リヴァリエB棟ってどうですか？Part3

[匿名さん]

リヴァリエB棟ってどうですか？Part3

第1期1次：123戸（2013/7/20～2013/7/27）

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番8（地番）
交通：京急大師線「港町駅」徒歩1～2分
京急本線「京急川崎駅」より徒歩19分

間取：1LDK、2LDK、3LDK 、4LDK
面積：57.87m2～93.05m2

販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部


過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/

売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[601: 匿名さん]

>600
ん？勘違いしてないかい？

[602: 匿名さん]

A棟の管理費値下げは計算が間違っていたわけじゃないよ。
管理人を減らしても大丈夫だと判断してコスト削減したんだよ。

[603: 匿名]

みつを(笑)

みつをやら吉本荒野やらすごいね。

[604: 匿名さん]

>597
港町が発展するかどうかだな。
立地は悪くない、ただ現実なにもない。
ただあんまり売れない方が京急が大師線の開発に力を入れてくれる期待もある。

[605: 物件比較中さん]

>604
力入れすぎて港町駅移転が前倒しになったら元も子もないっていう
ま、今のところと、競馬場の端じゃ大差ないけどね。

[606: 匿名さん]

おいおい修繕積立金の問題はどうなるんだ。管理費は削減だろ当たり前

[607: 匿名さん]

>594
躯体は100年持っても外壁、配管はとても持ちません。
30年が妥当でしょう。

[608: 匿名さん]

配管は30年！30年ですよ！

[609: 匿名さん]

管理費はタワーマンションとしては平均的。
修繕費は一般的なタワーマンションよりはコストがかかりそう。

この２点をしっかり認識して購入すれば問題なし。

問題は物件価格と修繕積立金がタワーマンションとしては安いので、そこのところが理解できない購入者が多そうなこと。
せめて修繕積立金の値上げガーブを緩やかにして、当初から坪単価150円くらいの設定にすれば良かったのだが。

[610: 匿名さん]

数十年後の大規模修繕を前提に積み立てるなら、段階的に金額がアップしていく方が理想的。
仮に30年後に物価が倍になってたとしたら…、後は考えればわかるよな

[611: 物件比較中さん]

>610
物件価格とメンテコストは関連性がないって↑の人が言ってたのは間違いではないから
あんまり関係ないでしょう。

あと、修繕費は組合が見なおさないと間違い無く8倍以上になるけど物件価格が2倍になる可能性は
かなり低いと思うよ。って、言うか、そんなことになってたら管理以前に金利とかで大騒動じゃね。

[612: 匿名さん]

>584さんの
環境・立地・沿線・利便性の評価を聞いてみたいのは、私だけ？

[613: 匿名さん]

609だが、（修繕積立金の設定は当初から）坪単価ではなく平米単価が150円くらいの間違いだったな。

また国土交通省が作成した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では均等積立方式が望ましい方式と書かれている。

[614: 匿名さん]

>613
デフレ脳ではそうだが、インフレのリスクはある。
仮にインフレ率２％が２０年続けば物価は１．５倍になり、３０年続けば物価は１．８倍になる。
その時は均等じゃなくて良かったと思うだろう。
金利は大騒動するレベルではなく、むしろアベノミクスはそれを目指している。

[615: 匿名さん]

いままで出た意見をまとめるとこういうことでいいのかな？

建物は大林組の自信作、間違いなしの太鼓判
しかし、維持費に関しては前例がないのでちょち心配なところはある
立派な建物に対し、住民層の一部がミスマッチか（管理費等滞納の地雷住民と化す不安あり）

[616: 匿名さん]

DFSはメンテフリーのはず

[617: 匿名さん]

メンテフリーで使ってるワンプッシュの水栓
これだって不具合がでるそうだが。

[618: 匿名さん]

>608
だから配管も交換する計画になってたでしょ？

[620: 匿名さん]

京急はアホだな。
修繕積立金を今の２倍でスタートしていればエンドは３倍ちょとで済み、こんな言われ方しなかったのに。

[621: 匿名さん]

ご冗談を
そんな売り方したらＡ棟は今頃、売れ残り１００戸なんて惨状でしょう。

[622: 匿名さん]

>614
均等積立方式は国交省のガイドラインに望ましいと書いてかるだけで段階増額積立方式自体を否定しているわけではない。
しかしここは当初が安すぎ。後で8倍になるなんてまさババ抜きゲーム。
ここまで急激に増額が設定がされた長期修繕計画は修繕費のかかるタワーマンションでもほとんど見たことがない。
利便性がいくら良いとしてもこれだけ高いと将来の売却は厳しいことになる。
だから当初の金額をアップしもっと緩やかにすべきと書き込んだ。
私も段階増額積立方式自体を否定しているわけではない。

[623: 匿名さん]

>620
どこも同じような修繕計画してるから安心しろ。

[624: 匿名さん]

621
野村の格安マンションオハナシリーズは
修繕積立金が均等積立金方式。
でも売上好調のマンションが多い。
要は売り方。

[625: 匿名さん]

>621
あなたのように月数千円の増額で困る人はそんなに多くありませんよ。

[626: 匿名さん]

>625
月数千円の増額ではすまないのでスレが白熱してるのだが？
寝ぼけて別の安マンションと間違えてるのか？

[627: 匿名さん]

>修繕費が将来8倍？ごめんあり得ないわ。別物件にします。

これが普通の検討者の感覚なのでわ。

[628: 匿名さん]

>627
何を勘違いしてるのかしらんが、
将来8倍になろうがたかが4万程度。

そして30年計画の修繕費を平均したら2万ちょっと。

つまりその辺りのタワマンの均等積立金方式と修繕費総額はほとんど変わらない。

要は最初負担が少ないからその間にローン前倒しとかやりやすいような考慮をしてくれてると捉えた方がいいよ。
お金がかかる子育て費用は老後は必要ないし。

[629: 匿名さん]

たかが４万程度と鼻先で笑える人以外は検討からはずせば良いだけです。
身の丈にあった物件を探しましょうね。

[630: 匿名さん]

