中央区豊海町の再開発 パート２

[匿名さん]

中央区豊海町の再開発のパート２です。
引き続き情報どうぞ。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

[701: 匿名さん]

生活保護は地権者ではないので再開発後の建物には居ないけど？

[702: 匿名さん]

みんなでセレブになろう！

[703: 匿名さん]

マンションでポーチにチャリやベビーカー置いたりするのは大体が団地出身者という事実。

[704: 入居済み住民さん]

あのね、不動産持ってる人が生活保護受けられるわけないでしょ？そんなことも知らないでセレブ気取り？

民度が違うといっても私たちは地権者。一緒に住みたくないなら格が違う港区や渋谷区、目黒区のタワマンでも買ったら？

まぁ。そんなことも知らないで住めると思わないけど。いい大人がみっともない。ここでもいつかタワマン。住んだら恥かくよ。もし住めるとしたら完全に成金ね(笑)一般常識も知らない人が一般常識語らないで♪

[705: 匿名さん]

不動産持ってれば生活保護を受けれないと。
中途半端な知識の連投さすがに悲劇的ですね。
まさか豊海小学校でそう教えているわけではないでしょうが。

住宅ローンのない住居の用に所有する不動産であれば、所有していても生活保護などいくらでも受けられますよ。つまり、背伸びしてローンを組み下駄から高層に移ろうとさえしなければあなたもこのまま生保暮らしができますからご安心を。
まさか築30年以上する東卸で残債があれば話は別ですがね。あくまでまさかの話ですが。
これって、一般的には常識的な知識という訳ではないでしょうから、どうかご自分を嘆かれないでください。
もちろん堂々とタワマンの住人とおなりください。
憲法で保障されている国民の権利ですから。

[706: 周辺住民さん]

704の人
いい大人だとか一般常識だとか宣った割には、間違い指摘されてよっぽど恥ずいのか。すっかりダンマリですね(笑)

[707: 購入検討中さん]

ここ好きだな～。本当にタワマンなら考えるかな。うちもそろそろ買う方向で考えたい時期。

[708: 周辺住民さん]

マーケティング上は最も再開発に向かない立地。よって最終的にはタワマンどころか何の変化もないので、今あるマンションをかうべきでしょう。

[709: 匿名]

今の心配は、東卸住宅の耐震がどうなっているのかと。
開発が１０年２０年先であるのなら尚更。

開発の話が持ち上がる前に、耐震補強の話しが管理組合であったと思うのですが、
今はその話は飛んでしまってます。

[710: 匿名]

耐震増強の話は3年前位にＲＳＲにも有りました
結構耐震強化の費用がかかるのと 再開発の目処が立って来た事から 見送りとなりました。

[711: 匿名さん]

間違いなく10年以上先になる再開発を待っている間にでっかい地震が来たらどうなるんだろう。

[712: 匿名さん]

>>705
持ち家で生活保護を受けられるケースは、それを売って換金しても、生活を維持できないようなケースのみ。
都心部の土地建物持ちだとほぼ認められないと思うが？

[713: 不動産業者さん]

712
憶測でものを言うのはやめましょう。

[714: 匿名]

東京直下型が来ても大丈夫だという目論みがあるんじゃない？
ある程度の耐震はあるのでは。

[715: 匿名さん]

地震で深刻なダメージ食らった後に計画頓挫、なんて事になったら我々皆、一家心中です。

[716: 匿名さん]

3号棟は新耐震基準だから、大丈夫だろうね。
1号棟と2号棟は一応、鉄筋コンクリートだから、倒壊はないだろうけど、ダメージは多少、あるだろうね。

[717: 匿名さん]

で、地権者は生活保護受給できないと豪語した自称常識人の彼はやはりトンズラしたようですな。
詰めの甘さが最果ての地「豊海」の住人を物語っているよ。

[718: 匿名さん]

