リヴァリエB棟ってどうですか？Part3

[匿名さん]

リヴァリエB棟ってどうですか？Part3

第1期1次：123戸（2013/7/20～2013/7/27）

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番8（地番）
交通：京急大師線「港町駅」徒歩1～2分
京急本線「京急川崎駅」より徒歩19分

間取：1LDK、2LDK、3LDK 、4LDK
面積：57.87m2～93.05m2

販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部


過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/

売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[584: 匿名さん]

建物の質は絶対に保証出来ます。
既にモデルルームに訪れた方であれば知っていると思いますし、
私を含め建築設計に携わってる方であれば尚更ですが、
「新建築」という雑誌にA棟が作品として掲載されています。

この建物は大林の設計施工です。施工のみではありません。
大林としては絶対的な自信があったと思いますし、
加えて大林に自信があっても、雑誌が評価しなければ掲載はされない代物です。

既に昔の話になりますが、A棟の地鎮祭には大林の社長が出席しています。
プレスリリースのなされました。
スーバーゼネコンが単なる一集合住宅にここまで力を入れることは普通ありませんから、
営業的にも重要と考えていたことは確かです。

当然施工には一線級の管理者が当たり、モデルケースとして丹念に建築し（これは想像ですが）
その結果満足できる仕上がりだった故に雑誌にも掲載したという事だと思います。

単なる一マンションでも単にスーパーゼネコンが施工した物件でもないことは確かです。


また、管理費修繕費について議論がなされているようですが、
修繕費は建物の仕様によって決まってくるものであり、
決して販売単価によって決まるものではないと承知してもらいたいと思います。

日本の一般的マンションは如何にメンテナンスコストを掛けずに
あるいは一戸建てと同様のレベルにするかを考え建築されているため、
他の建物（オフィスやホテル）とは異質な成長を遂げ、
その結果日本独特の建築形態となって、その結果外国人の中流以上の富裕層には理解不能な
ガラパゴス化した建物となっています。
メンテナンス費用が掛からないということは悪いことではないですが、
それなりに掛かる建物があっても良いと思います。

この物件はメンテナンス費用が一般のマンションよりは確実に高い、
（但し、高い分だけのメリットもある）
そして、タワーマンションとしての建物自体の質は高い、
と言えます。

管理費については、管理費に見合うだけの管理をしてもらうよう
それこそ居住者（所有者）が確りと管理会社に要望していけば良い話だと思います。

但し、環境、立地、沿線、利便性についての評価は別の話ですが。

[585: 匿名さん]

品質のしっかりしたものだから管理費用が高めになるのは当たり前って５８４さんの意見はわかるしもっとも
だと同意するんだけどね。
そのコスト高のタワマンを港町に３棟もつくってやってけるのかって不安になるんですよ。
Ａ棟の売れ行きも安い低層階から売れていってプレミアムの売れ行きは悪かったことを考えると
管理修繕に長きにわたってコストを払い続けられる資金力のある意識の高い住民がどれほどいるんだろうかと。

[586: 匿名さん]

584 何か訳わからないなぁリヴァリエ関係者さん。
ロジカルに説明してよ京急さん

[587: 匿名さん]

かなりわかりやすいと思うけど、、、。

[588: 匿名さん]

>586
ロジカルの意味わかってんの？

[589: 物件比較中さん]

>584
地鎮祭の話はこれですね。個人的に絶対はないと思いますが、
ここまでやってるのであれば（もともと大林組ですし）手抜かり
がある物件だとは私も思いません。
http://www.obayashi.co.jp/news/news_20101217_1

ただ、一般マンションに比べタワーマンションの維持費が高くつくのは
承知の上ですが、それでも免震タワーと同等～それ以上のコストが
見積もられているのは少し気にはなりますね。

[590: 匿名さん]

>但し、環境、立地、沿線、利便性についての評価は別の話ですが。

別の話にしちゃダメじゃん。バランスとれてないんだよ、ここは。

[591: 匿名さん]