修繕計画の不備が不買に繋がるという傾向は良いですね。
デベロッパーは市場の反応に敏感ですから、本当に皆さんが
そう考えているのであれば、このマンションに限らず
直ぐに是正されるでしょう。

しかし実態はそうではない、
購入価格にすべてをつぎ込んで、入居後に修繕を見込んで
貯蓄を計画的に行う事など考えないという刹那的な
生き方をする人が多いのでデベロッパーとしも
売れればよいという考えで初期計画を立てるのでしょう。

野村不動産の安価なマンションが
脚光を浴びるのもそれが業界では特殊な売り方であるからです。

まだまだデベロッパーの姿勢を変えるほどに
ユーザーは成熟していないという事だと思います。


但し、無駄な修繕は無いという事が前提ですが、
トータルコストは均等で積立しようが、積立金が毎年上がろうが、一時金で払おうが、
変わらない（実施する項目は一緒）ものであるというのが前提です。

しかも１０年単位の修繕計画では将来のインフレデフレの影響や
技術革新など様々な予測不可能な要素が沢山あり、
幾ら係るか正確な事は解からないものです。
（その意味で修繕費均等という考え方には嘘があると思っていますし、
１０年程度で売却した人が本当に修繕が必要な時に住んでいたの修繕費を負担するという考え方ですので、
資産価値が高い高級な住居では良いかもしれませんが、安価なマンションで適用するのはどうなのかと
個人的には疑問があります。）


初期の支払いを抑えるという考えは維持管理が実際に少額で済む建物が新しい段階での
徴収を抑え、その後の支払は自身を含めその時に居住者の貯蓄に期待するというのも合理的なものであり
（運賃が少額ですむLCCには新しい機体が多いのも同じ理由によります）、
決して少額で住めるとユーザーを騙すという意図は無いのだと思いますが、
マンション購入を期に将来の修繕計画に目を向け自分の生き方を考えるという姿勢は良いものですね。


計画がどのようであっても、建物を所有するという事は維持修繕の責任を持つという事であり、
それを生活に必要な支出と考え備える覚悟が必要なのです。

[631: 匿名さん]

結局、均等でも修繕費の総支払額は変わらんのに何を騒いでるの？
インフレ懸念や繰り上げ返済なんかを考えると、当初の負担減はメリットにしか感じないけどねぇ。
ネガが無理やり騒いでるようにしか見えないわｗ

身の丈にあったマンションを買えって言うのは納得。

[632: 匿名さん]

>631
まあアンタは問題ないだろう。
ただあんたみたいな人ばかりじゃないからなさそうだから、余計なお世話かもしれんが心配してるんじゃね。

>リヴァリエは、物件価格からしたらどう見ても、本来タワーは敬遠する層に訴求するんです。
>かといって、将来的な維持費の高さをあっさり受容できる層ばかりが入居してるとも思えません。
>それにA棟は、上層階を中心に売れ残ったみたいですが、維持費とかメじゃない経済力のある方なら、
>上層階買うんじゃないかなぁとか。

[633: 匿名さん]

>631
正解

[634: 匿名さん]

結局タワーマンションは維持管理費が通常のマンションより掛かる建物である。
これは占有部の坪単価に比例する物ではなく、
その事を良く考えて、購入して下さいという意味ですよね。

これでこのマンションの維持費についての議論は終わりのような気がします。


でも、また忘れたころにぶり返す事になるのでしょうけれど…

[635: 入居予定さん]

要は余計なお世話

[636: 匿名さん]

>634

正解という事で終了

[637: 匿名さん]

リヴァリエのネガポイントは決まっている。何回も同じ話が出ては収まりまた繰り返す。

[638: 購入検討中さん]

Ａ棟との価格を比較すると、反省からかプレミアムの値段を下げて下階を少し上げて差が縮まった気がしますね。設備の仕様が気になる人はプレミアムもいいんじゃない？

[639: 匿名さん]

で、ワンプッシュオプションはいくらなの？
結局在庫処分価格で仕入れたからゴム栓なんじゃない？

[640: 匿名さん]

>639
もう飽きたからゴム栓以外のネガネタで頼むわ

[641: 匿名さん]

673
あんたも何で長い間このスレに張り付いるの？
購入が済んだら見なきゃいいじゃん。
それとも営業さん？

[642: 匿名さん]

>631
じゃあ、修繕積立金の値上げするときの理事長はお前がやれ。だったら認める。

[643: 匿名さん]

>639
検討者してんならMR行って聞いてみたら？

[644: 匿名さん]

タワマンながらも庶民派な雰囲気で前向き検討中です
都内とは違ったほのぼの感が気に入ってます
武蔵小杉よりも緑や川の自然を感じられますし

このスレは管理費払えなそうだとか、
他人をすぐに貧乏人認定してるイメージですが、
そういう層がたくさんいると高階層派閥の低階層いじめみたいなのがあったりするんじゃないかと不安になります
大丈夫でしょうか

[645: 匿名さん]

高階層派閥もなにも

ここは高層階のお高い部屋でもＭＡＸ６０００万なのよ

どんぐりの背比べなのよ

[647: 匿名さん]

６４４さんへ

それは違います。
タワーマンション選んだ時点で、管理費はそれなりに掛かり、
維持修繕費は通常のマンションより掛かるという事を認識せず、
占有部の販売価格のみで判断し購入すると誤る可能性があるのでご注意を
と言っているのです。

住居の購入は取得額のみで判断してはいけない事は自明ですが、
この物件は取得費用と管理維持修繕費のバランスが
他の物件とは異なるので、その事を念頭に購入を検討して下さい。

決してネガで申し上げている訳ではありません。

上記バランスを承知の上で尚検討できるのであれば、
結構良い物件だと思います。

[648: 匿名]

内廊下って風通しどうなんだろ？

>>645
そういうとこしか買えない小金もちに限って妙なプライドと卑屈さがあるからわからんぞｗ

[649: 契約済みさん]