>>717
確かに土地建物があっても生活保護は可能。全体の5%位は居たはず。
ただ、豊海の地権者ならまず無理だよ。
中央区の場合、69800円が生活保護家庭の家賃の上限(共益費等を含む)でそれを上回る家賃が取れる物件なら、売却転居が指導される。
また65歳以上なら500万以上の物件を持っているとリバースモーゲージ方式になってしまう。

個別に判断されるので、ある程度は相談の余地はあるけど最近は非常に厳しいよ。
それでも、持ち家で生活保護が認められた場合は、家賃分の扶助はカットされる。

[719: 匿名]

最近は生活保護不正受給のニュースが多いので、
審査は尚一層、厳しいものがありそうですね。

素人目から見れれば、不動産売ればいいじゃんって思ってしまうけど。

[720: 匿名さん]

718
あなたのように根拠に基づいた話なら良いが、只の憶測で「地権者は～」などとほざく輩がいる。それって豊海スタイルか？

[721: 購入検討中さん]

だからさ、嫌なら来なきゃいいじゃん。ほざく輩はあんただよ。

[722: 匿名さん]

>>720
持ち家でも生活保護は不可能ではないから、常識といっていた人は配慮が足りないね。
しかし、もともと、再開発物件には生活保護が混じるから生活レベルの差がというのが話の切っ掛け。
その文脈を無視して、さも豊海の再開発エリアで持ち家のまま生活保護が受けられるかのような書き込みしてる人もいたんで、どちらの立場にも目の曇った人は居ると思えるね。

[723: 匿名さん]

もう、目糞と鼻糞の子供ケンカ、見飽きたから良いよ。
生活保護の争いとか、びっくりするくらいつまんないから。

[724: 匿名さん]

生活保護の知識が浅いくせにウソぶいていて常識を語っていた自称住人が悪い。しかも弁解もなく逃げた。
文末に♪とか(笑)とか入れるセンスも知能の低さ丸出しでした。
合掌。

[725: 入居済み住民さん]

だからさ、本当にくだらないよ…。くだらなすぎて呆れる。言ってるほうも言われた人も同レベル。

[726: 匿名さん]

何がくだらないのか説明もできないのにただ「くだらない」としか言えないあなたの方が全く価値のない意見。ただご自分の耳に障りの良い話を聞きたいだけでしょ。ここは新たに新築されるかもしれないマンションの住人になるか否かを、歯に衣着せぬ様々なポジスレ意見を参考にして検討するスレです。通常仕入れる事のできない情報を知る事ができるのもネットだからこそ。固有名詞を晒し誹謗中傷する事は絶対に許されませんが、地域の生活保護世帯率がどの程度にあるのかを知る事は極めて重要な要件であるにも関わらずそれをデタラメな情報で撹乱されている事に対して「同レベル」の一言しか頭の中に浮かんでこないあなたの頭の中はお花畑ですか？。
反論があれば意見や事実を添付して述べる。反論にも値しないと思うならスルーという手段もあります。
725あなたは、そのどちらにも届かない稚拙さの塊です。

[727: 入居済み住民さん]

はいはい。

[728: 匿名さん]

小学生が一人いますが、気にせず検討意見をガンガン出し合いましょうね

[729: 匿名さん]

返しが「はいはい」としか言えない。
子供か(笑)
もうみんな泣かすのやめようや。

[730: 入居済み住民さん]

気にせずスルーしてください

[731: 匿名さん]

都内の液状化マップ
埋め立て地の中でも豊海だけ突出してるが…こんなとこ、再開発して大丈夫か？
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/03/DATA/20n3ra00.pdf

[732: 匿名]

確かに、豊海は水門の外だし、勝どきより地盤が心配だよ。

[733: 匿名]

液状化について、以前にもここで話題となりましたが、ほんと心配ですね。
ましてや再開発前に大地震来たらどうなるのやら不安です。
空振りでも良いから現住居の耐震が必要。命に関わることですから。
来てからでは遅いと思うのですが、、。

[734: 匿名さん]

