中央区豊海町の再開発 パート２

[匿名さん]

中央区豊海町の再開発のパート２です。
引き続き情報どうぞ。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

[601: 匿名さん]

みんなも豊海に住もう^_^

[602: 匿名さん]

しかしここは事業協力者はどうやって採算とるんでしょうね。地権者５００戸、タワマン２棟で２０００戸だとしてもかなりの地権者比率です。富久や勝どき東、KTTなど他の再開発事業でここまで地権者率が高いのは聞いたことありません。

還元率を下げないと成り立たなさそうですが、それでいて過去レス見ると等価交換で専有面積、階数、向きが同じじゃないとダメという方が多いことを考えると、かなりもめそうですね。

[603: 不動産業者さん]

2000万は利益出るでしょう
立地も良いし
もっと利益出ると思いますよ
貴重なエリアですからね

[604: 匿名]

現住居はもちろん自由に売却出来るのは当然ですけど、
再開発マンション入居後の売却についてはどうなのでしょう？
事業主である都への申請とか審査などあるのではないのでしょうか？
それと、入居審査時に何かの誓約書とかあるのでは？
再開発にお金出すのは都ですから。

[605: 匿名さん]

常識的に考えれば604ですが、
所有権は各地権者なので、どう売却しようが自由かと。

でも再開発にお金出す側にしてみれば、地権者が売却で高利益を得てハイサヨナラするのも面白くないですね。

[606: 不動産業者さん]

2000万は利益出るでしょう
立地も良いし
もっと利益出ると思いますよ
貴重なエリアですからね

[607: 匿名]

計画前は耐震補強あるいは建て替えで自腹って話しがあったのに
今や２０００万利益とは羨ましい限り。

[608: 地権者]

地権者の特権。再開発様様です。

[615: 匿名]

棚からぼた餅ってこのことですね。豊海住人は実にラッキー。
転居後の売却で利益上げるのも自由。売却制限などあるわけなし。

どこかに心配があるかと言えば、地震に依る液状化かな。この周辺かなり危険みたいだけど。
再開発完成までは地震来ないで欲しいです。

[616: 匿名さん]

…で、持ち上げたがってる人の職分は何？
五輪後も湾岸の夢、つづく。にしたい心情は解らないでもないけど（笑）

[617: 匿名さん]

自宅を売って利益出たって、次どうするの？
今のうちにＫＴＴでも買っておいたら？

[618: ご近所さん]

ここって高さ制限がある地区？タワマン建てられるの？

[619: 入居済み住民さん]

>617さん

ヒ・ミ・ツ^_^

色々と考えてます

[620: 匿名]

そうだね、棚からぼた餅

[621: 匿名]

この周辺のタワマンのＭＲで聞いたけど
豊海の再開発が一番遅れいるみたいだね
豊海より後に決まった勝どき駅前南地区の再開発が
東地区の次に始まるみたいだね
次に西地区みたい!?だけど西地区もかなり地権者がいるね
そして豊海かな!?
１０年以上掛かりそうだね…‥

[622: 匿名]

今年も盆踊り、素晴らしい。やっぱりここがさ好き。本当に。運営して下さっている方々、毎年ありがとうございます。今年も素敵な思い出が出来ました。

[623: 匿名]

8月10日の東京湾の花火大会も楽しみましょう。今年も東卸住宅屋上開くよね？

[624: 匿名]

開くよ。本当に様々なイベントやってくれるよね。感謝感謝ですよ。

[625: 匿名]

楽しみです。豊海いいね。良い天気になりますように。

[626: 匿名]

豊海住民は、豊海が大好きなんだよ。
何しろ豊海再開発は豊海住民の特権ですからε=ヾ(*~▽~)ノ羨ましいか(笑)

[627: 匿名]

そりゃそうでしょ。嫌いなとこになんか住みませんよ。当たり前のこと。みんなここが好きなんですよ。

[628: 匿名]

確かに。ここ好き。

[629: 匿名]

明日の花火大会は、おそらく中止になるのでは!?
屋上から見るの楽しみにしていたのに、残念…

[630: 匿名]

東京湾大華火大会は中止になりました。
再開発までたと１０年〜以上！
売りたい人も豊海大好き永住者も共に頑張ろう!!

