LEBEN THE TSUKUBA プロジェクト

[購入検討中さん]

LEBEN THE TSUKUBA プロジェクトについて教えてください。
眺望も良さそうですね。
利便性などはいかがでしょうか。

所在地：茨城県つくば市竹園1丁目3-8（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK・5LDK
面積：75.34平米～100.47平米
売主・販売代理：タカラレーベン

物件URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba/
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

【物件のURLを修正しました　2014.1.30 管理担当】

[21: 検討中]

No.19

少なくとも市内転居なら、宿舎住人の学童は
学区変更を強制させられることはないと聞いてるので、
そうすると、自然、価格の方を重視する傾向はありますね。

[22: 物件比較中さん]

となりのヨークベニマルの計画が気になる。
営業時間とか予想されるテナントとか。
騒音や臭気の可能性は大丈夫なんだろうか。

[23: 匿名さん]

>21
え！そうなの！？
なんかすごく不公平な感じがするね。。。
賃料が安い官舎に住んで、その上、学区を気にせず引っ越しできるなんて！

[24: 物件比較中さん]

だって宿舎住人の学童がいなくなったら、教育レベルが落ちちゃうよ。

[25: 匿名さん]

そんな事しなくても、地価が高いエリアなのだから、
その高い地価に住宅を建てられる≒教育にお金を掛けられる富裕層の子≒そこそこ頭の良い家系じゃないの？
普通より高い家賃を支払ってマンション借りてる方々もそこそこ頭が良いハズ。

[26: ﾏﾏさん]

富裕層？都内の一等地じゃあるまいし、このあたりのマンションに越してくる人は都内に勤務してる戸建が買えない普通のサラリーマンでしょ。

[27: 物件比較中さん]

それに教育に糸目つけずお金掛けても、駄目なものは駄目だよ。

[28: 検討中]

>No.23

>え！そうなの！？
>なんかすごく不公平な感じがするね。。。
>賃料が安い官舎に住んで、その上、学区を気にせず引っ越しできるなんて！

　つくば市は、学区を越えての就学が比較的緩いようで、住所で指定される
小中学校以外の学校に就学を希望する場合は、指定学校変更申立（学区外）で
可能とのことですから、宿舎住人の学童に限って優遇されている、
というわけではないでしょう。

指定学校の変更について
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14212/14263/14304/775/index.html

　ただ、相当の世帯数がここ1，2年以内に追い出しを食うことから、
それに伴う学童の移動は避けられませんが、市としては、転校による現役学童への
心身のストレスをなるべく和らげるのと、各学年に相当数の欠員が生じるくらいなら、
彼らの卒業までは現状のまま在校させた方が経営的(?)にも得策、と判断したの
じゃないですかね？なので、長くても3，4年くらいの経過措置でしょう。
対象学童が卒業してしまえば、その学校のレベルがどう変わろうが、少なくとも
元保護者にとってはどうでもいいことでしょうし。
　まあ、転居に伴う経費としては、学区外からの通学の経費・負担（マイカー送迎など）と
学区内に住む場合の経費・負担を天秤にかけるところでしょうね。

　この物件の場合、入居可能時期（H27/4以降）が微妙なのもちょっと難しいですかね。

[29: 匿名さん]

つくば駅周辺のマンションは値段が高い。
中古マンションは宿舎取り壊しが決定してからは売り手市場でとても強気です。
5年経過したマンションを購入時と変わらない値段で提示する売り手もいました。
実際に購入時の値段を調べていないかわいそうな方が買われたようです。
タカラレーバンは水にこだわっていたり、環境も考えているのでとても興味があります。
ただ値段が分からない現状ではまだまだ購入可能なものか・・・
少しでもお客様に優しい値段であると良いですね。

担当者の方、宜しくお願いします。

[30: 匿名さん]

>28
ありがとう。
やっぱり官舎の住人だけって訳じゃないようだね。ちょっと安心。

>24
>26
>27
が必死に反論してくるの見ていたら、まるで「自分は特別な存在なのだ」と思っていて、
官舎住人は優れているから、特別な配慮をされて当然と考えているとお見受けしました。

つくばには、民間企業の研究所も多いのでそういった方だって優れているハズなのにって思っていました。

[31: 匿名さん]

MR大盛況でしたね。これらかもっと来場者が増えるでしょう。
こりゃ多少ふっかけられても売れますわｗ

>>29
どうやら無理じゃないでしょうか

[32: 物件比較中さん]

