リヴァリエB棟ってどうですか？Part3

[匿名さん]

リヴァリエB棟ってどうですか？Part3

第1期1次：123戸（2013/7/20～2013/7/27）

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番8（地番）
交通：京急大師線「港町駅」徒歩1～2分
京急本線「京急川崎駅」より徒歩19分

間取：1LDK、2LDK、3LDK 、4LDK
面積：57.87m2～93.05m2

販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部


過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/

売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[561: 匿名さん]

ミッドマークタワーの掲示板リヴァリエ批判だらけ。
リヴァリエは駅から近いし、閑静な住宅地。
3棟建ったら街並み変わるよ。だからネガもキツイんだね。

[562: 匿名さん]

誰だよこんな設定で修繕費と管理費の割合決めたのは
京急酷いな

[563: 匿名さん]

とある事例


港区にある２９階建て、総戸数１３９戸のタワーマンションです。

その総会のなかで、中長期修繕計画が承認され、
今後１０年間で修繕費用は、約１４億７千万円、
２０年間では約２３億７千万円が必要なことが分かりました。

以前当社がお手伝いさせて頂いた
総戸数４０戸のマンションの場合の大規模修繕工事費が
およそ４，０００万円ですから、
タワーマンションの総戸数が多いとはいえ、
文字通り桁違いの金額です。

このタワーマンションでは、築２０年が経過していましたが、
修繕積立金は分譲当初の平米当たり約８０円で設定されたままでした。

今回の大規模修繕に備えるため、平米当たり約６２０円へ
値上げされることになりました。

８０平米のタイプで計算すると、現状６，２００円程度の積立金が
４９，６００円となり、実に８倍も跳ね上がることになります。


気をつけましょう。

[564: 匿名さん]

ミッドスレはクソスレですね。
ミッドの話がほとんど書かれていない。
書かれているのは周辺環境の酷さとリヴァリエのネガキャンだけww

[565: 匿名さん]

>563
平米８０円のまま２０年も放っておいた愚かなマンションの事例なんか出してどうするんですか？
自業自得でしょう。

[566: 匿名さん]

ゲストルームのシーツは変更になりベッドメイキングされることになりましたよ。

[567: 匿名]

>541
残念でしたぁ

しったかぶりの古情報でしたね(笑)

栓のお掃除ちゃんとしてねﾌﾟｯ(笑)

[568: 物件比較中さん]

>563
修繕積立金関連をググった時、その記事、私もどっかで見ましたね。

ただ、それで考えても、やはり割高な感がします。80平米で49,600円って、
リヴァリエだと70平米で50,000円オーバーですし。

あと上で『管理費』が高いと喚いている方がいますが、管理費については
概ねタワーマンションの平均値と、このスレの過去レスで検証済みですね。
まぁ、ベッドメイクがないゲストルームサービスとかなら早々に
組合で管理会社の相見積を取ってコストダウンをさせ、すこしでも修繕費の
積立に充当しておく、みたいなことも必要になるんじゃないかな。

>564
ミッドマークタワーはあれはあれでジョークとしては秀逸かと思うのです。

[569: 申込予定さん]

B棟の購入を検討しているのですが、
ここに書いてある様々を読んでると、
なんだか悲しくなってきました。

あの、多摩川との距離感、
デザイン、設計に携わった方の勢いが見えるようで、
とてもとても素敵だ！と思ったのですが…。

お風呂のゴム栓なんで、どうだっていいです。
虫なんて、13階に住んでてもバリバリ入ってくるし。

要は、インスピレーションと
住まい方への願望なのではないかしら？

変な文章を書く大人が世の中にはたくさんいるんですね…。

ま、嫌なら読まなければいいのですが。

[570: 匿名さん]

一生懸命にネットで情報収集するネガさん、ご苦労さんです。
そんなに興味があるならマンションギャラリーに行ったらどうですか？

[571: 物件比較中さん]

>565
平米80円で20年放置した物件の修繕積立金を上回ってくる修繕コストを
リヴァリエでは当初より見積もっているのはどうかなぁ、と思いますが。

安全サイドに見積もっている分、誠実という見方もできますけどね。
管理費と違って積立金なわけだから、管理会社の収益源にされてる
とかそういうわけではないし。

[572: 匿名さん]

>569
本当に検討者ならいちいちこんな匿名掲示板をまともに受けて悲しくならないんじゃない？
匿名掲示板は話半分程度に捉えるのが普通ですよ。

匿名掲示板ではなく自分の目で見たもの感じたものを信じれば良いと思うよ。本当に検討者ならね。

[573: 匿名さん]

遠方に住んでいてMR行くかどうか迷っているので教えてください。既出でしたらすみません。

3〜9階の価格はいくらくらいですか？
階こどにいくらくらい違うのでしょうか？

SUUMO見ても事例が少なかったので。

[574: 匿名さん]

>565
当然、このマンションでも長期修繕計画がありました。
しかしタワーマンションの特性（低層階と高層階の住民層の違い）で修繕積立金を上げられず
ここまで来てしまったようです。
リヴァリエでこのようになったら悲惨です。１０倍じゃすまないでしょう。