[631: 匿名さん]

突然のご縁で豊海住宅を購入することになりました。
前から素晴らしい住環境に憧れており、
将来的な、再開発の楽しみもあるので、
嬉しくてたまりません。
皆様、よろしくお願いします。

[632: 匿名]

>631さん
良かったですね。

今後、豊海は益々素晴らしい環境になると思います。

さらに、オリンピック関係で、ゆりかもめが延伸してくる計画が本決まりになりつつあるようです。
（詳細ご存じの方、延伸ルート教えてください。豊海は経由するとは聞いたのですが）

[633: 契約済みさん]

>>632

ゆりかもめの延伸の件、本決まりとは本当でしょうか？
私のきいた話だとむしろ中央区としてはゆりかもめ延伸はあり得ないという反応だとか。
(BRT/LRTの方を推進したいようです)

勝どき駅の拡張工事はゆりかもめ延伸を踏まえての作りにしているようですし、個人的にもゆりかもめ延伸してくれるとありがたいのですが、何か情報お持ちでしょうか？

[634: 匿名さん]

ゆりかもめ延伸はオリンピック選手村決定によりむしろ遠のいたと思います。当初計画では選手村を横切って豊海を経由して勝どきに至る予定ですが、セキュリティの観点からはむしろ選手村内の交通機関は不要です。選手村計画でもゆりかもめは想定されていません。中央区も大反対していますから、おそらく実現しないのでは？

[635: 匿名]

豊海を経由して勝どきまでの延伸はやはりオリンピック後になりそうですか、、
オリンピック総工費が膨らんでしまっているので致し方なさそう。

[636: 匿名]

>>635
633さんがおっしゃる通り、BRTLRTをやったら
ルートが一部ダブるゆりかもめは競合するからやらないでしょう。
ルートが遠回り過ぎて乗る人が少ないだろうし。

[637: 匿名]

豊洲からの住民が勝どき駅まで来たら
駅拡張工事する意味がない
ゆりかもめ延長は有り得ない！

[638: 匿名]

豊海小学校拡張工事始まります。

[639: 匿名]

何時からですか

[640: 匿名さん]

8時くらいからじゃないですかね？

[641: 匿名]

なんじからってよむんじゃないよ。いつからってよむんだよ。

[642: 匿名]

豊海公園のバーベキューまだ出来るかなぁ〜

[643: 匿名]

豊海公園で作業員が何か、測定していたよ。

[644: 匿名]

豊海公園の護岸が壊れていたのは、船が衝突したから!?

[645: 匿名]

拡張工事では無く、今工事している所に、移ると工事関係者が言っていた。

[646: 匿名]

はい、同じく聞きました。豊海公園での小学校の工事は拡張工事ではなく、仮工事みたいですね。
本工事完了すれば、いずれ公園に戻るみたい。

[647: 匿名さん]

小学校は改築ではなく 移転新築 なのでしょう。
仮工事じゃないですょ

[648: 匿名]

移転新築にしては 面積狭くね…

[649: 匿名]

移転ではないと聞きました。

[650: 匿名さん]

中央区教育委員会のホームページにのってましたよ
五階建て 屋上にプール グランド二つのマンモス小学校 狭いどころかひろすぎるでしよう
現在公園解体中

[651: 匿名]

豊海公園の樹木が伐採していましたね。

[652: 匿名]

現存の豊海小学校の老朽化と児童の増加
整備され新たな憩いの場が出来ることを期待しましょう

[653: 匿名]

世間では豊海の再開発は、超高層ツインタワーマンションと、騒がれているね!?
高層階は素晴らしい眺望になると！
１５年先が待ち遠しい。

[654: 匿名]

テニスコートとバーベキュー辺りは影響が無いよ
一時はバーベキューが出来なくなると思いハラハラドキドキしていました(笑)

[655: 匿名さん]

旧校舎の跡地は公園として再整備されるらしいですが概要ご存知の方います？

[656: 匿名]

多分そうなると思います。
新しい豊海公園楽しみですね♪

[657: 匿名]

勝どき駅南再開発と
勝どき西地区再開発より豊海再開発のほうが後なのか!?

[658: 匿名さん]

前に書き込みされていたらごめんだけど、マンション建つ計画はあるの？

[659: 匿名さん]

新しい豊海公園ができたらBBQ広場作って欲しい。

[660: 匿名さん]

公園になっても目の前の都営アパートが建て替えになったらまた大規模再開発で公園もろとも巨大タワーがまと生まれんのかな。東京都がまてめて抱えてる土地だからね。

[661: 匿名さん]

タワーのお見合いだらけで眺望はまず望めないでしょう。

[662: 匿名]

ま １０年以上先の豊海の再開発だけど…
ここにタワーマンション出来たら眺望はこの地域一番だよ！

[663: 匿名]

豊海公園の樹木無くなりましたね、、

[664: 匿名さん]

眺望なんて一過性のものですよ。
準工業地域に建つ以上いつかは己の目の前の眺望を無くす巨大ビルが建ちます。

[665: 匿名]

タワーに立て替えと 浮かれてばかりはいられないです
環境問題は大切

[666: 匿名さん]

俺を育ててくれた景色が消えた。

[667: 匿名]

新豊海小学校が出来たら
旧豊海小学校が解体して、新豊海公園が出来るのか！？

[668: 匿名]

いずれにしても緑が伐採されるのは心痛みます。

[669: 匿名さん]