検討されてる方の参考までに。

ローン審査通ってから、A棟からの実際の眺望を
見せてもらえた。共用施設も使用中以外のところは案内してもらえ、
住んでからのイメージがつかみやすい。

駅が徒歩２分、電車に乗ったらすぐ川崎。進学塾やスイミングなど
の習い事も問題なさそう。学区の小学校も新築されたばかり。
公立の中学・高校一貫になる学校も近くに建設中。
横浜の公立進学（高）校も通学圏。

A棟とB・C棟は管理組合が別かれるが、管理規約集には共用施設の
相互利用ができると記載あり。ライブラリー（A棟）とゴルフレンジ・パターコーナー（C棟）、
ミュージックスタジオ（C棟）。

リバービューの人気の間取り（広い、ビューキッチン）は
残り少なくなっている。それから目の前に高い建物がまず
建たないことから、階数による価格差が少ない。

まずは自分の目で見て資金計画をきちんと考えること。
入居時のローン金利も変わってるだろうし。余裕をもって
繰り上げ返済も考えられるようであれば、老後は賃貸より楽しめるのでは。
ゴミ袋もってエレベーターのらないといけない今の場所より
メリット多すぎて。商業施設できたらC棟の価格どうなるかな。
今買って正解だったと思いたい(^^)

[650: 匿名さん]

その様にしっかりと検討したうえでの購入であれば、
このマンションは正解だと思いますよ。
おめでとうございます。

[651: 申込予定さん]

モデルルームだけの先物買いの多い不動産の中ではＡ棟を見本に見れるから検討もし易いですね。しかも竣工は先だから室内のカラーセレクトやオプションも検討出来る時間があるようですし、やっぱり物件は建っているのを見てからでないと嫌な私には有り難いです。

[652: 匿名さん]

きっと正解だと思いますよ

おめでとうございます

[653: 匿名さん]

>626
具体的に書きましょうか。
スタート5000円、エンド40000円の8倍になる修繕積立計画があったとします。
これをスタート10000円にしたら差額はいくらですか？
エンドは8倍になりますか？
簡単ですよね？

[654: 匿名さん]

30年ずっと住んだらトータルは同じ。
最初に多目に払うか後に払うかです。
ローンや教育費などの支出が多い人生前半が楽というメリットがある。
エンド四倍でも差額が2万ですよね。

[655: 匿名さん]

>654
話の発端は、積立金を今の２倍でスタートしていればこんな風に８倍になるからどうだとか言われなかったということです。

>653 の例で、はじめの５年間を+5000円にして、そこでためたお金をエンドの５年間で-5000円にした場合を考えると、スタートからエンドで
35000/10000=3.5倍
にしかなりません。

考慮すべきは総額（または平均額）であって、何倍になるかではありません。

[656: 匿名さん]

>エンド40000円の8倍になる修繕積立計画

だから、あんたが理事長になって、そのときの値上げ案を組合員に納得させろって

[657: 匿名さん]

>654
仰っている差額はタワマン以外との比較だと思いますが、タワマンがある程度高いのは事実であり、それはタワマンに住みたければ考慮すべきことです。
ただし、リヴァリエがタワマンの中で特別高いという認識は誤っています。

[659: 匿名さん]

>658
倍数の問題ではないことを理解できないおバカさん、何度もしつこいよ。
とっとと他のマンションにしないのはどうしてだい？

[660: 匿名さん]

>658
さいならっきょ

[661: 匿名さん]

ここのネガは頭弱いからね(笑)
何でもネガネタにしようと必死なんですよ(笑)

[662: 匿名さん]

>573 約70平米の部屋で
3F 3400
4F 3500
5F 3600
6F 3700
7F 3800
8F 3900
9F 4000

[663: 匿名さん]

管理費、修繕費何も考えないで買っちゃったよ♪まぁ問題ないよね、このぐらいの金額払えなければタワマン買わないよ♪

[664: 匿名さん]

もう、あかんで。遅い。

[665: 匿名さん]

このマンション買う人って勤務地は都内とか？

[666: 匿名さん]

私は、都内勤務ですよ。
ちょくちょく出張もあるので、羽田に近いのも魅力でした。

[668: 匿名さん]

3階から5階までは激安狙い目。
15階以上からは高いよ3800万オーバー

[669: 匿名]

>668

>662読んだ？

[670: 購入検討中さん]

先週までは買う気満々だったのですが、確かに修繕金のことをこれだけ散々言わてしまうとかなり動揺します。

リヴァリエの修繕金は３０年の面積で他のタワマンと比較するとどうなるんでしょうか？
B棟は一時金徴収がないので、その分月々の修繕積み立て金が多いように見えるだけで、３０年間の面積ではあまり変わらないようにも思います。

８０平米の部屋の場合だとして、３０年間の修繕金は総額でいくらくらいでしょうか？
下記のような比較で、額でわかると安心するのですが。。。
①リヴァリエＢ棟の場合
②一般的なタワマンの場合(想定６千万円くらい)
③一般的な普通のマンションの場合(想定５千万円くらい)

マンション選びって本当に難しいものですね。

[671: 匿名さん]

自分で調べたほうがいいですよ。他人が調べた結果を信じて購入して、数年後間違っていることがわかっても、誰も責任とってくれないからね。

[672: 匿名さん]

>670

これがクリアになるかどうかが決め手になりますね。同感です。

[673: 物件比較中さん]

修繕積立金と修繕計画はネットだけじゃ調べられないのがネックだな。
比較対象のタワマンもMRまで行って営業から修繕計画の資料を
見せてもらわんと、計算できない。

[674: 匿名さん]

高い買い物するんだからモデルルーム行って情報収集しましょう。人任せはだめ。

[675: 匿名さん]

規模によって違いはありますが通常のマンションでは月当たり平米200円くらい。
つまり80平米で16000×12×30=576万
タワーマンションは実績が無いのでよくわからないが現状です。
一説には平米当たり500円が必要とのことですが300から350円位で修繕計画を組まれているところが多いようです。

[676: 匿名さん]