ここのメンテ費用ってそんなに掛かるのかな？
29階で450戸なら普通のタワーより安くなりそうだけどね。免震ではないから修繕費用も安くなるはずだし。
高めにして余裕を持たせたんじゃないかな。
DFSは前例がないから基準が無いらしいしね。
A棟は管理費も途中で値下げしたし、最初は高めに提示してもらった方がいい事もあるんじゃない。

[592: 匿名さん]

>591
こういう考えの購入者が多いと心配になるね。

[593: 匿名さん]

管理費高いよね 値下げって何？計算間違え
管理費訂正するってすげ杜撰な管理だな。本当？

[594: 匿名さん]

そもそも、30年という基準に沿ってることが正しいのでしょうか
昔の建築を基準としているのではなかろうか

この建築は100年ものでは？
管理組合で最終ラインを40年、50年に設定することもできる。

貯まるまでに災害あって修繕できなくなると困りますけどね。

[595: 物件比較中さん]

>585
私もこの懸念があるから、多少は荒れるのは予想できたんですが >484 の
質問をしたんですよね。

リヴァリエは、物件価格からしたらどう見ても、本来タワーは敬遠する層に訴求するんです。
かといって、将来的な維持費の高さをあっさり受容できる層ばかりが入居してるとも思えません。
それにA棟は、上層階を中心に売れ残ったみたいですが、維持費とかメじゃない経済力のある方なら、
上層階買うんじゃないかなぁとか。

そうなると将来、積立金・管理費の滞納やら取立てやらで余計な管理コストが発生する
懸念もありますし、賃貸部屋の増加→空き室増の悪循環が発生する可能性も
出てきます。（もちろん悪い方に考えた場合ですけどね）

特にB棟はA棟よりさらに間取りを締めた分、リーズナブルになっているため、
この傾向があるとどうなんだろう、と思うんですよね。

>591
A棟、もう管理費値下げしたんですか？　初耳です。
よろしければ詳細をお願いします。

[596: 物件比較中さん]

>594
流石に災害はもうどうしようもないでしょうね。不動産を買う宿命なんでそこはバクチでしょう。
そのためのDFSであり、津波＆液状化ハザード外の立地ですから、あとは天命で。

[597: 匿名さん]

京急発祥の地大師線。
京急としては気合を入れたんだろうね。
しかしここは川崎。
稀にみるバランスの悪いマンションが出来上がってしまった。
旧ホテルパシフィックをぶっ壊してこのマンションを建てれば最高のマンションになったかもしれない。

[598: 匿名さん]

>593
また何でもネガればいいってもんじゃないでしょ。修繕積立金と違って管理費の見直しは悪い事じゃないんだから。

[599: 匿名さん]

修繕積立金は３０年間の平均額を三井などのタワマンと比べてみな

一度は悩むほうが自然なんだな　タワマンだもの

みつを

[600: 匿名さん]

596
あなたは本当に物件比較中？
ハザードマップではこの近辺では割りと良かったけど。

[601: 匿名さん]

>600
ん？勘違いしてないかい？

[602: 匿名さん]

A棟の管理費値下げは計算が間違っていたわけじゃないよ。
管理人を減らしても大丈夫だと判断してコスト削減したんだよ。

[603: 匿名]

みつを(笑)

みつをやら吉本荒野やらすごいね。

[604: 匿名さん]

>597
港町が発展するかどうかだな。
立地は悪くない、ただ現実なにもない。
ただあんまり売れない方が京急が大師線の開発に力を入れてくれる期待もある。

[605: 物件比較中さん]

>604
力入れすぎて港町駅移転が前倒しになったら元も子もないっていう
ま、今のところと、競馬場の端じゃ大差ないけどね。

[606: 匿名さん]

おいおい修繕積立金の問題はどうなるんだ。管理費は削減だろ当たり前

[607: 匿名さん]