公園の緑もあのヤシの木も。
東卸の住民が消滅してもかまわないと自分たちで決めたのだから仕方ない。

真に価値あるモノを失っていく事に気づかず、資産価値が上がるとまぬけ面で喜んでいるのがこのスレの正体です。

[670: 購入検討中さん]

中古で売りに出ているね。

[671: 匿名]

旧豊海小学校も、豊海再開発の一部になるんじゃないか！

[672: 匿名]

>>669

嫌みな言い方だこと。
こういう人が隣近所と問題起こすんだろうね、きっと

[673: 匿名さん]

まるで自分はそうじゃないと(笑)

[674: 購入検討中さん]

ここに高層タワーが建つとKTTからのレインボーブリッジ眺望ふさがりそうですよね？
逆にここが立つとレインボーは確定眺望になるのでしょうか？

[675: 匿名さん]

ならないでしょ。
隣の倉庫がまた再開発となればお見合い確定です。
そういう土地だからね。

[676: 物件比較中さん]

>>675
オセロみたいですね。

[677: 匿名]

となりの倉庫は臨海？臨港？地域なのでマンションは建てられません。

[678: 匿名]

６６９って、いやな人

[679: 匿名さん]

あなたにとってはいやな人ということは、あなた自身が指摘されていると感じているからなのでしょう。

[680: 匿名]

>>678さん

679のようなのは無視した方が良いですよ。スルーが一番！

[681: 入居済み住民さん]

スルー賛成。部外者でしょう。

[682: 匿名さん]

なんだろ。この気味悪さ。

[683: 入居済み住民さん]

なにが？

[684: 匿名]

気味悪いんだったら来なければいいのでは？

[685: 入居済み住民さん]

確かに。何で来るんだろう？地権者以外の人はスルー願います。

[686: 匿名]

妬み的な書き込みは要らないが、
近隣住民再開発情報は欲しい。
特に来年再開発が始まる
勝どき東再開発の情報をお願いします。

[687: 入居済み住民さん]

3480万で売りに出てるね。びっくり。

[688: 入居済み住民さん]

3480万はさすがにやりすぎでは？
坪200万ですよ。

[689: 購入検討中さん]

高いからまだうれていないよ。利回り4.4%は厳しいよ。

[690: 匿名]

再開発で、タワマンになれば眺望は抜群なんだけど
とにかく駅から遠い
再開発何だから、坪単価は安くできないし、地権者が多すぎる
それなりの規模のタワマンにならないと、採算がとれない
果たして買う人がどれだけいるのか、計画は長引きそうだ！

[691: 購入検討中さん]

坪200って土地だけでそれだけすると考えると高いよな

[692: 入居済み住民さん]

駅から遠いといっても10分。それをいうならタワーズや勝どきザタワーも駅から遠い。だってうちからタワーズまで2分かからないでしょ。

[693: 匿名さん]

仮に1分の違いでも、10分と9分では大きな差があるんだよな～。
しかしまぁ、再開発するには地権者500人は多すぎだよ。
事業者はホントに利益あるのかねぇ。

[694: 入居済み住民さん]

それなら買わなきゃいいだけ。

[695: 周辺住民さん]

そんな僻地のボッタクリ価格で買う気なんか更々ないですよ。
ただ近隣のタワーマンションに住んでればこちらの眺望にも影響がありますからね。どういう規模のマンションなるのか気になるところです。
かくいう私も地権者として再開発の恩恵を受けた立場でした。分譲数に対する地権者の数など微々たるものでしたが、それでも準備委員会の立ち上げから竣工までにはなんやかんやで20年近くかかりました。理由はいろいろありましたが、一番の理由は、少数派による利害の不一致です。再開発事業者に対して、吹っ掛けて儲けたい輩がいたんですよ。
こちらは比較にならない数の地権者がいるようですが、よく話がまとまったなと思います。晴海のツインタワー同様、オリンピック効果による強気の価格設定が可能と判断したのでしょうか。でないとそれだけの数の地権者に饅頭食わせる事なんて無理かなと思います。
近所に住む者としては動向が気になるところです。価格次第では買い換えもありです。

[696: 入居済み住民さん]

坪200はつらいけど、130くらいなら、もう一部屋、購入したい。

[697: 入居済み住民さん]

まだ何も決まって無いのにね
ネットって恐ろしいですね
笑えてくる

[698: 匿名さん]

まあ住人さんは下駄部分で我慢してください。私は高層階必ずゲットします。
ずいぶん先の話ですが(￣▽￣;)

[699: 入居済み住民さん]

＞698さん

どうぞどうぞ(笑)
高層階ゲットしてください(笑)

[700: 匿名さん]