住民が答えられないってことは結局そんなことも考えずに買っちゃった人が大半のマンションなんだね。いろいろと苦しい言い訳しているけど。。。。

[677: 匿名さん]

深夜の質問に対して早朝に答えがないからって、貴方（ネガ？）のサポートしているわけじゃないんだからさぁ・・

モデルルームは１０以上見ているが、長期修繕積立計画表なんてもらえたことがなく、口頭で言われたのをメモるしかない。
不確かなメモで２～３の事例を計算すると、リヴァリエ含め>675の範囲に含まれているようだ。

中には大物の交換を計画から外すこともあるらしいから、単純比較はできないんじゃないかな。

[678: 匿名さん]

早くMR行って確認してきなさい

[679: 匿名さん]

タワマンの修繕費は実績が無いのでよくわからないのですか。
それじゃ、営業から修繕計画の資料を見せてもらってもしかたないのでは。
これはあくまで予想です（はずれたらごめんなさい）と言われたら、それ以上は聞けませんね。
ＭＲの営業は証券会社のそれと似てますね、この株は絶対です、お買い得です（＝取引はあくまで自己責任、売った後のことは知りません）って。

[680: 匿名さん]

２０年後の技術進歩も物価状況もサッパリ分らない現在に見積もられているわけですから、信用しすぎないほうが良いでしょうね。

実際の修繕の際は複数の業者に相見積もりをとって比較して決めて行くと思います。
その時の業者選定や交渉にもよるでしょう。

地震などで想定外の修繕もありえます。
免震マンションでは免震装置の交換が必要になったり、一般的な制震マンションでは制震装置の交換が必要になったりします。
その点、DFSはオイルダンパーなので交換リスクは低いのではないでしょうか。

[681: 匿名さん]

DFSはオイルダンパーなので交換リスクは低いのではないでしょうか。

といっておきながら
地震などで想定外の修繕もありえます。
とは

そんな、あんさん、無責任な。

[682: 匿名さん]

>681
>地震などで想定外の修繕もありえます。

まぁどこの物件も同じ話だからね。

[683: 申込予定さん]

このマンションは年収500で20年後には700くらいまで上がる見込みのある30歳代なら余裕かな☆
あがる見込みのない人はきついんじゃない?

[684: 申込予定さん]

まあ少なくともこのくらいないといい車といい生活はできないかなと思う☆
省きまくりのせいかつでいんなら話は別だけどね、

[685: 購入検討中さん]

修繕費が5000円から40000万円になったって、683さんのいうように月の給料が今より10万円あがってれば、65000円お釣りがくるんだから
余裕だね
上がる見込みのない仕事の人は検討は難しいと思うよ

[686: 購入検討中さん]

不動産の営業に限らず、売ってしまえば終わりっていう会社は社会では普通にありますよね。
私の感触ではリブァリエの営業の方は比較的良心的な印象でしたし、購入を決意した時点では修繕計画表も見せていただきました。確かに30年後位になると急に上がりますが、ローンを終えた後なら無理な数字ではないし、賃貸の方はそれ以上の額を払い続けるわけだから安全性という面も含めて納得しました。
このスレは、お盆で各社の営業さんも休みなせいか、このところネガが集中している感があります。高い買い物ですし、やはり自分である程度調べた上でモデルルームに行かれるのがいいと思います。

[687: 匿名]

年収500万じゃ厳しいでしょ(笑)
年収500万でマンション買っていい生活いい車って…

まだ20代なら大丈夫かもしれないけどね。
もしくは共働きなら問題ないだろうね。

[688: 匿名さん]

685 凄い論理だな。さすが京急無責任すぎ

[689: 匿名さん]

>686
同じこと感じました。

知り合いがMRで相談したところ、払えなくはないけど予算より高い部屋が目についてしまったみたいですが、
営業さんが長期修繕計画を見せてくださり無理なく払える部屋にしたほうがいいですよと言われたそうです。
それで冷静になれたようです。

[690: 匿名さん]

3階が激安狙い目

[691: 匿名さん]

港町駅かあ 寂れた町だな。

[692: 購入検討中さん]

688
京急じゃねーよあほ。
30歳だから可能だろ?

[693: 匿名さん]

このご時世、給料が上がる事を見越してマンションを買う奴がいるのが不思議。
しかもこの維持費の高いマンションを。

[694: 匿名さん]

わはははは！

タワマンとはそういうものだ。

[695: 匿名さん]

ホテルのようなラグジュアリー感

なのにこの手頃な価格設定

消費税前の販売時期

歩いていける商業施設の建設

駅からすぐの距離に住まいがある

そしてスーパーゼネコン大林組施工

よく検討して結論を出して下さい

まだ時間はある。消費税UPするかもしれないが
C棟もある。

じっくり検討しましょう。

[696: 匿名さん]

Ｃ棟まで完売するほど、港町に需要あるかね？
Ｂ棟７割くらいでピタリと止まりそう。

[697: 匿名さん]

ネガを言うためだけに来ている人がいる。
人気が出てきた証だな。

[698: 匿名さん]

>693
貴方がそういう状況にいるのはあなた自身のせいです。
このご時世のせいではありません。

[699: 匿名さん]

>Ｂ棟７割くらいでピタリと止まりそう。

具体的な数字を出しましたね。
その根拠は。

やまかんなんてのは駄目ですよ。

[700: 匿名さん]

駆け込み需要も終盤で、4000万以上を検討する層は、一戸建てや都内に流れる。
地元需要も低層階の抽選狙い。
CBの高層中住居は厳しいでしょ。中国人頼みかな…

[701: 匿名さん]

中国人もお金持ってる人たちは港町には見向きもしないと思います

[702: 匿名さん]

港町のみにスポットを当てると地味な駅ですがしずかな駅だからこそののどかさもある。
あの景色は港町ならではです。
一駅で賑やかな川崎ですし横浜や品川までも約20分ですしね。

[703: 匿名]

単なるネガと根拠あるデメリットでソートかけられたら便利なのに

[704: 匿名さん]

あの景色は港町ならではというかリヴァリエならではですね

[706: 匿名さん]