>594
躯体は100年持っても外壁、配管はとても持ちません。
30年が妥当でしょう。

[608: 匿名さん]

配管は30年！30年ですよ！

[609: 匿名さん]

管理費はタワーマンションとしては平均的。
修繕費は一般的なタワーマンションよりはコストがかかりそう。

この２点をしっかり認識して購入すれば問題なし。

問題は物件価格と修繕積立金がタワーマンションとしては安いので、そこのところが理解できない購入者が多そうなこと。
せめて修繕積立金の値上げガーブを緩やかにして、当初から坪単価150円くらいの設定にすれば良かったのだが。

[610: 匿名さん]

数十年後の大規模修繕を前提に積み立てるなら、段階的に金額がアップしていく方が理想的。
仮に30年後に物価が倍になってたとしたら…、後は考えればわかるよな

[611: 物件比較中さん]

>610
物件価格とメンテコストは関連性がないって↑の人が言ってたのは間違いではないから
あんまり関係ないでしょう。

あと、修繕費は組合が見なおさないと間違い無く8倍以上になるけど物件価格が2倍になる可能性は
かなり低いと思うよ。って、言うか、そんなことになってたら管理以前に金利とかで大騒動じゃね。

[612: 匿名さん]

>584さんの
環境・立地・沿線・利便性の評価を聞いてみたいのは、私だけ？

[613: 匿名さん]

609だが、（修繕積立金の設定は当初から）坪単価ではなく平米単価が150円くらいの間違いだったな。

また国土交通省が作成した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では均等積立方式が望ましい方式と書かれている。

[614: 匿名さん]

>613
デフレ脳ではそうだが、インフレのリスクはある。
仮にインフレ率２％が２０年続けば物価は１．５倍になり、３０年続けば物価は１．８倍になる。
その時は均等じゃなくて良かったと思うだろう。
金利は大騒動するレベルではなく、むしろアベノミクスはそれを目指している。

[615: 匿名さん]

いままで出た意見をまとめるとこういうことでいいのかな？

建物は大林組の自信作、間違いなしの太鼓判
しかし、維持費に関しては前例がないのでちょち心配なところはある
立派な建物に対し、住民層の一部がミスマッチか（管理費等滞納の地雷住民と化す不安あり）

[616: 匿名さん]

DFSはメンテフリーのはず

[617: 匿名さん]

メンテフリーで使ってるワンプッシュの水栓
これだって不具合がでるそうだが。

[618: 匿名さん]

>608
だから配管も交換する計画になってたでしょ？

[620: 匿名さん]

京急はアホだな。
修繕積立金を今の２倍でスタートしていればエンドは３倍ちょとで済み、こんな言われ方しなかったのに。

[621: 匿名さん]

ご冗談を
そんな売り方したらＡ棟は今頃、売れ残り１００戸なんて惨状でしょう。

[622: 匿名さん]

>614
均等積立方式は国交省のガイドラインに望ましいと書いてかるだけで段階増額積立方式自体を否定しているわけではない。
しかしここは当初が安すぎ。後で8倍になるなんてまさババ抜きゲーム。
ここまで急激に増額が設定がされた長期修繕計画は修繕費のかかるタワーマンションでもほとんど見たことがない。
利便性がいくら良いとしてもこれだけ高いと将来の売却は厳しいことになる。
だから当初の金額をアップしもっと緩やかにすべきと書き込んだ。
私も段階増額積立方式自体を否定しているわけではない。

[623: 匿名さん]

>620
どこも同じような修繕計画してるから安心しろ。

[624: 匿名さん]

621
野村の格安マンションオハナシリーズは
修繕積立金が均等積立金方式。
でも売上好調のマンションが多い。
要は売り方。

[625: 匿名さん]

>621
あなたのように月数千円の増額で困る人はそんなに多くありませんよ。

[626: 匿名さん]

>625
月数千円の増額ではすまないのでスレが白熱してるのだが？
寝ぼけて別の安マンションと間違えてるのか？

[627: 匿名さん]