再開発タワマンでは、高層に住む住人と地権者が入る下駄住民とであまりにも民度に差があり、問題になることがよくあります。管理規約で謳ってもベランダの喫煙、ペットの野放し、騒音、ポーチへの三輪車放置、生活保護等々。先に住んでたというおかしな権利意識により、正直話し合いにもなりません。特にこの地区は曰く付きということを覚悟の上で検討する必要があります。

[701: 匿名さん]

生活保護は地権者ではないので再開発後の建物には居ないけど？

[702: 匿名さん]

みんなでセレブになろう！

[703: 匿名さん]

マンションでポーチにチャリやベビーカー置いたりするのは大体が団地出身者という事実。

[704: 入居済み住民さん]

あのね、不動産持ってる人が生活保護受けられるわけないでしょ？そんなことも知らないでセレブ気取り？

民度が違うといっても私たちは地権者。一緒に住みたくないなら格が違う港区や渋谷区、目黒区のタワマンでも買ったら？

まぁ。そんなことも知らないで住めると思わないけど。いい大人がみっともない。ここでもいつかタワマン。住んだら恥かくよ。もし住めるとしたら完全に成金ね(笑)一般常識も知らない人が一般常識語らないで♪

[705: 匿名さん]

不動産持ってれば生活保護を受けれないと。
中途半端な知識の連投さすがに悲劇的ですね。
まさか豊海小学校でそう教えているわけではないでしょうが。

住宅ローンのない住居の用に所有する不動産であれば、所有していても生活保護などいくらでも受けられますよ。つまり、背伸びしてローンを組み下駄から高層に移ろうとさえしなければあなたもこのまま生保暮らしができますからご安心を。
まさか築30年以上する東卸で残債があれば話は別ですがね。あくまでまさかの話ですが。
これって、一般的には常識的な知識という訳ではないでしょうから、どうかご自分を嘆かれないでください。
もちろん堂々とタワマンの住人とおなりください。
憲法で保障されている国民の権利ですから。

[706: 周辺住民さん]

704の人
いい大人だとか一般常識だとか宣った割には、間違い指摘されてよっぽど恥ずいのか。すっかりダンマリですね(笑)

[707: 購入検討中さん]

ここ好きだな～。本当にタワマンなら考えるかな。うちもそろそろ買う方向で考えたい時期。

[708: 周辺住民さん]

マーケティング上は最も再開発に向かない立地。よって最終的にはタワマンどころか何の変化もないので、今あるマンションをかうべきでしょう。

[709: 匿名]

今の心配は、東卸住宅の耐震がどうなっているのかと。
開発が１０年２０年先であるのなら尚更。

開発の話が持ち上がる前に、耐震補強の話しが管理組合であったと思うのですが、
今はその話は飛んでしまってます。

[710: 匿名]

耐震増強の話は3年前位にＲＳＲにも有りました
結構耐震強化の費用がかかるのと 再開発の目処が立って来た事から 見送りとなりました。

[711: 匿名さん]

間違いなく10年以上先になる再開発を待っている間にでっかい地震が来たらどうなるんだろう。

[712: 匿名さん]

>>705
持ち家で生活保護を受けられるケースは、それを売って換金しても、生活を維持できないようなケースのみ。
都心部の土地建物持ちだとほぼ認められないと思うが？

[713: 不動産業者さん]

712
憶測でものを言うのはやめましょう。

[714: 匿名]

東京直下型が来ても大丈夫だという目論みがあるんじゃない？
ある程度の耐震はあるのでは。

[715: 匿名さん]

地震で深刻なダメージ食らった後に計画頓挫、なんて事になったら我々皆、一家心中です。

[716: 匿名さん]

3号棟は新耐震基準だから、大丈夫だろうね。
1号棟と2号棟は一応、鉄筋コンクリートだから、倒壊はないだろうけど、ダメージは多少、あるだろうね。

[717: 匿名さん]

で、地権者は生活保護受給できないと豪語した自称常識人の彼はやはりトンズラしたようですな。
詰めの甘さが最果ての地「豊海」の住人を物語っているよ。

[718: 匿名さん]

>>717
確かに土地建物があっても生活保護は可能。全体の5%位は居たはず。
ただ、豊海の地権者ならまず無理だよ。
中央区の場合、69800円が生活保護家庭の家賃の上限(共益費等を含む)でそれを上回る家賃が取れる物件なら、売却転居が指導される。
また65歳以上なら500万以上の物件を持っているとリバースモーゲージ方式になってしまう。

個別に判断されるので、ある程度は相談の余地はあるけど最近は非常に厳しいよ。
それでも、持ち家で生活保護が認められた場合は、家賃分の扶助はカットされる。

[719: 匿名]

最近は生活保護不正受給のニュースが多いので、
審査は尚一層、厳しいものがありそうですね。

素人目から見れれば、不動産売ればいいじゃんって思ってしまうけど。

[720: 匿名さん]

