リヴァリエB棟ってどうですか？Part3

[匿名さん]

リヴァリエB棟ってどうですか？Part3

第1期1次：123戸（2013/7/20～2013/7/27）

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番8（地番）
交通：京急大師線「港町駅」徒歩1～2分
京急本線「京急川崎駅」より徒歩19分

間取：1LDK、2LDK、3LDK 、4LDK
面積：57.87m2～93.05m2

販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部


過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/

売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[601: 匿名さん]

>600
ん？勘違いしてないかい？

[602: 匿名さん]

A棟の管理費値下げは計算が間違っていたわけじゃないよ。
管理人を減らしても大丈夫だと判断してコスト削減したんだよ。

[603: 匿名]

みつを(笑)

みつをやら吉本荒野やらすごいね。

[604: 匿名さん]

>597
港町が発展するかどうかだな。
立地は悪くない、ただ現実なにもない。
ただあんまり売れない方が京急が大師線の開発に力を入れてくれる期待もある。

[605: 物件比較中さん]

>604
力入れすぎて港町駅移転が前倒しになったら元も子もないっていう
ま、今のところと、競馬場の端じゃ大差ないけどね。

[606: 匿名さん]

おいおい修繕積立金の問題はどうなるんだ。管理費は削減だろ当たり前

[607: 匿名さん]

>594
躯体は100年持っても外壁、配管はとても持ちません。
30年が妥当でしょう。

[608: 匿名さん]

配管は30年！30年ですよ！

[609: 匿名さん]

管理費はタワーマンションとしては平均的。
修繕費は一般的なタワーマンションよりはコストがかかりそう。

この２点をしっかり認識して購入すれば問題なし。

問題は物件価格と修繕積立金がタワーマンションとしては安いので、そこのところが理解できない購入者が多そうなこと。
せめて修繕積立金の値上げガーブを緩やかにして、当初から坪単価150円くらいの設定にすれば良かったのだが。

[610: 匿名さん]

数十年後の大規模修繕を前提に積み立てるなら、段階的に金額がアップしていく方が理想的。
仮に30年後に物価が倍になってたとしたら…、後は考えればわかるよな

[611: 物件比較中さん]

>610
物件価格とメンテコストは関連性がないって↑の人が言ってたのは間違いではないから
あんまり関係ないでしょう。

あと、修繕費は組合が見なおさないと間違い無く8倍以上になるけど物件価格が2倍になる可能性は
かなり低いと思うよ。って、言うか、そんなことになってたら管理以前に金利とかで大騒動じゃね。

[612: 匿名さん]

>584さんの
環境・立地・沿線・利便性の評価を聞いてみたいのは、私だけ？

[613: 匿名さん]

609だが、（修繕積立金の設定は当初から）坪単価ではなく平米単価が150円くらいの間違いだったな。

また国土交通省が作成した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では均等積立方式が望ましい方式と書かれている。

[614: 匿名さん]

>613
デフレ脳ではそうだが、インフレのリスクはある。
仮にインフレ率２％が２０年続けば物価は１．５倍になり、３０年続けば物価は１．８倍になる。
その時は均等じゃなくて良かったと思うだろう。
金利は大騒動するレベルではなく、むしろアベノミクスはそれを目指している。

[615: 匿名さん]

いままで出た意見をまとめるとこういうことでいいのかな？

建物は大林組の自信作、間違いなしの太鼓判
しかし、維持費に関しては前例がないのでちょち心配なところはある
立派な建物に対し、住民層の一部がミスマッチか（管理費等滞納の地雷住民と化す不安あり）

[616: 匿名さん]

DFSはメンテフリーのはず

[617: 匿名さん]

メンテフリーで使ってるワンプッシュの水栓
これだって不具合がでるそうだが。

[618: 匿名さん]

>608
だから配管も交換する計画になってたでしょ？

[620: 匿名さん]

京急はアホだな。
修繕積立金を今の２倍でスタートしていればエンドは３倍ちょとで済み、こんな言われ方しなかったのに。

[621: 匿名さん]

ご冗談を
そんな売り方したらＡ棟は今頃、売れ残り１００戸なんて惨状でしょう。

[622: 匿名さん]

>614
均等積立方式は国交省のガイドラインに望ましいと書いてかるだけで段階増額積立方式自体を否定しているわけではない。
しかしここは当初が安すぎ。後で8倍になるなんてまさババ抜きゲーム。
ここまで急激に増額が設定がされた長期修繕計画は修繕費のかかるタワーマンションでもほとんど見たことがない。
利便性がいくら良いとしてもこれだけ高いと将来の売却は厳しいことになる。
だから当初の金額をアップしもっと緩やかにすべきと書き込んだ。
私も段階増額積立方式自体を否定しているわけではない。