解決方法は簡単です。10年程度で売り抜くことです。

[575: 匿名さん]

>574
マンションの修繕積立金は上がっていく計画が一般的です。
それを２０年も上げられない時点でどのマンションであろうと駄目です。

[576: 匿名さん]

>575

計画は計画であって値上げには総会の承認が必要です。
先ほど申したようにタワーマンションの特性上、可決できずにズルズルといってしまうケースが多いのです。
タワーマンションを維持していく方は本当に大変です。
それを真剣に考えている購入者がどれだけいるか疑問です。

[577: 匿名さん]

>576
あなたはなんなの？
検討者？

[578: 匿名さん]

なんでもいいじゃん。
ﾘｳﾞｧﾘｴがどうか？ってｽﾚなんだから。

[579: 物件比較中さん]

修繕積立金を『上げる』理事会承認は極めて困難だが、
他方で『下げる』ほうは比較的簡単。

なればこそ当初より高めな修繕計画見積りを出している、
可能性もあるな。そのへんは営業さんに率直に聞くしかないかねぇ。

[580: 匿名さん]

購入者は、修繕積立金の事は、知ってる事なんだから、不安がらずに、払えるから問題外無いでいいじゃん。変な反論するから、荒れる。

[581: 匿名さん]

何が本当なんだよ。買う気なくなるなぁ

[582: 入居済み住民さん]

>>566
いい加減なことは書かないで下さい。
ゲストルームは利用者がセルフメイクという形式なのは事実です。
利用料が上がっても改善の要望が多ければ今後変更される可能性はあるかもしれません。

[583: 匿名さん]

>582
あれ？ご存知ないんですか？
ベッドメイキング制になるはずですよ。

[584: 匿名さん]

建物の質は絶対に保証出来ます。
既にモデルルームに訪れた方であれば知っていると思いますし、
私を含め建築設計に携わってる方であれば尚更ですが、
「新建築」という雑誌にA棟が作品として掲載されています。

この建物は大林の設計施工です。施工のみではありません。
大林としては絶対的な自信があったと思いますし、
加えて大林に自信があっても、雑誌が評価しなければ掲載はされない代物です。

既に昔の話になりますが、A棟の地鎮祭には大林の社長が出席しています。
プレスリリースのなされました。
スーバーゼネコンが単なる一集合住宅にここまで力を入れることは普通ありませんから、
営業的にも重要と考えていたことは確かです。

当然施工には一線級の管理者が当たり、モデルケースとして丹念に建築し（これは想像ですが）
その結果満足できる仕上がりだった故に雑誌にも掲載したという事だと思います。

単なる一マンションでも単にスーパーゼネコンが施工した物件でもないことは確かです。


また、管理費修繕費について議論がなされているようですが、
修繕費は建物の仕様によって決まってくるものであり、
決して販売単価によって決まるものではないと承知してもらいたいと思います。

日本の一般的マンションは如何にメンテナンスコストを掛けずに
あるいは一戸建てと同様のレベルにするかを考え建築されているため、
他の建物（オフィスやホテル）とは異質な成長を遂げ、
その結果日本独特の建築形態となって、その結果外国人の中流以上の富裕層には理解不能な
ガラパゴス化した建物となっています。
メンテナンス費用が掛からないということは悪いことではないですが、
それなりに掛かる建物があっても良いと思います。

この物件はメンテナンス費用が一般のマンションよりは確実に高い、
（但し、高い分だけのメリットもある）
そして、タワーマンションとしての建物自体の質は高い、
と言えます。

管理費については、管理費に見合うだけの管理をしてもらうよう
それこそ居住者（所有者）が確りと管理会社に要望していけば良い話だと思います。

但し、環境、立地、沿線、利便性についての評価は別の話ですが。

[585: 匿名さん]

品質のしっかりしたものだから管理費用が高めになるのは当たり前って５８４さんの意見はわかるしもっとも
だと同意するんだけどね。
そのコスト高のタワマンを港町に３棟もつくってやってけるのかって不安になるんですよ。
Ａ棟の売れ行きも安い低層階から売れていってプレミアムの売れ行きは悪かったことを考えると
管理修繕に長きにわたってコストを払い続けられる資金力のある意識の高い住民がどれほどいるんだろうかと。

[586: 匿名さん]

584 何か訳わからないなぁリヴァリエ関係者さん。
ロジカルに説明してよ京急さん

[587: 匿名さん]

かなりわかりやすいと思うけど、、、。

[588: 匿名さん]

>586
ロジカルの意味わかってんの？

[589: 物件比較中さん]

>584
地鎮祭の話はこれですね。個人的に絶対はないと思いますが、
ここまでやってるのであれば（もともと大林組ですし）手抜かり
がある物件だとは私も思いません。
http://www.obayashi.co.jp/news/news_20101217_1

