リヴァリエB棟ってどうですか？Part3

[匿名さん]

リヴァリエB棟ってどうですか？Part3

第1期1次：123戸（2013/7/20～2013/7/27）

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番8（地番）
交通：京急大師線「港町駅」徒歩1～2分
京急本線「京急川崎駅」より徒歩19分

間取：1LDK、2LDK、3LDK 、4LDK
面積：57.87m2～93.05m2

販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部


過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/334273/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343835/

売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[504: 匿名さん]

特に低層３０００万前後の物件に、頭金のみ親に用意してもらい後はローンを組んで購入する、
小さいお子さんが複数いる子育てファミリーはちょっと厳しいのではと思います。

最低でも１０００万円程度の年収が、将来にわたって保障されている家庭でないと、
他の物件を考えた方が良いと思います。

ご本人の為にも、お子さんの為にも。

[505: 匿名さん]

スレの雰囲気が暗くなってきた。
こんなのリヴァリエじゃない。
こんなリヴァリエは嫌だ。

[506: 匿名さん]

暗くなっても良いのです。
購入価格の低さに騙されない方が良いと思います。
それこそ検討版の効果でしょう。

但し、自己資金に余裕があり、
独身、或いは共稼ぎであったり、リタイアしたりで
大きくなる子供が無く
（将来的に教育費や学区、環境等の心配がいらない）
利便性、防犯性に優れた住居を求め、
アドレスの価値を求めず、或いは川崎区に居住する
積極的な意味合いがあり、
かといって資産を全て住居につぎ込みたくない
（趣味を謳歌したり老後に備えたい）
と考えている方々には
こんなに相応しい物件は無いと思います。

あまり居ないかもしれませんが、

であるから超人気にはならない訳ですし。

[507: 匿名さん]

学生でも払っているような家賃程度が払えないなら、もう少し安いところにしておけばいい。
計画があまくて安いマンションに注意してね。
10階建てくらいでも70平米2万円切っているところは少なすぎるんじゃないかな。

あと、ここは30年で設備を全更新する計画なので、30年以降もずっと高い積立金が続くわけではないのでは？

[508: 匿名]

>504
3000万前後の部屋なんてほとんどないでしょ

[509: 匿名さん]

>501
4500円〜5000万近い部屋が一番多い物件ですよ。
かなり所得の低い人がお手軽には買えないでしょ。
かなり所得が低い人がお手軽に買えるのは2000万代〜3000万前後の物件じゃない。

[510: 匿名さん]

>507
ごく普通のマンションだった７０平米台で１万５千円程度ですよ。
SUUMOか何かで築30年程度のマンションの修繕積立金をお調べになられたら？
私が現在住むマンションの修繕計画でもその程度です。
私はここのマンションの修繕計画を教えていただき本当にびっくりしました。
二次取得者なら修繕積立金の上昇具合には驚くはずです。
また30年以降は当然次の修繕に備えますので間違っても安くなることはありません。

[511: 匿名さん]

今から30年前の物件と比較しても設備とか色々と違い過ぎるよね。
30年前の物件ならわかるけど、今販売しているマンションで30年後も1万5千円程度って安すぎる気がします。
簡素なマンションなんでしょうか？

[512: 匿名さん]

>なんか勢いで買っちゃってる人も多いんじゃないかなぁ、と。
先をあまり観なければ、言い方が悪いですがかなり所得が低くても
お手軽に買えちゃうんですよね、ここ。


不動産購入に不慣れな一次取得者が比較的安価な価格のタワマンライフに目くらましされて
買ってる印象ですね。
実際Ａ棟には金髪スウェットみたいなファミリー層も低層階にはいるようです。
住民さんや棟内見学会で中に入った人がそれを見かけて住民層を危惧するようなコメントも
ありましたが、速攻削除されていましたね。

[513: 匿名さん]

>511
検討しているマンションのひとつの財閥系マンション（機械式駐車場）は75平米以前後で30年後2万弱でした。
居住中のマンションはカタカナ系（自走式駐車場）で1万５千円位です。

あなたのお住まいのマンションはどのくらいですか？

[514: 匿名さん]