718
あなたのように根拠に基づいた話なら良いが、只の憶測で「地権者は～」などとほざく輩がいる。それって豊海スタイルか？

[721: 購入検討中さん]

だからさ、嫌なら来なきゃいいじゃん。ほざく輩はあんただよ。

[722: 匿名さん]

>>720
持ち家でも生活保護は不可能ではないから、常識といっていた人は配慮が足りないね。
しかし、もともと、再開発物件には生活保護が混じるから生活レベルの差がというのが話の切っ掛け。
その文脈を無視して、さも豊海の再開発エリアで持ち家のまま生活保護が受けられるかのような書き込みしてる人もいたんで、どちらの立場にも目の曇った人は居ると思えるね。

[723: 匿名さん]

もう、目糞と鼻糞の子供ケンカ、見飽きたから良いよ。
生活保護の争いとか、びっくりするくらいつまんないから。

[724: 匿名さん]

生活保護の知識が浅いくせにウソぶいていて常識を語っていた自称住人が悪い。しかも弁解もなく逃げた。
文末に♪とか(笑)とか入れるセンスも知能の低さ丸出しでした。
合掌。

[725: 入居済み住民さん]

だからさ、本当にくだらないよ…。くだらなすぎて呆れる。言ってるほうも言われた人も同レベル。

[726: 匿名さん]

何がくだらないのか説明もできないのにただ「くだらない」としか言えないあなたの方が全く価値のない意見。ただご自分の耳に障りの良い話を聞きたいだけでしょ。ここは新たに新築されるかもしれないマンションの住人になるか否かを、歯に衣着せぬ様々なポジスレ意見を参考にして検討するスレです。通常仕入れる事のできない情報を知る事ができるのもネットだからこそ。固有名詞を晒し誹謗中傷する事は絶対に許されませんが、地域の生活保護世帯率がどの程度にあるのかを知る事は極めて重要な要件であるにも関わらずそれをデタラメな情報で撹乱されている事に対して「同レベル」の一言しか頭の中に浮かんでこないあなたの頭の中はお花畑ですか？。
反論があれば意見や事実を添付して述べる。反論にも値しないと思うならスルーという手段もあります。
725あなたは、そのどちらにも届かない稚拙さの塊です。

[727: 入居済み住民さん]

はいはい。

[728: 匿名さん]

小学生が一人いますが、気にせず検討意見をガンガン出し合いましょうね

[729: 匿名さん]

返しが「はいはい」としか言えない。
子供か(笑)
もうみんな泣かすのやめようや。

[730: 入居済み住民さん]

気にせずスルーしてください

[731: 匿名さん]

都内の液状化マップ
埋め立て地の中でも豊海だけ突出してるが…こんなとこ、再開発して大丈夫か？
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/03/DATA/20n3ra00.pdf

[732: 匿名]

確かに、豊海は水門の外だし、勝どきより地盤が心配だよ。

[733: 匿名]

液状化について、以前にもここで話題となりましたが、ほんと心配ですね。
ましてや再開発前に大地震来たらどうなるのやら不安です。
空振りでも良いから現住居の耐震が必要。命に関わることですから。
来てからでは遅いと思うのですが、、。

[734: 匿名さん]

どうせ再開発されるからと狸の皮算用してたら、大地震が来て大規模損壊(さすがに倒壊はないとして)。

で、業者に足下見られ再開発先伸ばし。

待ちくたびれて住民退去。

再開発業者、濡れ手に粟で再開発。

みたいな事が起きるかも。

[735: 匿名さん]

>>734
その可能性はあるけど、経済格差が広がってより纏まらなくなる可能性も。

[736: 匿名さん]

ん？
「経済格差が広がって纏まらない」
のくだり。
いまいちよく意味がわかりません。
どういう事ですか？

震災でってことですか？
単なる不況でってことでしょうか？

[737: 匿名]

「まさか」が起こるのが最近の災害パターン。
警戒するに越したことなし。

[738: 匿名さん]

どうせ再開発で新築マンション住めるんだから別に高い金出して耐震工事する必要ないんじゃないの？

っていうのが住民心理。

それまでに首都直下巨大地震がきて、団地崩壊→計画見直し→地権者と再交渉→タダ同然で用地取得→再開発。

というのは業者心理

[739: 匿名]

前にも言いましたが
ＲＳＲでも耐震工事をするか話し合いましたが
一世帯百万近くかかるらしいのと 来年から工事が始まるので見送られました
豊海は再開発工事が始まるのが 後10年近くなりそうなので 心配ですね。

[740: 匿名さん]

>>736
阪神大震災のとき、お金ないから修復でいい派とこの際再開発で安全な街に派で街が二分してずっと再開発できなかった事例がいくつかあるよ。
東日本は移転パターンだけど、似たような話がある。

