ロジュマン千里中央について語るスレ part4

[匿名さん]

土地区画整理事業で誕生した、千里の天神さんの裏に建つオール電化マンションについて語り合いましょう。

所在地：大阪府豊中市上新田区画整理事業地内3-1街区（仮換地）、3-6街区（保留地）
交通：大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩6分
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩8分
間取：2LDK＋S～4LDK＋N　※Sはサービスルーム（納戸）です。　※Nは納戸です。
面積：75.04平米～97.59平米
売主・事業主・販売代理：MID都市開発
売主：近鉄不動産
売主・事業主：伊藤忠都市開発　大阪支店
販売代理：ライフステージ
販売代理：伊藤忠ハウジング　大阪支店

施工会社：株式会社淺沼組 大阪本店
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336189/

[23: 匿名さん]

19さん
同様に感じました。よく研究されていますね、感心します。
私は独学ではなく、業界にいる人間ですので、具体的に多くを語ることはしませんが。

[24: 匿名さん]

19の人気が凄すぎる。
19の語る「設計者の魂」。こうご期待、って感じだね

[25: 匿名さん]

23さん
ここではあなた様は誰だかわかりませんから、あなた様のお考えもご披露下さい。真面目に物件の査定をしましょうよ。

[26: 匿名さん]

>25
？
どういうこと？

[27: 匿名さん]

26さん
19さんは物件を見て設計者の魂がないと思われた。23さんも不動産業者の立場としてそう思われた。
ここは、ロジュマンを検討してディスカッションする場で、せっかく書き込んで頂いたのでその真意をご披露頂きたいと思いまして。例え不動産業者であってもどなたか誰だかわかりませんから、思いの丈を書いて頂けたらと。

[28: 匿名さん]

書けないのでしょう。この価格帯からすれば何を書いても当たり前なのですから。大手デベの高級マンションとは違いますから。あくまでもここのレベル前提でお返事ほしいですね。

[29: 物件比較中さん]

１９です。

あっさりスルーされているかと思っていましたが、反応してくれた方も居られたんですね。
建物のことは、２８さんの言われるとおり、何を書いても価格で納得という方も多いんでしょうね。
ここの地理的なことを考えられた方も多いと思いますが、私の考えは以下のとおりです。（神社のことは書きません）

★近くに小学校がありますね。これがまず第一のポイントです。

土地区画整理事業で道路ができました。当然、車が通りますよね。この道路は抜け道に使われると私は予想しています。幸いにも中環への抜け道は善意ある地主様が阻止して頂けましたが、それでも多くの車の往来が予想されます。
今は道が狭いので車も小学生たちもお互いに気をつけていますが、新たな道が安全な道になるのか、スピードを出す危険性のある道になるのか。。。安全な道になってほしいですね。新しい道のできるところはどんなリスクがあるかわからないので、私は敬遠してしまいます。みなさん、ここは静かですよと言いますが、実生活でも車の音が気にならない静かな環境だといいですね。
マンションの隣に公園ができましたね。子どもたちは大きな声で遊ぶでしょう。お子様を持つご家庭にとってこの公園は魅力的ですよね。公園を使わない人にとってはどうでしょうか？結構、広いですよね。小学校からも近いですし、多くの子供達が遊ぶことでしょう。子どもたちの遊んでいる声が気になる方も居られるんではないでしょうか。

★ここからが、私が一番気になる第二のポイントです。

子育て世帯が多いとの書き込みをよく見ます。この物件はエントランスホールが広そうですよね。
朝は園児・児童を見送る奥様方の社交場になってしまうのではという懸念です。かなり嫌がられます。
昼を過ぎれば、子どもたちが帰宅します。エントランスホールで遊ぶ子供はどこにでも居ますが、広いと走り回ったり椅子で遊んだりと共用部で結構なことをしてくれます。自転車で走る子供の居るマンションもあるようです。入居者全員が新居なので汚れや軽微な破損が気になります。
一定のルールが必要ですが、入居してすぐに管理組合ができて機能するわけではないので、我慢する人、クレームする人などで最初の頃は疲れそうですね。

マンション管理は管理組合の理事長の腕次第ということが多いようです。特に第一期でダラダラしてしまうと、その雰囲気が伝染してしまい、修正するのに多大な労力が必要になるそうです。

ここをご購入された方で、マンション管理に精通している方が居られれば一番いいですね。

で、さいごに私が中古を選ぶ理由もこの辺りにあります。
売主様と仲介業者に聞けば、物件がどのような立地環境で、どのようなマンション管理をしているのかについて教えて頂けます。周囲にはどのような方が住まれているのかも教えて頂けます。リアルな声が聞けるというのが私にとってはすごい助かるのです。
5000万は私にとっては安くない買い物ですので、納得度の高い買い物ができそうだということで今は新千里の中古に目がいっています。

長い文章になり申し訳ありませんでした。

[31: 匿名]