ここで野村のオハナのことを出すのはどうかと思うのですが、オハナは修繕積立金が原則将来にわたって一定です。
そう考えるとここは安いとはいえタワーマンションです。維持費が大変かかります。
ランニングコストをよく考える必要があると今回リヴァリエの購入を検討して非常に勉強になりました。

[515: 住民]

ほんとここのネガって定期的に同じネタ投稿してくるよね。
金髪スウェットなんていないから。
約半年住んでますが一度も金髪スウェットなんて見たことありません。

住民ではなくネガの投稿ですよ。
なんで住民や見学者が書いたと言い切れるの？(笑)
金髪の外国人さんなら本当にいますけどね。

きちんとした方がほとんどですよ。
どちらかというと派手ではなく普通っぽい方が多いですよ。

[516: 契約済みさん]

皆さん資金計画はたてて購入されてる
のではないですかね・・・
A棟過去スレも読んで、メリット、デメリット
自分たちなりに納得してます。修繕費のことも
管理説明会に出ていたら説明受けているはずです。

うちは将来日本の人口が減っていくとしても、
外国人の方が好みそうな内廊下、眺望のよさ、羽田から近いなど、
貸したり売ったりもしやすそうかな？と勝手な予測を
しています。

老後に車を手放しても、駅から近いと何かと便利でしょうね。
永住もありだと思っていますが、先のことは分かりません。

[517: 匿名さん]

殆どの人が資金計算して考えてますよ。
それが普通ですから。

ネガが必死こいて激安マンションのように語ってますが飛びつくほど安いマンションではないですからね。

安過ぎず高過ぎず中流な感じが程良い良いマンションです。

[518: 匿名さん]

リヴァリエのホームページに出ている購入者さんみたいな感じの雰囲気の住民さんが多いですよ。

[519: 匿名さん]

確かに安物マンションではない。安物タワマンではあるが。

[520: 匿名さん]

>516

将来的に、大師線はアジア街になってる可能性大だね。

[521: 匿名さん]

10年後に、購入価格の７割で、売り逃げれれば、万々歳ですね。

[522: 匿名さん]

>519
つまんない

[523: 匿名さん]

外国人が日本でマンション購入は審査かなり厳しいですからね。

外国人を悪いように言ってる人いますが本当にきちんとした方じゃないと購入できませんからね。

[524: 匿名さん]

きちんとって、収入がって事で、道に唾吐いたり、タバコぽい捨てする人でも、購入できますよね？

[525: 匿名さん]

>524
外国人だろうが日本人だろうがそれは同じですよね？
日本人もマナーなってない人いっぱいいるでしょ。収入に関わらずね。

ここを必死で叩きたいんでしょうが湾岸や都内のマンションにもお金持ちの中国人を始め外国人の方たくさんいますよ。

[526: 匿名さん]

いいねぇ

[527: 匿名さん]

決して激安マンションではないですね。
坪単価見ても、
この場所、この規模、この共有施設レベルで
あの管理費の設定はおかしいなぁ。高すぎですね。

[528: 匿名さん]

>526
吉本こうやですか？(笑)

[529: 匿名さん]

5階以下の低層があまりにも激安。ぶっちゃけ
15階以上は属性悪いと買えないよ

[530: 匿名さん]

3階の価格設定がおかしい。激安

[531: 匿名さん]

70平米で3400が一番安い部屋だよね？
80平米だと4000くらいだよね？
70平米以下は別として。安いけど激安ではないよ。
3500前後から4000万で激安なら2000万代のマンションはなんて言うの？

[532: 匿名さん]

高い高い言ってる奴は自分がショボイんだって。
みっともないから早く諦めて消えなっての。

[533: 匿名さん]

「管理費高い」連呼してるヤツって低所得まる出しで恥ずかしい。

[534: 匿名さん]

3階4階だけは何故か超激安狙い目だろ。価格設定がおかしい。
20階からは4200万越え確実。
リヴァリエは激安タワマンではないよ。

[535: 匿名さん]

管理費高いの？

[536: 匿名さん]

>527
本当におかしければ見直しすれば安くなるということだろ。
デベなんて売ったら終い。
管理していくのは住民なんだから、必要なところに必要なだけお金をかければいいんだよ。