経済的に余裕がないと、同じ広さを確保するのに追い銭が必要になる地権者が反対に回ってしまう。
震災で、建物の価値が落ちるとさらにそれが顕著になるしね。

[741: 匿名さん]

なるほど。要はその「追い銭」とやらを準備できない住民層だから、市況が変わる前に再開発に漕ぎ着けたい訳ね。
金の工面ができないなら出てゆけばいいだけじゃない？

[742: 匿名さん]

10ねんも経てばオリンピックも過ぎて不景気になってるかもしれないし、そんな先まで住み続けるより再開発期待で上がってる今のうちに売り抜けといた方がいいかもよ
他の駅近タワーとくらべても立地上見劣りするし、あまり将来性ない気がするんだが

[743: 匿名さん]

晴海の再開発が決まったいま、豊海を再開発したところで需要はないでしょう。
東京の冷蔵庫としての役割をより一層増してもらうことに期待します。

[744: 社宅住まいさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[745: 匿名]

震災が起きると東京都は他への復興の為に豊海の再開発どころではなくなる（予算的に）

そういう意味でも、震災前に再開発完了を願いたい。

[746: 匿名さん]

阪神大震災の時に見た積み木崩しの様にマンションの低層部が崩壊した映像。
あれ見たら、こんな東卸みたいに古い団地、首都直下食らったら一瞬だろうなと思ってしまう。
再開発云々言う前に耐震補強が優先だと思うのだが。

[747: 匿名さん]

東京の冷凍庫としての機能を強化するためにも早く再開発した方がいいのでは

[748: 匿名]

大地震来ても被害の最小限を祈るしかなさそう。

[749: 匿名さん]

実際、関東大震災のような首都直下型がきた場合、勝どきや豊洲はどの程度の被害になるのかな

[750: 匿名さん]

いくら再開発を優先してもらいたくても、行政が動かんことにはどうにもならん。結局、豊海小学校の移転新築が終わったら、あとは何の動きもなし。ってこともあるかもね。

[751: 匿名]

東京直下型、かなりの被害になると言われているけど。
それなのに耐震補強しないっていうのはいかがなものか。
震災後の世間からの都、中央区あるいは管理組合へのバッシングはかなりのものになるのでは。

[752: 検討中の奥さま]

地震がくる地震がくるって…なんかの宗教？きた時はきた時でしょ。先のことなんかきた時に考えたらいいんじゃない？何月何日に大地震が起きるって分からないでしょ。

[753: 匿名さん]

752
だったら警察も消防も自衛隊もいらんわ。
あなたほんとに先進国の方？

[754: 匿名さん]

>>752
先のことなんかきたときに考えたらいいんじゃない？

って…(笑)
それじゃ遅すぎだろ。
崩壊したコンクリの下敷きになって、いったい何を考えるんだ？

[755: 買い換え検討中]

そんなこと言ってばかりなら、中古マンションなんて誰も買えないのでは？地震、地震て皆さん冷やかしでここに来てるとしか思えないですよ。地震がこわいなら、ここはやめたほうがいいです。古いし、耐震もないですよ。だからおやめになってください。

我が家はこの物件本当に欲しいです。もちろん売りが少ないからタワマンになってからの購入も真剣に検討中です。

[756: 匿名さん]

再開発で100ぱー還元なら坪単価300万の新築マンションに化けるわけだから、地震のリスクは合わせ飲めるんじゃない
還元率が8割程度になることも想定した上で、ボロの買い値は坪単価200万が上限だけどね

[757: 匿名さん]

坪単価300は言い過ぎ。
駅徒歩10分オーバーで更に等価交換により低層確定。
売り出しもオリンピック後の需要減は
間違いなし。
まあ良くて@220～230ってとこでしょ。

[758: 購入検討中さん]

還元率って何を示しているのか分からないけど、現状と全く同じ専有部の広さは無理ですね。
KTTみたいに行政が建蔽率を1000%くらいまで上げてくれればまぁ不可能ではないですが、
環状2号線、3号線のために土地削るでもなく、地盤が強い場所でもない。

豊海の場合、まぁ総合設計とか保育施設作るとかで緩和してもらって400%行けばいい方なんじゃ
ないかな？確か有明あたりがそんな感じだった気がする。
で、部屋の広さは2/3～1/2あたりになって坪250くらいだと考えると。。。
今、坪170で買ってトントンか失敗か。中古で出てるのみて色々考えてみたけどあの坪単価はきつい

[759: 匿名さん]

つまり地権者は筋の悪い再開発にこだわるよりも今の時価ならさっさと売り抜けた方が得だということ

[760: 匿名さん]

>>758
いやいや、現時点で容積400%だから。
土地面積的に相互設計で700%ってとこかね。

[761: 匿名さん]

ごめん、総合設計の間違い

[762: 匿名さん]