どうせ再開発されるからと狸の皮算用してたら、大地震が来て大規模損壊(さすがに倒壊はないとして)。

で、業者に足下見られ再開発先伸ばし。

待ちくたびれて住民退去。

再開発業者、濡れ手に粟で再開発。

みたいな事が起きるかも。

[735: 匿名さん]

>>734
その可能性はあるけど、経済格差が広がってより纏まらなくなる可能性も。

[736: 匿名さん]

ん？
「経済格差が広がって纏まらない」
のくだり。
いまいちよく意味がわかりません。
どういう事ですか？

震災でってことですか？
単なる不況でってことでしょうか？

[737: 匿名]

「まさか」が起こるのが最近の災害パターン。
警戒するに越したことなし。

[738: 匿名さん]

どうせ再開発で新築マンション住めるんだから別に高い金出して耐震工事する必要ないんじゃないの？

っていうのが住民心理。

それまでに首都直下巨大地震がきて、団地崩壊→計画見直し→地権者と再交渉→タダ同然で用地取得→再開発。

というのは業者心理

[739: 匿名]

前にも言いましたが
ＲＳＲでも耐震工事をするか話し合いましたが
一世帯百万近くかかるらしいのと 来年から工事が始まるので見送られました
豊海は再開発工事が始まるのが 後10年近くなりそうなので 心配ですね。

[740: 匿名さん]

>>736
阪神大震災のとき、お金ないから修復でいい派とこの際再開発で安全な街に派で街が二分してずっと再開発できなかった事例がいくつかあるよ。
東日本は移転パターンだけど、似たような話がある。

経済的に余裕がないと、同じ広さを確保するのに追い銭が必要になる地権者が反対に回ってしまう。
震災で、建物の価値が落ちるとさらにそれが顕著になるしね。

[741: 匿名さん]

なるほど。要はその「追い銭」とやらを準備できない住民層だから、市況が変わる前に再開発に漕ぎ着けたい訳ね。
金の工面ができないなら出てゆけばいいだけじゃない？

[742: 匿名さん]

10ねんも経てばオリンピックも過ぎて不景気になってるかもしれないし、そんな先まで住み続けるより再開発期待で上がってる今のうちに売り抜けといた方がいいかもよ
他の駅近タワーとくらべても立地上見劣りするし、あまり将来性ない気がするんだが

[743: 匿名さん]

晴海の再開発が決まったいま、豊海を再開発したところで需要はないでしょう。
東京の冷蔵庫としての役割をより一層増してもらうことに期待します。

[744: 社宅住まいさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[745: 匿名]

震災が起きると東京都は他への復興の為に豊海の再開発どころではなくなる（予算的に）

そういう意味でも、震災前に再開発完了を願いたい。

[746: 匿名さん]

阪神大震災の時に見た積み木崩しの様にマンションの低層部が崩壊した映像。
あれ見たら、こんな東卸みたいに古い団地、首都直下食らったら一瞬だろうなと思ってしまう。
再開発云々言う前に耐震補強が優先だと思うのだが。

[747: 匿名さん]

東京の冷凍庫としての機能を強化するためにも早く再開発した方がいいのでは

[748: 匿名]

大地震来ても被害の最小限を祈るしかなさそう。

[749: 匿名さん]

実際、関東大震災のような首都直下型がきた場合、勝どきや豊洲はどの程度の被害になるのかな

[750: 匿名さん]

いくら再開発を優先してもらいたくても、行政が動かんことにはどうにもならん。結局、豊海小学校の移転新築が終わったら、あとは何の動きもなし。ってこともあるかもね。

[751: 匿名]

東京直下型、かなりの被害になると言われているけど。
それなのに耐震補強しないっていうのはいかがなものか。
震災後の世間からの都、中央区あるいは管理組合へのバッシングはかなりのものになるのでは。

[752: 検討中の奥さま]

地震がくる地震がくるって…なんかの宗教？きた時はきた時でしょ。先のことなんかきた時に考えたらいいんじゃない？何月何日に大地震が起きるって分からないでしょ。

[753: 匿名さん]