[537: 匿名さん]

どこに比べて高い？管理費？毎月の事だから教えて欲しいな。

[538: 匿名さん]

>535
ちゃんと掃除して維持管理して欲しければ一般的に払うべき金額だ。
払えない奴はショボイ管理のマンションで暮らせばいい。

[539: 匿名さん]

531 3階だとその計算では高すぎるだろ

[540: 匿名さん]

管理費は平米いくら？ここは？
前の書き込みでも数多く高すぎるとあるが、

[541: 匿名さん]

京急はそんなご立派な管理をしてるわけ？

例えばここのゲストルーム、住人自らセルフでシーツ借りてベッドメイキングって聞いたけど(笑)

貧乏くさっ

[542: 匿名さん]

538 いくらなら一般的なんだ？抽象的だな。デベ関係者か
リヴァの板は工作員大杉

[543: 匿名さん]

京急サービスか
駅舎清掃員レベルで高いのか？

[544: 匿名さん]

管理費の件は無限ループだな。
平米単価250円位
タワーマンションじゃ普通
でも物件価格に比べると高い
以上

[545: 匿名さん]

541 マジ⁈ もっと実態教えてよ。買う前に情報欲しいね。

[546: 匿名さん]

やっぱり管理費高いよな。初期設定がおかしい

[547: 匿名さん]

>542
工作員じゃねぇよ。
無知なあんたは過去レス１００回読んで出直せ。

[548: 匿名さん]

>541
そんかわり宿泊費が激安なんだろ？
管理費の問題じゃねぇよ。

[549: 匿名さん]

ここ共用施設しょぼいのに、なぜ管理費高いんだ？

[550: 匿名さん]

施工は大林組だから作りはまともなのに、
管理会社がショボいから、貧乏くさくさせるのか？
ゲストルームのシーツの件本当？
会社の保養所じゃないんだから あり得ないな。
何とかならないかな。

[551: 匿名さん]

ゲストルームの宿泊費いくら？ 情報お願いします。

[552: 匿名さん]

プールやシアタールームもないのに何なんでしょうね。

[553: 匿名さん]

548 管理費じゃなくて、管理会社の問題だろ。
全て管理会社の問題だろ。管理費が高いのも。

[554: 匿名さん]

5万円

[555: 匿名さん]

いいねぇ

[556: 匿名さん]

川崎ミッドマークタワーの板にリヴァリエの管理費・修繕積立金 の話題かかれてますな。
大林組施工のとてもいいタワマンなのに、
管理費や管理会社でかかれるなんて本当？

[557: 匿名さん]

ゲストルームの宿泊費5万円なの？

[558: 匿名さん]

リヴァリエは入居後に修繕積立金の値上げがあると言うのは本当ですか？

[559: 匿名さん]

以下の話しがカワサキミッドマークタワーの板にかかれていたが本当ですか？


以下抜粋

その先の話だよ。もちろんデベと管理会社が弾いた計画値だから
そのままは推移しないだろうけど、A棟は一時金前提、B棟は後半の修繕積立金が
ぶっ飛んでる。B棟は当初は5千円台だが30年後にはほぼ5万だからな。10倍だぜ。
管理費がこれに別に乗って、固定資産税が乗れば、7万/月は余裕。
頑張れ管理組合ｗｗｗ

[560: 匿名さん]

ﾘｳﾞｧﾘｴの修繕積立金は、坪300万以上のﾀﾜﾏﾝと同じレベルなので、早めに売り逃げるべきだね。

[561: 匿名さん]

ミッドマークタワーの掲示板リヴァリエ批判だらけ。
リヴァリエは駅から近いし、閑静な住宅地。
3棟建ったら街並み変わるよ。だからネガもキツイんだね。

[562: 匿名さん]

誰だよこんな設定で修繕費と管理費の割合決めたのは
京急酷いな

[563: 匿名さん]

とある事例


港区にある２９階建て、総戸数１３９戸のタワーマンションです。

その総会のなかで、中長期修繕計画が承認され、
今後１０年間で修繕費用は、約１４億７千万円、
２０年間では約２３億７千万円が必要なことが分かりました。

以前当社がお手伝いさせて頂いた
総戸数４０戸のマンションの場合の大規模修繕工事費が
およそ４，０００万円ですから、
タワーマンションの総戸数が多いとはいえ、
文字通り桁違いの金額です。