価格は発表されましたか？

[33: 物件比較中]

確かに資料請求は多いそうです。
MR行ってきましたが、ブースごとにしっかり仕切られているにも関わらず、割と放置時間もちょこちょこあり他のブースからの話し声が何気なく聞こえてきたりして嫌な感じw。
まだ価格発表もされていないのに、「絶対買いますからね～おほほ」なんて声が、耳に入ってきて脱力・・・。
そういう発言をする人が、つくばの価格高騰に拍車をかけるんだよ～（泣）。
やめて欲しい。
とにかく、気になるのは価格ですね。

[34: 団地ともお]

モデルルームはいかがでしたでしょうか。
ほかのレーベン物件とあまり変わりはないですかね。
お得意の太陽光発電はなさそうですかね。

皆様のコメントを拝見しますと価格は期待できませんね。
つくばの発展を考えて2000万前半で出してみろと言いたいところですが。

それにしてもこの物件のホームページはおしゃれが過ぎてもの凄く見にくいと思うのは私だけ？

[35: 買い換え検討中]

買い替え検討中。

立地物件はまぁ色々あれど対して問題ないとして、とりあえず、ここはフージャースの価格待ちでしょう。

フージャースの価格（おそらくレーベンよりは１ランク安い）が公になれば値下げ合戦だし、
さらに時間が経つと、中古物件の値下がりも始まる。

たぶん、フージャースの価格が出る前に煽るだけ煽って成約させてくるはず。
怖くて買えないよ。

[36: 匿名さん]

フージャースの価格なんてかなり先じゃないですか？
それまでによさげな配置や間取りの物件は売れるでしょうね

[37: 購入検討中さん]

70m3台で安く見ても2800万～じゃないでしょうか

デイズタウン横のレーベンで日当たり悪い部屋80m3でそんなもんだったと思います。
宿舎廃止の需要アップを考えると3000万～もあり得そう。
レーベンにとっちゃつくばの発展とかどうでもよくて
売れればオッケーですからね。街づくりを目指すデベでもないし。

フージャースがレーベンより安いという根拠はなぜでしょうか？
土地の入札額の比較はよく知りませんが
レーベンより駅に近いし
デュオ吾妻が相当高くてもあっさり完売したので
デュオ吾妻と同様の価格と思いますが・・・

[38: ビギナーさん]

都心からの購入を検討している者です。

つくばの相場がまったくわからないですが、この物件の周辺で同じようなマンションの売り出し価格は、だいたいどのぐらいだったのでしょうか？

研究学園駅で同じ規模のマンションの売り出しと比べて、やはりつくば駅のほうが高いのでしょうか？

80m3の3LDKで3000万円程度という書き込みがありますが、この物件もそのぐらいの価格でしょうか？

[39: 不動産業者さん]

実際の価格は、そんなもんでしょう。

レーベンとフージャースを天秤にかけ、競合をあおればもう少しさがるかも。

[40: 買い換え検討中]

80m3の3LDKで3000万円程度ということはないでしょうね。
今の需要増を考えると、3300～3500万くらいと見ています。
高層階ならもっと高くなるでしょうね。

[41: 物件比較中さん]

＞38さん
いま研究学園から出ているウェリスは
駅から15分以上かかることや学校が遠すぎることもあるのか
レーベンよりは安いと思います。

研究学園では過去にパークハウスがありましたが
三菱なのでランクが違います。あまり参考になりません。

あとつくばでは官舎廃止のためマンションの需要が大幅に上昇します。
そのため価格にお手頃感は全くないと思います。

[42: ビギナー]

先にできる東向きが一番条件が悪いけど、それでも日当たり等は十分でしょう。８０平米低層で３４，５百じゃないですか、南は４千前後からでしょう。　うちは申し込み予定です。

[43: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

40,42>
多分レーベンの書き込みだろうが、価格発表前に価格釣り上げようと必死だね。普通の購入者なら価格が高くて妥当だなんて書き込みはしないでしょ。
いくら公務員宿舎廃止があってもレーベン300戸+フーが売却するだけの需要はないでしょう。レーベンとフーが売れ残り、販売に困る状況まで待った方がいいね。財閥系が参入してこないってことは確実につくバブル弾ける兆候でしょ。

[44: 購入検討中さん]