>修繕費が将来8倍？ごめんあり得ないわ。別物件にします。

これが普通の検討者の感覚なのでわ。

[628: 匿名さん]

>627
何を勘違いしてるのかしらんが、
将来8倍になろうがたかが4万程度。

そして30年計画の修繕費を平均したら2万ちょっと。

つまりその辺りのタワマンの均等積立金方式と修繕費総額はほとんど変わらない。

要は最初負担が少ないからその間にローン前倒しとかやりやすいような考慮をしてくれてると捉えた方がいいよ。
お金がかかる子育て費用は老後は必要ないし。

[629: 匿名さん]

たかが４万程度と鼻先で笑える人以外は検討からはずせば良いだけです。
身の丈にあった物件を探しましょうね。

[630: 匿名さん]

修繕計画の不備が不買に繋がるという傾向は良いですね。
デベロッパーは市場の反応に敏感ですから、本当に皆さんが
そう考えているのであれば、このマンションに限らず
直ぐに是正されるでしょう。

しかし実態はそうではない、
購入価格にすべてをつぎ込んで、入居後に修繕を見込んで
貯蓄を計画的に行う事など考えないという刹那的な
生き方をする人が多いのでデベロッパーとしも
売れればよいという考えで初期計画を立てるのでしょう。

野村不動産の安価なマンションが
脚光を浴びるのもそれが業界では特殊な売り方であるからです。

まだまだデベロッパーの姿勢を変えるほどに
ユーザーは成熟していないという事だと思います。


但し、無駄な修繕は無いという事が前提ですが、
トータルコストは均等で積立しようが、積立金が毎年上がろうが、一時金で払おうが、
変わらない（実施する項目は一緒）ものであるというのが前提です。

しかも１０年単位の修繕計画では将来のインフレデフレの影響や
技術革新など様々な予測不可能な要素が沢山あり、
幾ら係るか正確な事は解からないものです。
（その意味で修繕費均等という考え方には嘘があると思っていますし、
１０年程度で売却した人が本当に修繕が必要な時に住んでいたの修繕費を負担するという考え方ですので、
資産価値が高い高級な住居では良いかもしれませんが、安価なマンションで適用するのはどうなのかと
個人的には疑問があります。）


初期の支払いを抑えるという考えは維持管理が実際に少額で済む建物が新しい段階での
徴収を抑え、その後の支払は自身を含めその時に居住者の貯蓄に期待するというのも合理的なものであり
（運賃が少額ですむLCCには新しい機体が多いのも同じ理由によります）、
決して少額で住めるとユーザーを騙すという意図は無いのだと思いますが、
マンション購入を期に将来の修繕計画に目を向け自分の生き方を考えるという姿勢は良いものですね。


計画がどのようであっても、建物を所有するという事は維持修繕の責任を持つという事であり、
それを生活に必要な支出と考え備える覚悟が必要なのです。

[631: 匿名さん]

結局、均等でも修繕費の総支払額は変わらんのに何を騒いでるの？
インフレ懸念や繰り上げ返済なんかを考えると、当初の負担減はメリットにしか感じないけどねぇ。
ネガが無理やり騒いでるようにしか見えないわｗ

身の丈にあったマンションを買えって言うのは納得。

[632: 匿名さん]

>631
まあアンタは問題ないだろう。
ただあんたみたいな人ばかりじゃないからなさそうだから、余計なお世話かもしれんが心配してるんじゃね。

>リヴァリエは、物件価格からしたらどう見ても、本来タワーは敬遠する層に訴求するんです。
>かといって、将来的な維持費の高さをあっさり受容できる層ばかりが入居してるとも思えません。
>それにA棟は、上層階を中心に売れ残ったみたいですが、維持費とかメじゃない経済力のある方なら、
>上層階買うんじゃないかなぁとか。

[633: 匿名さん]

>631
正解