このタワーマンションでは、築２０年が経過していましたが、
修繕積立金は分譲当初の平米当たり約８０円で設定されたままでした。

今回の大規模修繕に備えるため、平米当たり約６２０円へ
値上げされることになりました。

８０平米のタイプで計算すると、現状６，２００円程度の積立金が
４９，６００円となり、実に８倍も跳ね上がることになります。


気をつけましょう。

[564: 匿名さん]

ミッドスレはクソスレですね。
ミッドの話がほとんど書かれていない。
書かれているのは周辺環境の酷さとリヴァリエのネガキャンだけww

[565: 匿名さん]

>563
平米８０円のまま２０年も放っておいた愚かなマンションの事例なんか出してどうするんですか？
自業自得でしょう。

[566: 匿名さん]

ゲストルームのシーツは変更になりベッドメイキングされることになりましたよ。

[567: 匿名]

>541
残念でしたぁ

しったかぶりの古情報でしたね(笑)

栓のお掃除ちゃんとしてねﾌﾟｯ(笑)

[568: 物件比較中さん]

>563
修繕積立金関連をググった時、その記事、私もどっかで見ましたね。

ただ、それで考えても、やはり割高な感がします。80平米で49,600円って、
リヴァリエだと70平米で50,000円オーバーですし。

あと上で『管理費』が高いと喚いている方がいますが、管理費については
概ねタワーマンションの平均値と、このスレの過去レスで検証済みですね。
まぁ、ベッドメイクがないゲストルームサービスとかなら早々に
組合で管理会社の相見積を取ってコストダウンをさせ、すこしでも修繕費の
積立に充当しておく、みたいなことも必要になるんじゃないかな。

>564
ミッドマークタワーはあれはあれでジョークとしては秀逸かと思うのです。

[569: 申込予定さん]

B棟の購入を検討しているのですが、
ここに書いてある様々を読んでると、
なんだか悲しくなってきました。

あの、多摩川との距離感、
デザイン、設計に携わった方の勢いが見えるようで、
とてもとても素敵だ！と思ったのですが…。

お風呂のゴム栓なんで、どうだっていいです。
虫なんて、13階に住んでてもバリバリ入ってくるし。

要は、インスピレーションと
住まい方への願望なのではないかしら？

変な文章を書く大人が世の中にはたくさんいるんですね…。

ま、嫌なら読まなければいいのですが。

[570: 匿名さん]

一生懸命にネットで情報収集するネガさん、ご苦労さんです。
そんなに興味があるならマンションギャラリーに行ったらどうですか？

[571: 物件比較中さん]

>565
平米80円で20年放置した物件の修繕積立金を上回ってくる修繕コストを
リヴァリエでは当初より見積もっているのはどうかなぁ、と思いますが。

安全サイドに見積もっている分、誠実という見方もできますけどね。
管理費と違って積立金なわけだから、管理会社の収益源にされてる
とかそういうわけではないし。

[572: 匿名さん]

>569
本当に検討者ならいちいちこんな匿名掲示板をまともに受けて悲しくならないんじゃない？
匿名掲示板は話半分程度に捉えるのが普通ですよ。

匿名掲示板ではなく自分の目で見たもの感じたものを信じれば良いと思うよ。本当に検討者ならね。

[573: 匿名さん]

遠方に住んでいてMR行くかどうか迷っているので教えてください。既出でしたらすみません。

3〜9階の価格はいくらくらいですか？
階こどにいくらくらい違うのでしょうか？

SUUMO見ても事例が少なかったので。

[574: 匿名さん]

>565
当然、このマンションでも長期修繕計画がありました。
しかしタワーマンションの特性（低層階と高層階の住民層の違い）で修繕積立金を上げられず
ここまで来てしまったようです。
リヴァリエでこのようになったら悲惨です。１０倍じゃすまないでしょう。

解決方法は簡単です。10年程度で売り抜くことです。

[575: 匿名さん]

>574
マンションの修繕積立金は上がっていく計画が一般的です。
それを２０年も上げられない時点でどのマンションであろうと駄目です。

[576: 匿名さん]

