[765: 匿名さん]

もし仮にマンションが建つとして、容積率400､700､1000％それぞれ具体的に何階くらいになるのか誰か教えて。

[766: 匿名さん]

400で20階、700で35階、1000で50階くらいじゃない

[767: 匿名さん]

わかりやすい。
ありがとう！

ここは現状400％みたいだけど、公開空地設定してどれくらいまで容積緩和されるのだろう。
1000％まで容積緩和しないと50階のタワーは無理ってことでしょ？

[768: 匿名]

>>752
そういう考え方もあるね。心配ばかりしてるより運を天に任せてもっと身の回りのことを考えるのがいいのかも。
地震怖くて東京下町周辺には住めませんね。

[769: 匿名さん]

地震大国日本に住む以上、正しく心配するのは大切なことです。
今、正しい対策をとっている人間のみが有事には慌てる事なく運を天に任せることができるのでしょう。

最初から天任せな人はそのまま天に召されるのがオチでしょう。

[770: 匿名さん]

>>767
類似タワーマンションの事例をみると、同様の敷地面積で700%くらいの容積率だと45階くらいまではいけるみたい。

[771: 匿名]

>>769
だったら耐震補強すべきでしょう。
耐震補強しない以上は地震来ないこと祈るだけです。

[772: 匿名]

それがＲＳＲ

[773: 匿名さん]

ざっくり今の建物面積の倍のタワーマンションになるとして建築坪単価が１３０万とすると、いままでどおりの面積を１００％かえしてもらうとデベ側もそれと同じ面積を販売できることになるので、販売分は坪単価２６０万でつくれる計算になる
つまりこれに利益や販売コストを上乗せして坪単価３００くらいで売れる見通しならば、地権者が納得する１００％還元の再開発になるということ
でも２６０ぐらいしか見通せなければ、７０％還元程度になり、反対多数で再開発はきびしくなる

[774: 匿名]

現在と同じ平米数への新規転居は難しいということになると
地権者の猛反対で再開発はかなり遅れそう。

[775: 匿名さん]

だからと言って豊海に坪単価@300なんてありえんわ(笑)
その金で勝どきや月島の駅直結買えるし。
よって豊海再開発は頓挫決定。

[776: 匿名]

落ち着いて
同じ階
同じ向き
同じ部屋の広さ
貰えるよ
10年以上先の話しだけどwww

[777: 購入検討中さん]

あと、工事中の仮住居に住む家賃と引越し代などは全部自腹。
どこかのサイトで見たけど建築費と土地代が合わせて200万でも、
広告費、設計料、モデルルームの諸費用、人件費、デベ利益など
乗っけると販売価格は330万程度になるっていうのが普通らしい。

まぁ。。。この立地は難しいですねｗ

[778: 匿名さん]

10年以上20年以内の話として、それまでにご存命でいられない地権者が多数でしょ。
で、子か孫に相続するとして、相続税払えないなんて世帯もいるわけで。

となると資産価値としては決して高くない今のうちに相続済ませる御老体もいるんじゃなかろうか？

[779: 匿名さん]

>>777
マンションの粗利はそんなに高くない。
土地代+建築費(解体や造成も含む)が200万なら、販売は250～265万位でできる。
粗利25%なら優良な方で、下手したら2割切るのがマンション事業。
例えば2013年3月期のマンション事業で公表してるところで三菱は18.8%、東急21%野村が22.5%など。

[780: 匿名さん]

>>773
計算がざっくり過ぎかな。
豊海建築当時は無かった容積率不算入措置(共用部の廊下、階段等)と総合設計、また、敷地面積の増加を考慮すると、現建物面積の倍なんかでは到底、済まないですよ。

晴海3丁目の例をみると、Ａ1棟で延面積約84,000㎡、容積対象約52,000㎡、Ａ2、3棟で延面積約176,000㎡、容積対象約121,000㎡、Ｂ棟で延面積約41,000㎡、容積対象約24,000㎡。
つまり、増加した敷地面積に対して、総合設計で緩和された容積率の最大値から約1.5倍～1.7倍の延面積の建物が建つことになります。

どれだけ、容積率の緩和をしてもらえるかがポイントですが、清水があの手この手で引き上げるでしょう。

あとは、そもそもが、本再開発は民間マンションの建替計画ではなく、都市計画で都税が流入しますので、余剰住戸の販売益のみで行うわけではありません。

但し、当然ながら、これまでの再開発事例をみると、地権者の9割が納得できるレベルの専有面積減少や地権者住戸の仕様・設備のグレードダウンはお願いされるかも知れませんね。

[781: 匿名さん]

つまりの後の結論がどこで証明されてるのか理解できない。。。
容積率緩和は間違いなくされるでしょうね。
ただ、地権者がなっとくできるほどの条件を引き出せるとは思えないな。

東京都が都市計画でどこまで譲歩するかだけど、ここは対策が必要な土地でもないしね

[782: 購入検討中さん]

>>780
現状の床面積の3倍つくれちゃえば、100%還元しても200%分譲できる
300のコストで200が土地代ゼロで仕入れできるということは実際の
建設コストの1.5倍で床をつくれる意味になる
なので、建築コストが坪単価120なら180が仕入れ値、経費と利益のせて220
220以上の分譲見通しならプロジェクトとして成り立つかもね

[783: 匿名]

あと、工事中の仮住居に住む家賃と引っ越し代などは全部タダ。
再開発をお願いしているのに、地権者に負担を負わす再開発なんて聞いた事無い！

[784: 匿名さん]

>>782
私は3号棟所有者なので、3号棟の資料しか持っていませんが、土地面積：約1,900㎡に対して、居住部分の建物面積：約6,000㎡。

勝どき5丁目の再開発の容積率緩和が1,069％、6丁目の2棟が各々、998％、959％ですので、豊海は固く見て900％程度と仮定すると、ざっくり計算で居住部分の面積だけで約17,100㎡まで建築出来ますね。

敷地面積の狭い3号棟だけの計算で現面積の2.85倍ですので、他号棟や敷地面積の増加を考慮すると3倍ぐらいは問題なさそうですね。

[785: 匿名さん]

ということは上の計算通り100%還元の可能性は高いと思いますよ
結構いい再開発ですよね

[786: 匿名さん]

容積率で緩和された面積は専有部にフルで使用できません。
緩和を受けるために必要な保育施設や公共施設、他にも共有部などにも使われます。

ていうか、このあたりは所有者なら説明会とかで聞いてないのかな？
現在の居住面積を2.25倍するのが現実的な案じゃないかな？と思う。

ただ、それだと半分近く地権者になるので厳しいね

[787: 匿名さん]

なぜに2.25倍？
説明会でそんな資料やお話ありましたっけ？
家帰って、全資料、読み返してみます。

[788: 匿名さん]

（２．８５－２．２５）/２．８５＝　２１％
こんなに公共貢献施設をつくるわけ？
普通に個別で総合設計した方が有利になっちゃわないかい

[789: 匿名さん]

清水建設の本気力に期待しよう。

[790: 匿名さん]

共用部分の廊下、階段や車庫部分は容積不算入で、あとは地階も不算入だから、ゴミ置場や管理室等を地階にしてって感じかね。
950%くらい容積率緩和もらえば、オールクリアじゃない？