[623: 匿名さん]

>620
どこも同じような修繕計画してるから安心しろ。

[624: 匿名さん]

621
野村の格安マンションオハナシリーズは
修繕積立金が均等積立金方式。
でも売上好調のマンションが多い。
要は売り方。

[625: 匿名さん]

>621
あなたのように月数千円の増額で困る人はそんなに多くありませんよ。

[626: 匿名さん]

>625
月数千円の増額ではすまないのでスレが白熱してるのだが？
寝ぼけて別の安マンションと間違えてるのか？

[627: 匿名さん]

>修繕費が将来8倍？ごめんあり得ないわ。別物件にします。

これが普通の検討者の感覚なのでわ。

[628: 匿名さん]

>627
何を勘違いしてるのかしらんが、
将来8倍になろうがたかが4万程度。

そして30年計画の修繕費を平均したら2万ちょっと。

つまりその辺りのタワマンの均等積立金方式と修繕費総額はほとんど変わらない。

要は最初負担が少ないからその間にローン前倒しとかやりやすいような考慮をしてくれてると捉えた方がいいよ。
お金がかかる子育て費用は老後は必要ないし。

[629: 匿名さん]

たかが４万程度と鼻先で笑える人以外は検討からはずせば良いだけです。
身の丈にあった物件を探しましょうね。

[630: 匿名さん]

修繕計画の不備が不買に繋がるという傾向は良いですね。
デベロッパーは市場の反応に敏感ですから、本当に皆さんが
そう考えているのであれば、このマンションに限らず
直ぐに是正されるでしょう。

しかし実態はそうではない、
購入価格にすべてをつぎ込んで、入居後に修繕を見込んで
貯蓄を計画的に行う事など考えないという刹那的な
生き方をする人が多いのでデベロッパーとしも
売れればよいという考えで初期計画を立てるのでしょう。

野村不動産の安価なマンションが
脚光を浴びるのもそれが業界では特殊な売り方であるからです。

まだまだデベロッパーの姿勢を変えるほどに
ユーザーは成熟していないという事だと思います。


但し、無駄な修繕は無いという事が前提ですが、
トータルコストは均等で積立しようが、積立金が毎年上がろうが、一時金で払おうが、
変わらない（実施する項目は一緒）ものであるというのが前提です。

しかも１０年単位の修繕計画では将来のインフレデフレの影響や
技術革新など様々な予測不可能な要素が沢山あり、
幾ら係るか正確な事は解からないものです。
（その意味で修繕費均等という考え方には嘘があると思っていますし、
１０年程度で売却した人が本当に修繕が必要な時に住んでいたの修繕費を負担するという考え方ですので、
資産価値が高い高級な住居では良いかもしれませんが、安価なマンションで適用するのはどうなのかと
個人的には疑問があります。）


初期の支払いを抑えるという考えは維持管理が実際に少額で済む建物が新しい段階での
徴収を抑え、その後の支払は自身を含めその時に居住者の貯蓄に期待するというのも合理的なものであり
（運賃が少額ですむLCCには新しい機体が多いのも同じ理由によります）、
決して少額で住めるとユーザーを騙すという意図は無いのだと思いますが、
マンション購入を期に将来の修繕計画に目を向け自分の生き方を考えるという姿勢は良いものですね。


計画がどのようであっても、建物を所有するという事は維持修繕の責任を持つという事であり、
それを生活に必要な支出と考え備える覚悟が必要なのです。

[631: 匿名さん]

結局、均等でも修繕費の総支払額は変わらんのに何を騒いでるの？
インフレ懸念や繰り上げ返済なんかを考えると、当初の負担減はメリットにしか感じないけどねぇ。
ネガが無理やり騒いでるようにしか見えないわｗ

身の丈にあったマンションを買えって言うのは納得。

[632: 匿名さん]

>631
まあアンタは問題ないだろう。
ただあんたみたいな人ばかりじゃないからなさそうだから、余計なお世話かもしれんが心配してるんじゃね。

>リヴァリエは、物件価格からしたらどう見ても、本来タワーは敬遠する層に訴求するんです。
>かといって、将来的な維持費の高さをあっさり受容できる層ばかりが入居してるとも思えません。
>それにA棟は、上層階を中心に売れ残ったみたいですが、維持費とかメじゃない経済力のある方なら、
>上層階買うんじゃないかなぁとか。