>575

計画は計画であって値上げには総会の承認が必要です。
先ほど申したようにタワーマンションの特性上、可決できずにズルズルといってしまうケースが多いのです。
タワーマンションを維持していく方は本当に大変です。
それを真剣に考えている購入者がどれだけいるか疑問です。

[577: 匿名さん]

>576
あなたはなんなの？
検討者？

[578: 匿名さん]

なんでもいいじゃん。
ﾘｳﾞｧﾘｴがどうか？ってｽﾚなんだから。

[579: 物件比較中さん]

修繕積立金を『上げる』理事会承認は極めて困難だが、
他方で『下げる』ほうは比較的簡単。

なればこそ当初より高めな修繕計画見積りを出している、
可能性もあるな。そのへんは営業さんに率直に聞くしかないかねぇ。

[580: 匿名さん]

購入者は、修繕積立金の事は、知ってる事なんだから、不安がらずに、払えるから問題外無いでいいじゃん。変な反論するから、荒れる。

[581: 匿名さん]

何が本当なんだよ。買う気なくなるなぁ

[582: 入居済み住民さん]

>>566
いい加減なことは書かないで下さい。
ゲストルームは利用者がセルフメイクという形式なのは事実です。
利用料が上がっても改善の要望が多ければ今後変更される可能性はあるかもしれません。

[583: 匿名さん]

>582
あれ？ご存知ないんですか？
ベッドメイキング制になるはずですよ。

[584: 匿名さん]

建物の質は絶対に保証出来ます。
既にモデルルームに訪れた方であれば知っていると思いますし、
私を含め建築設計に携わってる方であれば尚更ですが、
「新建築」という雑誌にA棟が作品として掲載されています。

この建物は大林の設計施工です。施工のみではありません。
大林としては絶対的な自信があったと思いますし、
加えて大林に自信があっても、雑誌が評価しなければ掲載はされない代物です。

既に昔の話になりますが、A棟の地鎮祭には大林の社長が出席しています。
プレスリリースのなされました。
スーバーゼネコンが単なる一集合住宅にここまで力を入れることは普通ありませんから、
営業的にも重要と考えていたことは確かです。

当然施工には一線級の管理者が当たり、モデルケースとして丹念に建築し（これは想像ですが）
その結果満足できる仕上がりだった故に雑誌にも掲載したという事だと思います。

単なる一マンションでも単にスーパーゼネコンが施工した物件でもないことは確かです。


また、管理費修繕費について議論がなされているようですが、
修繕費は建物の仕様によって決まってくるものであり、
決して販売単価によって決まるものではないと承知してもらいたいと思います。

日本の一般的マンションは如何にメンテナンスコストを掛けずに
あるいは一戸建てと同様のレベルにするかを考え建築されているため、
他の建物（オフィスやホテル）とは異質な成長を遂げ、
その結果日本独特の建築形態となって、その結果外国人の中流以上の富裕層には理解不能な
ガラパゴス化した建物となっています。
メンテナンス費用が掛からないということは悪いことではないですが、
それなりに掛かる建物があっても良いと思います。

この物件はメンテナンス費用が一般のマンションよりは確実に高い、
（但し、高い分だけのメリットもある）
そして、タワーマンションとしての建物自体の質は高い、
と言えます。

管理費については、管理費に見合うだけの管理をしてもらうよう
それこそ居住者（所有者）が確りと管理会社に要望していけば良い話だと思います。

但し、環境、立地、沿線、利便性についての評価は別の話ですが。

[585: 匿名さん]

品質のしっかりしたものだから管理費用が高めになるのは当たり前って５８４さんの意見はわかるしもっとも
だと同意するんだけどね。
そのコスト高のタワマンを港町に３棟もつくってやってけるのかって不安になるんですよ。
Ａ棟の売れ行きも安い低層階から売れていってプレミアムの売れ行きは悪かったことを考えると
管理修繕に長きにわたってコストを払い続けられる資金力のある意識の高い住民がどれほどいるんだろうかと。

[586: 匿名さん]

584 何か訳わからないなぁリヴァリエ関係者さん。
ロジカルに説明してよ京急さん

[587: 匿名さん]