ゴム栓パトロールくんが今日もネガ書き込みに目を光らせてるゾ！

[707: 匿名さん]

ゴム栓がんばれ！まけるな！
ちゃんとお掃除してね

[708: 匿名さん]

いずれ、トリプルタワーは名所になるとおもう。
ドラマなどに映りそうだ。

どっかにトリプルタワーあるのかな

[709: 匿名さん]

待ちに待ったこの日がやって参りました。
今日は、大田区花火大会です
A棟のみなさま、北西のみなさま、
特等席で御覧になって下さい。
まもなく始まります。

[710: 物件比較中さん]

現地付近を不審者よろしくうろついてみた印象

京急川崎からは大人の足なら何ら問題なく歩ける。道も至ってフラット。
ＯＫはスーパーとしてはショボい。イトーヨーカドーは一応10分で行けるといえば
行けるんだが、やっぱりありゃ隣の駅。駅からの帰り道スーパーへ…
という用途に耐えうるのが競馬場のところにできるスーパー（東急系？）になりそう。
あとはネットスーパー提携をフルパワーで使う、ってスタイルになるのかな。

リヴァリエ付近は整備され、見通しもいいため浮浪者なんかは寄り付きにくくなっているが
他方で、周辺はやはり今ひとつ。港町公園には浮浪者が一人寝てたし、第一京浜高架下にも
空き缶大量にかかえて悪臭を放つホームレスが転がっていた。
多摩川河川敷のブルーシート云々いう人がいたけど、どちらかと言えば土手周辺のほうが
綺麗だった。

リヴァリエ南東は古そうな小さな工場、事務所がぽつぽつあったから
再開発計画でも出て眺望遮るものが立つかもと思ったけど、そういう土地でもちらほら
築10年も経ってないような比較的新しい戸建ても混ざっていたため、大規模なものは
おそらくこの数十年では無理かな。

堀之内は京急川崎から徒歩で帰る時に一本裏にある、ってだけで意識しなければ、
影響は全くなさそう。

閑静なのはいいんだけど生活便利施設があまり見当たらないのが少し気になるところ。
まあ、川崎行け、ってことなんだろうけどね。

[711: 購入検討中さん]

３０年後は80平米で管理費+修繕金+駐車場+固定資産税で、月割りで計算すると

１２万円/月ってとこでしょうか？

３０年後、無収入の年金生活になったら、この額を永遠に払っていけるのでしょうか？

どうもＡ棟の住民の皆さんはそこまで考えて購入されたのか怪しい感じがしてなりません。

[712: 匿名さん]

ちなみに京急川崎から港町までと鈴木町までは定期代は同じです。
定期券利用者ならいっそ鈴木町まで買ったほうが便利。

[713: 匿名さん]

管理費＝2.5万円×１２ヶ月で、３０万円
修繕費＝5.5万円×１２ヶ月で、６６万円
駐車場＝2.0万円×１２ヶ月で、２４万円
資産税＝　　　　　　　　　　 ３０万円

３０年後の年金生活で１５０万円/年間ものお金を死ぬまで出せるように貯蓄できるか、ですね。

[714: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ついさっきの風景です。

[715: 匿名さん]

年金生活で６５歳～８５歳までの間、１５０万円/年必要とすれば、３０００万円の貯蓄ですね！

[716: 匿名さん]

なんで３０年後の修繕費が続くんだよ。
なんで収入がなくてやっていけない前提で車持ってるんだよ。
いい加減な見積もりでふざけたこと言ってんじゃないよ。

[717: 購入検討中さん]

30年後は大規模修繕により、また、修繕安くなるあるよ

[718: 不動産業者さん]

しかしここの注目どはすごい、こんなに続いたマンション書き込みずれるは過去にないよ

[719: 匿名さん]

>711
自分が払って行けないから何度も同じこと書いてるの？

物件価格に飛びついて検討したけど修繕費など考えたら厳しいのかな？
自分がそうだからと言ってA棟購入者は考えてないみたいに言うのいい加減にやめてね。


修繕費など将来の資金はちゃんと考えてる人がほとんどだと思いますよ。うちはもちろんちゃんと考えてます。

マンションを購入するなら当たり前に考えることですよ。

[720: 匿名さん]

こんなに楽に花火が見られる場所があるなんて

[721: 匿名さん]

えっ？ということは修繕費は
３０年後：５．５．万円があ、翌年からまた５千円くらいになるということでしょうか？

固定資産税は３０万円は高いと思います。３０年後は価値も減って安くないはしませんか？？

[722: 匿名さん]

全設備を３０年で更新できる金額が平均２万円台なので、２万円台より大幅に上の額を支払い続ける必要性のほうが不明では？

[723: 申込予定さん]

そっ、全てうまくいくあるよ

[724: 匿名さん]

固定資産税ははっきりしないのになぜ高いとか言うのでしょう？
資産価値を過大評価していませんか？
土地は全体では広めですが、容積率が６００％あるので１戸あたりの土地が広いわけではないでしょう。

[725: 匿名さん]

偏差値７２ですから。
http://www.mansion-review.jp/mansion/41331.html

[726: 匿名さん]

一般的に固定資産税は徐々に安くなりますよね
マイカーは人それぞれですし、老後に持っている人は少ないのでは？
週1回乗る程度ならカーシェアリングが増えてるかもしれません。

30年で大規模修繕して、また元に戻るときはある程度修繕費は安くなるのでは？
組合（住民）次第ですね

金額多く見積もる分には安心ですが毎年見直す組合体制が必要かと。

それにしても、今日の花火大会は最高でした。

近いから花火の音と迫力がすごいですね。

[727: 匿名さん]

花火素晴らしかった。

[728: 匿名さん]

ネガは他人の心配しないで自分の心配すれば？
お前のMSは大丈夫か？安い管理費と修繕費も払えないじゃないか？それとも一生賃貸か？

俺は余裕は持ってここを購入したよ！ケチ付けるなら俺の上に住んでみろ、絶対無理だから、だって、30階は無いからね(笑)

[729: 匿名さん]