いや、そもそも、758が言ってるのは、容積率じゃなくて、建蔽率の話だろ？

[763: 不動産業者さん]

ここはこの土地に全く関係ない方のレス多すぎですね。

[764: 匿名さん]

>>762
建蔽率1000%なんてあり得ないわけで、容積率の書き間違いでしょう。

[765: 匿名さん]

もし仮にマンションが建つとして、容積率400､700､1000％それぞれ具体的に何階くらいになるのか誰か教えて。

[766: 匿名さん]

400で20階、700で35階、1000で50階くらいじゃない

[767: 匿名さん]

わかりやすい。
ありがとう！

ここは現状400％みたいだけど、公開空地設定してどれくらいまで容積緩和されるのだろう。
1000％まで容積緩和しないと50階のタワーは無理ってことでしょ？

[768: 匿名]

>>752
そういう考え方もあるね。心配ばかりしてるより運を天に任せてもっと身の回りのことを考えるのがいいのかも。
地震怖くて東京下町周辺には住めませんね。

[769: 匿名さん]

地震大国日本に住む以上、正しく心配するのは大切なことです。
今、正しい対策をとっている人間のみが有事には慌てる事なく運を天に任せることができるのでしょう。

最初から天任せな人はそのまま天に召されるのがオチでしょう。

[770: 匿名さん]

>>767
類似タワーマンションの事例をみると、同様の敷地面積で700%くらいの容積率だと45階くらいまではいけるみたい。

[771: 匿名]

>>769
だったら耐震補強すべきでしょう。
耐震補強しない以上は地震来ないこと祈るだけです。

[772: 匿名]

それがＲＳＲ

[773: 匿名さん]

ざっくり今の建物面積の倍のタワーマンションになるとして建築坪単価が１３０万とすると、いままでどおりの面積を１００％かえしてもらうとデベ側もそれと同じ面積を販売できることになるので、販売分は坪単価２６０万でつくれる計算になる
つまりこれに利益や販売コストを上乗せして坪単価３００くらいで売れる見通しならば、地権者が納得する１００％還元の再開発になるということ
でも２６０ぐらいしか見通せなければ、７０％還元程度になり、反対多数で再開発はきびしくなる

[774: 匿名]

現在と同じ平米数への新規転居は難しいということになると
地権者の猛反対で再開発はかなり遅れそう。

[775: 匿名さん]

だからと言って豊海に坪単価@300なんてありえんわ(笑)
その金で勝どきや月島の駅直結買えるし。
よって豊海再開発は頓挫決定。

[776: 匿名]

落ち着いて
同じ階
同じ向き
同じ部屋の広さ
貰えるよ
10年以上先の話しだけどwww

[777: 購入検討中さん]

あと、工事中の仮住居に住む家賃と引越し代などは全部自腹。
どこかのサイトで見たけど建築費と土地代が合わせて200万でも、
広告費、設計料、モデルルームの諸費用、人件費、デベ利益など
乗っけると販売価格は330万程度になるっていうのが普通らしい。

まぁ。。。この立地は難しいですねｗ

[778: 匿名さん]

10年以上20年以内の話として、それまでにご存命でいられない地権者が多数でしょ。
で、子か孫に相続するとして、相続税払えないなんて世帯もいるわけで。

となると資産価値としては決して高くない今のうちに相続済ませる御老体もいるんじゃなかろうか？

[779: 匿名さん]

>>777
マンションの粗利はそんなに高くない。
土地代+建築費(解体や造成も含む)が200万なら、販売は250～265万位でできる。
粗利25%なら優良な方で、下手したら2割切るのがマンション事業。
例えば2013年3月期のマンション事業で公表してるところで三菱は18.8%、東急21%野村が22.5%など。

[780: 匿名さん]

>>773
計算がざっくり過ぎかな。
豊海建築当時は無かった容積率不算入措置(共用部の廊下、階段等)と総合設計、また、敷地面積の増加を考慮すると、現建物面積の倍なんかでは到底、済まないですよ。

晴海3丁目の例をみると、Ａ1棟で延面積約84,000㎡、容積対象約52,000㎡、Ａ2、3棟で延面積約176,000㎡、容積対象約121,000㎡、Ｂ棟で延面積約41,000㎡、容積対象約24,000㎡。
つまり、増加した敷地面積に対して、総合設計で緩和された容積率の最大値から約1.5倍～1.7倍の延面積の建物が建つことになります。

どれだけ、容積率の緩和をしてもらえるかがポイントですが、清水があの手この手で引き上げるでしょう。

あとは、そもそもが、本再開発は民間マンションの建替計画ではなく、都市計画で都税が流入しますので、余剰住戸の販売益のみで行うわけではありません。

但し、当然ながら、これまでの再開発事例をみると、地権者の9割が納得できるレベルの専有面積減少や地権者住戸の仕様・設備のグレードダウンはお願いされるかも知れませんね。