確かに、レーベンとフージャースが合計で600戸近いマンションを供給すれば
売り残りが出てくるでしょう。
廃止になる官舎はお化け屋敷みたいな建物ばかりで、1/3から1/4くらいしか
入居してない。（2/3から3/4は既にでていってしまった。）
そんな官舎からみんなでて行っても住宅が足りなくなるようなことは、考えにくいですね。
あわてないで、レーベンとフージャースを競わせて、2500万円くらいで買いましょう。

[45: 匿名さん]

レーベンを競わせるなんて、モデル行けばそんな流れにさせてくれないよ。何時間でも説法聞かされるよ。

[46: 匿名さん]

「レーベンとフージャースを競わせて」って、意味不明ですね。
販売時期が全然違うのに。
そもそもふーの方は実際に建てるの？って感じですね。

[47: ビギナーさん]

「値段が安くなってほしいよね」っていう発言は買い手としてすごく理解できるんですけど、

「ここは高いです。」「3000万円なんてとんでもない。」
「4000万からですよ。」「競わせるなんて意味不明。」

という趣旨の発言って、どういう理屈で発言してるんでしょう？
買い手の発言とは思えないです。

つくば駅周辺の相場をぜひ知りたいです。

バブルという話がありますが、今後いくつかマンションが建って、
例えば5年ぐらい経ったときには、相当値下がりしているということでしょうか？

[48: 周辺住民さん]

つくば駅周辺の相場は今、上昇中ということだと思います。
買いたい人は、官舎を出る人＋駅近くに住みたい人
なので需要は結構あるのではないかと。

ただ、官舎跡地の開発でマンションも相当数供給されるでしょうから、
安く買いたい人は、それまで待つ（５年後くらい？）というのもいいのではないでしょうか？

私は予算の面で、待つことになりそうです。

[49: 物件比較中さん]

つくバブルが実際起きるかなんて誰も分からない。

つくば駅周辺のマンションで２年以内にできた物件でいえば
約80m3で2800～3600万くらい。
約90m3で3500～4200万くらい？
100m3超えはそれ以上～

駅からの距離や向き、階層で変わるので相場といっても一概に言えないが
かすかな記憶を頼りに書いてみた。

[50: 検討中]

>>47さん

　以下のサイトに、04-09年代に建てられた、つくばの主な既存マンションの
新築分譲時の価格と、11年時点での中古売却価格が平米単価で出てますので、
かつてと現在の大まかな相場の推移が、ある程度は推測できるのではないでしょうか？

>3.マンションを買う場合
>　B.つくばのマンション価格の目安
http://yari-kuri.jp/lifeplan/house/contents.html

　レーベン、フージャースの入居時期は、前者はH27/4以降、後者は未定ですが
おそらくレーベンより遅いのでしょうから、相当数の宿舎住民にとっては
退去期限的に微妙です。やはりこれらの新築物件の主たるターゲットは、
つくばをベッドタウンとして利用する都心勤めの方々、ではないでしょうかね。
　宿舎住民は市の辺縁部で中古マンションを入手するか、なるべく廉価で
職住近接の戸建てに拡散していくのでは？と想像しています。

[51: 購入検討中さん]

投稿者の中に、レーベンの営業らしき人がいますね。
「フージャースと競合させて価格を下げさせたらどうか」と書いたら
ムキになって反論してきましたね。

この方法は、効果がありそうですね。

[52: ビギナーさん]

参考になりました！
>>49さんの相場とも近いですね。
平均するとだいたい平米あたり45万円といったところですね。
(80m3で3600万、低層階ならそれより安く、高層階ならより高く)

[53: 物件比較中さん]

http://www.w298.jp/
研究学園のNTT都市開発の新築マンション、駅から遠いとはいえ、4LDK 2900万円からってほんと？？
2900万は宣伝用価格としても、同じ広さで、レーベンと600万とか700万とか違ってくるんだろうか？
そんなにつくば駅周辺が高いのか？

[54: 匿名さん]

やたら、研究学園駅とつくば駅比べる人居るけど、そういう人はつくば駅やめとくべき。
つくば駅の方が高いのは当たり前なのだから、差があると思うなら、研究学園駅にした方が良いよ。

[55: 購入検討中さん]

つくば駅徒歩10分以内は需要があるので高いと感じても仕方ない。
時々駅近物件が中古に出ることがあるが
高いと思ってもすぐ誰か購入しているよ。

人によってマンションのどこが大事なのか違うと思うが
私は研究学園のウェリスについて
学校が近くにない時点で購入はあり得なくなった。

[56: 都内通勤者]