752
だったら警察も消防も自衛隊もいらんわ。
あなたほんとに先進国の方？

[754: 匿名さん]

>>752
先のことなんかきたときに考えたらいいんじゃない？

って…(笑)
それじゃ遅すぎだろ。
崩壊したコンクリの下敷きになって、いったい何を考えるんだ？

[755: 買い換え検討中]

そんなこと言ってばかりなら、中古マンションなんて誰も買えないのでは？地震、地震て皆さん冷やかしでここに来てるとしか思えないですよ。地震がこわいなら、ここはやめたほうがいいです。古いし、耐震もないですよ。だからおやめになってください。

我が家はこの物件本当に欲しいです。もちろん売りが少ないからタワマンになってからの購入も真剣に検討中です。

[756: 匿名さん]

再開発で100ぱー還元なら坪単価300万の新築マンションに化けるわけだから、地震のリスクは合わせ飲めるんじゃない
還元率が8割程度になることも想定した上で、ボロの買い値は坪単価200万が上限だけどね

[757: 匿名さん]

坪単価300は言い過ぎ。
駅徒歩10分オーバーで更に等価交換により低層確定。
売り出しもオリンピック後の需要減は
間違いなし。
まあ良くて@220～230ってとこでしょ。

[758: 購入検討中さん]

還元率って何を示しているのか分からないけど、現状と全く同じ専有部の広さは無理ですね。
KTTみたいに行政が建蔽率を1000%くらいまで上げてくれればまぁ不可能ではないですが、
環状2号線、3号線のために土地削るでもなく、地盤が強い場所でもない。

豊海の場合、まぁ総合設計とか保育施設作るとかで緩和してもらって400%行けばいい方なんじゃ
ないかな？確か有明あたりがそんな感じだった気がする。
で、部屋の広さは2/3～1/2あたりになって坪250くらいだと考えると。。。
今、坪170で買ってトントンか失敗か。中古で出てるのみて色々考えてみたけどあの坪単価はきつい

[759: 匿名さん]

つまり地権者は筋の悪い再開発にこだわるよりも今の時価ならさっさと売り抜けた方が得だということ

[760: 匿名さん]

>>758
いやいや、現時点で容積400%だから。
土地面積的に相互設計で700%ってとこかね。

[761: 匿名さん]

ごめん、総合設計の間違い

[762: 匿名さん]

いや、そもそも、758が言ってるのは、容積率じゃなくて、建蔽率の話だろ？

[763: 不動産業者さん]

ここはこの土地に全く関係ない方のレス多すぎですね。

[764: 匿名さん]

>>762
建蔽率1000%なんてあり得ないわけで、容積率の書き間違いでしょう。

[765: 匿名さん]

もし仮にマンションが建つとして、容積率400､700､1000％それぞれ具体的に何階くらいになるのか誰か教えて。

[766: 匿名さん]

400で20階、700で35階、1000で50階くらいじゃない

[767: 匿名さん]

わかりやすい。
ありがとう！

ここは現状400％みたいだけど、公開空地設定してどれくらいまで容積緩和されるのだろう。
1000％まで容積緩和しないと50階のタワーは無理ってことでしょ？

[768: 匿名]

>>752
そういう考え方もあるね。心配ばかりしてるより運を天に任せてもっと身の回りのことを考えるのがいいのかも。
地震怖くて東京下町周辺には住めませんね。

[769: 匿名さん]

地震大国日本に住む以上、正しく心配するのは大切なことです。
今、正しい対策をとっている人間のみが有事には慌てる事なく運を天に任せることができるのでしょう。

最初から天任せな人はそのまま天に召されるのがオチでしょう。

[770: 匿名さん]

>>767
類似タワーマンションの事例をみると、同様の敷地面積で700%くらいの容積率だと45階くらいまではいけるみたい。

[771: 匿名]

>>769
だったら耐震補強すべきでしょう。
耐震補強しない以上は地震来ないこと祈るだけです。

[772: 匿名]

それがＲＳＲ

[773: 匿名さん]