でも80歳になっても90歳になっても１５０万円/年を払うのは確かにたいへんだなぁ。
タワーマンションだからそういう覚悟は大事だよね。
サラリーマンの年金ってせいぜい300万円くらいだもんね。

[730: 匿名さん]

その年で車の運転はさすがですな。

あなたは50〜60才なんですね。

あまり無理をなさらず老後を楽しんで下され

[731: 匿名さん]

正論で言い返せなくて必死だね。
良く読みましょうね。150万は架空の数字でしょ。しかも勝手に駐車場代も入れてるし。
80歳90歳で車持つ人殆どいないし。

普通は年金だけじゃなく貯金してますから。
退職金もありますし。
心配無用ですよ。
ご自身の心配されたらどうですか？
一生賃貸のほうが大変ですよ(笑)

[732: 匿名さん]

＞728
悲しいウソ

[734: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

スマホだとこれが限界。
B棟の方も数年後は一緒にこの風景を楽しめますね！
よろしくです。

[735: 匿名さん]

正論いう程の内容でもなかろう。
お遊びで十分じゃよ。

リヴァリエに執着してないでMIDあたりにでも行ってらっしゃい

[736: 申込予定さん]

A棟の方々、よろしくお願いします。

[737: 匿名さん]

でもさ、仮にクルマを手放しても100万円以上を80歳で、年金から払っていくのは大変ですよね。
みな80歳まえにクルマを手放したら、ここのタワーパーキングどうすんのかな。
それに修繕も駐車場代から補てんで計算されているとすればあ、さらに修繕代が高くなるのではないかな？

[738: 匿名さん]

老後を思えばやっぱ戸建てに住むのが正解ってか。

[739: 匿名さん]

＞７３７
全員が永住するわけじゃないですからね。
３０年も立てば住む人もかなり入れ替わると思います。
新たに車を持つ世代も入ってくるでしょう。

みんな年金だけじゃないですよ。
将来年金だけをたよりにしてる人っていまどきいるんですね。
年金だけで払って行こうと思ってるからしつこくこだわってるのですか？

[740: 匿名さん]

クルマを手放せば、１２０万円くらい済むのか。だけど７０歳～８０歳でも運転したいけどな。

[741: 匿名さん]

＞７８３
戸建てはマンションより固定資産税高いですよ。
もちろん場所や広さに寄りますが。

戸建てだって３０年も立てばフルリフォーム必要でしょうね。

[742: 匿名さん]

サラリーマンの年金は貰えるとして年間３００万円ですよ。年金だけで暮らせないのは明らかですね。
貯金しておかないとアカンよ。

[743: 匿名さん]

＞７４０
７０歳ならまだしも８０歳で運転は周りに迷惑ですよ。
危ないです。
高齢者の運転は危険です。

[744: 匿名さん]

戸建てってタワマンより固定資産税がかなり安いんでは？

[745: 匿名さん]

739
30年経てば、人が入れ替わってる？
多摩センターみたいになってるよ。
少子化で30･40代は今の半分。果たして、この立地を求めるか？

10年前後が売りの激戦で、値下がらない事を祈るんだな。

Ａ棟のみなら、凄く良かったが、Ｂ・Ｃと欲張ったのは、まずかったね。

新川崎のゴクレみたいに、悲惨な状況にはならないが、Ｃ棟まで建つと、スイーツみたいに、リセールは厳しいのが、予想されますね。

[746: 申込予定さん]

80なったら2500万で老人ホームが固いな
少子化で世間は年寄りばかりでしょう

[747: 匿名さん]

長生きリスクだなぁ。80歳までかな。。。

[748: 匿名さん]

＞739
多摩センターみたいになる？
なぜ？
多摩センターがどんなのかしらないけど立地が全然違うでしょ。
川崎まで一駅、自転車でも頑張れば行ける距離です。

あなたが言う10年前後に若い世代に売れれば今と30年後入れ替わってるんじゃない？
欲張ったのではなく最初カラ3棟作る計画かと・・・

[749: 匿名さん]

スイーツってなんですか？

[750: 匿名さん]

新川崎のゴクレってどの駅からも遠いんだね。
新川崎まで徒歩12分は遠いね。

マンションはやっぱり駅近でしょう。
大師線でもやっぱり駅近は楽ですね。

[751: 匿名さん]

港町みたいな不便で何もない場所にタワー３棟という当初の計画からして無理がある。
タワーってもっと利便性の高い価値の高い場所に庶民が安く住むための手段なわけよ。
ここが人気でないのは港町自体があまりにも魅力にかける町だからだよ。

[752: 匿名さん]

では、ここのほかでどのマンションがオススメですかね？

[753: 匿名さん]

751に同感。場所が港町でなければもっと売れ行きいいのかもしれないですね。
でも大師線の港町でなければこの低価格では出てこないでしょうから、そこはジレンマだなあ。
B棟の着工も当初の予定よりかなり遅れたし、A棟もいまだに完売できてない。
B棟の売れ行き次第でC棟もまた延期されるかもしれませんね。

[754: 匿名さん]

便利な駅で駅近となると武蔵小杉みたいに
バカ高い値段になるよね。

現時点での港町だからこの価格、そして港町だからバカ売れはしない。
ここに限らずそんなところがほとんどじゃないの？
良い条件がすべて揃っていてお手頃価格な物件なんてある？

港町は商業施設やB棟のクリニックモールなどができたらまた変わるでしょうね。


A棟はそこそこ頑張ってるんじゃない？
完売してるマンションのほうが少ないでしょう。

[755: 匿名さん]

港町自体は何もないけどたった一駅で川崎ですからね。
そんなに不便はないよ。川崎まで自転車でもすぐだしね。

[756: 匿名さん]

＞タワーってもっと利便性の高い価値の高い場所に庶民が安く住むための手段なわけよ。
ここが人気でないのは港町自体があまりにも魅力にかける町だからだよ。

確かに駅力はないよね。
でも寂しい駅な分、この静かな環境と景色は他のマンションにはない港町の魅力です。
目の前に建物が建つ心配が無いのも魅力。

たくさんのタワーマンションが乱立していて
いつ目の前にタワーマンションが建つかわからない場所は嫌ですね。

[757: 匿名さん]