少なくとも小学校、中学校までは比較的、安心な公立校に通えるということで、つくば駅周辺のマンションを検討しています。
通勤については、始発駅ということで時間がかかっても体は楽だと思いますし。

ただ、みなさんご懸念のとおり、公務員宿舎の廃止に伴う
・研究者子女の入学者減による学校の変化
・今後予想されるマンション供給による物件価格の低下
という点が気になって、様子を見ているところです。

とりあえずは、本年中に最終報告書を出すとかいう、こちらの会議の動向を見守りたいと思います。
つくば中心市街地再生推進会議
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14215/14287/14401/015067.html

高値は掴みたくないですねえ。。。

[57: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>51さん
レーベンはフージャースと競合するのをすごく嫌っているようですね。合わせて600戸もあるので、レーベンには手を出さず、フージャースが売り出されても手を出さず、安くなるのを待った方が良さそうですね。
きっと必死になって「いい間取りは早く売れてしまう」って煽ってきそうですけどね。

[58: 周辺住民さん]

フージャースの物件は、何戸くらいなのでしょう？
２５０くらいなのでしょうか？

[59: 物件比較中さん]

レーベン、フージャースなどの新築物件と中古物件で検討してます。

が、中古も新築レーベンもいずれも高値。つくばバブルはいつまで続くのでしょうか・・

金銭的余裕はないので購入にはかなり慎重で、現況が続くようでは購入もはばかられます。

新築レーベンの価格は、もう少し下がる見込みはあるでしょうか。3000万円くらいのマンションは今後建つと思われますか？？

[60: ご近所さん]

>>3000万円くらいのマンションは今後建つと思われますか？？

これは確実に出てくると思います。
値段などというものは需要と供給ですから。
大量に用地供給があれば、安くならざるを得ません。
ただし、少し時間がかかるでしょうけど。

[61: 物件比較中さん]

№60様、ご回答有難うございます。

予想の限りで結構ですので、それは10年前後に見込めるでしょうか。

中古は、その頃だと、だいぶ安値になりそうですね。

[62: 匿名さん]

だから、レーベンとフーの競合って何よ？
フーはこんなに安いんだから、こんな値段じゃ買わないよってこと？
フーの価格なんてまだ出てないのに
バカにも分かるようにそのやり方を教えて下さい

[63: 購入経験者さん]

フーは高めの価格で出してくると思うから、売り始めは競合させられないと思う。2つの物件が完成間近まで売れ残っていたら、競合を煽り価格大幅値下げも可能じゃないかな。その時つくバブルが弾けるか...

[64: 購入検討中さん]

つくバブルなんてそもそもあるのか？
駅近が高いのは当たり前だと思うが。

[65: 物件比較中さん]

北千住駅周辺徒歩7〜8分、70m3前後、新築で2800〜3800万くらいだから多少広いとはいえ、同程度の価格帯だったらやはり割高なのかな。都内で4000万出せば、もっと駅近物件選べる場合もあるしね。
レーベンで北千住7分の物件が販売されるみたいだから相場の目安にしてみよう。

[66: ご近所さん]

>>61
　私は大きな経済変動（むちゃくちゃな金融緩和によるインフレなど）がなければ
旧官舎跡地のマンション供給が始まって少しすれば値段がこなれてくると思います。
ただし、消費税が５→１０％に上がっているので８０平米で３０００万は低層階でも
難しいでしょうね。

[67: 匿名さん]

つくばで物件購入する人で都内と比較する人は少数派です

[68: 匿名さん]

だからこそバブル価格なんすよ

[69: 検討中]

　ここは駐車場が自走式/平置きであるのが大きな魅力ですが、
フージャースの駐車場はどんな仕様になるんですかね？

　それと「マンションは管理を買う」とよく言われますが、
管理会社や運営がどうなるかも知りたいところです。
　都心マンションに比べて郊外マンションは生活の場と
しての比重が高いから、組合など日頃の住民間の協力もさりながら、
管理補助委託のレベルも重視したいです。

[70: by 物件比較中さん]

№66様、ご回答有難うございます。
皆さんの価格についてのご意見、非常に参考になります。

今後のマンション供給を考え、その間少しでも貯えをして、身の丈に合う購入をしたいと思います。有難うございました。