ざっくり今の建物面積の倍のタワーマンションになるとして建築坪単価が１３０万とすると、いままでどおりの面積を１００％かえしてもらうとデベ側もそれと同じ面積を販売できることになるので、販売分は坪単価２６０万でつくれる計算になる
つまりこれに利益や販売コストを上乗せして坪単価３００くらいで売れる見通しならば、地権者が納得する１００％還元の再開発になるということ
でも２６０ぐらいしか見通せなければ、７０％還元程度になり、反対多数で再開発はきびしくなる

[774: 匿名]

現在と同じ平米数への新規転居は難しいということになると
地権者の猛反対で再開発はかなり遅れそう。

[775: 匿名さん]

だからと言って豊海に坪単価@300なんてありえんわ(笑)
その金で勝どきや月島の駅直結買えるし。
よって豊海再開発は頓挫決定。

[776: 匿名]

落ち着いて
同じ階
同じ向き
同じ部屋の広さ
貰えるよ
10年以上先の話しだけどwww

[777: 購入検討中さん]

あと、工事中の仮住居に住む家賃と引越し代などは全部自腹。
どこかのサイトで見たけど建築費と土地代が合わせて200万でも、
広告費、設計料、モデルルームの諸費用、人件費、デベ利益など
乗っけると販売価格は330万程度になるっていうのが普通らしい。

まぁ。。。この立地は難しいですねｗ

[778: 匿名さん]

10年以上20年以内の話として、それまでにご存命でいられない地権者が多数でしょ。
で、子か孫に相続するとして、相続税払えないなんて世帯もいるわけで。

となると資産価値としては決して高くない今のうちに相続済ませる御老体もいるんじゃなかろうか？

[779: 匿名さん]

>>777
マンションの粗利はそんなに高くない。
土地代+建築費(解体や造成も含む)が200万なら、販売は250～265万位でできる。
粗利25%なら優良な方で、下手したら2割切るのがマンション事業。
例えば2013年3月期のマンション事業で公表してるところで三菱は18.8%、東急21%野村が22.5%など。

[780: 匿名さん]

>>773
計算がざっくり過ぎかな。
豊海建築当時は無かった容積率不算入措置(共用部の廊下、階段等)と総合設計、また、敷地面積の増加を考慮すると、現建物面積の倍なんかでは到底、済まないですよ。

晴海3丁目の例をみると、Ａ1棟で延面積約84,000㎡、容積対象約52,000㎡、Ａ2、3棟で延面積約176,000㎡、容積対象約121,000㎡、Ｂ棟で延面積約41,000㎡、容積対象約24,000㎡。
つまり、増加した敷地面積に対して、総合設計で緩和された容積率の最大値から約1.5倍～1.7倍の延面積の建物が建つことになります。

どれだけ、容積率の緩和をしてもらえるかがポイントですが、清水があの手この手で引き上げるでしょう。

あとは、そもそもが、本再開発は民間マンションの建替計画ではなく、都市計画で都税が流入しますので、余剰住戸の販売益のみで行うわけではありません。

但し、当然ながら、これまでの再開発事例をみると、地権者の9割が納得できるレベルの専有面積減少や地権者住戸の仕様・設備のグレードダウンはお願いされるかも知れませんね。

[781: 匿名さん]

つまりの後の結論がどこで証明されてるのか理解できない。。。
容積率緩和は間違いなくされるでしょうね。
ただ、地権者がなっとくできるほどの条件を引き出せるとは思えないな。

東京都が都市計画でどこまで譲歩するかだけど、ここは対策が必要な土地でもないしね

[782: 購入検討中さん]

>>780
現状の床面積の3倍つくれちゃえば、100%還元しても200%分譲できる
300のコストで200が土地代ゼロで仕入れできるということは実際の
建設コストの1.5倍で床をつくれる意味になる
なので、建築コストが坪単価120なら180が仕入れ値、経費と利益のせて220
220以上の分譲見通しならプロジェクトとして成り立つかもね

[783: 匿名]