＞751

タワーマンションがたくさんある東雲とか有明って利便性あるかな？
あまり利便性感じないんだけど。
武蔵小杉は利便性あると思うけどね。

[758: 匿名さん]

そう世間の認識は、港町駅徒歩で無く、川崎駅まで何分だから、駅近にピンとこない訳よ。


高いから、知らないんだろうけど、人気路線(東横･田都)の駅近物件は、利便性関わらず、財閥系なら完成前完売、財閥系以外でもほぼ完売だよ。


君達が蔑むミッドも、あの戸数なら完成前完売だろうね。


Ａ棟プレミアムが売れ残ってるように、ここは、低所得者に手が届くのが売りで、また需要が有〜る。だから、修繕積立金が問題にな〜る。オープンハウスが、あの立地で完売したようにね。


戸数の多さと、高層階の価格がネックであ〜る。競馬場再開発以外のネタ頼りであ〜る。

[759: 匿名さん]

>港町自体は何もないけどたった一駅で川崎ですからね。
そんなに不便はないよ。川崎まで自転車でもすぐだしね。

十分すぎるほど不便です。普通タワマンは利便性を買うものなのに自転車や電車で
わざわざ隣駅まで行かなきゃならんとは。

[760: 匿名さん]

戸数はちがいますが大師の三井は完売みたいですね

[761: 匿名さん]

Ｂ棟のクリニックモールの誘致がうまくいってないという情報は本当なの？

[762: 匿名さん]

なぜここより劣る、近隣マンションを買う人がいるのか？
それは修繕積立金計画を見て、車も所有した時の、ランニングコストをしっかり考える人が多いから。

[763: 匿名さん]

ランニングコストをしっかり考えたので、販売価格が抑えられたリヴァリエにしたのですが。

[764: 匿名さん]

リセールも考えた方が良かったのでは？
供給過剰な物件はリセールでも苦戦しますよ。当たり前ですが。

[765: 匿名さん]

>759
川崎や横浜などの利便性の高い街に外を殆ど歩かずに着く点で十分利便性が高いです。
武蔵小杉や東京湾岸のタワマンだってその街自体の利便性よりも、駅からの近さや便利な街へのアクセス性が魅力でしょう。

リヴァリエには電車以外にも自転車ですぐにラゾーナあたりにいける利便性があり、喧騒から隔絶された立地も眺望もあります。

[766: 匿名さん]

>764
大規模物件と小規模物件なら、一般に大規模物件のほうがリセールは有利です。

[767: 匿名さん]

過去データ上、リセールバリューは大規模になればなるほど高く、駅から近ければ近いほど高いです。
リヴァリエはその点で良いのですが、そこから港町という良くも悪くもマイナーな立地が加味されるので、そんなにリセールバリューに期待するのではなく、ここを気に入った人が住むのが良いと思います。

[768: 匿名さん]

>759
タワーマンションは利便性を買うものってそれはあなたの考えでは？
利便性だけじゃないでしょ。

タワーマンション地帯の有明や東雲の利便性教えて？
あなたのその考えで行くと電車や自転車に乗らないと商業施設もないしJRの大きな駅に行くにも電車で遠いですが。

[769: 匿名さん]

>760
戸数や価格が違うならあまり比較にならないよね。

[770: 匿名さん]

>760
大師であの規模なら地縁者だけで埋まるでしょ。

[771: 匿名さん]

1期1次:123戸 2次:12戸 合計:135

契約数105戸
販売済残：30戸

[772: 購入検討中さん]

思ったより苦戦していますね。リブァリエは物件はいいのにやはり港町の知名度の低さと将来の修繕費の高さなどで踏み切れない人が多いんでしょうか。さすがに修繕費のことは事前に資料をもらって説明も受けますし、それを知らずに購入なんていうケースはないと思います。
営業さんもうひと頑張りですね。

[773: 匿名さん]

検討者なのにリブァリエ（笑）
この人よく擁護投稿してるけど、誰か訂正してあげて

[774: 匿名さん]

あえてスルーしてたのに(笑)
笑わせないで(笑)

[775: 匿名さん]

そもそも夏期休暇で物件概要の更新はありません。

[776: 匿名さん]

タワーマンションに求められる利便性とは隣接する駅そのものの力だったり利便性ではないです。この３つの順ではないでしょうか。
・建物から都心までの直線距離
・近隣の駅から都心までの時間距離
・その街区のイメージ
であり、これは物件そのもの利便性とはまた別の物であり、投資物件としても魅力度の物差しでもあります。

建物から都心までの直線距離
山手線内側というより内側の千代田区、港区、品川区、加えて渋谷区、新宿区、文京区であり、これらの地域では低層マンションでは買えなかった層がタワーになって初めて購入範囲になって人気が出ます。
次に私が湾岸と認識している芝浦近辺や佃島あたり。丸の内や銀座に自転車で通勤出来るステイタスでしょうか。
続いて豊洲、有明。これらの立地も週末であれば自転車で銀座に出られます。これらの立地は決して生活利便性が高い訳ではありません。職住近接がテーマです。

近隣の駅から都心まで時間距離
これは実質的な利便性を有しています。中野、三鷹、二子玉川、武蔵小杉、北千住、川崎の駅前物件あたりでしょうかショット厳しいし実は東京に勤務している人も少ない、みなとみらいも含まれるでしょうか。鉄道が発達しており乗り換えなしで様々な場所に出られる利便性があり、加えて駅そのものにも生活利便施設が充実しています。とにかく便利であることがテーマ。

その街区のイメージ
イメージが良い場所（田園調布や成城、用賀、松濤や白金、広尾など）に住みたいのは当たり前であり、ここで申し上げたいのは歴史的な居住地としてのイメージが確立していない地域。前出と被る場所もありますが台場や有明、豊洲など埋立地であったり純粋な工場地帯であるが故に人の住む場所であるという認識が希薄であるが故に良いイメージを抱きやすい。現代のニュータウンですね。