[633: 匿名さん]

>631
正解

[634: 匿名さん]

結局タワーマンションは維持管理費が通常のマンションより掛かる建物である。
これは占有部の坪単価に比例する物ではなく、
その事を良く考えて、購入して下さいという意味ですよね。

これでこのマンションの維持費についての議論は終わりのような気がします。


でも、また忘れたころにぶり返す事になるのでしょうけれど…

[635: 入居予定さん]

要は余計なお世話

[636: 匿名さん]

>634

正解という事で終了

[637: 匿名さん]

リヴァリエのネガポイントは決まっている。何回も同じ話が出ては収まりまた繰り返す。

[638: 購入検討中さん]

Ａ棟との価格を比較すると、反省からかプレミアムの値段を下げて下階を少し上げて差が縮まった気がしますね。設備の仕様が気になる人はプレミアムもいいんじゃない？

[639: 匿名さん]

で、ワンプッシュオプションはいくらなの？
結局在庫処分価格で仕入れたからゴム栓なんじゃない？

[640: 匿名さん]

>639
もう飽きたからゴム栓以外のネガネタで頼むわ

[641: 匿名さん]

673
あんたも何で長い間このスレに張り付いるの？
購入が済んだら見なきゃいいじゃん。
それとも営業さん？

[642: 匿名さん]

>631
じゃあ、修繕積立金の値上げするときの理事長はお前がやれ。だったら認める。

[643: 匿名さん]

>639
検討者してんならMR行って聞いてみたら？

[644: 匿名さん]

タワマンながらも庶民派な雰囲気で前向き検討中です
都内とは違ったほのぼの感が気に入ってます
武蔵小杉よりも緑や川の自然を感じられますし

このスレは管理費払えなそうだとか、
他人をすぐに貧乏人認定してるイメージですが、
そういう層がたくさんいると高階層派閥の低階層いじめみたいなのがあったりするんじゃないかと不安になります
大丈夫でしょうか

[645: 匿名さん]

高階層派閥もなにも

ここは高層階のお高い部屋でもＭＡＸ６０００万なのよ

どんぐりの背比べなのよ

[647: 匿名さん]

６４４さんへ

それは違います。
タワーマンション選んだ時点で、管理費はそれなりに掛かり、
維持修繕費は通常のマンションより掛かるという事を認識せず、
占有部の販売価格のみで判断し購入すると誤る可能性があるのでご注意を
と言っているのです。

住居の購入は取得額のみで判断してはいけない事は自明ですが、
この物件は取得費用と管理維持修繕費のバランスが
他の物件とは異なるので、その事を念頭に購入を検討して下さい。

決してネガで申し上げている訳ではありません。

上記バランスを承知の上で尚検討できるのであれば、
結構良い物件だと思います。

[648: 匿名]

内廊下って風通しどうなんだろ？

>>645
そういうとこしか買えない小金もちに限って妙なプライドと卑屈さがあるからわからんぞｗ

[649: 契約済みさん]

検討されてる方の参考までに。

ローン審査通ってから、A棟からの実際の眺望を
見せてもらえた。共用施設も使用中以外のところは案内してもらえ、
住んでからのイメージがつかみやすい。

駅が徒歩２分、電車に乗ったらすぐ川崎。進学塾やスイミングなど
の習い事も問題なさそう。学区の小学校も新築されたばかり。
公立の中学・高校一貫になる学校も近くに建設中。
横浜の公立進学（高）校も通学圏。

A棟とB・C棟は管理組合が別かれるが、管理規約集には共用施設の
相互利用ができると記載あり。ライブラリー（A棟）とゴルフレンジ・パターコーナー（C棟）、
ミュージックスタジオ（C棟）。

リバービューの人気の間取り（広い、ビューキッチン）は
残り少なくなっている。それから目の前に高い建物がまず
建たないことから、階数による価格差が少ない。

まずは自分の目で見て資金計画をきちんと考えること。
入居時のローン金利も変わってるだろうし。余裕をもって
繰り上げ返済も考えられるようであれば、老後は賃貸より楽しめるのでは。
ゴミ袋もってエレベーターのらないといけない今の場所より
メリット多すぎて。商業施設できたらC棟の価格どうなるかな。
今買って正解だったと思いたい(^^)

[650: 匿名さん]

その様にしっかりと検討したうえでの購入であれば、
このマンションは正解だと思いますよ。
おめでとうございます。