２９さん全く説得力なくて残念。
全国どこのマンションにも言えることしか書いてないし。

ちなみに小学校は今の通学路の方がよほど危険。歩道なし急坂で見通しゼロの連続カーブ。
駅方面から小学校への通学路は登校時ひどいですよ。
むしろ歩道のあるロジュマン前の抜け道が出来れば安全に登下校できると思います。

[32: 匿名さん]

↑
否定しつつも２９さんと同じ事を書いてるような気がしますが。

[33: 匿名さん]

まとめ更新　※※※判断は現地、各自の価値観・基準で※※※
【評価事項】
　１．格安物件（相場を基準として）
　２．地下鉄 徒歩8分（なだらかな坂）
　３．上新田小学校 徒歩3分
　４．ダイエー 徒歩5分
　５．自走式駐車場（設置率76％）
　６．土地区画整理事業
　７．隣に新設公園
　８．眺望（中層階以上）
　９．ハンズフリー電気錠
１０．AED・かまどベンチ
１１．消費税増税前の引渡し物件
【検討時の留意事項】
　１．神社問題は重要事項説明書での相互理解（近隣協議未締結、新聞沙汰、心情的、秋祭りの太鼓、とんど祭の煙）
　２．オール電化（5月値上げ決定 はぴｅプラン 昼間15.4% 夜間26.3%アップ、中古時はオール電化割引不可で売却難）
　３．床暖なし
　４．浴室暖房乾燥機の効率が悪い・ミストサウナなし
　５．排気ガス
　６．騒音（窓開放時、終日ロードノイズあり）
　７．南向きなし（南東・南西向き）
　８．東丘保育所 徒歩12分、しんでん幼稚園 徒歩11分
　９．緑地率 約20%
１０．59戸は駐車場が確保できない（設置率76％）、一部機械式
１１．バイク置き場は11戸に1台（設置率9%）
１２．Low-E複層ガラスなし
１３．廊下側に柱、バルコニー側にふかし壁あり（実際の床面積＝専有面積－柱－壁）
１４．二重床ではない（リフォームの際は、水廻りの位置変更が難しい）
１５．住戸内（特に洋室廊下側）の梁が大きい
１６．施工 淺沼組（2期連続大幅赤字、杭基礎欠陥、杭打ちクレーン倒壊、土砂流出事故あり）
１７．土地区画整理事業の区域以外は歩道なし・信号なし・道幅狭い
１８．エコキュート交換費（10～15年に1回 50万程度、ガス給湯器の場合20万程度
１９．コストダウン重視の建築方針（鉄骨階段、両開きキッチン等）
２０．バルコニーへのカラス・やぶ蚊襲来

[34: 匿名さん]

-33-
※※※ミス投稿に付き、不読で※※※

[35: 匿名さん]

まとめ更新　～～～判断は現地、各自の価値観・基準で～～～
【評価事項】
　１．低価格（相場を基準として）
　２．地下鉄 徒歩8分（なだらかな坂）
　３．上新田小学校 徒歩3分
　４．東丘保育所 徒歩12分・しんでん幼稚園 徒歩11分
　５．近隣・箕面市・吹田市の幼稚園通園バスが目の前まで来る
　６．ダイエー 徒歩5分
　７．自走式駐車場（設置率76％）
　８．土地区画整理事業
　９．隣に新設公園
１０．眺望（中層階以上）
１１．ハンズフリー電気錠
１２．設備は標準
１３．AEDの常設・災害時対応施設
１４．消費税増税前の引渡し物件
１５．緑地率 約20%
１６．Low-Eではないが複層ガラス・ディスポーザーあり
【検討時の留意事項】
　１．神社問題は重要事項説明書での相互理解あり
　２．床暖なし
　３．浴室暖房乾燥機の効率が悪い
　４．南向きなし（南東・南西向き）
　５．駐車場が一部のみ機械式（１期～２期は無抽選で権利取得）
　６．バイク置き場は11戸に1台（設置率9%）
７．水回り以外二重床ではない
　８．洋室廊下側の梁が大きい、一部タイプのみバルコニー側にふかし壁あり
　９．施工 淺沼組（無事故で完成間近）
１０．エコキュート交換費（10～15年に1回50万程度、ガス給湯器の場合20万程度）
１１．コストダウン重視の建築方針（鉄骨階段）

[36: 匿名さん]

30
今日はカレーうどんの日だから、奮発してカレーうどんにしなさい。
でも、どこのスレにもいるスうどん屋さんが来ると言うことは、このスレもまだ現役やねえ。
久しぶりにまとめさんも来たわ。
カレーうどん、おごったるわ。

[37: 匿名さん]

33はミスで35を書いたのは同一人物？

[38: 匿名さん]

29さん
ありがとうございました。
お考えがわかったのでありがたいです。
ただ「設計者の魂」に触れてなかったのは残念です。見たほうはドキッとしますから。

29さんは人生もいろいろと落ち着かれている様子。お考えに沿って、新千里の物件のほうが落ち着かれると思います。

上新田界隈は、子育ての若い世代が多いのも事実。朝も小学校の集団登校の列が１クラス、２クラス分くらい各マンションからでていくのに驚きます。

公園も子どもが多いのは覚悟しないといけないでしょう。ただ、気になっていたのは、この辺の子どもはとても奇声を発するというか、大きな声を出す子どもが多いことです。それととても遅くまで遊んでいます。大阪の子育てはそうなんだ…
と言う感じです。
しかし、もしかしたら上新田は方々のマンションがあらゆる向きでひしめいているので、声がマンションで反射しあって大きくなっているのかも…とも思い始めました。