[781: 匿名さん]

つまりの後の結論がどこで証明されてるのか理解できない。。。
容積率緩和は間違いなくされるでしょうね。
ただ、地権者がなっとくできるほどの条件を引き出せるとは思えないな。

東京都が都市計画でどこまで譲歩するかだけど、ここは対策が必要な土地でもないしね

[782: 購入検討中さん]

>>780
現状の床面積の3倍つくれちゃえば、100%還元しても200%分譲できる
300のコストで200が土地代ゼロで仕入れできるということは実際の
建設コストの1.5倍で床をつくれる意味になる
なので、建築コストが坪単価120なら180が仕入れ値、経費と利益のせて220
220以上の分譲見通しならプロジェクトとして成り立つかもね

[783: 匿名]

あと、工事中の仮住居に住む家賃と引っ越し代などは全部タダ。
再開発をお願いしているのに、地権者に負担を負わす再開発なんて聞いた事無い！

[784: 匿名さん]

>>782
私は3号棟所有者なので、3号棟の資料しか持っていませんが、土地面積：約1,900㎡に対して、居住部分の建物面積：約6,000㎡。

勝どき5丁目の再開発の容積率緩和が1,069％、6丁目の2棟が各々、998％、959％ですので、豊海は固く見て900％程度と仮定すると、ざっくり計算で居住部分の面積だけで約17,100㎡まで建築出来ますね。

敷地面積の狭い3号棟だけの計算で現面積の2.85倍ですので、他号棟や敷地面積の増加を考慮すると3倍ぐらいは問題なさそうですね。

[785: 匿名さん]

ということは上の計算通り100%還元の可能性は高いと思いますよ
結構いい再開発ですよね

[786: 匿名さん]

容積率で緩和された面積は専有部にフルで使用できません。
緩和を受けるために必要な保育施設や公共施設、他にも共有部などにも使われます。

ていうか、このあたりは所有者なら説明会とかで聞いてないのかな？
現在の居住面積を2.25倍するのが現実的な案じゃないかな？と思う。

ただ、それだと半分近く地権者になるので厳しいね

[787: 匿名さん]

なぜに2.25倍？
説明会でそんな資料やお話ありましたっけ？
家帰って、全資料、読み返してみます。

[788: 匿名さん]

（２．８５－２．２５）/２．８５＝　２１％
こんなに公共貢献施設をつくるわけ？
普通に個別で総合設計した方が有利になっちゃわないかい

[789: 匿名さん]

清水建設の本気力に期待しよう。

[790: 匿名さん]

共用部分の廊下、階段や車庫部分は容積不算入で、あとは地階も不算入だから、ゴミ置場や管理室等を地階にしてって感じかね。
950%くらい容積率緩和もらえば、オールクリアじゃない？

[791: 匿名]

豊海公園大事にしていた芝生も掘り返されて、大分変わったな。

[792: 匿名]

・仮住居への引っ越し及び賃貸費用は無償
・新規タワーへの現住居と同じ階、同じ向きへの転居は期待出来ない
　（現在の東卸住宅は全て東向き、新規住居で全てを東向きへということは考えてみると無理がある）
　　しかし、西と北向きは避けたいところ、この辺り揉めそう）

[793: 匿名さん]

坪単価250以下にしないと近隣地区の中古に人が流れそう

[794: 匿名]

向きと階数の割り当てはどうするの？
抽選？　南向き希望殺到でしょうね。北向きは敬遠したい。

[795: 匿名さん]

100%還元なら、うちは北向きでも良いかな〜。
でも、まあ、説明会資料にあったみたいに、マンションの形状を風車型とかにして対応するのかもね。

[796: 匿名さん]

無理なら無理でいいんじゃないかな？無理って言ってる人でここの住人いないでしょ？明日説明会だね。

[797: 匿名さん]

住民が最優先だ。
行政もデベも後から入ってくる人も、既にここで生活している住民の要求を尊重しなければならない事を忘れないように。我々に痛みを伴うような再開発なら受け入れないよ。
あまりなめた事ばかり言うようならへそ曲げるからね。

[798: 匿名]

私の所の再開発は、今住んでいる条件と一緒！
かえって、今住んでいる階数より10階位上の階に住めますよ!!
下がればより良い部屋に住めますし！
豊海の再開発は余り良い条件の再開発では無いんですね…‥

[799: 匿名さん]

分譲した住戸のお金で現住民はただで新築に住めるようになることをかんがえれば、どれだけ新規購入者が気持ちよく入居できるかをもっと考えるべきだよね

[800: 匿名さん]

違う。逆だ。
どれだけ現住民が気持ちよく住み替えできるかを考えて、新規購入者が金を出す。
ただそれだけ。
こちらはいつでも首を横に振れます。