さてリヴァリエはどうでしょうか。これらのどれにも当てはまらない物件であり、であるが故に数年で売り抜けようとする不動産投資に向かず、また、わざわざこの町に引っ越そうという転入同期に欠け、しかも一棟５００戸弱という大規模であるが維持管理費を含め決して安い物件ではない訳です。

実際に住む事を考えれば、そして予算が許せば決して悪い物件ではないどころか、とても魅力的なマンションなのですが。

[777: 匿名さん]

自転車で銀座に行ってとめられる場所はあるのでしょうかね。
川崎でも結構とめられない場所が多いので、とりあえずラゾーナに行くことが多いです。

[778: 匿名さん]

都心までの距離がそれほど大きな利便性なのかな？ 都心に距離的に近くても最寄り駅から徒歩10分以上かかったら（そんなタワーはないだろうが）魅力は相当薄れてしまうし、豊洲や有明から自転車で銀座に買い物に行くというのもあまり現実的ではない気がするが。

[779: 匿名さん]

そうなんです。利便性だけで購入を判断する訳ではないのです。
利便性を考えたら豊洲も有明も決して良い訳ではないのですが、
自転車で行けるステイタス（笑）はあるらしいのです。

因みに、日本橋や銀座の三越は自転車で湾岸方面から
訪れるお客様が急増し、自転車置き場を増強しています。

[780: 匿名さん]

有明や豊洲から自転車で銀座って何分かかるの？20分以上かかりそうな気がするけど。

何分かかるか知らんがこの暑いのに有明や豊洲から自転車で銀座に行く人いるのかね？

銀座で駐輪場って見たことないよね。

[781: 匿名さん]

銀座三越地下駐輪場

http://blog.livedoor.jp/chotto_soko/archives/18079146.html

ママチャリもしっかりとめてあるｗ

[782: 匿名さん]

神奈川の最北東。
通勤経路が南、又は西であれば電車が空いている。
下り通勤楽だよ。

都内へはちょっと混むね。

[783: 匿名さん]

>192
安いね。
でも銀座にママチャリではあまり行きたくないかも(笑)

[784: 匿名さん]

ここで、5000万出すなら、鎌田や大森の方が良いよね。

>780恥ずかし〜い（笑）
銀座行ったこと無いの、知ったかするから（笑）ラゾーナで買い物しときな。

[785: 匿名さん]

>776
タワーマンションでは景色も求められると思いますが。
湾岸は景色で買ってる人も多いと思うよ。
ただしあれだけ乱立してたら景色の保証がある物件は一部だけだろうけどね。

[786: 匿名さん]

>784
鎌田×
蒲田○

恥ずかし〜い(笑)
知ったかするから(笑)

そもそも銀座なんて自転車で行く場所じゃないでしょ。
銀座で自転車こいでるほうが雰囲気に合わなくて恥ずかしいよ。

[787: 匿名さん]

>784
また出た頭弱いネガ(笑)人をバカにしたつもりが大恥かいてる(笑)

鎌田(笑)

[788: 匿名さん]

鎌田って世田谷区ですか？
まさか蒲田の5000万円のマンションがいいとか？
まぁ、好き好きですが。

[789: 匿名]

784は交通費をケチり銀座に数時間かけて自転車で行く恥ずかしいネガ(笑)

[790: 匿名さん]

>784
銀座に駐輪場あること知ってる人のほうが少ないよね。
本当に銀座のすぐ近くに住んでる人ならわかるけどね。

銀座に自転車ってなんか貧乏くさい(笑)
普通は電車か車でしょ。知ってるあなたはなんか貧乏くさいね。

[791: 匿名さん]

やられたら　やり返す！
１０倍返しだ！

[792: 匿名さん]

>784
よかったな、大人気だぞ！

[793: 匿名さん]

半沢直樹で言うとここのネガ(784)は小木曽です。
攻撃したつもりでも10倍返しされて撃沈w

小木曽、大人気だったみたいよ(笑)

[794: 匿名さん]

鎌田は確かに世田谷区にあって、知り合いも住んでいるので
良く知っていますが、
成城と二子玉川の中間地点で電車の便は都内なのに極めて悪く
周囲はそれなりにイメージが良いのですが、
エアポケットのようなのんびりした田舎町で、
残念な立地です。
であるから極めてマイナーです。

鎌田にもマンションは当然ありますし
リヴァリエと似た多摩川沿い立地ですが、
鎌田なら絶対に港町の方が良いと思いますよ

（但し、世田谷ナンバーと川崎ナンバーの違いを大きい差と考えるのであれば別ですが（笑））

[795: 匿名さん]

>794
せっかく説明してくださいましたが、
>784はそちらの鎌田ではなく大田区の蒲田を示しているのだと思いますよ。

[796: 心配]

上のほうのスレで、８０平米で３０年後は１５０万円/年間の負担というのがありましたが、私もすごく気になりました。

管理費：２．５万円/月
修繕費：６．０万円/月
駐車場：２．０万円/月

で年間１２６万円。固定資産税は減免期間終了で、３０万円。合計しめて１５０万円ということですよね。

３０年後は６０代後半か。年金暮らしで無給だとすると確かに厳しいですね。そのころでも６５歳で２５万円/月貰えるのかなぁ。７０歳からなんていわれたら、破産だわ。やはりきっちりと貯金することが大前提ですね。

この話題、ネガとか茶化すのではなくて、皆さんのまじめな話をお聞かせいただけるとすごく参考になって検討も進むと思うんです。よろしくお願いします。

[797: 匿名さん]

784は、もしかしてゴム栓君か？

[798: 匿名さん]

>796
現実に目を背けているお花畑だから、誰も返事できませんよ。

[799: 匿名さん]

>797
そうだよ
大人気だったゴム栓君だよ(笑)
あと90歳で運転もします。

[800: 匿名さん]

>797
そうだよ
大人気だったゴム栓君だよ(笑)
あと90歳で運転もします。