三井のスレでも、ロビーで子どもが宿題をするのはどうか…という内容を見ましたが、それまで子どもがたくさん集まって宿題をしているのが外から見えましたが、以来見ていません。

いろいろ言い過ぎれば、子どもはどこで育てればいいのよ…となりますし、ロビー内での不適切行動は、親御さんや管理人、コンシュルジュも見逃さないでありましょうし、大事な教育でもあります。

最後に、設計者の魂ですが、私は感じます。男性目線と女性目線では違うと思います。鉄骨階段とか、削った部分は否めませんが、構造上の大きな欠陥がなければ、本当によく考えられたスレンダーなデザインだと思います。
縦のラインや、購入者はわかると思いますが、部屋の色を選べてそれに合わせた内装ですよね。
大手の分譲らしい茶色の重厚感、それがいい時期もありましたが、建物のデザイン性、賃貸の大型化ではなくて、違う目線で気に入った女性も多いのではないかと思います。

[39: 物件比較中さん]

３８さん

２９です。

設計者の魂の件は、私の主観ととらえてください。

モジュール化というのは、既製部品をいかに使うかということです。
つまり、汎用品でコストメリットを生かす前提で設計をしているということです。設計と施工が同じ会社が良く使うようです。

メリットとデメリットが当然あります。
メリットは、汎用品なのでバラつきが少なく、施工も容易で工期も短くなり、職人さんの熟練度は必要ありません。
汎用品なので、価格も相当抑えることができます。話題の鉄骨階段もその典型例です。
デメリットは、設計者の魂が入らないことです。汎用品のため、設計に個性がありません。設計者は設計ではなくプラモデルの組み立て図を考えるような仕事になります。

個性が無いのを補っているのが、この物件の外観です。ここがこの物件の上手いところです。
デザイン監修として日建ハウジングが入っていますよね。
プラモデルは誰が作っても同じものが出来上がりますが、外装をプロに頼むと同じものでも見栄えが違います。
個人的にはこの物件は日建ハウジングらしくないデザインと思っていますが、やはりその道のプロが監修しているので３８さんの目を惹くデザインに仕上がっているんだと思います。

あと、本来であれば、設計・監理と施工は同じ会社がすべきではないですね。

３８さんも、いろいろなことをご存じなのですね。
一人ひとりのライフスタイルも価値観も違うので、私はこの物件そのものを否定はしませんが、私には合わないと思いました。ガス床暖房が無いのも正直痛かったです。

個人的な意見としてご理解いただければと思います。

長文、失礼いたしました。

[40: 匿名さん]

38です。

39さん。
ありがとうございます。本当にしっかりした意見を持っておられ、とても勉強になります。

「モジュール化」をあれから調べてみましたが、そもそもの用語解説が難しく、それをこの物件に当てはめるとどうなるんだと、適切な解答が見つからずにいましたが、非常にわかりやすく納得出来ました。ここはMIDが自治会から直接依頼されたので土地を安く仕入れられていますし、淺沼組もここの全体の工事を依頼されているのでそのまま採用。「モジュール化」によるパーツのコストダウン。

ただ、私は趣味的に住宅雑誌を見るのが好きで「日建ハウジング」のデザインは好きでした。また、一時は好きだった分譲マンションのデザインの重さは、最近気になり始めていました。

これまでなかなかマンション全体のデザインを考えたものはなかったように思い、マンションの裏面でありながら、千里中央駅側から見た外観にこだわったデザインも面白く、あまり触れられてきませんでしたが、値段とも併せて案外掘り出し物かも…と思い始めました。

それから駅近物件でありながら、中環と新御堂からほどよく離れているのは音はもちろん、呼吸器系の影響を考えても重大なポイントです。

総合的に考えて、マンションは人それぞれ買う時期もありますし、一定の妥協も必要です。そのなかでその人にとって、納得、満足できる要素がどれだけ揃い、最後は決断するかしないかだと思います。

上記も全くの私の私見です。
ご見解、ありがとうございました。
納得できる内容でした。

39さんは資金もお時間も見識もあられるので、気に入った物件を是非見つけられてほしいと思います。

[41: 匿名さん]

同じような文体の人たちがやりとりをしていますね。

[42: 匿名さん]

共にお金持ちなんでしょう。
金持ち喧嘩せずとはこのことです。
この物件では民度が高いと判定される方々ですね。

[43: 匿名さん]

>33の方が具体的でわかりやすいね。
あと、もし35だと下の9番は
９．施工 淺沼組（無事故で倒産間近）
のほうが正しいかと。
まぁ、普通は無事故が当たり前なので主張すべき内容ではないかとも思ったけど。無事故は奇跡的なのかな？