あと、工事中の仮住居に住む家賃と引っ越し代などは全部タダ。
再開発をお願いしているのに、地権者に負担を負わす再開発なんて聞いた事無い！

[784: 匿名さん]

>>782
私は3号棟所有者なので、3号棟の資料しか持っていませんが、土地面積：約1,900㎡に対して、居住部分の建物面積：約6,000㎡。

勝どき5丁目の再開発の容積率緩和が1,069％、6丁目の2棟が各々、998％、959％ですので、豊海は固く見て900％程度と仮定すると、ざっくり計算で居住部分の面積だけで約17,100㎡まで建築出来ますね。

敷地面積の狭い3号棟だけの計算で現面積の2.85倍ですので、他号棟や敷地面積の増加を考慮すると3倍ぐらいは問題なさそうですね。

[785: 匿名さん]

ということは上の計算通り100%還元の可能性は高いと思いますよ
結構いい再開発ですよね

[786: 匿名さん]

容積率で緩和された面積は専有部にフルで使用できません。
緩和を受けるために必要な保育施設や公共施設、他にも共有部などにも使われます。

ていうか、このあたりは所有者なら説明会とかで聞いてないのかな？
現在の居住面積を2.25倍するのが現実的な案じゃないかな？と思う。

ただ、それだと半分近く地権者になるので厳しいね

[787: 匿名さん]

なぜに2.25倍？
説明会でそんな資料やお話ありましたっけ？
家帰って、全資料、読み返してみます。

[788: 匿名さん]

（２．８５－２．２５）/２．８５＝　２１％
こんなに公共貢献施設をつくるわけ？
普通に個別で総合設計した方が有利になっちゃわないかい

[789: 匿名さん]

清水建設の本気力に期待しよう。

[790: 匿名さん]

共用部分の廊下、階段や車庫部分は容積不算入で、あとは地階も不算入だから、ゴミ置場や管理室等を地階にしてって感じかね。
950%くらい容積率緩和もらえば、オールクリアじゃない？

[791: 匿名]

豊海公園大事にしていた芝生も掘り返されて、大分変わったな。

[792: 匿名]

・仮住居への引っ越し及び賃貸費用は無償
・新規タワーへの現住居と同じ階、同じ向きへの転居は期待出来ない
　（現在の東卸住宅は全て東向き、新規住居で全てを東向きへということは考えてみると無理がある）
　　しかし、西と北向きは避けたいところ、この辺り揉めそう）

[793: 匿名さん]

坪単価250以下にしないと近隣地区の中古に人が流れそう

[794: 匿名]

向きと階数の割り当てはどうするの？
抽選？　南向き希望殺到でしょうね。北向きは敬遠したい。

[795: 匿名さん]

100%還元なら、うちは北向きでも良いかな〜。
でも、まあ、説明会資料にあったみたいに、マンションの形状を風車型とかにして対応するのかもね。

[796: 匿名さん]

無理なら無理でいいんじゃないかな？無理って言ってる人でここの住人いないでしょ？明日説明会だね。

[797: 匿名さん]

住民が最優先だ。
行政もデベも後から入ってくる人も、既にここで生活している住民の要求を尊重しなければならない事を忘れないように。我々に痛みを伴うような再開発なら受け入れないよ。
あまりなめた事ばかり言うようならへそ曲げるからね。

[798: 匿名]

私の所の再開発は、今住んでいる条件と一緒！
かえって、今住んでいる階数より10階位上の階に住めますよ!!
下がればより良い部屋に住めますし！
豊海の再開発は余り良い条件の再開発では無いんですね…‥

[799: 匿名さん]

分譲した住戸のお金で現住民はただで新築に住めるようになることをかんがえれば、どれだけ新規購入者が気持ちよく入居できるかをもっと考えるべきだよね

[800: 匿名さん]

違う。逆だ。
どれだけ現住民が気持ちよく住み替えできるかを考えて、新規購入者が金を出す。
ただそれだけ。
こちらはいつでも首を横に振れます。