かなりわかりやすいと思うけど、、、。

[588: 匿名さん]

>586
ロジカルの意味わかってんの？

[589: 物件比較中さん]

>584
地鎮祭の話はこれですね。個人的に絶対はないと思いますが、
ここまでやってるのであれば（もともと大林組ですし）手抜かり
がある物件だとは私も思いません。
http://www.obayashi.co.jp/news/news_20101217_1

ただ、一般マンションに比べタワーマンションの維持費が高くつくのは
承知の上ですが、それでも免震タワーと同等～それ以上のコストが
見積もられているのは少し気にはなりますね。

[590: 匿名さん]

>但し、環境、立地、沿線、利便性についての評価は別の話ですが。

別の話にしちゃダメじゃん。バランスとれてないんだよ、ここは。

[591: 匿名さん]

ここのメンテ費用ってそんなに掛かるのかな？
29階で450戸なら普通のタワーより安くなりそうだけどね。免震ではないから修繕費用も安くなるはずだし。
高めにして余裕を持たせたんじゃないかな。
DFSは前例がないから基準が無いらしいしね。
A棟は管理費も途中で値下げしたし、最初は高めに提示してもらった方がいい事もあるんじゃない。

[592: 匿名さん]

>591
こういう考えの購入者が多いと心配になるね。

[593: 匿名さん]

管理費高いよね 値下げって何？計算間違え
管理費訂正するってすげ杜撰な管理だな。本当？

[594: 匿名さん]

そもそも、30年という基準に沿ってることが正しいのでしょうか
昔の建築を基準としているのではなかろうか

この建築は100年ものでは？
管理組合で最終ラインを40年、50年に設定することもできる。

貯まるまでに災害あって修繕できなくなると困りますけどね。

[595: 物件比較中さん]

>585
私もこの懸念があるから、多少は荒れるのは予想できたんですが >484 の
質問をしたんですよね。

リヴァリエは、物件価格からしたらどう見ても、本来タワーは敬遠する層に訴求するんです。
かといって、将来的な維持費の高さをあっさり受容できる層ばかりが入居してるとも思えません。
それにA棟は、上層階を中心に売れ残ったみたいですが、維持費とかメじゃない経済力のある方なら、
上層階買うんじゃないかなぁとか。

そうなると将来、積立金・管理費の滞納やら取立てやらで余計な管理コストが発生する
懸念もありますし、賃貸部屋の増加→空き室増の悪循環が発生する可能性も
出てきます。（もちろん悪い方に考えた場合ですけどね）

特にB棟はA棟よりさらに間取りを締めた分、リーズナブルになっているため、
この傾向があるとどうなんだろう、と思うんですよね。

>591
A棟、もう管理費値下げしたんですか？　初耳です。
よろしければ詳細をお願いします。

[596: 物件比較中さん]

>594
流石に災害はもうどうしようもないでしょうね。不動産を買う宿命なんでそこはバクチでしょう。
そのためのDFSであり、津波＆液状化ハザード外の立地ですから、あとは天命で。

[597: 匿名さん]

京急発祥の地大師線。
京急としては気合を入れたんだろうね。
しかしここは川崎。
稀にみるバランスの悪いマンションが出来上がってしまった。
旧ホテルパシフィックをぶっ壊してこのマンションを建てれば最高のマンションになったかもしれない。

[598: 匿名さん]

>593
また何でもネガればいいってもんじゃないでしょ。修繕積立金と違って管理費の見直しは悪い事じゃないんだから。

[599: 匿名さん]

修繕積立金は３０年間の平均額を三井などのタワマンと比べてみな

一度は悩むほうが自然なんだな　タワマンだもの

みつを

[600: 匿名さん]

596
あなたは本当に物件比較中？
ハザードマップではこの近辺では割りと良かったけど。

[601: 匿名さん]

>600
ん？勘違いしてないかい？

[602: 匿名さん]

A棟の管理費値下げは計算が間違っていたわけじゃないよ。
管理人を減らしても大丈夫だと判断してコスト削減したんだよ。

[603: 匿名]

みつを(笑)

みつをやら吉本荒野やらすごいね。