ただ、一般マンションに比べタワーマンションの維持費が高くつくのは
承知の上ですが、それでも免震タワーと同等～それ以上のコストが
見積もられているのは少し気にはなりますね。

[590: 匿名さん]

>但し、環境、立地、沿線、利便性についての評価は別の話ですが。

別の話にしちゃダメじゃん。バランスとれてないんだよ、ここは。

[591: 匿名さん]

ここのメンテ費用ってそんなに掛かるのかな？
29階で450戸なら普通のタワーより安くなりそうだけどね。免震ではないから修繕費用も安くなるはずだし。
高めにして余裕を持たせたんじゃないかな。
DFSは前例がないから基準が無いらしいしね。
A棟は管理費も途中で値下げしたし、最初は高めに提示してもらった方がいい事もあるんじゃない。

[592: 匿名さん]

>591
こういう考えの購入者が多いと心配になるね。

[593: 匿名さん]

管理費高いよね 値下げって何？計算間違え
管理費訂正するってすげ杜撰な管理だな。本当？

[594: 匿名さん]

そもそも、30年という基準に沿ってることが正しいのでしょうか
昔の建築を基準としているのではなかろうか

この建築は100年ものでは？
管理組合で最終ラインを40年、50年に設定することもできる。

貯まるまでに災害あって修繕できなくなると困りますけどね。

[595: 物件比較中さん]

>585
私もこの懸念があるから、多少は荒れるのは予想できたんですが >484 の
質問をしたんですよね。

リヴァリエは、物件価格からしたらどう見ても、本来タワーは敬遠する層に訴求するんです。
かといって、将来的な維持費の高さをあっさり受容できる層ばかりが入居してるとも思えません。
それにA棟は、上層階を中心に売れ残ったみたいですが、維持費とかメじゃない経済力のある方なら、
上層階買うんじゃないかなぁとか。

そうなると将来、積立金・管理費の滞納やら取立てやらで余計な管理コストが発生する
懸念もありますし、賃貸部屋の増加→空き室増の悪循環が発生する可能性も
出てきます。（もちろん悪い方に考えた場合ですけどね）

特にB棟はA棟よりさらに間取りを締めた分、リーズナブルになっているため、
この傾向があるとどうなんだろう、と思うんですよね。

>591
A棟、もう管理費値下げしたんですか？　初耳です。
よろしければ詳細をお願いします。

[596: 物件比較中さん]

>594
流石に災害はもうどうしようもないでしょうね。不動産を買う宿命なんでそこはバクチでしょう。
そのためのDFSであり、津波＆液状化ハザード外の立地ですから、あとは天命で。

[597: 匿名さん]

京急発祥の地大師線。
京急としては気合を入れたんだろうね。
しかしここは川崎。
稀にみるバランスの悪いマンションが出来上がってしまった。
旧ホテルパシフィックをぶっ壊してこのマンションを建てれば最高のマンションになったかもしれない。

[598: 匿名さん]

>593
また何でもネガればいいってもんじゃないでしょ。修繕積立金と違って管理費の見直しは悪い事じゃないんだから。

[599: 匿名さん]

修繕積立金は３０年間の平均額を三井などのタワマンと比べてみな

一度は悩むほうが自然なんだな　タワマンだもの

みつを

[600: 匿名さん]

596
あなたは本当に物件比較中？
ハザードマップではこの近辺では割りと良かったけど。

[601: 匿名さん]

>600
ん？勘違いしてないかい？

[602: 匿名さん]

A棟の管理費値下げは計算が間違っていたわけじゃないよ。
管理人を減らしても大丈夫だと判断してコスト削減したんだよ。

[603: 匿名]

みつを(笑)

みつをやら吉本荒野やらすごいね。

[604: 匿名さん]

>597
港町が発展するかどうかだな。
立地は悪くない、ただ現実なにもない。
ただあんまり売れない方が京急が大師線の開発に力を入れてくれる期待もある。

[605: 物件比較中さん]

>604
力入れすぎて港町駅移転が前倒しになったら元も子もないっていう
ま、今のところと、競馬場の端じゃ大差ないけどね。

[606: 匿名さん]

おいおい修繕積立金の問題はどうなるんだ。管理費は削減だろ当たり前

[607: 匿名さん]

>594
躯体は100年持っても外壁、配管はとても持ちません。
30年が妥当でしょう。

[608: 匿名さん]

配管は30年！30年ですよ！

[609: 匿名さん]

管理費はタワーマンションとしては平均的。
修繕費は一般的なタワーマンションよりはコストがかかりそう。

この２点をしっかり認識して購入すれば問題なし。

問題は物件価格と修繕積立金がタワーマンションとしては安いので、そこのところが理解できない購入者が多そうなこと。
せめて修繕積立金の値上げガーブを緩やかにして、当初から坪単価150円くらいの設定にすれば良かったのだが。

[610: 匿名さん]

数十年後の大規模修繕を前提に積み立てるなら、段階的に金額がアップしていく方が理想的。
仮に30年後に物価が倍になってたとしたら…、後は考えればわかるよな